Mae'r farchnad rhwng gartrefol cyfryngol yn y byd wedi profi tyfu annhebygol, a'i gyflwr yn cael ei gyrru gan newid mewn dewisiadau'r defnyddwyr tuag at brynu profiadau cyfryngol a chynyddu'r galw am weithgareddau sydd yn addas i deulu. Yn ôl Adroddiad Marchnad Cyfryngol 2024 gan Statista, cyrraeddodd y sector amusiant mewn adeilad tua $45.2 biliwn yn 2023, â chyfradd tyfu blynyddol cyfansawdd (CAGR) o 7.8% ar hyd tan 2030. Mae'r llwybr tyfu hwn yn cynnig cyfleion buddsoddi da i'w gael gan buddsoddwyr eiddo masnachol sydd yn chwilio am asedau â photentiad cryf i gynhyrchu llif arian a threchu hir-dymor.
Ffynhonnell: Adroddiad Marchnad Cyfryngol 2024 gan Statista
Cy accelerated y pandemig COVID-19 datblygiad lleoliadau mewn tŷ ar gyfer brafu, ac yn dod yn rhagorol yn canolbwyntio gweithredwyr ar iachyddiaeth, diogelwch a strwythurau incwm amrywiol. Mae data'r diwydiant o IAAPA (Yr Asiadiad Ryngwladol o Barciau Hamdden a Threchu) yn dangos bod perfformiad y lleoliadau ar ôl y pandemig wedi adfer i 85% o lefelau cyn y pandemig erbyn chwarter 4 2023, gyda chanolfannau brafu teulu yn arwain yr adferiad. I'w buddsoddiadwyr, mae'r gwrthdrawiad hwn yn dangos nodweddion amddiffyn y sector yn ystod cyfnodau dirywiad economaidd tra bo'n cadw potensial uchel i fyny yn ystod cyfnodau tyfu.
Ffynhonnell: Adroddiad Perfformiad Lleoliadau IAAPA 2024
Pan fyddwn yn gwerthuso cyfleoedd buddsoddi, mae deallu'r potensial i gynhyrchu incwm o wahanol gyflwr gemau yn hanfodol. Yn seiliedig ar ddata gweithrediad o ragor na 500 canolfan hwyl ar draws y byd, mae gemau adnewyddu a chwaraeon gwobr yn dangos y fargen elw uchaf yn gyson, sydd fel arfer yn amrywio rhwng 45–55% o'r incwm bruto. Mae gemau adnewyddu sydd yn seiliedig ar sgil, megis peiriannau claw a peiriannau pêl-fasged, yn cynhyrchu incwm dyddiol cyfartalog o $80–120 yr uned, â chydraddolrwydd gweithrediad isel ac â chostau cynnal a chadw isel. Mae'r gemau hyn yn defnyddio rhaglenni seicolegol fel effeithiau "bron-colli" i gyrraedd chwarae ailadroddus, gan achosi cyfraddau cadwraeth cleientaidd uchel.
Ffynhonnell: Dadansoddiad mewnol Horizon Capital Partners (2022–2024)
Mae chwaraeon a chwaraeon gweithgarwch yn cynrychioli'r ail gategori o incwm uchaf, â thu â thrwyddedau dyddiol cyfartalog o $120–180 yr uned. Mae'r chwaraeon hyn, sy'n cynnwys pêl-fasged rhyngweithiol, peiriant pêl-droed a chyrsiau rhwystr, yn targedu oedolion ifanc a phlant a threchu oedran ysgol uwchradd, gan hybu amser hirach o arferiad yn y lleoliad a chynyddu'r cyfanswm a wnaed gan bob llogell. Mae ein dadansoddiad o'r portffolio yn dangos fod lleoliadau sydd â chymhelliad cydbwysig o chwaraeon adennu (40%) a chwaraeon chwarae (35%) yn cyrraedd dwysder incwm optimaidd pob troedfedd sgwâr, sef tua $250–300 y mis pob troedfedd sgwâr o ofod llwyfan y chwaraeon.
Gêm fideo arcâd, er eu bod yn boblogaidd, yn cynhyrchu cyfartaledd llai o incwm ym mhob uned ($60–100 pob dydd), ond maent yn gweithio fel rhaglenau sydd yn taro'r sylw i gemwyr a chasglwyr. Yn y cyfamser, mae cyfarpar chwarae mewn adeilad yn cynhyrchu'r nifer uchaf o ymweliadau, yn enwedig gan deuluoedd â phlant rhwng 3 a 12 oed, er hyd yn oed bod yr incwm ym mhob uned yn is ar $50–80 pob dydd. Mae'r gwerth strategol o leoliadau chwarae yn gorwedd ar eu gallu i sefydlu ymweliadau teuluol, gyda maint cyfartalog parti teuluol o 3–4 person a hyd sesiynau o 90–120 munud.
Rhaid i'w gwerthu tir deall amserlen cyflwyno cyfalaf a mesurau'r ad-daliad disgwyliedig wrth gynnwys hamdden mewn adeiladau. Yn seiliedig ar ein dadansoddiad o 100+ prosiect yn Ewrop a Gogledd America, mae'r cyfnod ad-dalu typig yn amrywio rhwng 18 a 24 mis, yn dibynio ar amgylchiadau'r farchnad, maint y lleoliad, a chymhlethdod y cymharu ar gyfer tonnau. Mae canolfannau hamdden teuluol canolradd (8,000–15,000 troedfedd sgwâr) yn cyrraedd yr ad-dalu cyntaf yn 18–20 mis, tra bod cymhlethdau hamdden mwy (25,000+ troedfedd sgwâr) yn gofyn fel arfer am 22–28 mis oherwydd y gofynion cyfalaf cynyrchiadol uwch ac strwythurau gweithredu mwy cymhleth.
Mae'r ffactorau allweddol sy'n dylanwadu ar gyfnodau ad-dalu yn cynnwys: telerau les a chanrannau'r rhent sylfaen (yr ystod gorau: 6–8% o'r incwm cyffredinol), costau llafur fel canran o'r incwm (targed: 18–22%), cyfraddau defnyddio'r offer (y safon: 65–75% yn ystod y amserau uchaf), a gwerth trafodiad cyfartalog (ATV). Mae ein model buddsoddi yn dangos bod lleoliadau sydd yn cyrraedd ATV uwch na $25–30 yr ymweliad, ynghyd â chyfraddau adferiad cleientiaid o 40–45% o fewn 60 diwrnod, yn cyrraedd neu'n trechu targedau ad-dalu 18 mis yn gyson.
Fel unrhyw fath o investiad mewn eiddo masnachol, mae prosiectau bwydo mewnoddol yn cynnwys risgau penodol y rhaid i'w gwerthuso'n ofalus gan ymchwilwyr. Mae'r risg o lwyddiant y farchnad yn amrywio yn sylweddol yn ôl lleoliad daearyddol, gyda rhai prifddinasoedd yn dangos dwysder lleoliad o 1 lleoliad pob 75,000–100,000 o boblogaeth, tra bod marchnadoedd eilradd yn cadw 1 pob 150,000–200,000, sy'n awgrymu potensial tyfu mwy. Mae'r risg o ddiweddarwch technolegol yn cynrychioli ffactor risg arall hanfodol, gyda chyklau cynnwys gemau'n cyfartaleddu 24–36 mis er mwyn cael ymyrraeth uchaf. Mae investiwr llwyddiannus yn cydnabod 8–12% o'r incwm bruto yn flynyddol ar gyfer diweddariadau arholiad a newid gemau er mwyn cadw perthnasedd cystadleuol.
Mae'r risg rheoliadau yn gofyn am sylw ofalus, yn enwedig mewn marchnadoedd â safonau diogelwch cryf. Mae cydymffurfio â safonau ASTM F1487-23 (Diogelwch Cyfarpar Chwarae) a GB 8408-2018 (Diogelwch Cyfarpar Hamdden Mawr) yn orfodol, ac mae costau certifiadu'n amrywio rhwng $5,000–$8,000 yr uned. Ychwanegol at hynny, mae costau cynllun gwarant cyfrifolrwydd yn amrywio fel arfer rhwng $15,000–$25,000 yn flynyddol ar gyfer canolfannau canolig maint, yn dibynio ar fathau'r cyfarpar a'r rheoliadau lleol. Mae ein fframwaith lleddfu risg yn cynnwys amrywiad daearyddol, strategïau buddsoddi mewn camau i'r cyfarpar, a rhaglenni hyfforddi diogelwch cyflawn ar gyfer staff gweithredol.
Mae buddsoddiadau llwyddiannus mewn blychau hwyl o fewn adeilad yn gofyn am gynllunio strategol hir-dro sy'n ymestyn tu hwnt i gyfnodau ad-dalu cyntaf. Yn seiliedig ar ddata perfformiad yr industry, mae lleoliadau sy'n gweithredu cylchoedd adnewyddu strwythuredig—adnewyddiadau sylweddol ar offer pob 36 mis, diweddariadau cynnwys pob 18 mis, a diweddariadau bychain ar themâu pob 12 mis—yn cadw lefelau rhagleni cwsmeriaid 25–30% uwch na lleoliadau sydd heb newid. Mae'r chwyddo systematig o datblygiad y lleoliad yn cefnogi tyfu incwm parhaol, ac mae lleoliadau sydd wedi bod yn weithredol am 5 mlynedd neu fwy yn cyrraedd tyfu incwm flynyddol o 3–5% trwy ad-buddsoddiad strategol.
Mae'r model gweithredol hefyd yn effeithio ar elwadau hir-dymor yn sylweddol. Mae ein dadansoddiad cymharol yn dangos bod lleoliadau sydd dan reoli weithredwr yn cyrraedd marginau EBITDA 8–12% uwch na chyrefi rhentio allan, er eu bod yn gofyn am oruchwylio rheoli mwy. I'w buddsoddiadwyr sydd yn chwilio am incwm pasiwl, mae strwythurau rhentio prifol â rhannu incwm (fel arfer 60% rhent sylfaenol + 40% rhent canranol) yn darparu ad-daliadau cânseledig tra'n cyfyngu ar gyfrifoldebau gweithredol. Mae modelau cymysg, ble mae'r buddsoddiadwr yn perthnasol i'r offer a rhentir rheoli gweithredol, yn cynnig lefelau rhanogaeth rhyngwladol â ad-daliadau o 12–18% IRR (Cyfradd Ad-daliad Mewnol) dros uchder buddsoddiad o 7–10 mlynedd.
Dylent buddsoddwyr yn yr eiddo masnachol sydd yn gwerthuso cyfleoedd bwydo mewn adeilad sylw ar dri ffactor llwyddiant hanfodol: sefydlu’r farchnad o ran dwysder cystadleuol, optimeiddio’r cymysgedd offer i gael densrwydd incwm uchaf, a threfnu’r gweithrediadau yn unol â phwrpasau’r buddsoddi. Mae’r prosiectau mwyaf llwyddiannus yn cydbwysleu gemau ad-dalu am bryciau uchel â chweithgareddau chwaraeon i ennyn ymwneud y cleient, yn cael eu cynnal gan reoli gweithredol cryf a rhaglenni systematig i newid yr offer.
Mae amseriad y buddsoddiad hefyd yn bwysig yn fawr. Mae'r cyflwr presennol ar y farchnad, gyda'r adferiad o gynnydd yn y galw ar ôl y pandemig a pharhau'r hoffter gan y defnyddwyr am brynu profiadau, yn cynnig pwyntiau mynd i mewn sydd yn ffafriol. Dylai buddsoddwyr roi blaenoriaeth i farchnadoedd â demograffeg teuluoedd sydd â incwm cartref uwch na $75,000 a phlant dan oed 12 oed sydd yn cynrychioli o leiaf 20% o'r boblogaeth. Gyda dewis gofalus o farchnadoedd a gweithredu disgyblaethus, gall buddsoddiadau mewn hamdden mewn neuall gyrraedd cyfnodau ad-dalu o 18–24 mis, gyda chyflogiadau parhaol sydd yn wynebu 15% yn flynyddol dros y cyfnod llawn o buddsoddi.
EN
