Le marché mondial du divertissement en intérieur a connu une croissance sans précédent, portée par l’évolution des préférences des consommateurs vers des expériences de divertissement et par une demande accrue d’activités familiales. Selon le Rapport mondial sur le marché du divertissement 2024 de Statista, le secteur des loisirs en intérieur a atteint environ 45,2 milliards de dollars américains en 2023, avec un taux de croissance annuel composé (TCAC) projeté de 7,8 % d’ici 2030. Cette trajectoire de croissance offre des opportunités d’investissement attrayantes pour les investisseurs immobiliers commerciaux à la recherche d’actifs présentant un fort potentiel de génération de trésorerie et une appréciation à long terme.
Source : Rapport mondial sur le marché du divertissement 2024 de Statista
La pandémie de COVID-19 a accéléré l’évolution des lieux de divertissement intérieurs, les exploitants mettant de plus en plus l’accent sur l’hygiène, la sécurité et la diversification de leurs sources de revenus. Selon les données sectorielles de l’IAAPA (Association internationale des parcs d’attractions et des loisirs), la performance des lieux après la pandémie avait retrouvé, au quatrième trimestre 2023, 85 % de son niveau d’avant-pandémie, les centres de divertissement familial menant cette reprise. Pour les investisseurs, cette résilience démontre les caractéristiques défensives du secteur en période de ralentissement économique, tout en conservant un fort potentiel haussier durant les phases de croissance.
Source : Rapport 2024 sur la performance des lieux de l’IAAPA
Lors de l'évaluation des opportunités d'investissement, il est essentiel de comprendre le potentiel de génération de revenus des différentes catégories de jeux. Selon les données opérationnelles provenant de plus de 500 centres de loisirs à travers le monde, les jeux de rédemption et de loterie affichent systématiquement les marges bénéficiaires les plus élevées, généralement comprises entre 45 % et 55 % du chiffre d'affaires brut. Les jeux de rédemption basés sur l'habileté, tels que les machines à peluches et les machines de basket-ball, génèrent un chiffre d'affaires quotidien moyen de 80 à 120 USD par unité, avec une complexité opérationnelle minimale et des coûts de maintenance faibles. Ces jeux exploitent des déclencheurs psychologiques, comme l'effet « presque-gagné », afin d'inciter les joueurs à rejouer régulièrement, ce qui se traduit par des taux de fidélisation clients élevés.
Source : analyse interne de Horizon Capital Partners (2022-2024)
Les jeux sportifs et ludiques représentent la deuxième catégorie en termes de chiffre d’affaires, avec des recettes journalières moyennes de 120 à 180 $ par unité. Ces jeux, notamment les paniers interactifs, les machines de football et les parcours d’obstacles, s’adressent aux adolescents et aux jeunes adultes, ce qui prolonge le temps de stationnement dans l’établissement et augmente la dépense globale par client. Notre analyse de portefeuille montre que les établissements disposant d’un équilibre entre jeux à jetons (40 %) et activités sportives (35 %) atteignent une densité optimale de revenus par mètre carré, soit environ 250 à 300 $ par mois par mètre carré d’espace dédié aux jeux.
Les jeux vidéo d’arcade, bien que populaires, génèrent généralement un revenu inférieur par unité (60 à 100 $ par jour), mais constituent des vecteurs d’affluence qui attirent les joueurs et les collectionneurs. En revanche, les équipements de parc intérieur génèrent la plus forte fréquentation, notamment auprès des familles avec des enfants âgés de 3 à 12 ans, bien que le revenu par unité soit plus faible, soit de 50 à 80 $ par jour. La valeur stratégique des aires de jeux réside dans leur capacité à ancrer les visites familiales, avec une taille moyenne des groupes familiaux de 3 à 4 personnes et une durée moyenne des séances de 90 à 120 minutes.
Les investisseurs immobiliers doivent comprendre le calendrier de déploiement des capitaux et les indicateurs de rendement attendus lorsqu’ils intègrent des installations de loisirs intérieures dans leurs biens. Selon notre analyse de plus de 100 projets menés en Amérique du Nord et en Europe, la période d’amortissement typique varie de 18 à 24 mois, selon les conditions du marché, la superficie du lieu et la composition du parc d’équipements. Les centres familiaux de loisirs de taille moyenne (8 000 à 15 000 pieds carrés) obtiennent l’amortissement le plus rapide, soit en 18 à 20 mois, tandis que les complexes de loisirs plus vastes (25 000 pieds carrés et plus) nécessitent généralement de 22 à 28 mois en raison de besoins initiaux plus élevés en capitaux et de structures opérationnelles plus complexes.
Les facteurs clés influençant les délais de rentabilisation comprennent : les conditions du bail et les pourcentages de loyer de base (fourchette optimale : 6 à 8 % du chiffre d’affaires brut), les coûts de main-d’œuvre en pourcentage du chiffre d’affaires (objectif : 18 à 22 %), les taux d’utilisation des équipements (référence : 65 à 75 % pendant les heures de pointe) et la valeur moyenne des transactions (VMT). Notre modèle d’investissement montre que les établissements atteignant une VMT supérieure à 25–30 $ par visite, combinée à un taux de retour des clients de 40 à 45 % dans les 60 jours, respectent systématiquement ou dépassent les objectifs de rentabilisation en 18 mois.
Comme tout investissement immobilier commercial, les projets de loisirs en intérieur comportent des risques spécifiques que les investisseurs doivent évaluer soigneusement. Le risque de saturation du marché varie considérablement selon la géographie : dans les grandes agglomérations urbaines, la densité d’établissements s’élève à 1 établissement pour 75 000 à 100 000 habitants, tandis que, dans les marchés secondaires, elle se situe à 1 établissement pour 150 000 à 200 000 habitants, ce qui indique un potentiel de croissance plus élevé. L’obsolescence technologique constitue un autre facteur de risque critique, les cycles de renouvellement des contenus de jeux étant en moyenne de 24 à 36 mois pour assurer un engagement optimal. Les investisseurs performants réservent annuellement 8 à 12 % de leur chiffre d’affaires brut aux mises à niveau du matériel et au renouvellement des jeux afin de conserver leur pertinence concurrentielle.
Le risque réglementaire exige une attention particulière, notamment sur les marchés dotés de normes de sécurité strictes. La conformité aux normes ASTM F1487-23 (Sécurité des équipements de jeux) et GB 8408-2018 (Sécurité des grands équipements de loisirs) est obligatoire, les coûts de certification s’élevant en moyenne à 5 000–8 000 $ par lieu. En outre, les coûts de l’assurance responsabilité civile s’élèvent généralement à 15 000–25 000 $ par an pour les lieux de taille moyenne, selon les types d’équipements et la réglementation locale. Notre cadre d’atténuation des risques comprend la diversification géographique, des stratégies d’investissement progressif dans les équipements et des programmes complets de formation à la sécurité destinés au personnel opérationnel.
Des investissements fructueux dans le domaine des loisirs intérieurs exigent une planification stratégique à long terme qui va au-delà des périodes initiales d'amortissement. Selon les données relatives aux performances du secteur, les lieux qui mettent en œuvre des cycles de renouvellement structurés — réfections majeures de l'équipement tous les 36 mois, mises à jour de contenus tous les 18 mois et rafraîchissements thématiques mineurs tous les 12 mois — maintiennent des taux d'engagement client 25 à 30 % supérieurs à ceux des lieux statiques. Cette approche systématique de l'évolution des installations soutient une croissance durable des revenus, les lieux matures (en activité depuis 5 ans ou plus) réalisant une croissance annuelle des revenus de 3 à 5 % grâce à des réinvestissements stratégiques.
Le modèle opérationnel influence également de manière significative la rentabilité à long terme. Notre analyse comparative montre que les lieux gérés par un exploitant génèrent des marges EBITDA de 8 à 12 % supérieures à celles des structures en location-bail, bien qu’ils exigent une supervision managériale plus importante. Pour les investisseurs recherchant un revenu passif, les structures de bail-maître comportant des éléments de partage des recettes (généralement 60 % de loyer fixe + 40 % de loyer proportionnel) offrent des rendements équilibrés tout en limitant les responsabilités opérationnelles. Les modèles hybrides, dans lesquels l’investisseur détient l’équipement et sous-traite la gestion opérationnelle, permettent un niveau d’implication intermédiaire avec des rendements de 12 à 18 % de TIR (Taux de Rendement Interne) sur des horizons d’investissement de 7 à 10 ans.
Les investisseurs immobiliers commerciaux évaluant des opportunités de loisirs intérieurs doivent se concentrer sur trois facteurs critiques de réussite : le positionnement sur le marché par rapport à la densité concurrentielle, l’optimisation du parc d’équipements pour maximiser la densité de revenus, et l’adéquation de la structure opérationnelle aux objectifs d’investissement. Les projets les plus performants associent habilement des jeux de récompense, qui génèrent des marges élevées, à des activités sportives, qui favorisent l’engagement des clients, le tout soutenu par une gestion opérationnelle rigoureuse et des programmes systématiques de renouvellement des équipements.
Le moment de l’investissement est également déterminant. Les conditions actuelles du marché, marquées par la reprise de la demande après la pandémie et la préférence continue des consommateurs pour les formes de divertissement expérientielles, offrent des opportunités d’entrée favorables. Les investisseurs doivent privilégier les marchés dont la démographie familiale présente des revenus domestiques supérieurs à 75 000 $ et où les enfants de moins de 12 ans représentent au moins 20 % de la population. Grâce à une sélection rigoureuse des marchés et à une exécution disciplinée, les investissements dans le domaine du divertissement intérieur peuvent permettre un retour sur investissement en 18 à 24 mois, avec des rendements soutenus dépassant 15 % par an sur toute la durée de l’investissement.
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