Глобальный рынок развлекательных объектов закрытого типа продемонстрировал беспрецедентный рост, обусловленный смещением потребительских предпочтений в сторону экпериенс-развлечений и ростом спроса на мероприятия, ориентированные на семьи. Согласно «Глобальному отчёту о рынке развлечений Statista за 2024 год», сектор развлекательных объектов закрытого типа достиг объёма примерно 45,2 млрд долларов США в 2023 году, а прогнозируемый совокупный среднегодовой темп роста (CAGR) составит 7,8 % в период до 2030 года. Такая траектория роста открывает привлекательные инвестиционные возможности для инвесторов коммерческой недвижимости, ориентированных на активы с высоким потенциалом денежного потока и долгосрочным ростом стоимости.
Источник: «Глобальный отчёт о рынке развлечений Statista за 2024 год»
Пандемия COVID-19 ускорила эволюцию помещений для развлечений в закрытых помещениях: операторы всё больше сосредотачиваются на гигиене, безопасности и диверсификации источников дохода. Согласно отраслевым данным Международной ассоциации парков развлечений и достопримечательностей (IAAPA), к четвёртому кварталу 2023 года показатели работы таких объектов восстановились до 85 % доковидного уровня, при этом центры семейных развлечений возглавили процесс восстановления. Для инвесторов такая устойчивость демонстрирует защитные свойства данного сектора в периоды экономического спада, одновременно сохраняя высокий потенциал роста в периоды подъёма.
Источник: Отчёт IAAPA о показателях работы объектов за 2024 год
При оценке инвестиционных возможностей крайне важно понимать потенциал различных игровых категорий в плане генерации выручки. Согласно операционным данным более чем 500 развлекательных центров по всему миру, игры с выдачей призов и игровые автоматы для обмена призов последовательно демонстрируют самые высокие показатели рентабельности — обычно от 45 до 55 % от валовой выручки. Игры на навык с выдачей призов, такие как краны-«клешни» и баскетбольные автоматы, приносят в среднем от 80 до 120 долларов США выручки в день на единицу оборудования, при этом их эксплуатация отличается минимальной сложностью, а затраты на техническое обслуживание невелики. Эти игры используют психологические триггеры, например эффект «почти победы», стимулирующие повторную игру и обеспечивающие высокий уровень удержания клиентов.
Источник: внутренний анализ Horizon Capital Partners (2022–2024 гг.)
Спортивные и активные игры занимают второе место по объему выручки: средняя ежедневная выручка с одной единицы оборудования составляет 120–180 долларов США. К этой категории относятся интерактивные баскетбольные и футбольные автоматы, а также трассы с препятствиями; они ориентированы на подростков и молодых взрослых, способствуя увеличению времени пребывания посетителей в заведении и росту общей суммы расходов каждого клиента в пределах площадки. Анализ нашего портфеля показывает, что заведения, в которых соблюдён сбалансированный состав игрового оборудования — 40 % игр на выдачу призов и 35 % спортивных активностей — достигают оптимальной плотности выручки на квадратный фут площади игровой зоны, составляющей примерно 250–300 долларов США в месяц за каждый квадратный фут игровой площади.
Аркадные видеоигры, хотя и пользуются популярностью, как правило, приносят меньшую выручку с единицы продукции ($60–100 в день), однако способствуют привлечению посетителей — геймеров и коллекционеров. В то же время оборудование для закрытых детских площадок обеспечивает наибольший поток посетителей, особенно семей с детьми в возрасте от 3 до 12 лет, хотя выручка с единицы оборудования ниже — $50–80 в день. Стратегическая ценность детских площадок заключается в их способности стать «якорем» для семейных визитов: средний размер семейной группы составляет 3–4 человека, а продолжительность сессии — 90–120 минут.
Инвесторы в недвижимость должны понимать график размещения капитала и ожидаемые показатели доходности при интеграции крытых развлекательных зон в свои объекты. Согласно нашему анализу более чем 100 проектов в Северной Америке и Европе, типичный срок окупаемости составляет от 18 до 24 месяцев и зависит от рыночных условий, площади заведения и состава оборудования. Средние по размеру семейные развлекательные центры (8 000–15 000 кв. футов) обеспечивают самую быструю окупаемость — за 18–20 месяцев, тогда как крупные развлекательные комплексы (25 000+ кв. футов) обычно требуют 22–28 месяцев из-за более высоких первоначальных капитальных затрат и более сложных операционных структур.
Ключевые факторы, влияющие на сроки окупаемости, включают: условия аренды и базовую ставку арендной платы в процентах от выручки (оптимальный диапазон: 6–8% от валовой выручки), затраты на оплату труда в процентах от выручки (целевой показатель: 18–22%), коэффициенты использования оборудования (эталонный показатель: 65–75% в часы пик) и среднюю стоимость транзакции (ССТ). Согласно нашей инвестиционной модели, объекты, достигающие ССТ выше 25–30 долларов США за посещение в сочетании с показателем повторных посещений клиентов на уровне 40–45% в течение 60 дней, последовательно соответствуют целевому сроку окупаемости в 18 месяцев или превосходят его.
Как и любые другие инвестиции в коммерческую недвижимость, проекты развлекательных объектов закрытого типа несут специфические риски, которые инвесторы должны тщательно оценить. Риск насыщения рынка значительно варьируется в зависимости от географического положения: в крупнейших метрополитенских агломерациях плотность развлекательных заведений составляет 1 заведение на 75 000–100 000 человек населения, тогда как во второстепенных рынках этот показатель составляет 1 заведение на 150 000–200 000 человек, что указывает на более высокий потенциал роста. Ещё одним важным фактором риска является технологическое устаревание: циклы обновления игрового контента в среднем составляют 24–36 месяцев для обеспечения максимального вовлечения посетителей. Успешные инвесторы ежегодно выделяют 8–12 % валовой выручки на модернизацию оборудования и обновление игровых программ с целью сохранения конкурентоспособности.
Регуляторные риски требуют тщательного внимания, особенно на рынках с жесткими стандартами безопасности. Обязательным является соответствие стандартам ASTM F1487-23 («Безопасность оборудования для детских площадок») и GB 8408-2018 («Безопасность крупных аттракционов»); стоимость сертификации составляет в среднем 5 000–8 000 долларов США на одну площадку. Кроме того, ежегодные расходы на страхование ответственности обычно составляют 15 000–25 000 долларов США для площадок среднего размера и зависят от типов оборудования и местных нормативных требований. Наша система снижения рисков включает географическую диверсификацию, поэтапные стратегии инвестиций в оборудование и комплексные программы обучения персонала по вопросам безопасности.
Успешные инвестиции в объекты развлекательного досуга закрытого типа требуют долгосрочного стратегического планирования, выходящего за рамки первоначальных периодов окупаемости. Согласно отраслевым данным о результатах деятельности, объекты, применяющие структурированные циклы обновления — капитальный ремонт основного оборудования каждые 36 месяцев, обновление контента каждые 18 месяцев и незначительное обновление тематики каждые 12 месяцев — сохраняют уровень вовлечённости клиентов на 25–30 % выше, чем статичные объекты. Такой системный подход к эволюции объекта обеспечивает устойчивый рост выручки: зрелые объекты (срок эксплуатации 5 лет и более) достигают ежегодного роста выручки на 3–5 % за счёт стратегических реинвестиций.
Операционная модель также существенно влияет на долгосрочную рентабельность. Наш сравнительный анализ показывает, что площадки, управляемые оператором, обеспечивают на 8–12 % более высокие маржи EBITDA по сравнению с моделями сдача в аренду, хотя и требуют более пристального управленческого контроля. Для инвесторов, ориентированных на пассивный доход, структуры генеральной аренды с элементами распределения выручки (обычно 60 % фиксированной арендной платы + 40 % процентной арендной платы) обеспечивают сбалансированную доходность при одновременном ограничении операционных обязанностей. Гибридные модели, при которых инвестор владеет оборудованием, а операционное управление передаётся в аренду, предполагают промежуточный уровень вовлечённости и позволяют получить доходность в размере 12–18 % IRR (внутренней нормы доходности) в течение инвестиционного горизонта 7–10 лет.
Инвесторы в коммерческую недвижимость, оценивающие возможности в сфере indoor-развлечений, должны сосредоточиться на трёх ключевых факторах успеха: позиционировании на рынке с учётом плотности конкуренции, оптимизации ассортимента оборудования для достижения максимальной доходности на единицу площади и согласовании операционной структуры с инвестиционными целями. Наиболее успешные проекты гармонично сочетают игровые автоматы с выдачей призов (redemption games) — обеспечивающие высокую рентабельность, — и спортивные активности — способствующие вовлечённости посетителей, — при поддержке эффективного операционного управления и систематических программ обновления оборудования.
Сроки инвестирования также имеют существенное значение. Нынешние рыночные условия — восстановление спроса после пандемии и сохраняющаяся предпочтительность потребителями развлекательных форм, ориентированных на получение впечатлений, — создают благоприятные возможности для входа на рынок. Инвесторам следует отдавать приоритет тем рынкам, где доля семей с доходом выше 75 000 долларов США в год составляет значительную часть населения, а доля детей младше 12 лет — не менее 20 %. При тщательном выборе рынка и последовательной реализации проекта инвестиции в объекты закрытых развлекательных комплексов могут окупиться за 18–24 месяца, обеспечивая устойчивую рентабельность свыше 15 % годовых на протяжении всего срока инвестирования.
EN
