بازار جهانی سرگرمیهای داخل سالن رشد بیسابقهای را تجربه کرده است که عامل اصلی آن تغییر سلیقه مصرفکنندگان به سمت سرگرمیهای تجربی و افزایش تقاضا برای فعالیتهای خانوادگی است. بر اساس گزارش جهانی بازار سرگرمی استاتیستا در سال ۲۰۲۴، بخش سرگرمیهای داخل سالن در سال ۲۰۲۳ به حدود ۴۵٫۲ میلیارد دلار رسیده است و نرخ رشد مرکب سالانه (CAGR) پیشبینیشده آن تا سال ۲۰۳۰ برابر با ۷٫۸٪ است. این مسیر رشد فرصتهای سرمایهگذاری جذابی را برای سرمایهگذاران املاک تجاری ایجاد میکند که به دنبال داراییهایی با پتانسیل قوی جریان نقدی و ارزشافزایی بلندمدت هستند.
منبع: گزارش جهانی بازار سرگرمی استاتیستا، ۲۰۲۴
همهگیری کووید-۱۹ تحول مراکز سرگرمی داخلسالن را تسریع کرد، بهطوریکه اپراتورها بیش از پیش بر روی بهداشت، ایمنی و تنوعبخشی به منابع درآمدی تمرکز کردهاند. دادههای صنعتی انجمن بینالمللی پارکهای سرگرمی و جاذبهها (IAAPA) نشان میدهد که عملکرد مراکز سرگرمی پس از همهگیری تا پایان سهماهه چهارم سال ۲۰۲۳ به ۸۵ درصد سطح پیش از همهگیری بازگشته است، که مراکز سرگرمی خانوادگی نقش پیشرو را در این بهبود ایفا کردهاند. از دیدگاه سرمایهگذاران، این تابآوری نشاندهنده ویژگیهای دفاعی این بخش در دورههای رکود اقتصادی است، در عین حال که در دورههای رشد، پتانسیل بالایی برای رونق دارد.
منبع: گزارش عملکرد مراکز سرگرمی IAAPA سال ۲۰۲۴
هنگام ارزیابی فرصتهای سرمایهگذاری، درک پتانسیل تولید درآمد دستهبندیهای مختلف بازیها امری مهمی است. بر اساس دادههای عملیاتی بیش از ۵۰۰ مرکز تفریحی در سراسر جهان، بازیهای بازپرداخت و جایزهدار بهطور مداوم بالاترین حاشیه سود را نشان میدهند که معمولاً بین ۴۵ تا ۵۵ درصد از درآمد ناخالص است. بازیهای مهارتمحور بازپرداخت، مانند ماشینهای قلابگیر و ماشینهای بسکتبال، درآمد روزانه متوسطی معادل ۸۰ تا ۱۲۰ دلار آمریکا به ازای هر دستگاه تولید میکنند و پیچیدگی عملیاتی کمی دارند و هزینههای نگهداری آنها نیز پایین است. این بازیها از محرکهای روانشناختی مانند اثر «نزدیکبهبرندهشدن» (near-miss) برای ترغیب بازیکنان به انجام مکرر بازی استفاده میکنند و در نتیجه نرخ نگهداری مشتریان بسیار بالایی دارند.
منبع: تحلیل داخلی شرکت سرمایهگذاری هورایزن (۲۰۲۲–۲۰۲۴)
بازیهای ورزشی و فعالیتی دومین دستهبندی از نظر درآمد را تشکیل میدهند و درآمد روزانهٔ متوسط هر دستگاه در این دسته بین ۱۲۰ تا ۱۸۰ دلار آمریکا است. این بازیها که شامل بازیهای تعاملی بسکتبال، دستگاههای فوتبال و مسیرهای مانعدار میشوند، عمدتاً مخاطبان نوجوانان و جوانان را هدف قرار میدهند و منجر به افزایش زمان حضور مشتریان در مکان و افزایش هزینهٔ کلی هر مشتری در سطح مکان میشوند. تحلیل سبد محصولات ما نشان میدهد که مکانهایی که ترکیبی متعادل از بازیهای اخذ جایزه (۴۰٪) و فعالیتهای ورزشی (۳۵٪) دارند، بالاترین چگالی درآمدی را در هر فوت مربع دستیابی میکنند؛ این مقدار حدوداً معادل ۲۵۰ تا ۳۰۰ دلار آمریکا در ماه برای هر فوت مربع از فضای اختصاصیافته به بازیهاست.
بازیهای ویدئویی آرکید، اگرچه محبوب هستند، معمولاً درآمد کمتری به ازای هر واحد (۶۰ تا ۱۰۰ دلار در روز) تولید میکنند، اما بهعنوان عوامل جذبکنندهٔ مشتری عمل میکنند و بازیکنان و جمعآورندگان را به مکان میکشانند. در مقابل، تجهیزات بازیهای داخلی بیشترین ترافیک پیادهرو را ایجاد میکنند، بهویژه از سوی خانوادهها با کودکان ۳ تا ۱۲ ساله، هرچند درآمد به ازای هر واحد پایینتر است و بین ۵۰ تا ۸۰ دلار در روز قرار دارد. ارزش استراتژیک این اماکن بازی در توانایی آنها برای تثبیت بازدیدهای خانوادگی نهفته است؛ بهطوریکه میانگین اندازهٔ جشنهای خانوادگی ۳ تا ۴ نفر و مدت زمان جلسات ۹۰ تا ۱۲۰ دقیقه است.
سرمایهگذاران املاک و مستغلات باید زمانبندی تخصیص سرمایه و معیارهای بازده مورد انتظار را درک کنند، زیرا این عوامل هنگام ادغام امکانات سرگرمی داخلی در املاک خود حائز اهمیت هستند. بر اساس تحلیل ما از بیش از ۱۰۰ پروژه در شمال آمریکا و اروپا، دوره بازگشت سرمایه معمول بین ۱۸ تا ۲۴ ماه متغیر است و این مدت به شرایط بازار، اندازه مکان و ترکیب تجهیزات بستگی دارد. مراکز سرگرمی خانوادگی متوسطالاندازه (۸۰۰۰ تا ۱۵۰۰۰ فوت مربع) سریعترین بازگشت سرمایه را در مدت ۱۸ تا ۲۰ ماه به دست میآورند، در حالی که مراکز سرگرمی بزرگتر (بیش از ۲۵۰۰۰ فوت مربع) معمولاً به دلیل نیاز بالاتر اولیه به سرمایه و ساختارهای عملیاتی پیچیدهتر، ۲۲ تا ۲۸ ماه زمان نیاز دارند.
عوامل کلیدی مؤثر بر دوره بازگشت سرمایه عبارتند از: شرایط اجاره و درصدهای پایه اجاره (محدوده بهینه: ۶ تا ۸ درصد از درآمد ناخالص)، هزینههای نیروی کار به عنوان درصدی از درآمد (هدف: ۱۸ تا ۲۲ درصد)، نرخ استفاده از تجهیزات (معیار مرجع: ۶۵ تا ۷۵ درصد در ساعات اوج)، و ارزش متوسط هر تراکنش (ATV). مدل سرمایهگذاری ما نشان میدهد که مکانهایی که ارزش متوسط هر تراکنش (ATV) را بالاتر از ۲۵ تا ۳۰ دلار آمریکا در هر بازدید به دست آوردهاند و همچنین نرخ بازگشت مشتریان را در بازه ۴۰ تا ۴۵ درصد در عرض ۶۰ روز دارند، به طور مداوم به اهداف بازگشت سرمایه در ۱۸ ماه میرسند یا از آن فراتر میروند.
مانند هر سرمایهگذاری دیگر در املاک تجاری، پروژههای سرگرمی در فضای بسته نیز ریسکهای خاصی را به همراه دارند که سرمایهگذاران باید آنها را با دقت ارزیابی کنند. ریسک اشباع بازار بهطور قابلتوجهی بر اساس منطقه جغرافیایی متفاوت است؛ بهطوریکه در مناطق اصلی کلانشهری، تراکم مکانهای سرگرمی حدود ۱ مکان در هر ۷۵٬۰۰۰ تا ۱۰۰٬۰۰۰ نفر جمعیت است، در حالیکه در بازارهای ثانویه این نسبت ۱ مکان در هر ۱۵۰٬۰۰۰ تا ۲۰۰٬۰۰۰ نفر است که نشاندهنده پتانسیل رشد بیشتری است. فرسودگی فناوری نیز عامل ریسک حیاتی دیگری محسوب میشود؛ زیرا دورههای محتوای بازیها بهطور متوسط ۲۴ تا ۳۶ ماه طول میکشد تا حداکثر میزان تعامل کاربران را حفظ کنند. سرمایهگذاران موفق سالانه ۸ تا ۱۲ درصد از درآمد ناخالص خود را برای نوسازی تجهیزات و تغییر محتوای بازیها اختصاص میدهند تا جایگاه رقابتی خود را حفظ کنند.
ریسک نظارتی نیازمند توجه دقیق است، بهویژه در بازارهایی که استانداردهای ایمنی سختگیرانهای دارند. رعایت استانداردهای ASTM F1487-23 (امنیت تجهیزات زمینهای بازی) و GB 8408-2018 (امنیت امکانات تفریحی بزرگ) اجباری است و هزینههای صدور گواهینامه بهطور متوسط بین ۵۰۰۰ تا ۸۰۰۰ دلار آمریکا برای هر مکان متغیر است. علاوهبراین، هزینههای بیمه مسئولیت معمولاً برای مراکز میانی سالانه بین ۱۵۰۰۰ تا ۲۵۰۰۰ دلار آمریکا متغیر است و این میزان بستگی به نوع تجهیزات و مقررات محلی دارد. چارچوب کاهش ریسک ما شامل تنوعبخشی جغرافیایی، راهبردهای سرمایهگذاری تدریجی در تجهیزات و برنامههای جامع آموزش ایمنی برای پرسنل عملیاتی است.
سرمایهگذاریهای موفق در حوزه سرگرمیهای داخلی نیازمند برنامهریزی استراتژیک بلندمدت هستند که فراتر از دورههای بازپرداخت اولیه امتداد مییابد. بر اساس دادههای عملکردی صنعت، مراکزی که چرخههای منظم بهروزرسانی را اجرا میکنند — یعنی بازسازی اصلی تجهیزات هر ۳۶ ماه، بهروزرسانی محتوا هر ۱۸ ماه و تجدید جزئی تم هر ۱۲ ماه — نرخ مشارکت مشتریان خود را ۲۵ تا ۳۰ درصد بالاتر از مراکز ثابت حفظ میکنند. این رویکرد سیستماتیک به تحول امکانات، رشد درآمد پایدار را تسهیل میکند؛ بهطوریکه مراکز بلوغیافته (با بیش از پنج سال فعالیت) از طریق سرمایهگذاریهای استراتژیک مجدد، رشد سالانه درآمدی بین ۳ تا ۵ درصد را تجربه میکنند.
مدل عملیاتی نیز تأثیر قابلتوجهی بر سودآوری بلندمدت دارد. تحلیل مقایسهای ما نشان میدهد که مکانهای مدیریتشده توسط اپراتور، حاشیه EBITDA را ۸ تا ۱۲ درصد بیشتر از ترتیبهای اجارهدادن بهدست میآورند، هرچند این رویکرد نظارت مدیریتی بیشتری را میطلبد. برای سرمایهگذارانی که درآمد غیرفعال را هدف قرار دادهاند، ساختارهای اجارهٔ اصلی (Master Lease) با اجزای بهاشتراکگذاری درآمد (معمولاً ۶۰ درصد اجاره پایه + ۴۰ درصد اجاره درصدی) بازدهی متعادلی فراهم میکنند و در عین حال مسئولیتهای عملیاتی را محدود میسازند. مدلهای ترکیبی، که در آن سرمایهگذار تجهیزات را مالک است و مدیریت عملیات را اجاره میدهد، سطح مشارکت میانی را ارائه میدهند و بازدهی ۱۲ تا ۱۸ درصدی IRR (نرخ بازده داخلی) را در افق سرمایهگذاری ۷ تا ۱۰ ساله ارائه میکنند.
سرمایهگذاران املاک تجاری که فرصتهای سرگرمی در فضای داخلی را ارزیابی میکنند، باید بر سه عامل حیاتی موفقیت تمرکز نمایند: جایگاه بازار نسبت به تراکم رقابتی، بهینهسازی ترکیب تجهیزات برای دستیابی به بیشترین چگالی درآمد و همسویی ساختار عملیاتی با اهداف سرمایهگذاری. موفقترین پروژهها، بازیهای احراز حق (Redemption) را برای دستیابی به حاشیه سود بالا و فعالیتهای ورزشی را برای جذب مشتریان، در تعادل قرار میدهند؛ این تعادل با مدیریت عملیاتی قوی و برنامههای منظم بهروزرسانی تجهیزات پشتیبانی میشود.
زمانبندی سرمایهگذاری نیز بهطور قابلتوجهی اهمیت دارد. شرایط فعلی بازار، با بهبود تقاضا پس از دوران همهگیری و ترجیح ادامهدار مصرفکنندگان بر سرگرمیهای تجربی، فرصتهای مناسبی برای ورود فراهم کرده است. سرمایهگذاران باید بازارهایی را اولویتبندی کنند که جمعیت خانوادگی آنها دارای درآمد خانوار بالاتر از ۷۵٬۰۰۰ دلار آمریکا و حداقل ۲۰ درصد از جمعیت آنها را کودکان زیر ۱۲ سال تشکیل دهند. با انتخاب دقیق بازار و اجرای انضباطمند، سرمایهگذاریهای انجامشده در حوزه سرگرمیهای داخلی میتوانند بازگشت سرمایه را در بازهای ۱۸ تا ۲۴ ماهه تأمین کرده و بازدهی پایداری بالاتر از ۱۵ درصد در سال را در طول کل افق سرمایهگذاری کسب نمایند.
EN
