Globalny rynek rozrywki w pomieszczeniach odnotował bezprecedensowy wzrost, który wynika z zmian preferencji konsumentów na rzecz rozrywki doświadczalnej oraz z rosnącego popytu na działania skierowane do rodzin. Zgodnie z Raportem o globalnym rynku rozrywki Statista za 2024 rok sektor rozrywki w pomieszczeniach osiągnął w 2023 roku wartość około 45,2 miliarda dolarów amerykańskich, przy prognozowanym złożonym rocznym tempie wzrostu (CAGR) na poziomie 7,8% do 2030 roku. Ta ścieżka wzrostu stwarza atrakcyjne możliwości inwestycyjne dla inwestorów nieruchomości komercyjnych poszukujących aktywów o silnym potencjale generowania przepływów pieniężnych oraz długoterminowej wartości kapitałowej.
Źródło: Raport Statista o globalnym rynku rozrywki za 2024 rok
Pandemia COVID-19 przyspieszyła ewolucję hal rozrywki wewnątrz pomieszczeń, przy czym operatorzy coraz bardziej skupiają się na higienie, bezpieczeństwie oraz zróżnicowanych źródłach przychodów. Dane branżowe opracowane przez IAAPA (Międzynarodowe Stowarzyszenie Parków Rozrywki i Atrakcji) wskazują, że w IV kwartale 2023 r. wyniki działania obiektów po pandemii odzyskały już 85% poziomu sprzed pandemii, a centra rozrywki rodzinnej prowadzą ten proces odbudowy. Dla inwestorów ta odporność świadczy o charakterze obronnym sektora w okresach kryzysów gospodarczych, przy jednoczesnym zachowaniu silnego potencjału wzrostu w okresach ekspansji.
Źródło: Raport IAAPA z 2024 r. dotyczący wyników działania obiektów
Przy ocenie możliwości inwestycyjnych kluczowe znaczenie ma zrozumienie potencjału generowania przychodów przez różne kategorie gier. Na podstawie danych operacyjnych zebranych w ponad 500 centrach rozrywki na całym świecie gry typu redemption oraz gry nagradzające systematycznie wykazują najwyższe marże zysku, zwykle w zakresie od 45% do 55% przychodu brutto. Gry redemption oparte na umiejętnościach, takie jak maszyny do chwytania przedmiotów (claw machines) czy maszyny do rzutów koszykarskich, generują średnio 80–120 USD dziennie z jednej jednostki, charakteryzując się przy tym niskim stopniem złożoności operacyjnej oraz niskimi kosztami konserwacji. Gier te wykorzystują bodźce psychologiczne, takie jak efekt „prawie sukcesu” („near-miss”), aby zachęcać do wielokrotnego grania, co przekłada się na wysokie wskaźniki utrzymywania klientów.
Źródło: Wewnętrzna analiza Horizon Capital Partners (2022–2024)
Gry sportowe i aktywnościowe stanowią drugą pod względem przychodów kategorię, generującą średnie dzienne dochody w wysokości 120–180 USD na jednostkę. Gry te – w tym interaktywne maszyny do koszykówki i piłki nożnej oraz tor przeszkód – skierowane są głównie do nastolatków i młodych dorosłych, co sprzyja wydłużeniu czasu pobytu klientów w obiekcie oraz zwiększeniu całkowitego wydatku przypadającego na jednego klienta. Analiza naszego portfela pokazuje, że obiekty oferujące zrównoważoną mieszankę gier wymiennych (40%) i aktywności sportowych (35%) osiągają optymalną gęstość przychodów na metr kwadratowy powierzchni gier, wynoszącą około 250–300 USD miesięcznie na metr kwadratowy powierzchni zajmowanej przez gry.
Gry wideo typu arcade, choć popularne, generują zazwyczaj niższy przychód na jednostkę (60–100 USD dziennie), ale działają jako czynniki przyciągające ruch – przyciągają graczy i kolekcjonerów. Tymczasem wyposażenie do halowych placów zabaw generuje największy ruch pieszy, szczególnie wśród rodzin z dziećmi w wieku 3–12 lat, choć przychód na jednostkę jest niższy i wynosi 50–80 USD dziennie. Strategiczną wartością placów zabaw jest ich zdolność do zapewnienia stałych wizyt rodzinnych; średnia liczba osób w rodzinie uczestniczącej w imprezie wynosi 3–4 osoby, a długość sesji – 90–120 minut.
Inwestorzy nieruchomości muszą zrozumieć harmonogram alokacji kapitału oraz oczekiwane wskaźniki zwrotu przy wdrażaniu wnętrz rozrywkowych w swoich obiektach. Na podstawie naszej analizy ponad 100 projektów w Ameryce Północnej i Europie typowy okres zwrotu inwestycji mieści się w przedziale od 18 do 24 miesięcy, w zależności od warunków rynkowych, wielkości obiektu oraz składu wyposażenia. Średnie centra rozrywki rodzinnej (8 000–15 000 stóp kwadratowych) osiągają najkrótszy okres zwrotu – w ciągu 18–20 miesięcy, podczas gdy większe kompleksy rozrywkowe (powyżej 25 000 stóp kwadratowych) wymagają zwykle 22–28 miesięcy ze względu na wyższe początkowe nakłady kapitałowe oraz bardziej złożone struktury operacyjne.
Kluczowe czynniki wpływające na okres zwrotu inwestycji obejmują: warunki najmu oraz procentową wysokość czynszu podstawowego (optymalny zakres: 6–8% przychodu brutto), koszty pracy wyrażone w procentach przychodu (cel: 18–22%), wskaźniki wykorzystania sprzętu (wzorzec odniesienia: 65–75% w godzinach szczytowego natężenia ruchu) oraz średnią wartość transakcji (ATV). Nasz model inwestycyjny pokazuje, że obiekty osiągające ATV powyżej 25–30 USD na wizytę, połączone z częstotliwością powrotów klientów w zakresie 40–45% w ciągu 60 dni, systematycznie spełniają lub przekraczają cele dotyczące okresu zwrotu inwestycji wynoszącego 18 miesięcy.
Podobnie jak każda inwestycja w nieruchomości komercyjne, projekty rozrywki w pomieszczeniach wiążą się ze specyficznymi ryzykami, które inwestorzy muszą dokładnie ocenić. Ryzyko nadmiernego nasycenia rynku różni się znacznie w zależności od regionu: w głównych obszarach metropolitalnych gęstość obiektów wynosi 1 obiekt na 75 000–100 000 mieszkańców, podczas gdy na rynkach wtórnych wynosi ona 1 obiekt na 150 000–200 000 mieszkańców, co wskazuje na większe możliwości wzrostu. Kolejnym kluczowym czynnikiem ryzyka jest przestarzałość technologiczna – cykle treści gier trwają średnio 24–36 miesięcy, aby zapewnić maksymalne zaangażowanie użytkowników. Udacznym inwestorom przeznaczają rocznie 8–12% przychodów brutto na modernizację sprzętu i rotację gier, aby zachować konkurencyjność.
Ryzyko regulacyjne wymaga starannej uwagi, szczególnie na rynkach o surowych standardach bezpieczeństwa. Zgodność ze standardami ASTM F1487-23 (Bezpieczeństwo wyposażenia placów zabaw) i GB 8408-2018 (Bezpieczeństwo dużych urządzeń rozrywkowych) jest obowiązkowa, a koszty certyfikacji wynoszą średnio 5 000–8 000 USD na obiekt. Dodatkowo roczne koszty ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zwykle mieszczą się w przedziale 15 000–25 000 USD dla obiektów średniej wielkości i zależą od rodzaju wyposażenia oraz lokalnych przepisów prawnych. Nasz system ograniczania ryzyka obejmuje dywersyfikację geograficzną, stopniowe inwestycje w wyposażenie oraz kompleksowe programy szkoleń z zakresu bezpieczeństwa dla personelu operacyjnego.
Pomyślne inwestycje w zakresie rozrywki w pomieszczeniach wymagają długoterminowego planowania strategicznego wykraczającego poza początkowy okres zwrotu inwestycji. Na podstawie danych dotyczących wyników działania branży stwierdzono, że obiekty wprowadzające zorganizowane cykle odświeżania — główne modernizacje sprzętu co 36 miesięcy, aktualizacje treści co 18 miesięcy oraz drobne odświeżenia tematyczne co 12 miesięcy — utrzymują wskaźniki zaangażowania klientów o 25–30% wyższe niż obiekty statyczne. Takie systemowe podejście do ewolucji obiektu sprzyja trwałemu wzrostowi przychodów; dojrzałe obiekty (działające przez 5 i więcej lat) osiągają roczny wzrost przychodów na poziomie 3–5% dzięki strategicznym reinwestycjom.
Model operacyjny ma również istotny wpływ na zyskowność w długim okresie. Nasza analiza porównawcza wykazuje, że obiekty zarządzane przez operatora osiągają marżę EBITDA o 8–12% wyższą niż w przypadku umów dzierżawy, choć wymagają one większego zaangażowania zarządzającego. Dla inwestorów poszukujących dochodów pasywnych struktury głównej dzierżawy z elementami udziału w przychodach (zwykle 60% czynszu podstawowego + 40% czynszu procentowego) zapewniają zrównoważone zwroty, ograniczając jednocześnie obowiązki operacyjne. Modele hybrydowe, w których inwestor jest właścicielem sprzętu, a zarządzanie operacyjne przekazuje w dzierżawę, oferują pośredni poziom zaangażowania oraz zwroty w wysokości 12–18% IRR (wewnętrznej stopy zwrotu) w horyzoncie inwestycyjnym wynoszącym 7–10 lat.
Inwestorzy nieruchomości komercyjnych oceniający możliwości inwestycyjne w zakresie rozrywki w pomieszczeniach powinni skupić się na trzech kluczowych czynnikach sukcesu: pozycjonowaniu rynkowym w stosunku do gęstości konkurencji, optymalizacji asortymentu sprzętu w celu osiągnięcia maksymalnej gęstości przychodów oraz dopasowaniu struktury operacyjnej do celów inwestycyjnych. Najbardziej udane projekty łączą gry wygrywające zapewniające wysokie marże z aktywnościami sportowymi wspierającymi zaangażowanie klientów, przy jednoczesnym zapewnieniu silnego zarządzania operacyjnego oraz systematycznych programów odnawiania sprzętu.
Czas inwestycji ma również istotne znaczenie. Obecne warunki rynkowe – w tym odzyskiwanie popytu po pandemii oraz nadal utrzymujące się preferencje konsumentów wobec rozrywki doświadczalnej – stwarzają korzystne okazje wejścia na rynek. Inwestorzy powinni priorytetowo rozważać rynki, na których populacja rodzinna charakteryzuje się dochodami gospodarstw domowych przekraczającymi 75 000 USD oraz udziałem dzieci w wieku poniżej 12 lat wynoszącym co najmniej 20% ogółu ludności. Dzięki starannej selekcji rynków i dyscyplinowanej realizacji inwestycje w zakresie wnętrzowej rozrywki mogą przynieść zwrot kapitału w ciągu 18–24 miesięcy, a uzyskiwane trwałe zyski mogą przekraczać 15% rocznie w całym okresie inwestycyjnym.
EN
