Il mercato globale dell'intrattenimento al chiuso ha registrato una crescita senza precedenti, alimentata dall'evoluzione delle preferenze dei consumatori verso forme di intrattenimento esperienziale e dalla crescente domanda di attività orientate alle famiglie. Secondo il "Rapporto globale sul mercato dell'intrattenimento 2024" di Statista, il settore degli stabilimenti di divertimento al chiuso ha raggiunto un valore di circa 45,2 miliardi di dollari nel 2023, con un tasso di crescita annuo composto (CAGR) previsto del 7,8% fino al 2030. Questa traiettoria di crescita offre opportunità di investimento particolarmente interessanti per gli investitori immobiliari commerciali alla ricerca di asset con un forte potenziale di generazione di flussi di cassa e di rivalutazione a lungo termine.
Fonte: Rapporto globale sul mercato dell'intrattenimento 2024 di Statista
La pandemia di COVID-19 ha accelerato l’evoluzione dei luoghi di intrattenimento al chiuso, con gli operatori che hanno sempre più focalizzato l’attenzione sull’igiene, sulla sicurezza e su flussi di ricavo diversificati. I dati di settore dell’IAAPA (International Association of Amusement Parks and Attractions) indicano che, nel quarto trimestre 2023, le prestazioni dei luoghi post-pandemici avevano recuperato l’85% dei livelli pre-pandemici, con i centri familiari di intrattenimento in prima linea nella ripresa. Per gli investitori, questa resilienza dimostra le caratteristiche difensive del settore durante le fasi di recessione economica, mantenendo al contempo un forte potenziale di crescita nei periodi espansivi.
Fonte: Rapporto sulle prestazioni dei luoghi 2024 dell’IAAPA
Nella valutazione delle opportunità di investimento, è fondamentale comprendere il potenziale di generazione di ricavi offerto dalle diverse categorie di giochi. Sulla base dei dati operativi raccolti da oltre 500 centri di intrattenimento a livello globale, i giochi di riscatto e premio mostrano costantemente i margini di profitto più elevati, che si attestano generalmente tra il 45% e il 55% del fatturato lordo. I giochi di riscatto basati sull’abilità, come le macchine per afferrare oggetti (claw machines) e le macchine per tirare a canestro, generano un ricavo medio giornaliero di 80–120 USD per unità, con una complessità operativa minima e costi di manutenzione contenuti. Questi giochi sfruttano stimoli psicologici, quali l’effetto «quasi-vittoria» (near-miss), per incentivare il gioco ripetuto, ottenendo così alti tassi di fidelizzazione della clientela.
Fonte: analisi interna di Horizon Capital Partners (2022–2024)
I giochi sportivi e di attività rappresentano la seconda categoria per fatturato, con ricavi giornalieri medi compresi tra 120 e 180 USD per unità. Questi giochi — tra cui pallacanestro interattiva, macchine per il calcio e percorsi ad ostacoli — sono rivolti a teenager e giovani adulti, favorendo tempi di permanenza più lunghi e incrementando la spesa complessiva per cliente all’interno del locale. L’analisi del nostro portafoglio mostra che i locali con una combinazione bilanciata di giochi di riscatto (40%) e attività sportive (35%) raggiungono la massima densità di ricavo per metro quadrato, pari a circa 250–300 USD mensili per metro quadrato di superficie dedicata ai giochi.
I videogiochi da sala giochi, sebbene popolari, generano generalmente ricavi inferiori per unità ($60-100 al giorno), ma fungono da attrattori di flusso che richiamano videogiocatori e collezionisti. Nel frattempo, le attrezzature per parchi giochi al chiuso generano il maggior afflusso di visitatori, in particolare famiglie con bambini di età compresa tra i 3 e i 12 anni, anche se i ricavi per unità sono più bassi, pari a $50-80 al giorno. Il valore strategico dei parchi giochi risiede nella loro capacità di incentivare visite familiari prolungate, con dimensioni medie delle feste familiari di 3-4 persone e durata delle sessioni di 90-120 minuti.
Gli investitori immobiliari devono comprendere la tempistica di impiego del capitale e le metriche previste per il ritorno sull’investimento quando integrano aree di intrattenimento al chiuso nelle loro proprietà. In base alla nostra analisi di oltre 100 progetti realizzati in Nord America ed Europa, il periodo di recupero tipico varia da 18 a 24 mesi, a seconda delle condizioni di mercato, delle dimensioni della struttura e della composizione dell’equipaggiamento. I centri familiari di intrattenimento di medie dimensioni (8.000–15.000 piedi quadrati) raggiungono il recupero più rapido, in 18–20 mesi, mentre i complessi di intrattenimento di maggiori dimensioni (25.000+ piedi quadrati) richiedono generalmente da 22 a 28 mesi a causa dei costi iniziali più elevati e delle strutture operative più complesse.
I fattori chiave che influenzano i periodi di recupero dell'investimento includono: durata del contratto di locazione e percentuali di canone base (fascia ottimale: 6-8% del fatturato lordo), costi del personale come percentuale del fatturato (obiettivo: 18-22%), tassi di utilizzo delle attrezzature (benchmark: 65-75% durante le ore di punta) e valore medio della transazione (ATV). Il nostro modello di investimento dimostra che i locali che raggiungono un ATV superiore a 25-30 USD per visita, abbinato a tassi di ritorno dei clienti del 40-45% entro 60 giorni, soddisfano costantemente o superano gli obiettivi di recupero entro 18 mesi.
Come qualsiasi altro investimento immobiliare commerciale, i progetti di intrattenimento al chiuso comportano rischi specifici che gli investitori devono valutare con attenzione. Il rischio di saturazione del mercato varia significativamente in base alla località: nelle principali aree metropolitane la densità di strutture è di 1 struttura ogni 75.000–100.000 abitanti, mentre nei mercati secondari si registra 1 struttura ogni 150.000–200.000 abitanti, indicando un potenziale di crescita maggiore. L’obsolescenza tecnologica rappresenta un altro fattore di rischio critico, con cicli di aggiornamento dei contenuti ludici che durano in media 24–36 mesi per garantire il massimo coinvolgimento. Gli investitori di successo destinano annualmente all’aggiornamento delle attrezzature e alla rotazione dei giochi l’8–12% dei ricavi lordi, al fine di mantenere la propria competitività.
Il rischio normativo richiede un'attenzione particolare, soprattutto nei mercati con standard di sicurezza rigorosi. È obbligatoria la conformità agli standard ASTM F1487-23 (Sicurezza delle attrezzature per aree giochi) e GB 8408-2018 (Sicurezza delle grandi strutture ricreative), con costi di certificazione che ammontano in media a 5.000–8.000 USD per struttura. Inoltre, i costi assicurativi per la responsabilità civile si attestano tipicamente tra 15.000 e 25.000 USD annui per strutture di medie dimensioni, con variazioni legate ai tipi di attrezzature e alla normativa locale. Il nostro quadro di mitigazione dei rischi comprende la diversificazione geografica, strategie di investimento graduale nelle attrezzature e programmi completi di formazione sulla sicurezza per il personale operativo.
Gli investimenti di successo nel settore dell'intrattenimento indoor richiedono una pianificazione strategica a lungo termine che va oltre i periodi iniziali di recupero del capitale investito. Sulla base dei dati sulle prestazioni del settore, i luoghi che adottano cicli strutturati di rinnovo — interventi di manutenzione straordinaria sull’attrezzatura principale ogni 36 mesi, aggiornamenti dei contenuti ogni 18 mesi e rinnovi minori del tema ogni 12 mesi — mantengono tassi di coinvolgimento dei clienti dal 25% al 30% superiori rispetto ai luoghi statici. Questo approccio sistematico all’evoluzione delle strutture sostiene una crescita sostenuta dei ricavi: i luoghi maturi (in attività da 5 anni o più) raggiungono una crescita annua dei ricavi compresa tra il 3% e il 5% grazie a reinvestimenti strategici.
Il modello operativo influisce inoltre in modo significativo sulla redditività a lungo termine. La nostra analisi comparativa mostra che i locali gestiti direttamente dall’operatore raggiungono margini EBITDA dell’8-12% superiori rispetto agli accordi di affitto, sebbene richiedano un livello maggiore di supervisione gestionale. Per gli investitori alla ricerca di reddito passivo, le strutture di leasing master con componenti di condivisione dei ricavi (tipicamente 60% canone fisso + 40% canone percentuale) offrono rendimenti equilibrati limitando al contempo le responsabilità operative. I modelli ibridi, nei quali l’investitore possiede l’attrezzatura e affitta la gestione operativa, offrono un livello intermedio di coinvolgimento con rendimenti del 12-18% IRR (Tasso Interno di Rendimento) su orizzonti di investimento di 7-10 anni.
Gli investitori immobiliari commerciali che valutano opportunità nel settore dell'intrattenimento al chiuso dovrebbero concentrarsi su tre fattori critici di successo: il posizionamento sul mercato rispetto alla densità concorrenziale, l’ottimizzazione del mix di attrezzature per massimizzare la densità di ricavi e l’allineamento della struttura operativa con gli obiettivi di investimento. I progetti di maggior successo bilanciano i giochi di riscatto, caratterizzati da margini elevati, con attività sportive, finalizzate a favorire l’engagement dei clienti, sostenuti da una solida gestione operativa e da programmi sistematici di aggiornamento delle attrezzature.
Anche il momento dell’investimento è di fondamentale importanza. Le attuali condizioni di mercato — caratterizzate dalla ripresa della domanda post-pandemica e dalla persistente preferenza dei consumatori per forme di intrattenimento esperienziale — offrono punti di ingresso favorevoli. Gli investitori dovrebbero dare priorità ai mercati con una composizione demografica familiare in cui i redditi familiari superino i 75.000 USD e i bambini di età inferiore ai 12 anni rappresentino almeno il 20% della popolazione. Con una selezione accurata dei mercati e un’attuazione rigorosa, gli investimenti nel settore dell’intrattenimento al chiuso possono raggiungere periodi di rientro del capitale compresi tra 18 e 24 mesi, con rendimenti sostenuti superiori al 15% annuo lungo l’intero orizzonte temporale dell’investimento.
EN
