Thị trường giải trí trong nhà toàn cầu đã chứng kiến sự tăng trưởng chưa từng có, nhờ vào sự thay đổi trong sở thích của người tiêu dùng hướng tới các hình thức giải trí mang tính trải nghiệm và nhu cầu ngày càng tăng đối với các hoạt động dành cho gia đình. Theo Báo cáo Thị trường Giải trí Toàn cầu năm 2024 của Statista, phân khúc công viên giải trí trong nhà đạt doanh thu khoảng 45,2 tỷ USD vào năm 2023, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) dự báo là 7,8% cho đến năm 2030. Xu hướng tăng trưởng này mở ra những cơ hội đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản thương mại đang tìm kiếm các tài sản có tiềm năng tạo dòng tiền mạnh và giá trị tăng trưởng dài hạn.
Nguồn: Báo cáo Thị trường Giải trí Toàn cầu năm 2024 của Statista
Đại dịch COVID-19 đã thúc đẩy quá trình chuyển đổi của các cơ sở giải trí trong nhà, khi các chủ vận hành ngày càng chú trọng hơn vào vệ sinh, an toàn và đa dạng hóa các nguồn thu. Dữ liệu ngành từ IAAPA (Hiệp hội Các Công viên Giải trí và Điểm tham quan Quốc tế) cho thấy hiệu suất hoạt động của các cơ sở sau đại dịch đã phục hồi lên mức 85% so với trước đại dịch vào quý IV năm 2023, trong đó các trung tâm giải trí dành cho gia đình dẫn đầu đà phục hồi. Đối với nhà đầu tư, sự kiên cường này cho thấy đặc tính phòng vệ của ngành trong bối cảnh suy thoái kinh tế, đồng thời vẫn duy trì tiềm năng tăng trưởng mạnh trong các giai đoạn kinh tế tăng trưởng.
Nguồn: Báo cáo Hiệu suất Cơ sở năm 2024 của IAAPA
Khi đánh giá các cơ hội đầu tư, việc hiểu rõ tiềm năng tạo doanh thu của các thể loại trò chơi khác nhau là vô cùng quan trọng. Dựa trên dữ liệu vận hành từ hơn 500 trung tâm giải trí trên toàn cầu, các trò chơi đổi thưởng và trò chơi trúng thưởng liên tục cho thấy biên lợi nhuận cao nhất, thường dao động trong khoảng 45–55% doanh thu gộp. Các trò chơi đổi thưởng dựa trên kỹ năng, chẳng hạn như máy bắt thú bông (claw machines) và máy ném bóng rổ (basketball machines), mang lại doanh thu trung bình hàng ngày từ 80–120 USD mỗi thiết bị, với độ phức tạp vận hành tối thiểu và chi phí bảo trì thấp. Những trò chơi này khai thác các yếu tố tâm lý như hiệu ứng "gần trúng" để thúc đẩy người chơi quay lại nhiều lần, từ đó đạt được tỷ lệ giữ chân khách hàng cao.
Nguồn: Phân tích nội bộ của Horizon Capital Partners (2022–2024)
Các trò chơi thể thao và hoạt động chiếm vị trí thứ hai về doanh thu, với mức doanh thu trung bình hàng ngày từ 120–180 USD mỗi thiết bị. Những trò chơi này—bao gồm máy bóng rổ tương tác, máy bóng đá và các đường đua chướng ngại vật—nhắm đến đối tượng thanh thiếu niên và người trẻ tuổi, giúp kéo dài thời gian khách lưu lại tại điểm chơi và tăng chi tiêu trung bình trên mỗi khách hàng trong toàn bộ cơ sở. Phân tích danh mục sản phẩm của chúng tôi cho thấy các cơ sở có sự kết hợp cân bằng giữa trò chơi đổi thưởng (40%) và hoạt động thể thao (35%) đạt được mật độ doanh thu tối ưu trên mỗi foot vuông, tương đương khoảng 250–300 USD mỗi tháng trên mỗi foot vuông diện tích sàn dành cho trò chơi.
Các trò chơi điện tử tại quán game (arcade) tuy phổ biến nhưng thường mang lại doanh thu thấp hơn trên mỗi đơn vị ($60–100 mỗi ngày), song lại đóng vai trò thu hút lượng khách, đặc biệt là game thủ và người sưu tầm. Trong khi đó, thiết bị sân chơi trong nhà tạo ra lưu lượng khách cao nhất, chủ yếu đến từ các gia đình có trẻ em từ 3–12 tuổi, dù doanh thu trên mỗi đơn vị thấp hơn, ở mức $50–80 mỗi ngày. Giá trị chiến lược của các khu sân chơi nằm ở khả năng giữ chân khách gia đình, với quy mô trung bình của một buổi tiệc gia đình là 3–4 người và thời lượng mỗi phiên chơi kéo dài từ 90–120 phút.
Các nhà đầu tư bất động sản phải hiểu rõ tiến độ triển khai vốn và các chỉ số lợi nhuận kỳ vọng khi tích hợp khu vui chơi trong nhà vào tài sản của họ. Dựa trên phân tích hơn 100 dự án tại Bắc Mỹ và châu Âu, thời gian hoàn vốn điển hình dao động từ 18–24 tháng, tùy thuộc vào điều kiện thị trường, quy mô địa điểm và cơ cấu thiết bị. Các trung tâm giải trí gia đình cỡ vừa (8.000–15.000 feet vuông) đạt thời gian hoàn vốn nhanh nhất, trong khoảng 18–20 tháng; trong khi các tổ hợp giải trí quy mô lớn (từ 25.000 feet vuông trở lên) thường cần 22–28 tháng do yêu cầu vốn ban đầu cao hơn và cấu trúc vận hành phức tạp hơn.
Các yếu tố chính ảnh hưởng đến thời gian hoàn vốn bao gồm: điều khoản thuê và tỷ lệ tiền thuê cơ bản (phạm vi tối ưu: 6–8% doanh thu tổng), chi phí lao động tính theo tỷ lệ phần trăm doanh thu (mục tiêu: 18–22%), tỷ lệ sử dụng thiết bị (mức chuẩn: 65–75% trong giờ cao điểm) và giá trị giao dịch trung bình (ATV). Mô hình đầu tư của chúng tôi cho thấy các cơ sở đạt ATV trên 25–30 USD mỗi lượt ghé thăm, kết hợp với tỷ lệ khách quay lại từ 40–45% trong vòng 60 ngày, liên tục đạt hoặc vượt mục tiêu hoàn vốn trong 18 tháng.
Giống như bất kỳ khoản đầu tư bất động sản thương mại nào, các dự án giải trí trong nhà đều tiềm ẩn những rủi ro cụ thể mà nhà đầu tư cần đánh giá một cách cẩn trọng. Rủi ro bão hòa thị trường thay đổi đáng kể theo khu vực địa lý: tại các đô thị chính, mật độ cơ sở giải trí đạt mức 1 cơ sở trên 75.000–100.000 dân, trong khi ở các thị trường thứ cấp, mật độ này duy trì ở mức 1 cơ sở trên 150.000–200.000 dân, cho thấy tiềm năng tăng trưởng lớn hơn. Một yếu tố rủi ro quan trọng khác là nguy cơ lỗi thời về công nghệ, với chu kỳ nội dung trò chơi trung bình kéo dài 24–36 tháng để đảm bảo mức độ thu hút tối đa. Các nhà đầu tư thành công thường dành ngân sách hàng năm tương đương 8–12% doanh thu gộp cho việc nâng cấp thiết bị và luân chuyển trò chơi nhằm duy trì tính cạnh tranh.
Rủi ro pháp lý đòi hỏi sự chú ý cẩn trọng, đặc biệt tại các thị trường có tiêu chuẩn an toàn nghiêm ngặt. Việc tuân thủ các tiêu chuẩn ASTM F1487-23 (An toàn thiết bị sân chơi) và GB 8408-2018 (An toàn cơ sở vui chơi giải trí quy mô lớn) là bắt buộc, với chi phí chứng nhận trung bình từ 5.000–8.000 USD mỗi địa điểm. Ngoài ra, chi phí bảo hiểm trách nhiệm thường dao động từ 15.000–25.000 USD mỗi năm đối với các cơ sở quy mô trung bình, mức cụ thể phụ thuộc vào loại thiết bị và quy định địa phương. Khung giảm thiểu rủi ro của chúng tôi bao gồm việc đa dạng hóa địa lý, chiến lược đầu tư thiết bị theo từng giai đoạn và các chương trình đào tạo an toàn toàn diện dành cho nhân viên vận hành.
Các khoản đầu tư thành công vào lĩnh vực giải trí trong nhà đòi hỏi kế hoạch chiến lược dài hạn, vượt xa giai đoạn hoàn vốn ban đầu. Dựa trên dữ liệu hiệu suất ngành, các cơ sở áp dụng chu kỳ làm mới có cấu trúc—cập nhật lớn thiết bị cứ sau 36 tháng, cập nhật nội dung cứ sau 18 tháng và làm mới chủ đề nhỏ cứ sau 12 tháng—duy trì tỷ lệ tương tác khách hàng cao hơn 25–30% so với các cơ sở không thay đổi. Cách tiếp cận hệ thống này đối với việc phát triển cơ sở vật chất hỗ trợ tăng trưởng doanh thu bền vững, với các cơ sở đã hoạt động ổn định (trên 5 năm) đạt mức tăng trưởng doanh thu hàng năm từ 3–5% thông qua tái đầu tư chiến lược.
Mô hình vận hành cũng ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận dài hạn. Phân tích so sánh của chúng tôi cho thấy các cơ sở do chính nhà điều hành quản lý đạt được biên lợi nhuận EBITDA cao hơn 8–12% so với các thỏa thuận cho thuê lại, dù yêu cầu mức độ giám sát quản lý cao hơn. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập thụ động, cấu trúc cho thuê tổng thể (master lease) có thành phần chia sẻ doanh thu (thường là 60% tiền thuê cố định cộng thêm 40% tiền thuê theo tỷ lệ doanh thu) mang lại mức sinh lời cân bằng trong khi hạn chế trách nhiệm vận hành. Các mô hình lai (hybrid), trong đó nhà đầu tư sở hữu thiết bị và thuê ngoài việc quản lý vận hành, mang lại mức độ tham gia trung bình cùng tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) từ 12–18% trong khung thời gian đầu tư từ 7 đến 10 năm.
Các nhà đầu tư bất động sản thương mại đánh giá các cơ hội giải trí trong nhà nên tập trung vào ba yếu tố then chốt quyết định thành công: vị thế thị trường so với mật độ cạnh tranh, tối ưu hóa danh mục thiết bị nhằm đạt mật độ doanh thu cao nhất, và sự phù hợp giữa cấu trúc vận hành với mục tiêu đầu tư. Các dự án thành công nhất cân bằng giữa các trò chơi đổi thưởng – mang lại biên lợi nhuận cao – và các hoạt động thể thao – nhằm tăng mức độ tương tác của khách hàng, đồng thời được hỗ trợ bởi công tác quản lý vận hành hiệu quả và các chương trình thay thế thiết bị một cách hệ thống.
Thời điểm đầu tư cũng có ý nghĩa rất lớn. Điều kiện thị trường hiện tại, với sự phục hồi nhu cầu sau đại dịch và xu hướng tiếp tục ưa chuộng các hình thức giải trí mang tính trải nghiệm của người tiêu dùng, đang tạo ra những cơ hội thuận lợi để thâm nhập thị trường. Các nhà đầu tư nên ưu tiên những thị trường có đặc điểm dân số gia đình với thu nhập hộ gia đình trên 75.000 USD và trẻ em dưới 12 tuổi chiếm ít nhất 20% dân số. Với việc lựa chọn thị trường cẩn trọng và thực thi bài bản, các khoản đầu tư vào lĩnh vực giải trí trong nhà có thể đạt được kỳ hoàn vốn trong vòng 18–24 tháng, đồng thời duy trì mức lợi nhuận bền vững vượt quá 15% mỗi năm trong suốt toàn bộ thời gian đầu tư.
EN
