Küresel kapalı alan eğlence piyasası, deneyimsel eğlenceye yönelik değişen tüketici tercihleri ve aile odaklı etkinliklere duyulan artan talep ile önceden görülmemiş bir büyüme yaşadı. Statista'nın 2024 Küresel Eğlence Piyasası Raporu'na göre, kapalı alan eğlence sektörü 2023 yılında yaklaşık 45,2 milyar ABD dolarına ulaştı ve 2030 yılına kadar yıllık bileşik büyüme oranı (CAGR) %7,8 olarak öngörülüyor. Bu büyüme trendi, güçlü nakit akışı potansiyeli ve uzun vadeli değer artışına sahip varlıklar arayan ticari gayrimenkul yatırımcıları için cazip yatırım fırsatları sunmaktadır.
Kaynak: Statista 2024 Küresel Eğlence Piyasası Raporu
COVID-19 pandemisi, kapalı alanlarda eğlence mekânlarının gelişimini hızlandırdı; işletme sahipleri giderek daha fazla hijyen, güvenlik ve çeşitlendirilmiş gelir kaynaklarına odaklanmaya başladı. IAAPA (Uluslararası Eğlence Parkları ve Attraksiyonlar Birliği)’nın sektör verilerine göre, pandemi sonrası dönemde mekân performansı 2023 yılı dördüncü çeyreğinde pandemi öncesi seviyelerin %85’ine geri döndü ve aile eğlence merkezleri bu toparlanma sürecinin liderliğini üstlendi. Yatırımcılar için bu direnç, ekonomik durgunluk dönemlerinde sektörün savunma özelliklerini gösterirken aynı zamanda büyüme dönemlerinde güçlü yukarı yönlü potansiyelini de korumaktadır.
Kaynak: IAAPA 2024 Mekân Performans Raporu
Yatırım fırsatlarını değerlendirirken, farklı oyun kategorilerinin gelir üretme potansiyelini anlamak hayati öneme sahiptir. Küresel çapta 500’den fazla eğlence merkezinden alınan işletme verilerine dayanarak, ödül ve geri dönüşüm oyunları sürekli olarak en yüksek kar marjlarını göstermektedir; bu marjlar genellikle brüt gelirin %45–%55’ini oluşturmaktadır. Beceri temelli ödül oyunları — örneğin tutma makinaları ve basketbol makinaları — birim başına ortalama günlük gelir olarak 80–120 ABD Doları sağlamaktadır; bunların işletme karmaşıklığı minimum düzeyde olup bakım maliyetleri düşüktür. Bu oyunlar, tekrarlı oynanmayı teşvik eden ve müşteri bağlılığını yüksek seviyede tutan "neredeyse kazanma" etkisi gibi psikolojik tetikleyicilerden yararlanır.
Kaynak: Horizon Capital Partners iç analizi (2022–2024)
Spor ve aktivite oyunları, günlük ortalama geliri birim başına 120-180 USD ile ikinci en yüksek gelir kategorisini temsil eder. Bu oyunlar, etkileşimli basketbol ve futbol makineleri ile engelli parkurları gibi çeşitli ürünlerden oluşur ve ergenleri ile genç yetişkinleri hedef alır; bu da müşterilerin tesis içinde geçirdiği süreyi uzatır ve müşteri başı toplam tesis harcamasını artırır. Portföy analizimiz, ödül kazandıran oyunlardan %40 ve spor aktivitelerinden %35 oranında dengeli bir karışım sunan tesislerin, oyun alanının her metrekarelik alanından aylık yaklaşık 250-300 USD gelir elde etmesini sağladığını göstermektedir.
Atari oyun makineleri popüler olmakla birlikte, genellikle daha düşük birim başı gelir üretir ($60-100/gün), ancak oyuncuları ve koleksiyoncuları çekerek müşteri trafiğini artırır. Bununla birlikte, kapalı alanda kullanılan oyun parkı ekipmanları, özellikle 3-12 yaş arası çocuklarla gelen ailelerden en yüksek müşteri trafiğini yaratır; ancak birim başı gelir daha düşüktür ($50-80/gün). Oyun parklarının stratejik değeri, aile ziyaretlerini merkezine alabilmesinde yatmaktadır; ortalama aile partisi büyüklüğü 3-4 kişi, oturum süresi ise 90-120 dakikadır.
Gayrimenkul yatırımcıları, binalarına iç mekânda eğlence alanları entegre ederken sermaye tahsis süresini ve beklenen getiri metriklerini anlamalıdır. Kuzey Amerika ve Avrupa genelinde 100’den fazla projenin analizimize dayanarak, tipik geri ödeme süresi pazar koşullarına, tesis büyüklüğüne ve ekipman karışımına bağlı olarak 18-24 ay arasında değişmektedir. Orta büyüklükteki aile eğlence merkezleri (8.000-15.000 fit kare), 18-20 ayda en hızlı geri ödemeyi sağlarken; daha büyük eğlence kompleksleri (25.000+ fit kare), daha yüksek başlangıç sermayesi gereksinimi ve daha karmaşık işletme yapıları nedeniyle genellikle 22-28 ay sürmektedir.
Gerilim dönemlerini etkileyen temel faktörler şunlardır: kira süreleri ve temel kira oranları (optimal aralık: brüt gelirin %6-8'i), gelirin yüzde olarak ifade edilen işçilik maliyetleri (hedef: %18-22), ekipman kullanım oranları (referans değer: pik saatlerde %65-75) ve ortalama işlem değeri (ATV). Yatırım modelimiz, ziyaret başına ATV'si 25-30 ABD Doları üzerinde olan ve 60 gün içinde müşteri dönüş oranları %40-45 arasında olan tesislerin, 18 aylık gerilim hedeflerini tutarlı bir şekilde karşıladığını veya aştığını göstermektedir.
Herhangi bir ticari gayrimenkul yatırımı gibi, kapalı alan eğlence projeleri de yatırımcıların dikkatle değerlendirmesi gereken belirli riskleri taşır. Piyasa doygunluğu riski coğrafi konuma göre önemli ölçüde değişmekte olup; birincil metropol bölgelerinde mekân yoğunluğu nüfus başına 75.000–100.000 kişiye 1 mekân iken, ikincil pazarlarda bu oran 150.000–200.000 kişiye 1 mekân şeklinde kalmakta ve dolayısıyla daha yüksek büyüme potansiyeli göstermektedir. Teknolojik obsolesans (yaşlanma) ise başka bir kritik risk faktörüdür; oyun içerik döngüleri, maksimum etkileşim için ortalama 24–36 ay sürmektedir. Başarılı yatırımcılar, rekabet avantajını korumak amacıyla ekipman güncellemeleri ve oyun rotasyonu için yıllık brüt gelirlerinin %8–12’sini bütçelemektedir.
Düzenleyici risk, özellikle katı güvenlik standartlarına sahip pazarlarda dikkatli bir şekilde ele alınmalıdır. ASTM F1487-23 (Oyun Alanı Ekipmanları Güvenliği) ve GB 8408-2018 (Büyük Eğlence Tesisleri Güvenliği) standartlarına uyum zorunludur; sertifikasyon maliyetleri her tesis için ortalama 5.000–8.000 ABD Doları kadardır. Ayrıca, orta ölçekli tesisler için sorumluluk sigortası maliyetleri genellikle yıllık 15.000–25.000 ABD Doları aralığında değişmekte olup, bu miktar kullanılan ekipman türlerine ve yerel düzenlemelere göre farklılık göstermektedir. Risk azaltma çerçevesimiz coğrafi çeşitlendirme, kademeli ekipman yatırım stratejileri ve operasyonel personel için kapsamlı güvenlik eğitim programlarını içermektedir.
Başarılı iç mekân eğlence yatırımları, başlangıçta elde edilen geri ödeme dönemlerini aşan uzun vadeli stratejik planlamayı gerektirir. Sektör performans verilerine göre; yapılandırılmış yenileme döngüleri uygulayan tesisler—ana ekipmanların her 36 ayda bir büyük bakımı, içerik güncellemelerinin her 18 ayda bir yapılması ve küçük tematik yenilemelerin her 12 ayda bir gerçekleştirilmesi—statik tesislere kıyasla müşteri etkileşim oranlarını %25-30 daha yüksek düzeyde tutar. Bu sistemli yaklaşım, tesislerin gelişimini destekleyerek sürdürülebilir gelir büyümesini sağlar; bu nedenle 5 yıldan fazla süredir faaliyet gösteren olgun tesisler, stratejik yeniden yatırım yoluyla yıllık %3-5’lik gelir büyümesi başarabilmektedir.
İşletim modeli aynı zamanda uzun vadeli karlılığı da önemli ölçüde etkiler. Karşılaştırmalı analizimiz, işletme yöneticisi tarafından yönetilen tesislerin, kiralama anlaşmalarına kıyasla %8–%12 daha yüksek EBITDA marjı elde ettiğini göstermektedir; ancak bu durum daha fazla yönetim denetimi gerektirmektedir. Pasif gelir elde etmeyi hedefleyen yatırımcılar için gelir paylaşımı unsurları içeren ana kiralama yapıları (genellikle %60 sabit kira + %40 oranlı kira) operasyonel sorumlulukları sınırlarken dengeli getiriler sunar. Yatırımcının ekipmanı kendisinin sahip olduğu ve operasyonel yönetimi kiraladığı karma modeller ise 7–10 yıllık yatırım ufku içinde %12–%18 IRR (İç Getiri Oranı) ile orta düzeyde katılım imkânı sağlar.
İç mekânda eğlence fırsatlarını değerlendiren ticari gayrimenkul yatırımcıları, üç kritik başarı faktörüne odaklanmalıdır: rekabet yoğunluğuna göre pazar konumlandırması, maksimum gelir yoğunluğunu sağlamak için ekipman karışımının optimizasyonu ve yatırım amaçlarına uygun operasyonel yapı uyumu. En başarılı projeler, yüksek marj sağlayan ödül oyunlarını müşteri etkileşimi sağlayan spor aktiviteleriyle dengeler; bu denge, güçlü operasyonel yönetim ve sistematik ekipman yenileme programlarıyla desteklenir.
Yatırım zamanlaması da önemli ölçüde etkilidir. Pandemi sonrası talep toparlanışı ve deneyimsel eğlenceye yönelik devam eden tüketici tercihleriyle karakterize edilen mevcut piyasa koşulları, uygun giriş noktaları sunmaktadır. Yatırımcılar, hane gelirleri 75.000 ABD Doları üzeri olan ve nüfusun en az %20’sini 12 yaşın altındaki çocuklar oluşturan aile demografisine sahip pazarlara öncelik vermelidir. Dikkatli pazar seçimi ve disiplinli uygulama ile kapalı alan eğlence yatırımları, tam yatırım dönemi boyunca yıllık %15’in üzerinde sürdürülebilir getirilerle birlikte 18–24 aylık geri ödeme dönemlerine ulaşabilir.
EN
