ตลาดความบันเทิงในร่มทั่วโลกประสบกับการเติบโตอย่างไม่เคยมีมาก่อน ซึ่งขับเคลื่อนโดยการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันมาให้ความสำคัญกับความบันเทิงเชิงประสบการณ์มากขึ้น และความต้องการกิจกรรมที่เหมาะสำหรับครอบครัวเพิ่มสูงขึ้น ตามรายงานตลาดความบันเทิงโลกปี 2024 ของ Statista ภาคธุรกิจสวนสนุกในร่มมีมูลค่าประมาณ 45.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2023 โดยคาดว่าจะมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปี (CAGR) อยู่ที่ 7.8% จนถึงปี 2030 เส้นทางการเติบโตนี้เปิดโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจยิ่งสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มองหาสินทรัพย์ซึ่งสร้างกระแสเงินสดได้แข็งแกร่งและมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าในระยะยาว
แหล่งที่มา: รายงานตลาดความบันเทิงโลกปี 2024 ของ Statista
การระบาดใหญ่ของโรคโควิด-19 ได้เร่งให้สถานที่บันเทิงภายในอาคารพัฒนาอย่างรวดเร็วขึ้น โดยผู้ประกอบการให้ความสำคัญเพิ่มขึ้นกับด้านสุขอนามัย ความปลอดภัย และแหล่งรายได้ที่หลากหลาย ข้อมูลอุตสาหกรรมจาก IAAPA (สมาคมสวนสนุกและแหล่งท่องเที่ยวระหว่างประเทศ) แสดงให้เห็นว่าประสิทธิภาพของสถานที่หลังการระบาดใหญ่ฟื้นตัวกลับมาอยู่ที่ร้อยละ 85 ของระดับก่อนการระบาดใหญ่ ณ ไตรมาสที่ 4 ปี 2023 โดยศูนย์บันเทิงสำหรับครอบครัวเป็นกลุ่มที่นำการฟื้นตัวนี้ สำหรับนักลงทุน ความยืดหยุ่นนี้แสดงให้เห็นถึงลักษณะเชิงป้องกันของภาคธุรกิจนี้ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอย ขณะเดียวกันก็ยังคงศักยภาพในการเติบโตสูงในช่วงที่เศรษฐกิจขยายตัว
ที่มา: รายงานประสิทธิภาพของสถานที่ปี 2024 จาก IAAPA
เมื่อประเมินโอกาสในการลงทุน การเข้าใจศักยภาพในการสร้างรายได้ของหมวดเกมต่าง ๆ ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ตามข้อมูลการดำเนินงานจากศูนย์บันเทิงกว่า 500 แห่งทั่วโลก เกมแลกของรางวัลและเกมชิงโชคแสดงอัตรากำไรสุทธิสูงสุดอย่างสม่ำเสมอ โดยมักอยู่ในช่วงร้อยละ 45–55 ของรายได้รวม เกมแลกของรางวัลที่เน้นทักษะ เช่น เครื่องจับของ (claw machines) และเครื่องยิงบาสเกตบอล (basketball machines) สร้างรายได้เฉลี่ยต่อหน่วยต่อวันระหว่าง 80–120 ดอลลาร์สหรัฐฯ โดยมีความซับซ้อนในการดำเนินงานต่ำมากและค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาต่ำ เกมเหล่านี้อาศัยกลไกทางจิตวิทยา เช่น ปรากฏการณ์ "ใกล้จะชนะ" ("near-miss" effects) เพื่อกระตุ้นให้ผู้เล่นเล่นซ้ำ ๆ ส่งผลให้อัตราการรักษาผู้เล่นไว้ได้สูง
แหล่งที่มา: การวิเคราะห์ภายในของ Horizon Capital Partners (2022–2024)
เกมกีฬาและกิจกรรมถือเป็นหมวดหมู่ที่สร้างรายได้อันดับสองสูงสุด โดยมีรายได้เฉลี่ยต่อวันอยู่ที่ 120–180 ดอลลาร์สหรัฐต่อเครื่อง เกมเหล่านี้ ซึ่งรวมถึงเครื่องบาสเกตบอลแบบโต้ตอบ เครื่องฟุตบอล และหลักสูตรอุปสรรค (obstacle courses) ตอบสนองความต้องการของวัยรุ่นและผู้ใหญ่วัยหนุ่มสาว ช่วยเพิ่มระยะเวลาที่ลูกค้าใช้เวลาภายในสถานที่ (dwell time) และส่งผลให้ค่าใช้จ่ายโดยรวมต่อลูกค้าในแต่ละสถานที่เพิ่มขึ้น การวิเคราะห์พอร์ตโฟลิโอของเราแสดงให้เห็นว่า สถานที่ที่มีสัดส่วนเกมแลกของรางวัล (redemption games) อยู่ที่ 40% และกิจกรรมกีฬาอยู่ที่ 35% จะสามารถบรรลุความหนาแน่นของรายได้ต่อพื้นที่หนึ่งตารางฟุตได้สูงสุด คิดเป็นประมาณ 250–300 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือนต่อหนึ่งตารางฟุตของพื้นที่สำหรับติดตั้งเกม
เกมวิดีโออาร์เคด แม้จะเป็นที่นิยม แต่มักสร้างรายได้ต่อหน่วยต่ำกว่า ($60–100 ต่อวัน) อย่างไรก็ตาม เกมเหล่านี้ทำหน้าที่ดึงดูดผู้เล่นและนักสะสมให้เข้ามาใช้บริการ ขณะที่อุปกรณ์สนามเด็กเล่นในร่มสร้างปริมาณผู้เข้าชมสูงสุด โดยเฉพาะจากครอบครัวที่มีบุตรอายุ 3–12 ปี แม้รายได้ต่อหน่วยจะต่ำกว่าที่ $50–80 ต่อวัน ก็ตาม คุณค่าเชิงกลยุทธ์ของสนามเด็กเล่นอยู่ที่ความสามารถในการดึงดูดให้ครอบครัวเข้ามาใช้บริการอย่างต่อเนื่อง โดยเฉลี่ยแล้ว ขนาดของกลุ่มครอบครัวที่มาจัดงานเลี้ยงอยู่ที่ 3–4 คน และระยะเวลาการใช้งานแต่ละครั้งอยู่ที่ 90–120 นาที
นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเข้าใจระยะเวลาในการจัดสรรเงินทุนและตัวชี้วัดผลตอบแทนที่คาดการณ์ไว้ ขณะนำธุรกิจสวนสนุกในร่มมาผนวกเข้ากับโครงการอสังหาริมทรัพย์ของตน ตามการวิเคราะห์โครงการมากกว่า 100 แห่งทั่วทวีปอเมริกาเหนือและยุโรปของเรา ระยะเวลาคืนทุนโดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 18–24 เดือน ขึ้นอยู่กับสภาพตลาด ขนาดสถานที่ และประเภทอุปกรณ์ที่ใช้ ศูนย์บันเทิงสำหรับครอบครัวขนาดกลาง (พื้นที่ 8,000–15,000 ตารางฟุต) มีระยะเวลาคืนทุนเร็วที่สุด คือ 18–20 เดือน ในขณะที่ศูนย์บันเทิงขนาดใหญ่ (พื้นที่ 25,000 ตารางฟุตขึ้นไป) มักต้องใช้เวลา 22–28 เดือน เนื่องจากต้องใช้เงินลงทุนครั้งแรกสูงกว่าและมีโครงสร้างการดำเนินงานที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น
ปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลต่อระยะเวลาคืนทุน ได้แก่ ระยะเวลารายการเช่าและสัดส่วนค่าเช่าพื้นฐาน (ช่วงที่เหมาะสม: ร้อยละ 6–8 ของรายได้รวม), ต้นทุนแรงงานเป็นร้อยละของรายได้ (เป้าหมาย: ร้อยละ 18–22), อัตราการใช้งานอุปกรณ์ (เกณฑ์มาตรฐาน: ร้อยละ 65–75 ช่วงเวลาเร่งด่วน) และมูลค่าเฉลี่ยต่อการซื้อขายหนึ่งครั้ง (ATV) แบบจำลองการลงทุนของเราแสดงให้เห็นว่า สถานที่ที่บรรลุ ATV สูงกว่า 25–30 ดอลลาร์สหรัฐต่อการเยี่ยมชมหนึ่งครั้ง ร่วมกับอัตราการกลับมาใช้บริการของลูกค้าที่ร้อยละ 40–45 ภายใน 60 วัน จะสามารถบรรลุหรือเกินเป้าหมายระยะเวลาคืนทุนภายใน 18 เดือนได้อย่างสม่ำเสมอ
เช่นเดียวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าประเภทอื่น ๆ โครงการบันเทิงภายในอาคารก็มีความเสี่ยงเฉพาะที่นักลงทุนจำเป็นต้องประเมินอย่างรอบคอบ ความเสี่ยงจากการอิ่มตัวของตลาดแตกต่างกันอย่างมากตามภูมิศาสตร์ โดยในเขตเมืองหลักพบความหนาแน่นของสถานที่จัดกิจกรรมอยู่ที่ 1 แห่งต่อประชากร 75,000–100,000 คน ขณะที่ในตลาดรองมีความหนาแน่นเพียง 1 แห่งต่อประชากร 150,000–200,000 คน ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตที่สูงกว่า ความเสี่ยงอีกประการหนึ่งที่สำคัญคือความล้าสมัยของเทคโนโลยี โดยวงจรเนื้อหาเกมโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 24–36 เดือน เพื่อรักษาอัตราการมีส่วนร่วมสูงสุด นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จจะจัดสรรงบประมาณ 8–12% ของรายได้รวมต่อปีไว้สำหรับการอัปเกรดอุปกรณ์และการหมุนเวียนเกม เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน
ความเสี่ยงด้านกฎระเบียบต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะในตลาดที่มีมาตรฐานความปลอดภัยที่เข้มงวด การปฏิบัติตามมาตรฐาน ASTM F1487-23 (ความปลอดภัยของอุปกรณ์สนามเด็กเล่น) และ GB 8408-2018 (ความปลอดภัยของสถานที่สันทนาการขนาดใหญ่) เป็นสิ่งที่จำเป็น โดยค่าใช้จ่ายในการรับรองมาตรฐานเฉลี่ยอยู่ที่ 5,000–8,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อสถานที่ นอกจากนี้ ค่าประกันภัยความรับผิดชอบโดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 15,000–25,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี สำหรับสถานที่ขนาดกลาง ซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามประเภทของอุปกรณ์และข้อบังคับท้องถิ่น แนวทางการลดความเสี่ยงของเราประกอบด้วยการกระจายการดำเนินงานตามภูมิศาสตร์ การลงทุนในอุปกรณ์แบบระยะเวลาก้าวหน้า และหลักสูตรการฝึกอบรมด้านความปลอดภัยอย่างครอบคลุมสำหรับเจ้าหน้าที่ปฏิบัติงาน
การลงทุนในธุรกิจบันเทิงภายในอาคารอย่างประสบความสำเร็จต้องอาศัยการวางแผนเชิงกลยุทธ์ในระยะยาว ซึ่งต้องพิจารณาเกินกว่าช่วงเวลาคืนทุนเบื้องต้นเท่านั้น ตามข้อมูลประสิทธิภาพของอุตสาหกรรม สถานที่ที่ดำเนินการปรับปรุงอย่างเป็นระบบ — ได้แก่ การเปลี่ยนอุปกรณ์หลักทุก 36 เดือน การอัปเดตเนื้อหาทุก 18 เดือน และการปรับแต่งธีมย่อยทุก 12 เดือน — จะสามารถรักษาอัตราการมีส่วนร่วมของลูกค้าได้สูงกว่าสถานที่แบบคงที่ 25–30% แนวทางเชิงระบบในการพัฒนาสถานที่นี้สนับสนุนการเติบโตของรายได้อย่างต่อเนื่อง โดยสถานที่ที่ดำเนินงานมาอย่างมั่นคง (มากกว่า 5 ปี) สามารถบรรลุอัตราการเติบโตของรายได้ต่อปีได้ถึง 3–5% ผ่านการลงทุนใหม่อย่างมีกลยุทธ์
แบบจำลองการดำเนินงานยังส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลกำไรในระยะยาว อัตราส่วน EBITDA ของสถานที่ที่ผู้ประกอบการจัดการเองสูงกว่าแบบให้เช่าแบบเต็มรูปแบบ (lease-out arrangements) ถึง 8–12% ตามผลการวิเคราะห์เปรียบเทียบของเรา แม้ว่าจะต้องใช้การกำกับดูแลการจัดการที่เข้มงวดยิ่งขึ้นก็ตาม สำหรับนักลงทุนที่มองหากระแสรายได้แบบพาสซีฟ (passive income) โครงสร้างสัญญาเช่าหลัก (master lease structures) ที่มีองค์ประกอบการแบ่งรายได้ (โดยทั่วไปคือ ค่าเช่าพื้นฐาน 60% + ค่าเช่าตามสัดส่วนรายได้ 40%) จะให้ผลตอบแทนที่สมดุล พร้อมจำกัดภาระความรับผิดชอบในการดำเนินงาน ขณะที่แบบจำลองแบบผสม (hybrid models) ซึ่งนักลงทุนเป็นเจ้าของอุปกรณ์แต่จ้างผู้บริหารจัดการการดำเนินงานนั้น จะให้ระดับการมีส่วนร่วมที่อยู่ระหว่างกลาง และให้ผลตอบแทนในรูปแบบ IRR (อัตราผลตอบแทนภายใน) ที่ 12–18% ตลอดระยะเวลาการลงทุน 7–10 ปี
นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ประเมินโอกาสในการลงทุนด้านความบันเทิงภายในอาคาร ควรให้ความสำคัญกับปัจจัยความสำเร็จที่สำคัญสามประการ ได้แก่ การวางตำแหน่งทางการตลาดเมื่อเปรียบเทียบกับความหนาแน่นของคู่แข่ง การปรับสมดุลประเภทอุปกรณ์ให้เหมาะสมเพื่อให้ได้รายได้ต่อพื้นที่สูงสุด และการจัดโครงสร้างการดำเนินงานให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในการลงทุน โครงการที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดจะผสมผสานเกมแลกรางวัลซึ่งให้อัตรากำไรสูงเข้ากับกิจกรรมกีฬาที่ช่วยเสริมสร้างการมีส่วนร่วมของลูกค้า พร้อมสนับสนุนด้วยการบริหารจัดการการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพและโปรแกรมการเปลี่ยนอุปกรณ์อย่างเป็นระบบ
ช่วงเวลาในการลงทุนก็มีความสำคัญอย่างยิ่งเช่นกัน ปัจจุบันสภาวะตลาด ซึ่งประกอบด้วยการฟื้นตัวของอุปสงค์หลังการระบาดของโควิด-19 และความนิยมอย่างต่อเนื่องของผู้บริโภคที่มีต่อรูปแบบความบันเทิงเชิงประสบการณ์ ถือเป็นช่วงเวลาที่เอื้ออำนวยสำหรับการเข้าสู่ตลาด นักลงทุนควรให้ความสำคัญกับตลาดที่มีประชากรในครัวเรือนที่มีรายได้ต่อครัวเรือนสูงกว่า 75,000 ดอลลาร์สหรัฐ และมีเด็กอายุต่ำกว่า 12 ปี คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่า 20% ของประชากรทั้งหมด ด้วยการเลือกตลาดอย่างรอบคอบและการดำเนินงานอย่างมีวินัย การลงทุนในธุรกิจบันเทิงภายในอาคารสามารถคืนทุนได้ภายในระยะเวลา 18–24 เดือน และสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนเกิน 15% ต่อปีตลอดระยะเวลาการลงทุนทั้งหมด
EN
