ឱកាសវិនិយោគលើឧបករណ៍កម្សាន្តក្នុងផ្ទះ៖ គោលណែនសម្រាប់អ្នកវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មដើម្បីទទួលបានផលចំណេញខ្ពស់

តម្រូវការទីផ្សារសម្រាប់ស្ថានីយ៍កម្សាន្តក្នុងផ្ទះ

ទីផ្សារការកម្សាន្តក្នុងរោងចក្រពិភពលោកបានជួបនូវការរីកលូតលាស់ដែលគ្មានប្រក្រតី ដែលបណ្តាលមកពីការផ្លាស់ប្តូរចំណង់ចំណូលចិត្តរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ទៅរកការកម្សាន្តដែលផ្តោតលើបទពិសោធន៍ និងការកើនឡើងនូវតម្រូវការសម្រាប់សកម្មភាពដែលមានគ្រួសារជាមូល។ យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារការកម្សាន្តពិភពលោកឆ្នាំ២០២៤ របស់ Statista វិស័យការកម្សាន្តក្នុងរោងចក្របានឈានដល់ប្រហែល ៤៥,២ ពាន់លានដុល្លារអាមេរិកក្នុងឆ្នាំ២០២៣ ដែលមានអត្រាការរីកលូតលាស់ប្រចាំឆ្នាំ (CAGR) ប៉ាន់ស្មានថា ៧,៨% រហូតដល់ឆ្នាំ២០៣០។ ផ្លូវការរីកលូតលាស់នេះបានបង្ហាញពីឱកាសវិនិយោគដែលគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍សម្រាប់អ្នកវិនិយោគទ្រព្យសម្បត្តិពាណិជ្ជកម្ម ដែលកំពុងស្វែងរកទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានសក្ដានុពលប្រាក់សាច់រាប់ខ្ពស់ និងការកើនឡើងតម្លៃយូរអង្វែង។

ប្រភព៖ របាយការណ៍ទីផ្សារការកម្សាន្តពិភពលោកឆ្នាំ២០២៤ របស់ Statista

ជំងឺរាតតាយកូវីដ-១៩ បានធ្វើឱ្យការអភិវឌ្ឍន៍នៃទីកន្លែងសម្រាប់ការកម្សាន្តក្នុងផ្ទះលឿនឡើង ដោយអ្នកប្រតិបត្តិការផ្តោតកាន់តែច្រើនទៅលើសុខភាព សុវត្ថិភាព និងប្រភពចំណូលដែលមានភាពចម្រុះ។ ទិន្នន័យឧស្សាហកម្មពី IAAPA (សមាគមអន្តរជាតិនៃសួនកម្សាន្ត និងទីកន្លែងទាក់ទាញ) បង្ហាញថា សម្ថានភាពប្រតិបត្តិការនៃទីកន្លែងបន្ទាប់ពីជំងឺរាតតាយ បានស្តារឡើងដល់ ៨៥% នៃកម្រិតមុនជំងឺរាតតាយ នៅក្នុងត្រៈទី៤ ឆ្នាំ២០២៣ ដែលទីកន្លែងកម្សាន្តសម្រាប់គ្រួសារ ជាអ្នកដឹកនាំក្នុងការស្តារឡើងវិញ។ ចំពោះអ្នកវិនិយោគ ភាពធន់នេះបង្ហាញពីលក្ខណៈការពាររបស់វិស័យនេះក្នុងអំឡុងពេលវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច ខណៈដែលនៅតែរក្សាបានសក្ដានុពលការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងអំឡុងពេលដែលសេដ្ឋកិច្ចរីកចម្រើន។

ប្រភព៖ របាយការណ៍សម្ថានភាពទីកន្លែងរបស់ IAAPA ឆ្នាំ២០២៤

ប្រភេទហ្គេមកម្សាន្តក្នុងផ្ទះដែលផ្តល់ផលចំណេញខ្ពស់

នៅពេលវាយតម្លៃឱកាសវិនិយោគ ការយល់ដឹងអំពីសក្តានុពលរកប្រាក់ចំណេញពីប្រភេទហ្គេមផ្សេងៗគឺមានសារៈសំខាន់ណាស់។ ផ្អែកលើទិន្នន័យប្រតិបត្តិការពីមជ្ឈមណ្ឌលកម្សាន្តច្រើនជាង ៥០០ កន្លែងនៅទូទាំងពិភពលោក ហ្គេមដែលអាចដកប្រាក់បាន និងហ្គេមផ្តល់រង្វាន់ បានបង្ហាញជាប្រក្រតីនូវអត្រាប្រាក់ចំណេញខ្ពស់បំផុត ដែលជាទូទៅមានចន្លោះពី ៤៥–៥៥% នៃប្រាក់ចំណូលសរុប។ ហ្គេមដកប្រាក់ដែលផ្អែកលើជំនាញ ដូចជាហ្គេមចាប់ដោយក្រុមហ៊ុន និងហ្គេមបាល់បាស្កែត បង្កើតប្រាក់ចំណូលប្រចាំថ្ងៃមធ្យមចំនួន ៨០–១២០ ដុល្លារអាមេរិកក្នុងមួយឯកតា ដែលមានភាពស្មុគស្មាញប្រតិបត្តិការទាប និងថ្លៃថែទាំទាប។ ហ្គេមទាំងនេះប្រើប្រាស់កត្តាប៉ះពាល់ផ្នែកចិត្តវិទ្យា ដូចជា «ផលប៉ះពាល់នៃការខិតខំប្រឹងប្រែងដែលខិតទៅជិត» (near-miss effect) ដើម្បីជំរុញឱ្យអ្នកលេងលេងម្តងហើយម្តងទៀត ដែលបណ្តាលឱ្យមានអត្រាបន្តការប្រើប្រាស់សេវាកម្មពីអតិថិជនខ្ពស់។

ប្រភព៖ ការវិភាគផ្ទៃក្នុងរបស់ Horizon Capital Partners (ឆ្នាំ ២០២២–២០២៤)

ហ្គេមការលេងសម្រាប់ការប្រកួតប្រជែង និងសកម្មភាព គឺជាប្រភេទរាយរាប់ទីពីរដែលបង្កើតបាននូវចំណូលខ្ពស់បំផុត ដោយមានចំណូលជាមធ្យមប្រចាំថ្ងៃចំនួន ១២០–១៨០ ដុល្លារអាមេរិកក្នុងមួយឯកតា។ ហ្គេមទាំងនេះ រួមមាន ហ្គេមបាល់បាស្កែតអន្តរកម្ម ហ្គេមបាល់ទាត់ និងផ្លូវរាងកាយ (obstacle courses) ដែលមានគោលដៅសំខាន់ចំពោះយុវជន និងអ្នកចូលចិត្តវ័យក្មេង ដែលជំរុញឱ្យអ្នកលេងនៅក្នុងទីកន្លែងយូរជាងមុន ហើយបង្កើនចំណាយសរុបរបស់អតិថិជននៅក្នុងទីកន្លែងនោះ។ ការវិភាគប្រភេទហ្គេមរបស់យើងបង្ហាញថា ទីកន្លែងដែលមានការរួមបញ្ចូលគ្នាដោយសមស្របរវាងហ្គេមប្រគល់រង្វាន់ (៤០%) និងសកម្មភាពកីឡា (៣៥%) បានសម្រេចបាននូវសារធាតុចំណូលប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពខ្ពស់បំផុតក្នុងមួយផ្ទៃការ៉េ គឺប្រហែល ២៥០–៣០០ ដុល្លារអាមេរិកក្នុងមួយខែក្នុងមួយផ្ទៃការ៉េនៃផ្ទៃដីសម្រាប់ដាក់ហ្គេម។

ហ្គេមវីដេអូបាន់ក្រោយ (Arcade video games) ទោះបីជាមានប្រជាបរិសុទ្ធ ក៏វាទាមទារប្រាក់ចំណេញក្នុងមួយឯកតាទាប ($៦០–១០០ ក្នុងមួយថ្ងៃ) ប៉ុន្តែវាដំណាំអ្នកលេងហ្គេម និងអ្នកប្រមូលផ្តុំ។ ផ្ទុយទៅវិញ សំភារៈលេងក្នុងផ្ទះ (indoor playground equipment) បង្កើតចំនួនអ្នកចូលមកលេងច្រើនជាងគេ ជាពិសេសគ្រួសារដែលមានកុមារអាយុ ៣–១២ ឆ្នាំ ទោះបីជាប្រាក់ចំណេញក្នុងមួយឯកតាទាបជាង ($៥០–៨០ ក្នុងមួយថ្ងៃ) ក៏ដោយ។ តម្លៃយុទ្ធសាស្ត្រនៃសំភារៈលេងក្នុងផ្ទះគឺស្ថិតនៅលើសមត្ថភាពរបស់វាក្នុងការទាក់ទាញគ្រួសារឱ្យមកលេងជាប្រក្រតី ដែលមានទំហំគ្រួសារសម្រាប់ធ្វើពិធីបើកបរីការ (family party) ចំនួន ៣–៤ នាក់ និងរយៈពេលនៃការលេងមួយវគ្គគឺ ៩០–១២០ នាទី។

ការប៉ាន់ស្មានរយៈពេលសម្រាប់ទទួលបានប្រាក់វិនិយោគត្រឡប់

អ្នកវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យត្រូវតែយល់ដឹងពីរយៈពេលនៃការប្រើប្រាស់មូលនិធិ និងសូចនាករផ្តល់ផលត្រឡប់ដែលរំពឹងទុក នៅពេលដាក់បញ្ចូលសកម្មភាពកម្សាន្តក្នុងផ្ទះទៅក្នុងទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេ។ ផ្អែកលើការវិភាគរបស់យើងលើគម្រោងចំនួន ១០០ ក្បាលឡើងទៅនៅទូទាំងអាមេរិកខាងជើង និងអឺរ៉ុប រយៈពេលសងប្រាក់វិនិយោគវិញ (payback period) ធម្មតាគឺចាប់ពី ១៨ ដល់ ២៤ ខែ ដែលអាស្រ័យលើលក្ខខណ្ឌទីផ្សារ ទំហំនៃទីកន្លែង និងសមាសភាពឧបករណ៍។ កណ្តាលកម្សាន្តគ្រួសារមានទំហំមធ្យម (៨,០០០–១៥,០០០ ហ្វីតការ៉េ) ទទួលបានរយៈពេលសងប្រាក់វិនិយោគវិញលឿនបំផុត គឺចាប់ពី ១៨ ដល់ ២០ ខែ ខណះដែលស комплекс កម្សាន្តធំៗ (២៥,០០០ ហ្វីតការ៉េឡើងទៅ) ជាទូទៅត្រូវការរយៈពេល ២២ ដល់ ២៨ ខែ ដោយសារតែតម្រូវការមូលនិធិដំបូងខ្ពស់ និងរចនាសម្ព័ន្ធប្រតិបត្តិការដែលស្មុគស្មាញជាង។

កត្តាសំខាន់ៗដែលប៉ះពាល់ដល់រយៈពេលសងប្រាក់វិនិយោគរួមមាន៖ លក្ខខណ្ឌការជួល និងអត្រាចំណែកចំណេញសរុប (ជួលមូល) ដែលគេបានកំណត់ (ជួលមូលដែលបានគណនាដោយផ្អែកលើចំណូលសរុប ៦-៨%) ថ្លៃឈ្នួលកម្មករជាប៉ារ៉ាប៉ែនធៀរនៃចំណូល (គោលដៅ៖ ១៨-២២%) អត្រាប្រើប្រាស់សម្ភារៈ (ស្តង់ដារ៖ ៦៥-៧៥% ក្នុងអំឡុងពេលកំពូល) និងតម្លៃប្រតិបត្តិការជាមធ្យម (ATV)។ គំរូវិនិយោគរបស់យើងបង្ហាញថា ទីកន្លែងដែលសម្រេចបាន ATV លើសពី ២៥-៣០ ដុល្លារក្នុងមួយដងចូលមក រួមជាមួយអត្រាប្រជាជនត្រឡប់មកវិញ ៤០-៤៥% ក្នុងរយៈពេល ៦០ ថ្ងៃ បានសម្រេច ឬលើសពីគោលដៅរយៈពេលសងប្រាក់វិនិយោគ ១៨ ខែ ជាប្រក្រតី។

ការវាយតម្លៃហានិភ័យក្នុងការវិនិយោគផ្នែកកម្សាន្ត

ដូចជាការវិនិយោគអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មណាមួយ គម្រោងសាកសួលក្នុងរបារមានហានិភ័យជាក់លាក់ដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវតែវាយតម្លៃដោយប្រុងប្រយ័ត្ន។ ហានិភ័យនៃការឆ្លេតទីផ្សារខុសគ្នាប៉ះប៉ះគ្នាទៅតាមតំបន់ភូមិសាស្ត្រ ដែលតំបន់ទីក្រុងធំៗប៉ះប៉ះគ្នាមានសាកសួល ១ កន្លែងក្នុងចំណោមប្រជាជន ៧៥,០០០–១០០,០០០ នាក់ ខណៈដែលតំបន់ទីផ្សារបន្ទាប់មានសាកសួល ១ កន្លែងក្នុងចំណោមប្រជាជន ១៥០,០០០–២០០,០០០ នាក់ ដែលបញ្ជាក់ពីសក្ដានុពល pertumbuhan ដែលខ្ពស់ជាង។ ហានិភ័យនៃការចាស់ទុះនៃបច្ចេកវិទ្យាគឺជាកត្តាហានិភ័យសំខាន់មួយទៀត ដែលវដ្តមាតិកាប្រកួតប្រជែងមានរយៈពេលជាមធ្យម ២៤–៣៦ ខែ ដើម្បីទទួលបានការចូលរួមអតិបរមា។ អ្នកវិនិយោគដែលជោគជ័យគិតថវិកាជាប្រចាំឆ្នាំ ៨–១២% នៃចំណូលសរុបសម្រាប់ការធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពឧបករណ៍ និងការផ្លាស់ប្តូរប្រកួតប្រជែង ដើម្បីរក្សាភាពប្រកួតប្រជែង។

គ្រោះថ្នាក់ដែលបណ្តាលមកពីច្បាប់ តម្រូវឱ្យមានការយកចិត្តទុកដាក់យ៉ាងជ្រាលជ្រៅ ជាពិសេសនៅក្នុងទីផ្សារដែលមានស្តង់ដារសុវត្ថិភាពតឹងរ៉ឹង។ ការអនុវត្តតាមស្តង់ដារ ASTM F1487-23 (សុវត្ថិភាពឧបករណ៍លេងកម្សាន្ត) និង GB 8408-2018 (សុវត្ថិភាពសំណង់កម្សាន្តធំៗ) គឺជាកាតព្យាប់ ហើយថ្លៃសម្រាប់ទទួលបានវិញ្ញាបនប័ត្រមានចំនួនជាមធ្យម $៥,០០០–$៨,០០០ ក្នុងមួយទីកន្លែង។ បន្ថែមលើនេះ ថ្លៃធានារ៉ាប់រងទំនួលខុសត្រូវជាទូទៅមានចន្លោះពី $១៥,០០០ ដល់ $២៥,០០០ ក្នុងមួយឆ្នាំសម្រាប់ទីកន្លែងមានទំហំមធ្យម ដែលអាចប្រែប្រួលទៅតាមប្រភេទឧបករណ៍ និងច្បាប់ស្តង់ដារក្នុងតំបន់។ គ្រោងការណ៍បន្ថយគ្រោះថ្នាក់របស់យើងរួមមានការបែងចែកទីតាំងភូមិសាស្ត្រ យុទ្ធសាស្ត្រវិនិយោគឧបករណ៍ជាជំហានៗ និងកម្មវិធីបណ្តុះបណ្តាលសុវត្ថិភាពដែលទូទៅ សម្រាប់បុគ្គលិកដែលទទួលខុសត្រូវលើការប្រតិបត្តិការ។

ការរៀបចំផែនការអាជីវកម្មរយៈពេលវែងសម្រាប់មជ្ឈមណ្ឌលកម្សាន្ត

ការវិនិយោគដែលជោគជ័យក្នុងវិស័យកម្សាន្តក្នុងរបារត្រូវការការគ្រប់គ្រងយុទ្ធសាស្ត្រដែលមានរយៈពេលវែង ដែលលើសពីរយៈពេលសងប្រាក់ដំបូង។ ផ្អែកលើទិន្នន័យអំពីសម្ថភាពនៅក្នុងវិស័យ កន្លែងដែលអនុវត្តវដ្តការធ្វើឱ្យទាន់សម័យដោយមានរចនាសម្ព័ន្ធ—ដូចជា ការជួសជុលឧបករណ៍ធ្ងន់ៗរាល់៣៦ខែ ការធ្វើឱ្យទាន់សម័យមាតិការាល់១៨ខែ និងការធ្វើឱ្យទាន់សម័យប្រធានបទតូចៗរាល់១២ខែ—រក្សាបាននូវអត្រាប្រជាប្រិយភាពរបស់អតិថិជនខ្ពស់ជាងកន្លែងដែលមិនផ្លាស់ប្តូរ ២៥–៣០%។ វិធីសាស្ត្រប្រក្រតីនេះចំពោះការអភិវឌ្ឍសំណង់គាំទ្រការកើនឡើងនៃចំណូលជាបន្តបន្ទាប់ ដែលកន្លែងដែលបានប្រតិបត្តិការយូរ (៥ឆ្នាំ ឬច្រើនជាងនេះ) អាចសម្រេចបាននូវការកើនឡើងនៃចំណូលប្រចាំឆ្នាំ ៣–៥% តាមរយៈការវិនិយោគឡើងវិញដោយយុទ្ធសាស្ត្រ។

ម៉ូដែលប្រតិបត្តិការក៏មានឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដែរលើផលចំណេញរយៈពេលវែង។ ការវិភាគប្រៀបធៀបរបស់យើងបង្ហាញថា កន្លែងប្រតិបត្តិការដែលគ្រប់គ្រងដោយអ្នកប្រតិបត្តិការ មានចំណេញ EBITDA ខ្ពស់ជាងការចុះសន្យាចិញ្ចឹម (lease-out) ចំនួន ៨–១២% ទោះបីជាវាត្រូវការការត្រួតពិនិត្យគ្រប់គ្រងច្រើនជាងក៏ដោយ។ ចំពោះអ្នកវិនិយោគដែលស្វែងរកចំណូលដែលមិនត្រូវចូលរួមដោយផ្ទាល់ (passive income) រចនាសម្ព័ន្ធចិញ្ចឹមសរុប (master lease) ដែលមានផ្នែកចែករំលែកចំណូល (ជាទូទៅ ៦០% ជាចំណូលចិញ្ចឹមមូលដ្ឋាន + ៤០% ជាចំណូលចិញ្ចឹមដែលគិតតាមភាគរយនៃចំណូល) ផ្តល់នូវផលចំណេញដែលមានសមតុល្យ ហើយក៏កាត់បន្ថយទំហំទំនួលខុសត្រាច់ប្រតិបត្តិការផងដែរ។ រចនាសម្ព័ន្ធប្រកបដោយភាពរួមបញ្ចូលគ្នា (Hybrid models) ដែលអ្នកវិនិយោគជាម្ចាស់ឧបករណ៍ ហើយចិញ្ចឹមការគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការ ផ្តល់នូវកម្រិតការចូលរួមកណ្ដាល ដែលមានផលចំណេញចាប់ពី ១២–១៨% IRR (អត្រាប្រាក់ចំណេញខាងក្នុង) ក្នុងរយៈពេលវិនិយោគ ៧–១០ ឆ្នាំ។

ចំណុចសំខាន់ៗសម្រាប់អ្នកទិញ B2B

អ្នកវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម ដែលកំពុងវាយតម្លៃលើឱកាសការកម្សាន្តក្នុងផ្ទះ គួរផ្តោតលើកត្តាប្រសិទ្ធភាពបីយ៉ាងសំខាន់៖ ទីតាំងទីផ្សារធៀបនឹងការប្រកួតប្រជែងដែលមានកម្រិតខ្ពស់ ការប្រើប្រាស់បរិក្ខារឱ្យបានប្រសើរបំផុតដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញក្នុងតំបន់ខ្ពស់បំផុត និងរចនាសម្ព័ន្ធប្រតិបត្តិការដែលស៊ីជម្រៅជាមួយគោលដៅវិនិយោគ។ គម្រោងដែលជោគជ័យបំផុត គឺជាគម្រោងដែលមានតុល្យភាពរវាងហ្គេមសម្រាប់ទទួលបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ និងសកម្មភាពកីឡាដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជន ដែលគាំទ្រដោយការគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការដែលមានប្រសិទ្ធភាពខ្ពស់ និងកម្មវិធីធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពបរិក្ខារដោយប្រព័ន្ធ។

ពេលវេលានៃការវិនិយោគក៏មានសារៈសំខាន់ខ្លាំងផងដែរ។ លក្ខខណ្ឌទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន ដែលមានការស្តារតម្រូវការបន្ទាប់ពីជំងឺរាតតាយ និងការបន្តចូលចិត្តរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ចំពោះការកម្សាន្តដែលផ្តល់បទពិសោធន៍ បានបង្ហាញពីឱកាសចូលទីផ្សារដែលមានសក្ដានុពល។ វិនិយោគិនគួរផ្តល់អាទិភាពដល់ទីផ្សារដែលមានប្រជាជនគ្រួសារដែលមានចំណូលគ្រួសារលើសពី ៧៥,០០០ ដុល្លារអាមេរិក ហើយកុមារអាយុក្រោម ១២ ឆ្នាំគឺមានចំនួនយ៉ាងហោចណាស់ ២០% នៃប្រជាជនសរុប។ ដោយការជ្រើសរើសទីផ្សារដោយប្រុងប្រយ័ត្ន និងអនុវត្តដោយមានវិន័យ ការវិនិយោគលើការកម្សាន្តក្នុងផ្ទះអាចសម្រេចបាននូវរយៈពេលសងប្រាក់វិនិយោគវិញក្នុងរយៈពេល ១៨–២៤ ខែ ដោយបានទទួលបានផលចំណេញបន្តបន្ទាប់លើសពី ១៥% ក្នុងមួយឆ្នាំ ក្នុងរយៈពេលវិនិយោគទាំងមូល។