Tác giả: Michael Richardson, Thạc sĩ Quản trị Kinh doanh
Giới thiệu: Michael Richardson là một chuyên viên phân tích đầu tư cấp cao với hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản thương mại và đầu tư vào các cơ sở giải trí. Ông đã tư vấn thành công cho hơn 50 dự án giải trí trong nhà tại các thị trường Bắc Mỹ, châu Âu và châu Á – Thái Bình Dương, chuyên về tối ưu hóa tỷ suất hoàn vốn (ROI) và nâng cao hiệu suất hoạt động của tài sản.
Ngành giải trí trong nhà đã ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng trong thập kỷ qua, nhờ sự thay đổi trong sở thích của người tiêu dùng đối với các hình thức giải trí mang tính trải nghiệm và nhu cầu ngày càng tăng đối với các điểm đến thân thiện với gia đình. Theo Báo cáo năm 2024 của Statista, quy mô thị trường giải trí trong nhà toàn cầu đạt 45,2 tỷ USD vào năm 2023, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) dự kiến là 8,3% trong giai đoạn đến năm 2028. Xu hướng tăng trưởng này mở ra những cơ hội đáng kể cho các nhà đầu tư bất động sản thương mại đang tìm kiếm lợi nhuận ổn định và dài hạn.
Tuy nhiên, việc đầu tư thành công vào các cơ sở giải trí trong nhà đòi hỏi sự thấu hiểu sâu sắc về những đặc thù riêng biệt của ngành này. Khác với các khách thuê bán lẻ truyền thống, các địa điểm giải trí trong nhà hoạt động theo mô hình đối tác chia sẻ doanh thu, do đó chủ sở hữu bất động sản và nhà đầu tư cần đảm nhận vai trò chủ động trong việc giám sát hiệu quả vận hành cũng như định vị thị trường. Sức hấp dẫn của ngành nằm ở khả năng tạo ra lưu lượng khách ổn định, kéo dài thời gian lưu lại của khách và thúc đẩy doanh thu phụ trợ cho các cửa hàng bán lẻ và cơ sở ẩm thực – đồ uống xung quanh.
Các nhà đầu tư bất động sản thương mại đối mặt với một số thách thức then chốt khi đánh giá các cơ hội giải trí trong nhà. Thứ nhất, chi phí đầu tư ban đầu (CAPEX) cao thường dao động từ 500.000 USD đến 5 triệu USD cho các cơ sở quy mô trung bình, tạo ra rủi ro đáng kể ngay từ giai đoạn đầu. Thứ hai, độ phức tạp trong vận hành đòi hỏi chuyên môn quản lý đặc thù, đặc biệt trong bảo trì thiết bị, đào tạo nhân sự và tuân thủ các quy định an toàn. Thứ ba, tình trạng bão hòa thị trường tại các vị trí chiến lược đã làm gia tăng cạnh tranh, do đó yêu cầu các đề xuất giá trị khác biệt nhằm đạt được tỷ lệ lấp đầy bền vững.
Một nghiên cứu điển hình từ danh mục đầu tư của chúng tôi minh họa những thách thức nêu trên: một trung tâm trò chơi đổi thưởng diện tích 15.000 ft² tại một trung tâm thương mại lớn ở Đông Nam Á yêu cầu khoản đầu tư ban đầu 2,8 triệu USD, với kỳ vọng thời gian hoàn vốn là 18 tháng. Tuy nhiên, việc lựa chọn thiết bị không phù hợp và phân tích thị trường chưa đầy đủ đã kéo dài thời gian hoàn vốn lên 28 tháng, từ đó nhấn mạnh tầm quan trọng then chốt của công tác thẩm định kỹ lưỡng và lập kế hoạch chiến lược.
Các cơ sở giải trí trong nhà thường áp dụng mô hình doanh thu hỗn hợp, kết hợp các giao dịch theo lượt chơi, đăng ký thành viên theo tháng/năm, gói dịch vụ theo nhóm và phí thuê mặt bằng. Theo Báo cáo ngành năm 2024 của IAAPA (Hiệp hội Quốc tế các Công viên Giải trí và Điểm tham quan), các cơ sở hoạt động hiệu quả đạt mức doanh thu trung bình từ 120–180 USD trên mỗi foot vuông mỗi năm — cao hơn đáng kể so với mức 60–90 USD trên mỗi foot vuông của bán lẻ truyền thống.
Các chỉ số hiệu suất chính để đánh giá đầu tư bao gồm:
-
Doanh thu định kỳ hàng tháng (MRR): 15.000–45.000 USD đối với các cơ sở có diện tích từ 10.000–20.000 foot vuông
-
Biên lợi nhuận hoạt động: 25–35% sau khi trừ chi phí bảo trì thiết bị, chi phí nhân sự và khoản thanh toán bản quyền
-
Chi phí thu hút khách hàng mới (CAC): 8–15 USD cho mỗi thành viên mới thông qua tiếp thị kỹ thuật số và các chiến dịch khuyến mãi
-
Giá trị vòng đời khách hàng (CLV): USD 450–800 dựa trên tần suất thăm quan trung bình và chi tiêu mỗi lần ghé thăm
Bảng 1: Cơ cấu doanh thu điển hình cho các cơ sở giải trí trong nhà cỡ trung
| Dòng doanh thu |
Phần trăm của tổng |
Biên lợi nhuận trung bình |
Ghi chú |
| Giao dịch theo lượt chơi |
45-55% |
60-70% |
Biên lợi nhuận cao nhất, phụ thuộc vào lượng khách lưu thông |
| Thành viên / Vé qua cửa |
20-25% |
80-85% |
Doanh thu định kỳ ổn định |
| Sự kiện nhóm / Tiệc |
15-20% |
40-50% |
Yêu cầu nhân sự chuyên trách và không gian riêng |
| Cho thuê cơ sở |
5-10% |
70-80% |
Sự kiện doanh nghiệp, đặt chỗ riêng tư |
Việc lựa chọn thiết bị là quyết định đầu tư quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến cả chi phí đầu tư ban đầu (CAPEX) lẫn hiệu suất vận hành. Bốn danh mục sản phẩm cốt lõi — trò chơi đổi thưởng và giành giải, trò chơi thể thao & hoạt động, trò chơi video tại máy chơi điện tử (arcade) và khu vui chơi trong nhà — mang lại các đặc điểm rủi ro - lợi nhuận khác biệt và yêu cầu diện tích bố trí khác nhau.
Để tối ưu hóa việc sử dụng tài sản, chúng tôi đề xuất mô hình phân bổ theo tỷ lệ 40:30:20:10 (Đổi thưởng : Thể thao : Video : Khu vui chơi) dành cho các cơ sở hướng đến gia đình và phục vụ đa dạng đối tượng khách hàng. Tỷ lệ này cân bằng giữa tiềm năng tạo doanh thu (các trò chơi đổi thưởng thường chiếm 50–60% tổng doanh thu) với các mục tiêu thu hút và giữ chân khách hàng. Việc đầu tư vào thiết bị cần ưu tiên độ bền và độ tin cậy hơn là tiết kiệm chi phí ban đầu, bởi thời gian ngừng hoạt động sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu và mức độ hài lòng của khách hàng.
Việc tuân thủ tiêu chuẩn ASTM F1487-23 là bắt buộc đối với toàn bộ thiết bị sân chơi, trong khi các tiêu chuẩn GB 8408-2018 điều chỉnh các cơ sở vui chơi giải trí quy mô lớn. Các nhà đầu tư phải xác minh tài liệu chứng nhận và tiến hành kiểm tra an toàn bởi bên thứ ba trước khi đưa ra quyết định mua sắm cuối cùng. Một chương trình bảo trì phòng ngừa toàn diện thường tốn từ 3–5% giá trị thiết bị mỗi năm, nhưng có thể kéo dài tuổi thọ thiết bị thêm 40–50% và giảm tới 70% số lần sửa chữa khẩn cấp.
Việc lựa chọn vị trí tuân theo cách tiếp cận phân cấp: hạng nhất (các trung tâm thương mại khu vực có từ 2 triệu lượt khách/năm trở lên), hạng hai (các trung tâm cộng đồng có từ 500.000 đến 2 triệu lượt khách/năm) và hạng ba (các địa điểm độc lập tại các khu dân cư có mật độ cao). Phân tích của chúng tôi đối với hơn 200 cơ sở trên 15 thị trường cho thấy các địa điểm hạng nhất đạt doanh thu cao hơn 35–45%, nhưng mức giá thuê cũng cao hơn 50–80%.
Việc định vị thị trường phải phù hợp với đặc điểm nhân khẩu học địa phương và bối cảnh cạnh tranh. Các trung tâm giải trí gia đình (FEC) nhắm đến các hộ gia đình có trẻ em từ 3–12 tuổi đòi hỏi cơ cấu thiết bị và chiến lược tiếp thị khác biệt so với các cơ sở trò chơi điện tử tập trung vào giới trẻ, nhắm đến thanh thiếu niên và người trẻ tuổi. Phân tích đối thủ cần bao gồm chiến lược giá, danh mục thiết bị, lịch trình khuyến mãi và cảm xúc của khách hàng thể hiện trong đánh giá.
Các rủi ro đầu tư có thể được phân loại thành rủi ro thị trường (sự thay đổi sở thích của người tiêu dùng, suy thoái kinh tế), rủi ro vận hành (hỏng thiết bị, vấn đề nhân sự) và rủi ro pháp lý (các cập nhật về tuân thủ an toàn). Các chiến lược giảm thiểu rủi ro bao gồm: 1) Đa dạng hóa các nguồn doanh thu nhằm giảm sự phụ thuộc vào bất kỳ danh mục sản phẩm nào duy nhất; 2) Bảo hiểm toàn diện bao gồm bảo hiểm trách nhiệm chung, bảo hiểm tài sản và bảo hiểm gián đoạn hoạt động kinh doanh; 3) Các cấu trúc thuê cho phép linh hoạt nâng cấp thiết bị và bố trí lại không gian; 4) Thiết lập quan hệ đối tác chiến lược với các nhà sản xuất thiết bị uy tín để nhận hỗ trợ kỹ thuật liên tục.
Các chiến lược thoát vốn thường bao gồm ba hướng: bán cho các nhà mua chiến lược (các chuỗi giải trí lớn hơn), bán cho các nhà mua tài chính (các quỹ đầu tư bất động sản - REITs), hoặc niêm yết trên thị trường chứng khoán (IPO) nhằm vận hành độc lập đối với các chủ sở hữu vận hành nhiều cơ sở. Dựa trên các giao dịch thị trường gần đây, các cơ sở giải trí trong nhà thành công đạt được bội số thoát vốn từ 3,5–5,0 lần EBITDA, cao đáng kể so với mức 2,5–3,5 lần của ngành bán lẻ truyền thống.
Một cách tiếp cận có hệ thống trong việc triển khai đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro thực thi và đẩy nhanh thời gian đạt doanh thu. Chúng tôi đề xuất phương pháp thực hiện theo từng giai đoạn như sau:
Giai đoạn 1: Trước khi đầu tư (Tháng 1–3)
- Nghiên cứu khả thi thị trường, bao gồm phân tích nhân khẩu học, đánh giá cạnh tranh và mô hình hóa tài chính
- Lựa chọn địa điểm và thương lượng hợp đồng thuê, bao gồm các điều khoản hỗ trợ cải tạo mặt bằng cho người thuê (tenant improvement allowances) và điều khoản tiền thuê tính theo tỷ lệ phần trăm doanh thu (percentage rent clauses)
- Lựa chọn nhà cung cấp thiết bị dựa trên độ tin cậy, điều khoản bảo hành và hỗ trợ sau bán hàng
Giai đoạn 2: Phát triển (Tháng 4–6)
- Xin cấp giấy phép và hoàn tất hồ sơ tuân thủ an toàn
- Điều phối mua sắm và lắp đặt thiết bị
- Triển khai chương trình tuyển dụng và đào tạo nhân sự
Giai đoạn 3: Khởi động (Tháng 7–8)
- Khởi động thử nghiệm với việc thu thập phản hồi từ khách hàng và điều chỉnh vận hành
- Triển khai chiến dịch tiếp thị nhắm đến các gia đình địa phương và những người tổ chức sự kiện doanh nghiệp
- Thiết lập hệ thống giám sát hiệu suất nhằm tối ưu hóa liên tục
Dựa trên phân tích của chúng tôi đối với hơn 100 cơ sở thành công, các khoản đầu tư vào khu vui chơi trong nhà được thực hiện bài bản đạt được các chỉ số hiệu suất tài chính sau:
-
Thời gian hoàn lại: 18–28 tháng, tùy thuộc vào thị trường và hiệu quả vận hành
-
Tốc độ tăng trưởng doanh thu hàng năm: 12–18% trong năm thứ 2–3 thông qua việc giữ chân khách hàng và mở rộng chương trình
-
Lợi nhuận hoạt động ròng (NOI): 250.000–800.000 USD mỗi năm đối với các cơ sở có diện tích từ 10.000–20.000 ft²
-
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR): 22–35% trong giai đoạn nắm giữ 5 năm
-
Tỷ suất hoàn vốn trên vốn đầu tư ban đầu (Cash-on-Cash Return): 15–25% sau khi thanh toán nghĩa vụ nợ đối với các khoản đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính
Bảng 2: Hiệu quả đầu tư theo loại cơ sở
| Loại địa điểm |
Đầu tư ban đầu |
Doanh thu hàng năm |
Biên lợi nhuận hoạt động |
Thời gian hoàn vốn |
| Tập trung vào trò chơi đổi thưởng |
1,2–2,0 triệu USD |
1,0–1,5 triệu USD |
30-35% |
20–24 tháng |
| Trung tâm Hoạt động Thể thao |
2,0–3,5 triệu USD |
1,5–2,5 triệu USD |
25-30% |
24-30 tháng |
| Khu vui chơi Trong nhà |
0,8–1,5 triệu USD |
0,8–1,2 triệu USD |
28-33% |
18–22 tháng |
| Giải trí Hỗn hợp |
USD 2,5–4,0 triệu |
USD 2,0–3,0 triệu |
27-32% |
22–26 tháng |
Ngành giải trí trong nhà mang đến những cơ hội đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản thương mại đang tìm kiếm lợi nhuận ổn định, có tài sản đảm bảo và tiềm năng tăng trưởng đáng kể. Thành công đòi hỏi một cách tiếp cận kỷ luật, kết hợp phân tích thị trường kỹ lưỡng, lựa chọn thiết bị chiến lược, vận hành xuất sắc và quản lý rủi ro nghiêm ngặt.
Chúng tôi khuyến nghị nhà đầu tư ưu tiên: 1) các thị trường có xu hướng nhân khẩu học mạnh và nhu cầu giải trí gia đình chưa được đáp ứng đầy đủ; 2) các vị trí có lưu lượng khách đi bộ cao và có các chủ thuê bán lẻ bổ trợ; 3) cơ cấu thiết bị cân bằng giữa khả năng tạo doanh thu và mức độ thu hút khách hàng; 4) các chương trình bảo trì toàn diện nhằm bảo vệ giá trị tài sản; và 5) tối ưu hóa vận hành dựa trên dữ liệu nhằm nâng cao hiệu quả và lợi nhuận.
Độ bền bỉ của ngành trước các suy thoái kinh tế, được thể hiện qua hiệu suất ổn định trong giai đoạn phục hồi sau đại dịch COVID-19, càng củng cố thêm tính hấp dẫn của ngành này như một luận điểm đầu tư dài hạn. Với việc triển khai đúng đắn và hoạch định chiến lược phù hợp, các cơ sở giải trí trong nhà có thể mang lại lợi nhuận điều chỉnh theo rủi ro vượt trội so với các tài sản bán lẻ truyền thống.
EN
