نویسنده: مایکل ریچاردسون، مدیریت اجرایی (MBA)
مقدمه: مایکل ریچاردسون تحلیلگر ارشد سرمایهگذاری است که بیش از ۱۵ سال سابقه فعالیت در زمینه سرمایهگذاری در املاک تجاری و مراکز سرگرمی را دارد. وی با موفقیت در مورد بیش از ۵۰ پروژه سرگرمی داخلی در بازارهای آمریکای شمالی، اروپا و آسیا-اقیانوسیه مشاوره داده است و تخصص اصلیاش در بهینهسازی بازده سرمایه (ROI) و ارتقای عملکرد داراییهاست.
صنعت سرگرمیهای داخلی در دهه گذشته رشد قابل توجهی داشته است که عمدتاً ناشی از تغییر سلیقه مصرفکنندگان به سمت سرگرمیهای تجربی و افزایش تقاضا برای مقاصد خانوادهمحور است. بر اساس گزارش استاتیستا در سال ۲۰۲۴، بازار جهانی سرگرمیهای داخلی در سال ۲۰۲۳ به ۴۵٫۲ میلیارد دلار آمریکا رسیده است و نرخ رشد مرکب سالانه (CAGR) ۸٫۳ درصد تا سال ۲۰۲۸ پیشبینی شده است. این روند رشد فرصتهای قابل توجهی را برای سرمایهگذاران املاک تجاری که به دنبال بازدههای پایدار و بلندمدت هستند، فراهم میکند.
با این حال، سرمایهگذاری موفق در امکانات تفریحی داخلی نیازمند درک پیچیدهای از پویاییهای منحصربهفرد این بخش است. برخلاف مستاجران خردهفروشی سنتی، مراکز سرگرمی داخلی بهعنوان شرکای تقسیم درآمد فعالیت میکنند و این امر لزوم نقش فعال مالکان املاک و سرمایهگذاران در عملکرد اجرایی و جایگاهیابی بازار را ایجاد میکند. جذابیت این بخش در توانایی آن در تولید جریان پایدار مشتریان، افزایش زمان اقامت بازدیدکنندگان و ایجاد درآمد جانبی برای مراکز خردهفروشی و غذا و نوشیدنی مجاور نهفته است.
سرمایهگذاران املاک تجاری هنگام ارزیابی فرصتهای سرگرمی در فضای داخلی با چندین چالش حیاتی روبرو میشوند. اولاً، هزینههای اولیه سرمایهگذاری (CAPEX) معمولاً بین ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا تا ۵ میلیون دلار آمریکا برای مراکز متوسطاندازه متغیر است که این امر ریسک قابل توجهی را در مرحله اولیه ایجاد میکند. ثانیاً، پیچیدگی عملیاتی نیازمند تخصص مدیریتی خاصی است، بهویژه در زمینه نگهداری تجهیزات، آموزش پرسنل و رعایت مقررات ایمنی. ثالثاً، اشباع بازار در مکانهای اصلی، رقابت را تشدید کرده و ضرورت ارائه ارزشهای متمایز برای دستیابی به نرخ اشغال پایدار را ایجاد کرده است.
مطالعه موردی از سبد سرمایهگذاری ما این چالشها را نشان میدهد: یک مرکز بازیهای احراز حق (Redemption Game Center) به مساحت ۱۵٬۰۰۰ فوت مربع در یکی از بزرگترین مراکز خرید جنوب شرق آسیا، نیازمند سرمایهگذاری اولیهای معادل ۲٫۸ میلیون دلار آمریکا بود که بازده سرمایهگذاری (ROI) مورد انتظار آن ۱۸ ماه تخمین زده شده بود. با این حال، انتخاب نامناسب تجهیزات و تحلیل ناکافی بازار، دوره بازپرداخت را به ۲۸ ماه افزایش داد و اهمیت حیاتی انجام دقیق بررسیهای لازم (Due Diligence) و برنامهریزی استراتژیک را برجسته ساخت.
امکانات تفریحی داخلی معمولاً از مدلهای درآمدی ترکیبی استفاده میکنند که شامل معاملات بر اساس هر بار استفاده، اشتراکهای عضویت، بستههای گروهی و هزینههای اجاره مکان میشود. بر اساس گزارش صنعتی IAAPA (انجمن بینالمللی پارکها و جاذبههای سرگرمی) در سال ۲۰۲۴، مراکز عملکرد بالا به طور متوسط درآمدی معادل ۱۲۰ تا ۱۸۰ دلار آمریکا در هر فوت مربع در سال کسب میکنند که عملکرد آنها بهطور قابل توجهی از خردهفروشی سنتی با درآمد ۶۰ تا ۹۰ دلار آمریکا در هر فوت مربع فراتر میرود.
شاخصهای کلیدی عملکرد برای ارزیابی سرمایهگذاری شامل موارد زیر است:
-
درآمد تکراری ماهانه (MRR): ۱۵۰۰۰ تا ۴۵۰۰۰ دلار آمریکا برای مراکزی با متراژ ۱۰۰۰۰ تا ۲۰۰۰۰ فوت مربع
-
حاشیه سود عملیاتی: ۲۵ تا ۳۵ درصد پس از کسر هزینههای نگهداری تجهیزات، دستمزد کارکنان و پرداخت حق امتیاز
-
هزینه جذب مشتری (CAC): ۸ تا ۱۵ دلار آمریکا برای هر عضو جدید از طریق بازاریابی دیجیتال و کمپینهای تبلیغاتی
-
ارزش زندگی مشتری (CLV): ۴۵۰ تا ۸۰۰ دلار آمریکا بر اساس میانگین فراوانی بازدید و هزینهی هر بازدید
جدول ۱: ترکیب درآمد معمول برای مراکز سرگرمی داخلی با اندازهی متوسط
| جریان درآمد |
درصد از کل |
حاشیهی متوسط |
یادداشتها |
| تراکنشهای مربوط به هر بار استفاده |
45-55% |
60-70% |
بالاترین حاشیه، وابسته به ترافیک پیادهرو |
| عضویتها/گذرنامهها |
20-25% |
80-85% |
درآمد ثابت و دورهای |
| رویدادها و جشنهای گروهی |
15-20% |
40-50% |
نیازمند فضای اختصاصی کارکنان |
| اجارهی مکان |
5-10% |
70-80% |
رویدادهای شرکتی، رزرواسیونهای خصوصی |
انتخاب تجهیزات مهمترین تصمیم سرمایهگذاری است که بهطور مستقیم بر هزینههای سرمایهای (CAPEX) و عملکرد عملیاتی تأثیر میگذارد. چهار دسته اصلی محصول — بازیهای احراز هویت و جوایز، بازیهای ورزشی و فعالیتمحور، بازیهای ویدئویی آرکید و زمینهای بازی داخلی — پروفایلهای متفاوتی از نظر ریسک و بازده دارند و نیازمند تخصیص فضای متفاوتی هستند.
برای بهینهسازی استفاده از داراییها، ما مدل تخصیص ۴۰:۳۰:۲۰:۱۰ (احراز هویت:ورزشی:ویدئویی:زمین بازی) را برای مراکز خانوادهمحور که هدف آنها جذب جمعیتهای متنوع است، توصیه میکنیم. این تخصیص، بالقوه درآمدزایی (بازیهای احراز هویت معمولاً ۵۰ تا ۶۰ درصد از کل درآمد را تأمین میکنند) را با اهداف جذب و حفظ مشتریان متعادل میسازد. سرمایهگذاری در تجهیزات باید بر دوام و قابلیت اطمینان اولویت داشته باشد نه صرفهجویی در هزینه اولیه، زیرا توقف در عملیات بهطور مستقیم بر درآمد و رضایت مشتری تأثیر میگذارد.
رعایت استاندارد ASTM F1487-23 برای تمام تجهیزات اماکن بازی اجباری است، در حالی که استانداردهای GB 8408-2018 حاکم بر نصبهای سرگرمی مقیاسبالا هستند. سرمایهگذاران باید مدارک گواهینامه را تأیید کرده و قبل از انجام تصمیمات نهایی خرید، بازرسیهای ایمنی توسط طرف ثالث را انجام دهند. یک برنامه جامع نگهداری پیشگیرانه معمولاً هر ساله ۳ تا ۵ درصد ارزش تجهیزات را هزینهبر میسازد، اما میتواند عمر مفید تجهیزات را ۴۰ تا ۵۰ درصد افزایش داده و تعمیرات اضطراری را ۷۰ درصد کاهش دهد.
انتخاب مکان با رویکرد سلسلهمراتبی انجام میشود: سطح اول (مراکز تجاری منطقهای با بیش از ۲ میلیون بازدیدکننده سالانه)، سطح دوم (مراکز اجتماعی با ۵۰۰ هزار تا ۲ میلیون بازدیدکننده سالانه) و سطح سوم (مکانهای مستقل در مناطق مسکونی با تراکم بالا). تحلیل ما از بیش از ۲۰۰ مکان در ۱۵ بازار نشان میدهد که مکانهای سطح اول درآمدی ۳۵ تا ۴۵ درصدی بیشتر از سایرین دارند، اما نرخهای اجارهای آنها ۵۰ تا ۸۰ درصد بالاتر است.
موقعیتیابی بازار باید با جمعیتشناسی محلی و چشمانداز رقابتی همسو باشد. مراکز سرگرمی خانوادگی (FECs) که هدف آنها خانوادههای دارای کودکان ۳ تا ۱۲ ساله است، نیازمند ترکیبی متفاوت از تجهیزات و استراتژیهای بازاریابی نسبت به مراکز آرکید که بر جوانان و بزرگسالان جوان متمرکزند. تحلیل رقبا باید شامل استراتژیهای قیمتگذاری، موجودی تجهیزات، تقویم تبلیغاتی و احساسات مشتریان در بررسیهای انجامشده باشد.
ریسکهای سرمایهگذاری را میتوان در سه دستهٔ ریسک بازار (تغییر سلیقهٔ مصرفکنندگان، رکود اقتصادی)، ریسک عملیاتی (خرابی تجهیزات، مشکلات نیروی انسانی) و ریسک نظارتی (بهروزرسانیهای مربوط به انطباق با استانداردهای ایمنی) طبقهبندی کرد. راهبردهای کاهش ریسک شامل موارد زیر است: ۱) تنوعبخشی به جریانهای درآمدی برای کاهش وابستگی به هر دستهٔ محصولی خاص؛ ۲) پوشش بیمهای جامع شامل بیمهٔ مسئولیت عمومی، بیمهٔ اموال و بیمهٔ اختلال در فعالیتهای تجاری؛ ۳) ساختارهای اجارهای که انعطافپذیری لازم برای بهروزرسانی تجهیزات و بازآرایی فضای کار را فراهم میکنند؛ ۴) مشارکتهای استراتژیک با تولیدکنندگان معتبر تجهیزات بهمنظور دریافت پشتیبانی فنی مستمر.
راهبردهای خروج معمولاً شامل سه مسیر هستند: فروش به خریداران استراتژیک (زنجیرههای بزرگ سرگرمی)، فروش به خریداران مالی (صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات) یا عرضه اولیه سهام عملیاتی (IPO) برای فعالان چندمکانی. بر اساس معاملات اخیر بازار، مراکز سرگرمی داخلی موفق به ضریب خروجی در محدوده ۳٫۵ تا ۵٫۰ برابر EBITDA دست مییابند که بهطور قابلتوجهی بالاتر از ضریب خروجی خردهفروشی سنتی (۲٫۵ تا ۳٫۵ برابر EBITDA) است.
رویکردی سیستماتیک در پیادهسازی سرمایهگذاری، ریسک اجرایی را کاهش داده و زمان رسیدن به درآمد را تسریع میکند. ما رویکرد مرحلهای زیر را پیشنهاد میکنیم:
مرحله ۱: پیش از سرمایهگذاری (ماههای ۱ تا ۳)
- مطالعه امکانسنجی بازار شامل تحلیل جمعیتشناختی، ارزیابی رقابتی و مدلسازی مالی
- انتخاب محل و مذاکره بر سر اجارهنامه با در نظر گرفتن تسهیلات بهبود فضای مستأجر و بندهای اجاره مبتنی بر درصدی از فروش
- انتخاب تأمینکنندگان تجهیزات بر اساس قابلیت اطمینان، شرایط گارانتی و پشتیبانی پس از فروش
مرحله ۲: توسعه (ماههای ۴ تا ۶)
- دریافت مجوزها و تهیه اسناد انطباق با الزامات ایمنی
- هماهنگی تهیه و نصب تجهیزات
- اجراي برنامه استخدام و آموزش کارکنان
مرحله ۳: راهاندازی (ماههای ۷ تا ۸)
- راهاندازی آزمایشی با جمعآوری بازخورد مشتریان و اعمال تنظیمات عملیاتی
- اجراي کمپین بازاریابی با هدف خانوادههای محلی و برنامهریزان رویدادهای سازمانی
- برپایی سیستم پایش عملکرد برای بهینهسازی مستمر
بر اساس تحلیل ما از بیش از ۱۰۰ مکان موفق، سرمایهگذاریهای انجامشده با دقت در اماکن سرپوشیدهٔ تفریحی، عملکرد مالی زیر را به دست میآورند:
-
دوره بازگشت سرمایه: ۱۸ تا ۲۸ ماه بسته به شرایط بازار و کارایی عملیاتی
-
رشد درآمد سالانه: ۱۲ تا ۱۸ درصد در سالهای دوم و سوم از طریق حفظ مشتریان و گسترش برنامهها
-
درآمد عملیاتی خالص (NOI): ۲۵۰۰۰۰ تا ۸۰۰۰۰۰ دلار آمریکا در سال برای مراکزی با مساحت ۱۰۰۰۰ تا ۲۰۰۰۰ فوت مربع
-
نرخ بازده داخلی (IRR): ۲۲ تا ۳۵ درصد در دوره نگهداری پنجساله
-
بازده نقدی به نقدی: ۱۵ تا ۲۵ درصد پس از پرداخت بدهیها برای سرمایهگذاریهای مورد تأمین مالی
جدول ۲: عملکرد سرمایهگذاری بر اساس نوع مرکز
| نوع مرکز |
سرمایهگذاری اولیه |
درآمد سالانه |
حاشیه سود عملیاتی |
مدت بازپرداخت |
| تمرکز بازی بازپرداخت |
۱٫۲ تا ۲٫۰ میلیون دلار آمریکا |
۱٫۰ تا ۱٫۵ میلیون دلار آمریکا |
30-35% |
۲۰ تا ۲۴ ماه |
| مرکز فعالیتهای ورزشی |
۲٫۰ تا ۳٫۵ میلیون دلار آمریکا |
۱٫۵ تا ۲٫۵ میلیون دلار آمریکا |
25-30% |
۲۴ تا ۳۰ ماه |
| بازیهای سالنی |
۰٫۸ تا ۱٫۵ میلیون دلار آمریکا |
۰٫۸ تا ۱٫۲ میلیون دلار آمریکا |
28-33% |
۱۸ تا ۲۲ ماه |
| سرگرمی ترکیبی |
۲٫۵ تا ۴ میلیون دلار آمریکا |
۲ تا ۳ میلیون دلار آمریکا |
27-32% |
۲۲ تا ۲۶ ماه |
صنعت سرگرمیهای داخلی فرصتهای سرمایهگذاری جذابی را برای سرمایهگذاران املاک تجاری فراهم میکند که به دنبال بازدهی پایدار، تضمینشده توسط داراییها و با پتانسیل قابلتوجه رشد هستند. موفقیت در این حوزه نیازمند رویکردی انضباطشده است که ترکیبی از تحلیل دقیق بازار، انتخاب استراتژیک تجهیزات، برتری عملیاتی و مدیریت دقیق ریسک را شامل میشود.
ما به سرمایهگذاران توصیه میکنیم اولویتهای زیر را در نظر بگیرند: ۱) بازارهایی با روندهای جمعیتی قوی و نیازهای رفعنشده خانوادهها به سرگرمی؛ ۲) مکانهایی با تردد بالای مشتریان و فروشگاههای همسوی تجاری؛ ۳) ترکیبی از تجهیزات که تعادل مناسبی بین تولید درآمد و جذب مشتری ایجاد کند؛ ۴) برنامههای جامع نگهداری برای حفظ ارزش دارایی؛ و ۵) بهینهسازی عملیاتی مبتنی بر دادهها بهمنظور حداکثر کردن کارایی و سودآوری.
پایداری این بخش در برابر رکودهای اقتصادی، که در دوره بهبود پس از کووید-۱۹ بهوضوح مشاهده شد، جذابیت آن را بهعنوان یک استراتژی سرمایهگذاری بلندمدت را بیش از پیش تأیید میکند. با اجرای دقیق و برنامهریزی استراتژیک مناسب، مراکز سرگرمی داخلی میتوانند بازدهی بهتری با تنظیمشدهترین ریسک نسبت به داراییهای خردهفروشی سنتی ارائه دهند.
EN
