Pasaran hiburan dalam bangunan global telah mengalami pertumbuhan yang belum pernah terjadi sebelum ini, didorong oleh perubahan preferensi pengguna ke arah hiburan berbasis pengalaman dan peningkatan permintaan terhadap aktiviti yang sesuai untuk keluarga. Menurut Laporan Pasaran Hiburan Global Statista 2024, sektor hiburan dalam bangunan mencapai kira-kira $45.2 bilion pada tahun 2023, dengan kadar pertumbuhan tahunan majmuk (CAGR) yang dijangka sebanyak 7.8% sehingga tahun 2030. Trajektori pertumbuhan ini membuka peluang pelaburan yang menarik bagi pelabur hartanah komersial yang mencari aset dengan potensi aliran tunai yang kukuh dan nilai jangka panjang yang meningkat.
Sumber: Laporan Pasaran Hiburan Global Statista 2024
Pandemik COVID-19 mempercepat evolusi tempat hiburan dalam ruangan, dengan pengendali semakin menekankan kebersihan, keselamatan, dan aliran pendapatan yang beragam. Data industri dari IAAPA (Persatuan Antarabangsa Taman Hiburan dan Tarikan) menunjukkan bahawa prestasi tempat hiburan pasca-pandemik telah pulih ke tahap 85% daripada tahap pra-pandemik pada suku keempat 2023, dengan pusat hiburan keluarga memimpin pemulihan tersebut. Bagi pelabur, ketahanan ini menunjukkan ciri-ciri defensif sektor ini semasa kemerosotan ekonomi, sambil mengekalkan potensi pertumbuhan yang kuat semasa tempoh pemulihan ekonomi.
Sumber: Laporan Prestasi Tempat Hiburan IAAPA 2024
Apabila menilai peluang pelaburan, memahami potensi penjanaan pendapatan bagi pelbagai kategori permainan adalah sangat penting. Berdasarkan data operasi daripada lebih daripada 500 pusat hiburan di seluruh dunia, permainan tebusan & hadiah secara konsisten menunjukkan margin keuntungan tertinggi, biasanya berada dalam julat 45–55% daripada pendapatan kasar. Permainan tebusan berasaskan kemahiran, seperti mesin cakar dan mesin bola keranjang, menjana pendapatan purata harian sebanyak USD80–USD120 setiap unit, dengan kerumitan operasi yang minimum serta kos penyelenggaraan yang rendah. Permainan ini memanfaatkan rangsangan psikologi seperti kesan "hampir menang" untuk mendorong pemainan berulang, menghasilkan kadar ketahanan pelanggan yang tinggi.
Sumber: Analisis dalaman Horizon Capital Partners (2022–2024)
Permainan Sukan & Aktiviti mewakili kategori pendapatan kedua tertinggi, dengan purata pendapatan harian sebanyak $120–$180 per unit. Permainan ini, termasuk bola keranjang interaktif, mesin bola sepak, dan laluan halangan, ditujukan kepada remaja dan orang dewasa muda, yang mendorong masa tinggal pelanggan lebih lama serta meningkatkan perbelanjaan keseluruhan pelanggan di premis. Analisis portfolio kami menunjukkan bahawa premis dengan campuran seimbang antara permainan tebusan (40%) dan aktiviti sukan (35%) mencapai ketumpatan pendapatan optimum per kaki persegi, iaitu kira-kira $250–$300 sebulan per kaki persegi ruang lantai permainan.
Permainan video arkad, walaupun popular, biasanya menjana pendapatan per unit yang lebih rendah (USD60–100 sehari), tetapi berfungsi sebagai penarik trafik yang menarik para pemain permainan dan pengumpul. Sementara itu, peralatan taman bermain dalam bangunan menghasilkan trafik kaki tertinggi, terutamanya daripada keluarga dengan anak berumur 3–12 tahun, walaupun pendapatan per unit lebih rendah iaitu USD50–80 sehari. Nilai strategik taman bermain terletak pada keupayaannya menambat kunjungan keluarga, dengan saiz purata parti keluarga sebanyak 3–4 orang dan tempoh sesi selama 90–120 minit.
Pelabur hartanah mesti memahami jadual pelaburan modal dan metrik pulangan yang dijangkakan apabila menggabungkan hiburan dalam ruangan ke dalam hartanah mereka. Berdasarkan analisis kami terhadap lebih daripada 100 projek di seluruh Amerika Utara dan Eropah, tempoh pulangan tipikal berkisar antara 18–24 bulan, bergantung kepada keadaan pasaran, saiz lokasi, dan kombinasi peralatan. Pusat hiburan keluarga bersaiz sederhana (8,000–15,000 kaki persegi) mencapai tempoh pulangan terpantas iaitu dalam tempoh 18–20 bulan, manakala kompleks hiburan yang lebih besar (25,000+ kaki persegi) biasanya memerlukan masa 22–28 bulan disebabkan oleh keperluan modal awalan yang lebih tinggi dan struktur operasi yang lebih kompleks.
Faktor-faktor utama yang mempengaruhi tempoh pulangan pelaburan termasuk: terma sewa dan peratusan sewa asas (julat optimum: 6–8% daripada hasil kasar), kos buruh sebagai peratusan hasil (sasaran: 18–22%), kadar penggunaan peralatan (piawaian: 65–75% semasa jam puncak), dan nilai transaksi purata (ATV). Model pelaburan kami menunjukkan bahawa premis yang mencapai ATV melebihi $25–30 setiap lawatan, dikombinasikan dengan kadar kembalinya pelanggan sebanyak 40–45% dalam tempoh 60 hari, secara konsisten mencapai atau melampaui sasaran pulangan pelaburan dalam masa 18 bulan.
Seperti mana-mana pelaburan hartanah komersial, projek hiburan dalam bangunan membawa risiko tertentu yang perlu dinilai dengan teliti oleh pelabur. Risiko kelebihan pasaran berbeza-beza secara ketara mengikut lokasi geografi, di mana kawasan metropolitan utama menunjukkan ketumpatan venue sebanyak 1 venue bagi setiap 75,000–100,000 penduduk, manakala pasaran sekunder mengekalkan nisbah 1 venue bagi setiap 150,000–200,000 penduduk, menunjukkan potensi pertumbuhan yang lebih tinggi. Ketinggalan teknologi pula merupakan faktor risiko kritikal lain, dengan kitaran kandungan permainan purata selama 24–36 bulan untuk mencapai tahap keterlibatan maksimum. Pelabur yang berjaya memperuntukkan belanjawan sebanyak 8–12% daripada hasil kasar tahunan bagi pengemaskinian peralatan dan pemutaran semula permainan untuk mengekalkan relevansi bersaing.
Risiko peraturan memerlukan perhatian teliti, terutamanya di pasaran dengan piawaian keselamatan yang ketat. Pematuhan terhadap piawaian ASTM F1487-23 (Keselamatan Peralatan Taman Permainan) dan GB 8408-2018 (Keselamatan Fasiliti Hiburan Berskala Besar) adalah wajib, dengan kos pensijilan purata sebanyak USD5,000–USD8,000 bagi setiap lokasi. Selain itu, kos insurans tanggungjawab biasanya berada dalam julat USD15,000–USD25,000 setahun untuk lokasi bersaiz sederhana, bergantung kepada jenis peralatan dan peraturan tempatan. Kerangka pengurangan risiko kami merangkumi pelbagai lokasi geografi, strategi pelaburan peralatan secara berperingkat, dan program latihan keselamatan komprehensif bagi staf operasi.
Pelaburan hiburan dalam bangunan yang berjaya memerlukan perancangan strategik jangka panjang yang melampaui tempoh pulangan awal. Berdasarkan data prestasi industri, premis yang melaksanakan kitaran penyegaran terstruktur—penggantian utama peralatan setiap 36 bulan, kemaskini kandungan setiap 18 bulan, dan penyegaran tema kecil setiap 12 bulan—mampu mengekalkan kadar keterlibatan pelanggan yang 25–30% lebih tinggi berbanding premis statik. Pendekatan sistematik ini terhadap evolusi kemudahan menyokong pertumbuhan hasil yang berterusan, dengan premis matang (beroperasi selama 5 tahun atau lebih) mencapai pertumbuhan hasil tahunan sebanyak 3–5% melalui pelaburan semula secara strategik.
Model operasi juga memberi kesan ketara terhadap keuntungan jangka panjang. Analisis perbandingan kami menunjukkan bahawa tempat yang diuruskan oleh operator mencapai margin EBITDA yang lebih tinggi sebanyak 8–12% berbanding susunan sewa keluar, walaupun memerlukan pengawasan pengurusan yang lebih ketat. Bagi pelabur yang mencari pendapatan pasif, struktur sewa utama dengan komponen perkongsian hasil (biasanya 60% sewa asas + 40% sewa berdasarkan peratusan hasil) memberikan pulangan yang seimbang sambil menghadkan tanggungjawab operasi. Model hibrid—di mana pelabur memiliki peralatan dan menyewakan pengurusan operasi—menawarkan tahap keterlibatan antara dengan pulangan sebanyak 12–18% IRR (Kadar Pulangan Dalaman) dalam tempoh pelaburan selama 7–10 tahun.
Pelabur hartanah komersial yang menilai peluang hiburan dalam bangunan harus memberi tumpuan kepada tiga faktor kejayaan utama: penentuan kedudukan pasaran berbanding ketumpatan pesaing, pengoptimuman campuran peralatan untuk mencapai ketumpatan hasil maksimum, dan penyelarasan struktur operasi dengan objektif pelaburan. Projek yang paling berjaya mengimbangi permainan tebusan untuk margin tinggi dengan aktiviti sukan bagi meningkatkan keterlibatan pelanggan, disokong oleh pengurusan operasi yang kukuh serta program pembaharuan peralatan secara sistematik.
Masa pelaburan juga memainkan peranan yang sangat penting. Keadaan pasaran semasa—dengan pemulihan permintaan selepas pandemik dan keutamaan berterusan pengguna terhadap hiburan berasaskan pengalaman—menawarkan titik masuk yang menguntungkan. Pelabur perlu memberi keutamaan kepada pasaran dengan demografi keluarga di mana pendapatan isi rumah melebihi $75,000 dan kanak-kanak di bawah usia 12 tahun mewakili sekurang-kurangnya 20% daripada jumlah populasi. Dengan pemilihan pasaran yang teliti dan pelaksanaan yang terkawal, pelaburan dalam hiburan dalaman boleh mencapai tempoh pulangan pelaburan (payback period) antara 18 hingga 24 bulan, dengan pulangan berterusan melebihi 15% setahun sepanjang tempoh pelaburan penuh.
EN
