Den globale indendørs underholdningsmarked har oplevet en hidtil uset vækst, drevet af skiftende forbrugerpræferencer mod oplevelsesbaseret underholdning og øget efterspørgsel efter familievenlige aktiviteter. Ifølge Statistas Globalt Underholdningsmarked-Rapport fra 2024 nåede den indendørs forlystelsessektor i 2023 en værdi på ca. 45,2 mia. USD, med en prognosticeret gennemsnitlig årlig vækstrate (CAGR) på 7,8 % frem til 2030. Denne vækstkurve præsenterer overbevisende investeringsmuligheder for erhvervsrealejendommeinvestorer, der søger aktiver med stærk kontantstrømspotentiale og langsigtede værdistigninger.
Kilde: Statista, Globalt Underholdningsmarked-Rapport 2024
COVID-19-pandemien accelererede udviklingen af indendørs underholdningssteder, og driftsledere fokuserer i stigende grad på hygiejne, sikkerhed og diversificerede indtægtsstrømme. Branchedata fra IAAPA (International Association of Amusement Parks and Attractions) viser, at ydeevnen for steder efter pandemien havde genoprettet sig til 85 % af niveauet før pandemien i fjerde kvartal 2023, hvor familieunderholdningscentre leder genopretningen. For investorer demonstrerer denne robusthed sektorens defensiv karakter under økonomiske nedture, samtidig med at den bibeholder stærk opadrettet potentiale i vækstperioder.
Kilde: IAAPA’s rapport om steders ydeevne 2024
Når man vurderer investeringsmuligheder, er det afgørende at forstå de forskellige spilkategoriers potentiale for indtjening. Ifølge driftsdata fra over 500 underholdningscentre verden over viser gevinst- og præmiespil konsekvent de højeste fortjenstmarginer, typisk i området 45–55 % af bruttoindtægten. Færdighedsbaserede gevinstspil, såsom klø-spil og basketballmaskiner, genererer en gennemsnitlig daglig indtægt på 80–120 USD pr. enhed, med minimal driftskompleksitet og lave vedligeholdelsesomkostninger. Disse spil udnytter psykologiske udløsere som effekten af "næsten-vundet" for at fremme gentagen spilleaktivitet, hvilket resulterer i høje kundetilbageholdelsesrater.
Kilde: Horizon Capital Partners' intern analyse (2022–2024)
Sport- og aktivitetsspil udgør den anden største indtægtskategori med gennemsnitlige daglige indtægter på 120–180 USD pr. enhed. Disse spil – herunder interaktive basketball- og fodboldmaskiner samt forhindringsbaner – retter sig mod teenagere og unge voksne og øger opholdstiden samt den samlede udgift pr. kunde i faciliteten. Vores porteføljeanalyse viser, at faciliteter med en afbalanceret blanding af gevinstspil (40 %) og sportslige aktiviteter (35 %) opnår den optimale indtægtsmængde pr. kvadratfod, svarende til ca. 250–300 USD månedligt pr. kvadratfod af spilgulv.
Arkadespil er populære, men genererer typisk lavere indtægt pr. enhed (60–100 USD dagligt), mens de samtidig fungerer som trafikdrivere, der tiltrækker både spillere og samlersamfund. Indendørs legeudstyr genererer derimod den største fodtrafik, især fra familier med børn i alderen 3–12 år, selvom indtægten pr. enhed er lavere, nemlig 50–80 USD dagligt. Den strategiske værdi af legepladser ligger i deres evne til at fastholde familiemæssige besøg, hvor gennemsnitlig størrelse på familiesammenkomster er 3–4 personer, og varigheden af hver session er 90–120 minutter.
Ejendomsmæglere, der investerer i ejendomme, skal forstå tidsplanen for kapitalens indsatser og de forventede afkastmål, når de integrerer indendørs underholdning i deres ejendomme. På baggrund af vores analyse af over 100 projekter i Nordamerika og Europa ligger den typiske tilbagebetalingstid mellem 18 og 24 måneder, afhængigt af markedsvilkår, stedets størrelse og udstyrsblandingen. Mellemstore familieunderholdningscentre (8.000–15.000 kvadratfod) opnår den hurtigste tilbagebetaling på 18–20 måneder, mens større underholdningskomplekser (over 25.000 kvadratfod) typisk kræver 22–28 måneder på grund af højere initiale kapitalkrav og mere komplekse driftsstrukturer.
Nøglefaktorer, der påvirker tilbagebetalingstider, omfatter: lejevilkår og grundleje i procent af bruttoomsætning (optimalt interval: 6-8 % af bruttoomsætning), lønudgifter som andel af omsætning (mål: 18-22 %), udstyrsudnyttelsesgrader (referenceværdi: 65-75 % i travle timer) samt gennemsnitlig transaktionsværdi (ATV). Vores investeringsmodel viser, at steder, der opnår en ATV på over 25-30 USD pr. besøg kombineret med kundegenvendelsesrater på 40-45 % inden for 60 dage, konsekvent opfylder eller overgår målet om en tilbagebetalingstid på 18 måneder.
Ligesom enhver anden investering i erhvervsfast ejendom indebærer indendørs underholdningsprojekter specifikke risici, som investorer skal vurdere omhyggeligt. Risikoen for markedsopsaturation varierer betydeligt geografisk, idet primære metropolområder viser en lokationsdensitet på 1 lokation pr. 75.000–100.000 indbyggere, mens sekundære markeder opretholder 1 pr. 150.000–200.000, hvilket indikerer større vækstpotentiale. Teknologisk forældelse udgør en anden kritisk risikofaktor, idet spilindholdets livscyklus gennemsnitligt er på 24–36 måneder for at sikre maksimal engagement. Vellykkede investorer afsætter årligt 8–12 % af bruttoomsætningen til udstyrsopgraderinger og udskiftning af spil for at bevare konkurrencedygtighed.
Regulatorisk risiko kræver særlig opmærksomhed, især på markeder med strenge sikkerhedsstandarder. Overholdelse af ASTM F1487-23 (Sikkerhed for legepladsudstyr) og GB 8408-2018 (Sikkerhed for store underholdningsfaciliteter) er obligatorisk, og certificeringsomkostningerne udgør gennemsnitligt 5.000–8.000 USD pr. sted. Desuden ligger omkostningerne til erstatningsforsikring typisk mellem 15.000 og 25.000 USD årligt for midtstore steder, afhængigt af udstyrstyper og lokale regler. Vores ramme for risikomindskelse omfatter geografisk diversificering, faseret investering i udstyr samt omfattende sikkerhedstræningsprogrammer for driftspersonale.
Vellykkede investeringer i indendørs underholdning kræver langsigtet strategisk planlægning, der går ud over de første afkastperioder. Ifølge branchens ydelsesdata opretholder steder, der implementerer strukturerede fornyelsescykler – store udstyrsopgraderinger hvert 36. måned, indholdsopdateringer hvert 18. måned og mindre tematiske fornyelser hvert 12. måned – kundebindingsniveauer, der er 25–30 % højere end ved statiske steder. Denne systematiske tilgang til facilitetsudvikling understøtter vedvarende omsætningsvækst, og modne steder (med 5+ års drift) opnår en årlig omsætningsvækst på 3–5 % gennem strategisk geninvestering.
Driftsmodellen påvirker også betydeligt den langsigtet rentabilitet. Vores sammenlignende analyse viser, at steder, der drives af operatører, opnår 8–12 % højere EBITDA-margener end lejeaftaler, selvom de kræver større ledelsesovervågning. For investorer, der søger passiv indkomst, giver masterlejeaftaler med indtjeningdelskomponenter (typisk 60 % grundleje + 40 % procentleje) afbalancerede afkast, samtidig med at de begrænser driftsansvar. Hybride modeller, hvor investoren ejer udstyret og udlejer driftsstyringen, tilbyder et mellemniveau af involvering med afkast på 12–18 % IRR (Internal Rate of Return) over en investeringshorisont på 7–10 år.
Investorer i erhvervsfast ejendom, der vurderer indendørs underholdningsmuligheder, bør fokusere på tre kritiske succesfaktorer: markedspositionering i forhold til konkurrencens tæthed, optimering af udstyrsblandingen for maksimal indtægtsmængde og justering af den operative struktur i overensstemmelse med investeringsmålene. De mest succesrige projekter balancerer gevinstspil til høje margener med sportslige aktiviteter til kundeengagement, understøttet af stærk operativ ledelse og systematiske programmer for udstyrsopdatering.
Investerings-timingen er også af stor betydning. Nuværende markedsvilkår – med genopretning af efterspørgslen efter pandemien og vedvarende forbrugerpræference for oplevelsesbaseret underholdning – udgør gunstige indgangspunkter. Investorer bør prioritere markeder med familiedemografier, hvor husstandens indkomst overstiger 75.000 USD og børn under 12 år udgør mindst 20 % af befolkningen. Med omhyggelig markedsvalg og disciplineret gennemførelse kan investeringer i indendørs underholdning opnå tilbagebetalingstider på 18–24 måneder med vedvarende afkast på over 15 % årligt i hele investeringsperioden.
EN
