شهد سوق الترفيه الداخلي العالمي نموًّا غير مسبوق، مدفوعًا بتغير تفضيلات المستهلكين نحو أشكال الترفيه القائمة على التجربة، وازدياد الطلب على الأنشطة الموجَّهة للأُسَر. ووفقًا لتقرير ستاتيستا العالمي لسوق الترفيه لعام ٢٠٢٤، بلغ قطاع الملاهي الداخلية نحو ٤٥٫٢ مليار دولار أمريكي في عام ٢٠٢٣، مع معدل نمو سنوي مركب (CAGR) متوقع يبلغ ٧٫٨٪ حتى عام ٢٠٣٠. وتُمثِّل هذه المسار النموّي فرص استثمار جذَّابة للمستثمرين العقاريين التجاريين الذين يبحثون عن أصول تتمتَّع بإمكانات قوية لتوليد التدفُّقات النقدية والقيمة التقديرية طويلة الأجل.
المصدر: تقرير ستاتيستا العالمي لسوق الترفيه لعام ٢٠٢٤
أدى وباء كوفيد-19 إلى تسريع تطور أماكن الترفيه الداخلية، حيث ركَّز المشغلون بشكلٍ متزايد على النظافة والسلامة وتنويع مصادر الإيرادات. وتُظهر بيانات القطاع الصادرة عن الرابطة الدولية لمراكز الملاهي والمعالم السياحية (IAAPA) أن أداء هذه الأماكن بعد الجائحة عاد إلى ٨٥٪ من مستوياته ما قبل الجائحة بحلول الربع الرابع من عام ٢٠٢٣، مع تصدُّر مراكز الترفيه العائلية لعملية التعافي. ومن منظور المستثمرين، فإن هذه المرونة تُبرز الطابع الدفاعي لهذا القطاع خلال فترات الركود الاقتصادي، مع الحفاظ في الوقت نفسه على إمكانات نمو قوية خلال فترات التوسع.
المصدر: تقرير أداء أماكن الترفيه لعام ٢٠٢٤ الصادر عن الرابطة الدولية لمراكز الملاهي والمعالم السياحية (IAAPA)
عند تقييم فرص الاستثمار، فإن فهم القدرة التوليدية للإيرادات في مختلف فئات الألعاب أمرٌ بالغ الأهمية. واستنادًا إلى البيانات التشغيلية المُستقاة من أكثر من ٥٠٠ مركز ترفيهي حول العالم، تُظهر ألعاب الاسترداد والجوائز باستمرار أعلى هوامش الربح، والتي تتراوح عادةً بين ٤٥٪ و٥٥٪ من إجمالي الإيرادات. أما ألعاب الاسترداد القائمة على المهارة—مثل آلات الإمساك (Claw Machines) وآلات رمي كرة السلة—فإنها تُحقِّق متوسط إيرادات يومية قدرها ٨٠–١٢٠ دولار أمريكي لكل وحدة، مع تعقيد تشغيلي ضئيل وتكاليف صيانة منخفضة. وتستفيد هذه الألعاب من المحفزات النفسية مثل تأثير «القرب من الفوز» (near-miss) لدفع العملاء إلى اللعب مرارًا وتكرارًا، مما يؤدي إلى معدلات احتفاظ عالية بالعملاء.
المصدر: تحليل داخلي أجرته شركة Horizon Capital Partners (٢٠٢٢–٢٠٢٤)
تمثل ألعاب الرياضة والأنشطة الفئة الثانية من حيث الإيرادات، حيث تبلغ متوسط الإيرادات اليومية 120–180 دولارًا أمريكيًّا لكل وحدة. وتتضمن هذه الألعاب آلات كرة السلة التفاعلية وآلات كرة القدم والمسارات الوعرة، وهي موجَّهة أساسًا للمراهقين والشباب البالغين، ما يُطيل مدة بقاء الزبائن في المنشأة ويزيد من الإنفاق الإجمالي لكل عميل. ويبيِّن تحليل محفظتنا أن المنشآت التي تضم مزيجًا متوازنًا من ألعاب الاسترداد (40٪) والأنشطة الرياضية (35٪) تحقِّق كثافة إيرادات مثلى لكل قدم مربّع، تصل إلى نحو 250–300 دولار أمريكي شهريًّا لكل قدم مربّع من مساحة أرضية الألعاب.
ألعاب الفيديو الأركادية، رغم شعبيتها، تُولِّد عادةً إيرادات أقل لكل وحدة (من ٦٠ إلى ١٠٠ دولار أمريكي يوميًّا)، لكنها تُعدُّ عوامل جذب للزبائن وتُحفِّز تدفُّق اللاعبين وهواة جمع التحف. وفي المقابل، تُولِّد معدات ملاعب الألعاب الداخلية أكبر تدفُّقٍ لعدد الزوار، لا سيما من العائلات التي لديها أطفال تتراوح أعمارهم بين ٣ و١٢ عامًا، رغم أن الإيرادات لكل وحدة تكون أقل نسبيًّا (من ٥٠ إلى ٨٠ دولارًا أمريكيًّا يوميًّا). وتكمُن القيمة الاستراتيجية لملاعب الألعاب في قدرتها على تثبيت زيارات العائلات، حيث يبلغ متوسط حجم الحفلات العائلية ٣–٤ أشخاص، ومدة الجلسة الواحدة ٩٠–١٢٠ دقيقة.
يجب على مستثمري العقارات فهم جدول توقيت تخصيص رأس المال ومقاييس العائد المتوقعة عند دمج مرافق الترفيه الداخلية في عقاراتهم. واستنادًا إلى تحليلنا لأكثر من ١٠٠ مشروع في أمريكا الشمالية وأوروبا، تتراوح فترة استرداد رأس المال النموذجية بين ١٨ و٢٤ شهرًا، وذلك حسب ظروف السوق وحجم المنشأة ومزيج المعدات. وتُحقِّق مراكز الترفيه العائلية متوسطة الحجم (من ٨٬٠٠٠ إلى ١٥٬٠٠٠ قدم مربع) أسرع فترة استرداد، وهي ١٨–٢٠ شهرًا، في حين تتطلب المجمعات الترفيهية الأكبر حجمًا (٢٥٬٠٠٠ قدم مربع فأكثر) عادةً ما بين ٢٢ و٢٨ شهرًا نظرًا لمتطلبات رأس المال الأولي الأعلى وبُنى التشغيل الأكثر تعقيدًا.
تشمل العوامل الرئيسية المؤثرة في فترات استرداد الاستثمار ما يلي: شروط الإيجار ونسبة الإيجار الأساسي من إجمالي الإيرادات (المدى الأمثل: ٦–٨٪ من إجمالي الإيرادات)، وتكاليف العمالة كنسبة مئوية من الإيرادات (الهدف: ١٨–٢٢٪)، ومعدلات استخدام المعدات (المعيار المرجعي: ٦٥–٧٥٪ خلال أوقات الذروة)، والقيمة المتوسطة للمعاملة (ATV). ويُظهر نموذجنا الاستثماري أنَّ المنشآت التي تحقِّق قيمة متوسطة للمعاملة تزيد عن ٢٥–٣٠ دولارًا أمريكيًّا لكل زيارة، جنبًا إلى جنب مع معدلات عودة العملاء بنسبة ٤٠–٤٥٪ خلال ٦٠ يومًا، تفي باستمرار بفترات استرداد الاستثمار المستهدفة البالغة ١٨ شهرًا أو تتفوق عليها.
مثل أي استثمار عقاري تجاري، فإن مشاريع الترفيه الداخلي تنطوي على مخاطر محددة يجب على المستثمرين تقييمها بعناية. وتتفاوت مخاطر اكتظاظ السوق بشكل كبير حسب الموقع الجغرافي، حيث تصل كثافة المنشآت في المناطق الحضرية الرئيسية إلى منشأة واحدة لكل ٧٥٬٠٠٠–١٠٠٬٠٠٠ نسمة، بينما تحافظ الأسواق الثانوية على نسبة منشأة واحدة لكل ١٥٠٬٠٠٠–٢٠٠٬٠٠٠ نسمة، ما يدل على إمكانات نمو أكبر. ويمثل قدم التكنولوجيا عامل خطرٍ بالغ الأهمية آخر، إذ تتراوح دورات محتوى الألعاب بين ٢٤ و٣٦ شهرًا لتحقيق أقصى درجة من التفاعل. ويخصص المستثمرون الناجحون سنويًّا ما نسبته ٨–١٢٪ من الإيرادات الإجمالية لترقية المعدات وتحديث الألعاب للحفاظ على القدرة التنافسية.
تتطلب مخاطر الامتثال التنظيمي اهتمامًا دقيقًا، لا سيما في الأسواق التي تفرض معايير صارمة للسلامة. ويُشترط الامتثال لمعايير ASTM F1487-23 (سلامة معدات ملاعب الأطفال) وGB 8408-2018 (سلامة المرافق الترفيهية الكبيرة)، حيث تتراوح تكاليف الشهادات ما بين ٥٬٠٠٠ و٨٬٠٠٠ دولار أمريكي لكل موقع. علاوةً على ذلك، تتراوح تكاليف تأمين المسؤولية عادةً بين ١٥٬٠٠٠ و٢٥٬٠٠٠ دولار أمريكي سنويًّا للمواقع متوسطة الحجم، وذلك وفقًا لأنواع المعدات واللوائح المحلية. ويشمل إطارنا لتخفيف المخاطر التنوّع الجغرافي، واستراتيجيات الاستثمار التدريجي في المعدات، وبرامج تدريب شاملة على السلامة للموظفين التشغيليين.
تتطلب الاستثمارات الناجحة في مجال الترفيه الداخلي تخطيطًا استراتيجيًّا طويل الأجل يتجاوز فترات الاسترداد الأولية. وبناءً على بيانات الأداء الصناعي، فإنَّ المنشآت التي تتبنَّى دورات تجديد منظَّمة—مثل إجراء عمليات صيانة كبرى للمعدات كل ٣٦ شهرًا، وتحديث المحتوى كل ١٨ شهرًا، وتجديد المواضيع الفرعية كل ١٢ شهرًا—تحافظ على معدلات مشاركة العملاء بنسبة أعلى بـ ٢٥–٣٠٪ مقارنةً بالمنشآت الثابتة. ويُسهم هذا النهج المنظَّم في تطوير المنشأة في دعم نمو الإيرادات بشكل مستدام، حيث تحقِّق المنشآت الراسخة (التي بلغت مدة تشغيلها ٥ سنوات فأكثر) نموًّا سنويًّا في الإيرادات بنسبة ٣–٥٪ من خلال إعادة الاستثمار الاستراتيجي.
كما يؤثر النموذج التشغيلي تأثيرًا كبيرًا على الربحية على المدى الطويل. وتُظهر تحليلاتنا المقارنة أنَّ المنشآت التي تديرها الجهة المشغلة تحقِّق هوامش ربح تشغيلي قبل خصم الضرائب والاستهلاك والإطفاء (EBITDA) أعلى بنسبة ٨–١٢٪ مقارنةً باتفاقيات الإيجار الخارجي، رغم أنها تتطلَّب مستوىً أكبر من الرقابة الإدارية. أما بالنسبة للمستثمرين الذين يبحثون عن دخل سلبي، فإن هياكل الإيجار الشامل (Master Lease) المُضمِّنة عناصر تقاسم الإيرادات (والتي تتكوَّن عادةً من ٦٠٪ إيجار أساسي + ٤٠٪ إيجار نسبي) توفِّر عوائد متوازنة مع الحد من المسؤوليات التشغيلية. أما النماذج الهجينة، حيث يمتلك المستثمر المعدات ويؤجِّر إدارة العمليات، فتوفر مستويات متوسطة من المشاركة مع عوائد تتراوح بين ١٢–١٨٪ كمعدل عائد داخلي (IRR) على آفاق استثمارية تمتد من ٧ إلى ١٠ سنوات.
يجب على مستثمري العقارات التجارية الذين يقيّمون فرص الترفيه الداخلي أن يركّزوا على ثلاثة عوامل حاسمة للنجاح: التموضع السوقي بالنسبة إلى كثافة المنافسة، وتحسين مزيج المعدات لتحقيق أقصى كثافة إيرادية، ومواءمة الهيكل التشغيلي مع الأهداف الاستثمارية. وأكثر المشاريع نجاحًا هي التي توازن بين ألعاب الاسترداد ذات الهوامش العالية والأنشطة الرياضية التي تعزّز تفاعل العملاء، وذلك بدعمٍ من إدارة تشغيلية قوية وبرامج منهجية لتجديد المعدات.
كما أن توقيت الاستثمار يكتسب أهمية كبيرة. فظروف السوق الحالية، التي تتميز باستعادة الطلب بعد الجائحة واستمرار تفضيل المستهلكين للترفيه التفاعلي، توفر فرص دخول مواتية. وينبغي للمستثمرين إعطاء الأولوية للأسواق التي تتمتع بتركيبة سكانية عائلية تتجاوز فيها دخل الأسرة 75,000 دولار أمريكي، ويمثّل الأطفال دون سن 12 عامًا ما لا يقل عن ٢٠٪ من إجمالي السكان. وبفضل الاختيار الدقيق للأسواق والتنفيذ المنضبط، يمكن للاستثمارات في مجال الترفيه الداخلي تحقيق فترات استرداد تتراوح بين ١٨ و٢٤ شهرًا، مع عوائد مستدامة تفوق ١٥٪ سنويًّا طوال أفق الاستثمار كاملاً.
EN
