Pasar hiburan dalam ruangan global telah mengalami pertumbuhan yang belum pernah terjadi sebelumnya, didorong oleh pergeseran preferensi konsumen menuju hiburan berbasis pengalaman serta peningkatan permintaan terhadap aktivitas yang ramah keluarga. Menurut Laporan Pasar Hiburan Global Statista 2024, sektor hiburan dalam ruangan mencapai sekitar $45,2 miliar pada tahun 2023, dengan tingkat pertumbuhan tahunan majemuk (CAGR) yang diproyeksikan sebesar 7,8% hingga tahun 2030. Trajektori pertumbuhan ini membuka peluang investasi yang menarik bagi investor real estat komersial yang mencari aset dengan potensi arus kas kuat dan apresiasi jangka panjang.
Sumber: Laporan Pasar Hiburan Global Statista 2024
Pandemi COVID-19 mempercepat evolusi tempat hiburan dalam ruangan, dengan para pengelola semakin berfokus pada kebersihan, keselamatan, dan aliran pendapatan yang terdiversifikasi. Data industri dari IAAPA (International Association of Amusement Parks and Attractions) menunjukkan bahwa kinerja tempat hiburan pasca-pandemi telah pulih hingga mencapai 85% dari tingkat pra-pandemi pada kuartal IV 2023, dengan pusat hiburan keluarga memimpin pemulihan tersebut. Bagi para investor, ketahanan ini menunjukkan karakteristik defensif sektor ini selama masa resesi ekonomi, sekaligus tetap mempertahankan potensi pertumbuhan yang kuat selama periode ekspansi.
Sumber: Laporan Kinerja Tempat Hiburan IAAPA 2024
Saat mengevaluasi peluang investasi, memahami potensi pendapatan dari berbagai kategori permainan sangatlah penting. Berdasarkan data operasional dari lebih dari 500 pusat hiburan di seluruh dunia, permainan penukaran hadiah dan permainan berhadiah secara konsisten menunjukkan margin keuntungan tertinggi, umumnya berkisar antara 45–55% dari pendapatan kotor. Permainan penukaran berbasis keterampilan—seperti mesin cakar dan mesin basket—menghasilkan pendapatan rata-rata harian sebesar $80–$120 per unit, dengan kompleksitas operasional yang minimal serta biaya perawatan yang rendah. Permainan-permainan ini memanfaatkan pemicu psikologis seperti efek "hampir menang" untuk mendorong pemain kembali bermain, sehingga menghasilkan tingkat retensi pelanggan yang tinggi.
Sumber: Analisis internal Horizon Capital Partners (2022–2024)
Permainan olahraga dan aktivitas merupakan kategori pendapatan terbesar kedua, dengan rata-rata pendapatan harian sebesar $120–180 per unit. Permainan ini—termasuk mesin basket interaktif, mesin sepak bola, serta lintasan rintangan—menargetkan remaja dan orang dewasa muda, sehingga mendorong durasi kunjungan yang lebih lama dan meningkatkan total pengeluaran pelanggan di dalam venue. Analisis portofolio kami menunjukkan bahwa venue dengan kombinasi seimbang antara permainan penukaran hadiah (40%) dan aktivitas olahraga (35%) mencapai kepadatan pendapatan optimal per meter persegi, yaitu sekitar $250–300 per bulan per meter persegi ruang lantai permainan.
Permainan video arcade, meskipun populer, umumnya menghasilkan pendapatan per unit yang lebih rendah ($60–100 per hari), namun berfungsi sebagai pengundang lalu lintas pengunjung yang menarik para pemain game dan kolektor. Sementara itu, peralatan taman bermain dalam ruangan menghasilkan jumlah kunjungan (foot traffic) tertinggi, khususnya dari keluarga dengan anak berusia 3–12 tahun, meskipun pendapatan per unitnya lebih rendah, yaitu $50–80 per hari. Nilai strategis taman bermain terletak pada kemampuannya menjadi daya tarik utama kunjungan keluarga, dengan rata-rata ukuran pesta keluarga sebanyak 3–4 orang dan durasi sesi sekitar 90–120 menit.
Investor properti harus memahami jadwal penyaluran modal dan metrik pengembalian yang diharapkan ketika mengintegrasikan wahana hiburan dalam ruangan ke dalam properti mereka. Berdasarkan analisis kami terhadap lebih dari 100 proyek di Amerika Utara dan Eropa, periode pengembalian investasi (payback period) khas berkisar antara 18–24 bulan, tergantung pada kondisi pasar, ukuran lokasi, serta komposisi peralatan. Pusat hiburan keluarga berukuran sedang (8.000–15.000 kaki persegi) mencapai pengembalian investasi tercepat, yaitu dalam 18–20 bulan, sedangkan kompleks hiburan berukuran besar (lebih dari 25.000 kaki persegi) umumnya memerlukan waktu 22–28 bulan karena kebutuhan modal awal yang lebih tinggi serta struktur operasional yang lebih kompleks.
Faktor-faktor kunci yang memengaruhi periode pengembalian investasi meliputi: ketentuan sewa dan persentase sewa dasar (kisaran optimal: 6–8% dari pendapatan kotor), biaya tenaga kerja sebagai persentase pendapatan (target: 18–22%), tingkat pemanfaatan peralatan (patokan: 65–75% selama jam-jam puncak), serta nilai transaksi rata-rata (ATV). Model investasi kami menunjukkan bahwa venue yang mencapai ATV di atas USD 25–30 per kunjungan, dikombinasikan dengan tingkat kembalinya pelanggan sebesar 40–45% dalam jangka waktu 60 hari, secara konsisten memenuhi atau melampaui target pengembalian investasi dalam 18 bulan.
Seperti halnya investasi properti komersial lainnya, proyek hiburan dalam ruangan membawa risiko spesifik yang harus dievaluasi secara cermat oleh para investor. Risiko saturasi pasar bervariasi secara signifikan berdasarkan wilayah geografis: di kawasan metropolitan utama, kepadatan venue mencapai 1 venue per 75.000–100.000 penduduk, sedangkan di pasar sekunder angkanya bertahan pada 1 per 150.000–200.000 penduduk—menunjukkan potensi pertumbuhan yang lebih besar. Usangnya teknologi merupakan faktor risiko kritis lainnya, dengan siklus konten game rata-rata berlangsung selama 24–36 bulan untuk mempertahankan tingkat keterlibatan maksimal. Investor yang sukses mengalokasikan anggaran sebesar 8–12% dari pendapatan kotor tiap tahun guna pembaruan peralatan dan pergantian game demi menjaga relevansi kompetitif.
Risiko regulasi memerlukan perhatian cermat, khususnya di pasar-pasar dengan standar keselamatan yang ketat. Kepatuhan terhadap standar ASTM F1487-23 (Peralatan Taman Bermain—Keselamatan) dan GB 8408-2018 (Fasilitas Hiburan Besar—Keselamatan) bersifat wajib, dengan biaya sertifikasi rata-rata sebesar USD 5.000–8.000 per lokasi. Selain itu, biaya asuransi tanggung jawab umum biasanya berkisar antara USD 15.000–25.000 per tahun untuk lokasi berukuran sedang, dengan besaran yang bervariasi tergantung pada jenis peralatan dan peraturan setempat. Kerangka mitigasi risiko kami mencakup diversifikasi geografis, strategi investasi peralatan secara bertahap, serta program pelatihan keselamatan komprehensif bagi staf operasional.
Investasi hiburan dalam ruangan yang sukses memerlukan perencanaan strategis jangka panjang yang melampaui periode pengembalian awal. Berdasarkan data kinerja industri, venue yang menerapkan siklus penyegaran terstruktur—pembaruan besar peralatan setiap 36 bulan, pembaruan konten setiap 18 bulan, dan penyegaran tema kecil setiap 12 bulan—mampu mempertahankan tingkat keterlibatan pelanggan 25–30% lebih tinggi dibandingkan venue statis. Pendekatan sistematis terhadap evolusi fasilitas ini mendukung pertumbuhan pendapatan berkelanjutan, dengan venue matang (beroperasi selama 5 tahun atau lebih) mencapai pertumbuhan pendapatan tahunan sebesar 3–5% melalui reinvestasi strategis.
Model operasional juga berdampak signifikan terhadap profitabilitas jangka panjang. Analisis komparatif kami menunjukkan bahwa venue yang dikelola oleh operator mencapai margin EBITDA 8–12% lebih tinggi dibandingkan skema sewa keluar, meskipun memerlukan pengawasan manajemen yang lebih besar. Bagi investor yang mengincar pendapatan pasif, struktur sewa induk (master lease) dengan komponen pembagian pendapatan (biasanya 60% sewa dasar + 40% sewa persentase) memberikan imbal hasil yang seimbang sekaligus membatasi tanggung jawab operasional. Model hibrida—di mana investor memiliki peralatan dan menyewakan pengelolaan operasional—menawarkan tingkat keterlibatan menengah dengan imbal hasil 12–18% IRR (Internal Rate of Return) dalam jangka investasi 7–10 tahun.
Investor properti komersial yang mengevaluasi peluang hiburan dalam ruangan harus fokus pada tiga faktor keberhasilan kritis: posisi pasar relatif terhadap kepadatan pesaing, optimalisasi kombinasi peralatan guna mencapai kepadatan pendapatan maksimal, serta keselarasan struktur operasional dengan tujuan investasi. Proyek-proyek paling sukses menyeimbangkan permainan penukaran hadiah—yang memberikan margin tinggi—dengan aktivitas olahraga—yang meningkatkan keterlibatan pelanggan—didukung oleh manajemen operasional yang kuat serta program pembaruan peralatan secara sistematis.
Waktu investasi juga sangat penting. Kondisi pasar saat ini—dengan pemulihan permintaan pasca-pandemi dan preferensi konsumen yang terus berlanjut terhadap hiburan berbasis pengalaman—menyajikan titik masuk yang menguntungkan. Investor harus memprioritaskan pasar dengan demografi keluarga di mana pendapatan rumah tangga melebihi $75.000 dan anak-anak berusia di bawah 12 tahun mewakili minimal 20% dari populasi. Dengan pemilihan pasar yang cermat dan eksekusi yang disiplin, investasi di bidang hiburan dalam ruangan dapat mencapai periode pengembalian modal selama 18–24 bulan, disertai tingkat pengembalian berkelanjutan lebih dari 15% per tahun sepanjang horizon investasi penuh.
EN
