المؤلف: مايكل ريتشاردسون، ماجستير في إدارة الأعمال
المقدمة: مايكل ريتشاردسون هو محلل استثماري كبير مع أكثر من 15 عاما من الخبرة في العقارات التجارية واستثمارات أماكن الترفيه. وقد قدم المشورة بنجاح في أكثر من 50 مشروع ترفيهي داخلي في جميع أنحاء أمريكا الشمالية وأوروبا وأسواق آسيا والمحيط الهادئ ، ويتخصص في تحسين عائد الاستثمار وتحسين أداء الأصول.
شهد قطاع الترفيه الداخلي نموًّا ملحوظًا على مدار العقد الماضي، مدفوعًا بتغير تفضيلات المستهلكين نحو أشكال الترفيه القائمة على التجربة، والطلب المتزايد على الوجهات الصديقة للعائلات. ووفقًا لتقرير ستاتيستا لعام 2024، بلغ حجم سوق الترفيه الداخلي العالمي 45.2 مليار دولار أمريكي في عام 2023، مع توقع أن يسجّل معدّل النمو السنوي المركب (CAGR) نسبة 8.3% حتى عام 2028. ويمثّل هذا المسار النموّي فرصًا كبيرةً للمستثمرين في العقارات التجارية الذين يبحثون عن عوائد مستقرة وطويلة الأجل.
ومع ذلك، فإن الاستثمار الناجح في مرافق الترفيه الداخلية يتطلب فهماً دقيقاً للديناميكيات الفريدة لهذا القطاع. فعلى عكس المستأجرين التقليديين في قطاع التجزئة، تعمل أماكن الترفيه الداخلية كشركاء في تقاسم الإيرادات، ما يقتضي من المالكين والمستثمرين أن يضطلعوا بدورٍ فعّالٍ في الأداء التشغيلي ووضع الاستراتيجية التسويقية. ويكمُن جاذبية هذا القطاع في قدرته على توليد حركة زوار مستمرة، وزيادة مدة بقاء الزوّار في المنشأة، وتحفيز إيرادات إضافية للمؤسسات التجارية والمطاعم والمقاهي المجاورة.
يواجه مستثمرو العقارات التجارية عدة تحديات جوهرية عند تقييم فرص الترفيه الداخلي. أولاً، تتراوح النفقات الرأسمالية الأولية (CAPEX) عادةً بين 500,000 دولار أمريكي و5 ملايين دولار أمريكي للمراكز متوسطة الحجم، ما يُشكِّل مخاطر كبيرة في المرحلة الأولية. ثانياً، تتطلب التعقيدات التشغيلية خبرة إدارية متخصصة، لا سيما في مجال صيانة المعدات وتدريب الموظفين والامتثال لمتطلبات السلامة. ثالثاً، أدّى الازدحام السوقي في المواقع المميزة إلى تفاقم المنافسة، ما يستلزم طرح عروض قيمة مُتميِّزة لتحقيق اشغالٍ مستدام.
وتوضّح دراسة حالة من محفظتنا هذه التحديات: فقد تطلّب إنشاء مركز ألعاب استردادي مساحته ١٥,٠٠٠ قدم مربّع في أحد مراكز التسوّق الكبرى في جنوب شرق آسيا استثماراً أولياً قدره ٢.٨ مليون دولار أمريكي، مع فترة عائد متوقعة تبلغ ١٨ شهراً. غير أنَّ اختيار المعدات بشكل غير مناسب وإجراء تحليل سوقي غير كافٍ أدى إلى تمديد فترة استرداد رأس المال إلى ٢٨ شهراً، ما يبرز الأهمية البالغة لإجراء عملية بحث وتدقيق دقيقة ووضع خطط استراتيجية محكمة.
تستخدم مرافق الترفيه الداخلية عادةً نماذج إيرادات هجينة تجمع بين المعاملات المدفوعة لكل جلسة لعب، والاشتراكات الشهرية للأعضاء، وحزم المجموعات، ورسوم تأجير المنشأة. ووفقاً لتقرير الرابطة الدولية لمتنزهات الجذب والمعالم السياحية (IAAPA) الصادرة عام ٢٠٢٤، فإن المنشآت ذات الأداء الجيد تحقّق متوسط إيرادات سنوية قدرها ١٢٠–١٨٠ دولاراً أمريكياً لكل قدم مربع، وهي نسبة تفوق أداء قطاع التجزئة التقليدي بشكلٍ كبيرٍ، الذي يحقق ٦٠–٩٠ دولاراً أمريكياً لكل قدم مربع.
تشمل مؤشرات الأداء الرئيسية لتقييم الاستثمار ما يلي:
-
الإيرادات المتكررة الشهرية (MRR): من ١٥٠٠٠ إلى ٤٥٠٠٠ دولار أمريكي للمنشآت التي تتراوح مساحتها بين ١٠٠٠٠ و٢٠٠٠٠ قدم مربع
-
هامش التشغيل: من ٢٥٪ إلى ٣٥٪ بعد احتساب تكاليف صيانة المعدات، وتكاليف الموظفين، والمبالغ المدفوعة كحقوق امتياز
-
تكلفة اكتساب العميل (CAC): من ٨ إلى ١٥ دولاراً أمريكياً لكل عضو جديد عبر التسويق الرقمي والحملات الترويجية
-
قيمة عمر العميل (CLV): 450–800 دولار أمريكي، استنادًا إلى متوسط تكرار الزيارة والمبلغ المنفق في كل زيارة
الجدول 1: هيكل الإيرادات النموذجي لمراكز الترفيه الداخلية متوسطة الحجم
| مصدر الدخل |
نسبة من المجموع |
الهامش المتوسط |
ملاحظات |
| المعاملات لكل جلسة لعب |
45-55% |
60-70% |
أعلى هامش ربح، ويعتمد على كثافة الزوار |
| الاشتراكات/البطاقات |
20-25% |
80-85% |
إيرادات متكررة مستقرة |
| الفعاليات الجماعية/الحفلات |
15-20% |
40-50% |
يتطلب تخصيص طاقم عمل ومساحة مُخصصة |
| تأجير المنشأة |
5-10% |
70-80% |
فعاليات شركات، وحجوزات خاصة |
يمثّل اختيار المعدات القرار الاستثماري الأهم، والذي يؤثر مباشرةً على كلٍّ من النفقات الرأسمالية (CAPEX) والأداء التشغيلي. وتتميَّز الفئات الأربع الأساسية للمنتجات — ألعاب الاسترداد والجوائز، وألعاب الرياضة والنشاط البدني، وألعاب الفيديو الأركيدية، وملاعب الألعاب الداخلية — بملامح متفاوتة من حيث المخاطر والعوائد، وتحتاج إلى تخصيص مساحات مختلفة.
ولتحقيق أقصى استفادة ممكنة من الأصول، نوصي بنموذج توزيع بنسبة ٤٠:٣٠:٢٠:١٠ (استرداد: رياضة: فيديو: ملعب داخلي) للمراكز الموجَّهة للأسر والتي تستهدف شرائح سكانية متنوعة. ويحقِّق هذا التوزيع توازنًا بين إمكانات توليد الإيرادات (حيث تُولِّد ألعاب الاسترداد عادةً ما نسبته ٥٠–٦٠٪ من إجمالي الإيرادات) وبين أهداف جذب العملاء والاحتفاظ بهم. كما ينبغي أن يركِّز الاستثمار في المعدات على المتانة والموثوقية بدلًا من تحقيق وفورات فورية في التكلفة، لأن توقُّف المعدات عن العمل يؤثِّر مباشرةً على الإيرادات ورضا العملاء.
يجب الامتثال لمعيار ASTM F1487-23 إلزاميًّا لكافة معدات ملاعب الأطفال، بينما تنظم معايير GB 8408-2018 المنشآت الترفيهية الكبيرة الحجم. ويجب على المستثمرين التحقق من وثائق الشهادات وإجراء فحوصات أمانٍ مستقلة من طرف ثالث قبل اتخاذ قرارات الشراء النهائية. وعادةً ما تبلغ تكلفة برنامج الصيانة الوقائية الشامل ٣–٥٪ من قيمة المعدات سنويًّا، لكنها قد تطيل عمر المعدات بنسبة ٤٠–٥٠٪ وتقلل من حالات الإصلاح الطارئ بنسبة ٧٠٪.
يتم اختيار الموقع وفق نهج هرمي: المستوى الأول (المجمعات التجارية الإقليمية التي تستقطب ٢ مليون زائر سنويًّا فأكثر)، المستوى الثاني (مراكز المجتمعات التي تستقطب ما بين ٥٠٠ ألف و٢ مليون زائر سنويًّا)، والممستوى الثالث (المواقع المستقلة في المناطق السكنية عالية الكثافة). وتشير تحليلاتنا لأكثر من ٢٠٠ موقع عبر ١٥ سوقًا إلى أن المواقع من المستوى الأول تحقِّق عائدات أعلى بنسبة ٣٥–٤٥٪، لكنها تتطلب معدلات إيجار أعلى بنسبة ٥٠–٨٠٪.
يجب أن يتوافق التموضع في السوق مع التركيبة السكانية المحلية ومشهد المنافسة. فمراكز الترفيه العائلية (FECs) التي تستهدف الأسر التي لديها أطفال تتراوح أعمارهم بين ٣ و١٢ عامًا تتطلب مزيجًا مختلفًا من المعدات واستراتيجيات تسويقية تختلف عن تلك الخاصة بصالات الألعاب الإلكترونية التي تستهدف المراهقين والشباب البالغين. وينبغي أن تشمل تحليلات المنافسين استراتيجيات التسعير، وجرد المعدات، والتقويم الترويجي، ومشاعر العملاء كما تظهر في مراجعاتهم.
يمكن تصنيف مخاطر الاستثمار إلى مخاطر السوق (مثل تغير تفضيلات المستهلكين والانكماش الاقتصادي)، والمخاطر التشغيلية (مثل أعطال المعدات ومشاكل التوظيف)، والمخاطر التنظيمية (مثل تحديثات متطلبات الامتثال للسلامة). وتشمل استراتيجيات التخفيف من المخاطر ما يلي: ١) تنويع مصادر الإيرادات لتقليل الاعتماد على فئة منتج واحدة فقط؛ ٢) تغطية تأمينية شاملة تشمل المسؤولية العامة، وتأمين الممتلكات، وتأمين تعطّل النشاط التجاري؛ ٣) هياكل عقود الإيجار التي توفر مرونةً لتحديث المعدات وإعادة توزيع المساحة؛ ٤) شراكات استراتيجية مع مصنّعين راسخين للمعدات لضمان الدعم الفني المستمر.
تتضمن استراتيجيات الخروج عادةً ثلاث مسارات: البيع إلى مشترين استراتيجيين (سلاسل ترفيه أكبر)، أو البيع إلى مشترين ماليين (صناديق استثمار العقارات)، أو الاكتتاب العام التشغيلي للجهات المشغلة ذات المواقع المتعددة. وبناءً على المعاملات السوقية الأخيرة، فإن ناجحَيْ المنشآت الترفيهية الداخلية يحقّقان مضاعفات خروج تتراوح بين ٣,٥ و٥,٠ أضعاف صافي الربح التشغيلي قبل خصم الضرائب والفوائد والإهلاك والاستهلاك (EBITDA)، وهي نسبة أعلى بكثير من تلك الخاصة بالتجزئة التقليدية التي تتراوح بين ٢,٥ و٣,٥ أضعاف.
إن اتباع نهج منهجي في تنفيذ الاستثمار يقلل من مخاطر التنفيذ ويُسرّع من الوقت اللازم لتحقيق الإيرادات. ونوصي بالنهج المرحلي التالي:
المرحلة الأولى: ما قبل الاستثمار (الأشهر ١–٣)
- دراسة جدوى السوق تشمل تحليل التركيبة السكانية، وتقييم المنافسة، ونمذجة الجوانب المالية
- اختيار الموقع والتفاوض على عقد الإيجار مع إدراج بنود لمساعدات تحسينات المستأجر وبنود الإيجار النسبية
- اختيار مورِّدي المعدات استنادًا إلى موثوقيتهم، وشروط الضمان المقدمة، ودعم ما بعد البيع
المرحلة الثانية: التطوير (الأشهر ٤–٦)
- استصدار التصاريح وتوثيق الامتثال لمتطلبات السلامة
- تنسيق شراء المعدات وتركيبها
- تنفيذ برنامج توظيف الموظفين وتدريبهم
المرحلة ٣: الإطلاق (الشهر السابع إلى الشهر الثامن)
- إطلاق تجريبي مع جمع ملاحظات العملاء وإجراء التعديلات التشغيلية
- تنفيذ حملة تسويقية تستهدف الأُسَر المحلية ومنظمي الفعاليات المؤسسية
- إعداد نظام لرصد الأداء لتحسينه المستمر
استنادًا إلى تحليلنا لأكثر من ١٠٠ موقع ناجح، فإن الاستثمارات الناجحة في مراكز الترفيه الداخلية تحقِّق الأداء المالي التالي:
-
فترة الاسترداد: ١٨–٢٨ شهرًا، وفقًا للسوق وكفاءة العمليات
-
معدل النمو السنوي للإيرادات: ١٢–١٨٪ خلال السنتين الثانية والثالثة من خلال الاحتفاظ بالعملاء وتوسيع البرامج
-
الربح التشغيلي الصافي (NOI): ٢٥٠٬٠٠٠–٨٠٠٬٠٠٠ دولار أمريكي سنويًّا للمرافق التي تتراوح مساحتها بين ١٠٬٠٠٠ و٢٠٬٠٠٠ قدم مربع
-
معدل العائد الداخلي (IRR): ٢٢–٣٥٪ على مدى فترة امتلاك مدتها ٥ سنوات
-
العائد النقدي مقابل الاستثمار النقدي: ١٥–٢٥٪ بعد سداد خدمة الدين للاستثمارات المُموَّلة جزئيًّا
الجدول ٢: أداء الاستثمار حسب نوع المنشأة
| نوع المكان |
الاستثمار الأولي |
الإيرادات السنوية |
هامش الربح التشغيلي |
فترة استرداد الاستثمار |
| التركيز على ألعاب الاسترداد |
1.2–2.0 مليون دولار أمريكي |
1.0–1.5 مليون دولار أمريكي |
30-35% |
20–24 شهرًا |
| مركز الأنشطة الرياضية |
2.0–3.5 مليون دولار أمريكي |
1.5–2.5 مليون دولار أمريكي |
25-30% |
24-30 شهرًا |
| ملعب داخلي للأطفال |
0.8–1.5 مليون دولار أمريكي |
0.8–1.2 مليون دولار أمريكي |
28-33% |
18–22 شهرًا |
| ترفيه متنوع |
2.5–4.0 مليون دولار أمريكي |
2.0–3.0 مليون دولار أمريكي |
27-32% |
22–26 شهرًا |
يوفِّر قطاع مراكز الترفيه الداخلية فرص استثمار جذَّابة للمستثمرين العقاريين التجاريين الذين يبحثون عن عوائد مستقرة مدعومة بأصول، مع إمكانات نموٍّ كبيرة. ويقتضي النجاح اتباع منهجٍ منضبطٍ يجمع بين التحليل السوقي المتعمِّق، واختيار المعدات الاستراتيجي، والكفاءة التشغيلية، والإدارة الصارمة للمخاطر.
نوصي المستثمرين بإعطاء الأولوية لما يلي: ١) الأسواق التي تتمتَّع باتجاهات ديموغرافية قوية واحتياجات غير ملباة في مجال الترفيه العائلي؛ ٢) المواقع ذات الحركة المرورية العالية والمستأجرين التجزئيين التكميليين؛ ٣) مزيج المعدات الذي يوازن بين توليد الإيرادات وتحفيز تفاعل العملاء؛ ٤) برامج صيانة شاملة لحماية القيمة الأصلية؛ و٥) تحسين العمليات القائم على البيانات لتحقيق أقصى كفاءة وربحية.
مرونة القطاع في مواجهة التراجعات الاقتصادية، التي أُظهرت من خلال أدائه المستمر خلال فترة التعافي من جائحة كوفيد-19، تؤكِّد كذلك جاذبيته كموضوع استثماري طويل الأجل. وبتنفيذٍ سليم وتخطيطٍ استراتيجي، يمكن لمواقع الترفيه الداخلي أن تحقق عوائد مُحسَّنة مُراعاةً للمخاطر مقارنةً بأصول التجزئة التقليدية.
EN
