Зохиогч: Майкл Ричардсон, MBA
Танилцуулга: Майкл Ричардсон нь коммерциалын бүтээдийн ба амралтын газрын хөрөнгө оруулалтад 15 жилээс дээш хүртэлх туршлагатай ахлах хөрөнгө оруулалтын шинжлэгч юм. Тэр 50-с дээш дотоодын амралтын төсөлд Север Америк, Европ ба Ази-Тихийн далай бүс нутагт амжилттай зөвлөгөө өгч, ROI-н сонголт ба хөрөнгийн үр дүнг сайжруулах чиглэлд тусгайлан ажиллаж иржээ.
Дотоодын тоглоомын салбар нь үүрдийн 10 жилд хүртэл таамагласан хурдны темпээр өсөж иржээ; үүний шалтгаан нь худалдан авагчдын сонирхолын шилжилт — туршлагатай амралт ба ойрхонхон гэр бүлийн хүмүүсд зориулж бүтээдийн газрын хөрөнгө оруулалтад тогтвортой, урт хугацааны өгөөмүрлүүдийн боломжийг хайж буй инвесторуудад чухал боломжийг үүсгэж иржээ. Statista-н 2024 онд гаргасан тайлангаар дотоодын амралтын дэлхийн зах зээл 2023 онд 45,2 тэрбум АНУ доллар хүртэл хүрч, 2028 он хүртэл жилийн дундаж өсөлтийн хувь (CAGR) 8,3% таамаглаж буй.
Гэтгүй, дотоодын төслийн тавилангуудад амжилттай хөрөнгө оруулалт хийх нь салбарын онцгой динамикасыг гүнзгий ойлгож, түүнд хандаж чадах чадварыг шаардаж буй. Уламжлалт худалдааны төслүүдтэй харьцуулахад дотоодын төслийн тавилангууд нь орлогын хуваалцан ажиллах хамтран ажиллагааны талбарууд болой, түүн дагуу газар өөрчлөгчид ба хөрөнгө оруулалт хийгчид нь үйл ажиллагааны үр дүн ба зах зээлийн байршлын хувьд идэвхтэй үүрэг гүйцэтгэх ёстой. Салбарын татан сайхан тал нь тогтмол хүний урсгалыг үүсгэж, посеторын хугацааг уртасгаж, хүрээлэн буй худалдаа ба хоол ундаа бүхий байгууллагуудын нэмэлт орлогыг нэмэгдүүлж чадах чадварын бүхлэд оршуй.
Коммерциал бүтээдийн хөрөнгө оруулалт хийгчид дотоодын тоглоомын газрын болойн үнэлэх үед нялх аюулт шалтгаануудтай тулгардаг. Нөгөө талаас, анхны их хөрөнгө оруулалт (CAPEX) нь дунд зэрэгсүүлт газрын хувьд ихэвчлэн 500,000 АНУ доллароос 5 сая АНУ доллар хүртэл хүрдэг, үүнээс урьдчилан аюулт үүсдэг. Хоёрт, үйлдлийн нарийн төвөгтэй байдал нь тоног төхөөрөмжийн засвар үйлчилгээ, ажилтнуудын сургалт, аюулгүй бүсийн шаардлагад нийцүүлэх зэрэг тусгай мэдлэг шаардаж, түүнд онцгой удирдлагын чадвар хэрэгтэй. Гуравт, гол бүснүүдэд зах зэхийн дүүрэн байдал үлүүрт үйлчилгээний төрлүүдийн өрсөлдөөнүүдийг хүчтэрүүлж, тогтвортой бүүртүүлэлт постуулж, ялгаатай үнэ цэнэт үзүүлэлтүүдийг бүтээх шаардлагатай.
Бидний портфолиогийн нэг жишээ нь дээрх шалтгаануудыг илтгэн харуулж: том үүрдийн Өмнөд-Зүүн Азийн худалдаа төвд бүрдүүлсэн 15,000 кв. футын урамшуулалын тоглоомын төвд анхны хөрөнгө оруулалт 2.8 сая АНУ доллар болж, хүлээж буй ROI нь 18 сар байв. Гэтэл, тоног төхөөрөмжийн муу сонголт ба хангалтгүй зах зэхийн шинжилгээ нь бүүртүүлэлтийн хугацааг 28 сар хүртэл уртасгаж, түүнээс түүнхүүл түүнхүүл шинжилгээний чухал бүрдүүлэлт ба стратегийн төлөвлөлтийн чухал бүрдүүлэлт илтгэн харуулж.
Дотоодын төвүүд нь нүүр дурдагч, гишүүншипийн хувиар төлбөр, бүлгийн цуглуулмуйн үнэ, аюулгүй бүсний арендаа төлбөр зэрэг холимог орлогоо бүтээх загваруудыг ихэвчлэн ашигладаг. IAAPA (Олон улсын төвүүд ба татаж үзүүлэх газруудын нийгэмлэг) 2024 оны салбарын тайлангаар, сайн үр дүнтэй төвүүд нь жилийн турш квадрат фут бүрт дунджаар 120–180 АНУ долларын орлого бүтээдэг, үүнээс традициональ худалдаа 60–90 долларын хувьд илүү үр дүнтэй.
Хөрөнгө оруулалтын үнэлэлтийн үндсэн үзүүлэлтүүд:
-
Сарын давтамжит орлого (MRR): 10,000–20,000 квадрат фут талбайтай төвүүдийн хувьд 15,000–45,000 АНУ доллар
-
Ажиллагааны хүртээмж: тоног төхөөрөмжийн засвар үйлчилгээ, ажилтнуудын цалин, лицензийн төлбөрүүдийн дараа 25–35%
-
Шинэ хэрэглэгчдийн татах зардал (CAC): Цифров маркетинг ба урамшуулалын кампанийн хувьд шинэ гишүүн бүрт 8–15 АНУ доллар
-
Хэрэглэгчийн нийт урт хугацааны үнэ (CLV): Дундаж посещение тоо ба нэг удаа посещение үед зарцуулж буй дүн дагуу 450–800 АНУ-ын доллар
Хүснэгт 1: Дунд хэмжээний дотоод төрлийн тоглоомын төвүүдийн түүхэн орлогоны холимог бүтэц
| Орлогоны урсгал |
Нийт дүнгийн хувь |
Дундаж ашигт ажиллагаа |
Тэмдэглэл |
| Нэг тоглоомын гүйцэтгэл |
45-55% |
60-70% |
Хамгийн өндөр ашигт ажиллагаа, зочидны тооноос хамаарна |
| Гишүүншүүл / Тусгай паспорт |
20-25% |
80-85% |
Тогтвортой давтамжит орлого |
| Бүлгийн арга хэмжээ / Наадам |
15-20% |
40-50% |
Тусгай ажилтнууд, тусгай газар шаардаж буй |
| Цагаан газрын аренда |
5-10% |
70-80% |
Корпоратив арга хэмжээ, хувийн бронь |
Тоног төхөөрөмж сонголт нь хамгийн чухал хөрөнгө оруулалтын шийдвэр бөлгөө, яг түүн дээр CAPEX ба үйлдлийн үр дүн хоёуланг нь шууд нөлөөлдөг. Дөрвөн үндсэн бүтээдийн ангилал — Бүртгэл ба шагналын тоглоом, Спорт ба үйл ажиллагааны тоглоом, Аркад видео тоглоом, Дотоод тоглоомын талбай — өөр өөр эрсдэл-үр дүн харьцаа үзүүлдөг ба янз бүрийн талбай хуваарилалт шаарддаг.
Оптимал хөрөнгө ашиглалтын хувьд бид холимог демографи зорилтотой гэр бүл-ориентирован цагаан газрын хувьд 40:30:20:10 хуваарилалтын загварыг (Бүртгэл:Спорт:Видео:Тоглоомын талбай) санал болгож буй. Энэ хуваарилалт нь орлогын бүтээмж (бүртгэл тоглоомууд нь ердөө нийт орлогын 50–60%-ыг бүтээдөг) ба худалдан авагчдын идэвхжил, хадгалалт зорилтуудыг тэнцвэрт байлгаж буй. Тоног төхөөрөмжийн хөрөнгө оруулалт нь анхны зардалд хэмнэлт хийхүүн дээр биш, харин түүний туршлагад хүртэлх хугацаа ба найдвартай байдлыг урьдчилан тавих ёстой, учир нь тоног төхөөрөмжийн ажиллахгүй байх хугацаа шууд орлогын бүтээмж ба худалдан авагчдын худалдан авах хүсэлд нөлөөлдөг.
Бүх тоглоомын талбарт суурилдаг тоноглалын хувьд ASTM F1487-23 стандартын харгис бүрдүүлэлт заавал шаардлагатай, харин том масштабын санаа бүхий тоглоомын төхөөрөмжүүд GB 8408-2018 стандартын дагуу зохион бүтээдэг. Хөрөнгө оруулалт хийх үед хөрөнгө оруулалт хийгсд нь бүрдүүлэлтийн баримт бичигт шүүмж үүрдүүлж, гуравдугаар этгээдийн аюулгүй байдлын шүүмж үүрдүүлж, цаашдын худалдан авах шийдвэр гаргахын өмнө түүнийг баталгаажуулах ёстой. Бүрдүүлсэн урьдчилан сурталчилгааны үйл ажиллагаа хөрөнгө оруулалтын үнэлгээний жилийн 3–5% зардаль үүсгэдэг, гэтэдүүн тоноглалын үйл ажиллагааны хугацааг 40–50%-иар уртасгаж, аварга аюулгүй байдлын засварын зардлыг 70%-иар бууруулж чаддаг.
Байршил сонгох нь иерархик дагуу явагддаг: анхдугаар давхарга (жишээ нь жилийн дунджаар 2 саяас дээш посетортой бүсийн төв дэлгуур), хоёрдугаар давхарга (жишээ нь жилийн дунджаар 500 мянганас 2 сая посетортой нийгэмлэгийн төв), гуравдугаар давхарга (жишээ нь өндөр нягтран суурьшдаг орон сууцны бүсүүд дээр босгосон тусгаарласан байршил). Бид 15 зах зээлд нийт 200-с илүү тоглоомын талбарын үзүүлэлтүүдийг шүүмж үүрдүүлж, анхдугаар давхаргын байршилд орлогод 35–45% илүү орлого орж, гэтэдүүн түүний хөрөнгө оруулалтын төлбөр 50–80% илүү өндөр байдгийг тогтоож.
Захиалгын байршлын тодорхойлолт нь орон нутгийн хүн амын демографийн өгөгдлүүдтэй болон үлдсэн захиалгын орчинтой нийцжүүр бүхий бөөрт. 3–12 настай хүүхдүүдтэй гэр бүлд зориулж бүрдүүлсэн гэр бүлийн санаа төрүүлэх төвүүд (FEC) нь тархимууд, залуус, дунд насны хүмүүсд зориулж бүрдүүлсэн тархимуудын цогц төвүүдтэй харьцуулж үзэх үед өөр төхөөрөмжүүдийн холимог бүрдүүлэлт ба маркетингийн стратегийг шаардаж. Үлдсэн захиалгын шинжилгээ нь үнэ тогтоох стратеги, төхөөрөмжийн нөөц, хөдөлмүүр хурлын төлөвлөгөө ба худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан авагчдын худалдан......
Хөрөнгө оруулалтын аюулд зах зээлийн аюул (хэрэглэгчдийн сонирхолын өөрчлөлт, эдийн засгийн бүсүүр), үйл ажиллагааны аюул (төхөөрөмжийн гэмтэл, ажилтнуудын асуудал) ба хууль тогтоомжийн аюул (аюулгүй бүтээлд хамаарах шинэчлэл) гэж ангилж болно. Аюулд тулгарахгүйн стратеги нь: 1) олон төрлийн орлогоо бүтээх замаар нэг тодорхой бүтээлд хамааралт бүтээлд хүртэл хүрэх аюулд тулгарахгүйн арга; 2) ерөнхий хариуцлагын даатгал, хөрөнгөний даатгал, үйл ажиллагааны зогсолтын даатгал зэрэг дөрвөн төрлийн даатгалын хамрах хүрээ; 3) төхөөрөмжийн шинэчлэл ба тавархайг өөрчлөх нөхцөлд нь татан авах гэрээний бүтэц; 4) тогтвортой төхөөрөмж үйлдвэрлэгчидтэй стратегийн хамтран ажиллах, техникийн дэмжлэг үүрд үүрд үзүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүрлүүр......
Гарах стратегиуд нь ихэвчлэн гурван чиглэлд оршдог: тактикийн худалдагчдад (томрүү entertainment-ийн цуваа) худалдах, санхүүгийн худалдагчдад (нөөц хөрөнгө оруулалтын трастууд) худалдах, эсвэл олон газрын үйл ажиллагаа явуулж буй компаниудын үйл ажиллагааны IPO. Сүүлийн зах зээлийн гүйлгээс үүднэн амжилттай дотоод entertainment-ийн газрууд гарах үед 3,5–5,0 дахин EBITDA-аа орлогоор авдог, үүнээс хойш традициональ худалдаа 2,5–3,5 дахин EBITDA-аа орлогоор авдог.
Хөрөнгө оруулалтын хэрэгжүүлэх системт нь хүрээлэнгүй хамгаалалт бүхий нь гүйцэтгэх рискийг бүүр багасгаж, орлогын хугацааг хурдасгаж бүүр.
1-р үе: Хөрөнгө оруулалтад өмнө (1–3-р сар)
- Зах зээлийн боломжит бүсийн судалгаа, түүнд хүн амзүйн шинжилгээ, үл хамаарах үйл ажиллагааны үнэлгээ, санхүүгийн загварчлал оршдог
- Газрын сайн тааруулалт ба наймааны гэрээ бүтээх, түүнд тариачны урьдчилан төлбөрт үйл ажиллагаа ба хувийн төлбөрт гэрээний нөхцөл оршдог
- Тоног төхөөрөмжийн нийлүүлэгчдийн сонголт надёжност, гарантийн нөхцөл ба дараа-худалдааны дэмжлэг үүднэн
2-р үе: Хөгжүүлэх үе (4–6-р сар)
- Зөвшөөрөл авах ба аюулгүй бүсийн хууль тогтоомжийн баримт бичиг
- Тоноглолын худалдан авах, суурилуулах ажлын координаци
- Ажилтнуудыг хүртэл хураах, сургалтын хөтөлбөр хэрэгжүүлэх
3-р үе: Ажиллаж эхлэх (7–8-р сар)
- Харилцагчдын санал хүлээн авах, үйлдлийн зохицуулалт хийх зорилгоор хялбар ажиллаж эхлэх
- Бүсийн овгийн гэр бүлүүд, корпоратив арга хэмжээний зохион бүтээгчдийн зүрхийг татмуйн маркетингийн кампанийг хэрэгжүүлэх
- Тасралтгүй сонголт хийх зорилгоор үзүүлэлтийн хяналтын систем бүтээх
Бид 100-с илүү амжилттай тавиурт үзүүлэлтүүдийн шинжилгээг үндэслэн, сайн хэрэгжүүлсэн дотоодын төвүүдийн хөрөнгө оруулалт нь дараах санхүүгийн үзүүлэлтийг тодорхойлно:
-
Нөхөн төлөх хугацаа: зах зээлийн нөхцөл ба үйлдлийн үр дүнтэй байдлаас хамаарч 18–28 сар
-
Жилийн орлого өсөлтийн хувь: хэрэглэгчдийн хадгалалт ба програмын өргөтгөл ачааллаар 2–3-р жилүүдэд 12–18% хувь
-
Цэвэр үйлдвэрлэлийн орлого (ЦҮО): 10 000–20 000 кв. фут талбайтай газрын хувьд жилийн турш 250 000–800 000 АНУ доллар
-
Дотоод үр ашигт бүртгэл (ДҮБ): 5 жилийн хадгалалтын хугацаанд 22–35%
-
Мөнгөн мөнгөнд буцаж ирэх харьцаа: заем ашиглан хийгдсэн хөрөнгө оруулалтын хувьд заемын үүрэгт дараа 15–25%
Хүснэгт 2: Газрын төрлүүдээр хөрөнгө оруулалтын үр дүн
| Талбайн төрөл |
Эхний хөрөнгө оруулалт |
Жилтэй Урдчилга |
Үйлдвэрлэлийн маржин |
Хөрөнгө оруулалтын буцах хугацаа |
| Солих тоглоомд төвлөрүүлэлт |
1,2–2,0 сая USD |
1,0–1,5 сая USD |
30-35% |
20–24 сар |
| Спортын үйл ажиллагааны төв |
2,0–3,5 сая USD |
1,5–2,5 сая USD |
25-30% |
24–30 сар |
| Дотоод тоглоомын талбай |
0,8–1,5 сая USD |
0,8–1,2 сая USD |
28-33% |
18–22 сар |
| Холимог үзүүлэл |
2,5–4,0 сая USD |
2,0–3,0 сая USD |
27-32% |
22–26 сар |
Дотоодын төвүүдийн үйлдвэрлэл нь бат бүндсийн орлого, хүчтэй өсөлтийн болойгүйд бүхлээр нь хөрөнгө оруулалт хийх газрын хөрөнгө оруулалт хийгчдийн хувьд ажиглагдахуйц хөрөнгө оруулалт болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд хүчтэй бүндсийн орлогын болойгүйд нь үүрд......
Бид хөрөнгө оруулалт хийгчдийн дараах зүйлсийг урьдчилан шүүхийг зөвлөж бүүм: 1) хүчтэй демографийн тенденцтэй, гэр бүлийн үзүүлэлд нь үл хангагдаж буй зах зүйл; 2) их хүмүүн цуглах газар, нэмэлт дэлгүүрлүүдтэй нь хамтран ажиллах газар; 3) орлогын үүсгэлт, худалдан авагчдын хамтран ажиллах чадварыг тэнцүүлж буй төхөөрөмжүүд; 4) хөрөнгөний үнэ цэнэд хамгаалалт үзүүлэх үүрд хүчтэй техник хариуцлагын програм; 5) үйлдвэрлэлийн үр дүнг хамгийн их бүтээмжтэй, ашигтайд хүртүл үйлдвэрлэлийн үр дүнг хамгийн их бүтээмжтэй, ашигтайд хүртүл үйлдвэрлэлийн үр дүнг хамгийн их бүтээмжтэй, ашигтайд хүртүл үйлдвэрлэлийн үр дүнг хамгийн их бүтээмжтэй, ашигтайд хүртүл үйлдвэрлэлийн үр дүнг хамгийн их бүтээмжтэй, ашигтайд хүртүл үйлдвэрлэлийн үр дүнг хамгийн их бүтээмжтэй, ашигтайд хүртүл үйлдвэрлэлийн үр дүнг хамгийн их бүтээмжтэй, ашигтайд хүртүл үйлдвэрлэлийн үр дүнг хамгийн их бүтээмжтэй, ашигтайд хүртүл үйлдвэрлэлийн үр дүнг хамгийн их бүтээмжтэй, ашигтайд хүртүл үйлдвэрлэлийн үр дүнг хамгийн их бүтээмжтэй, ашигтайд хүртүл үйлдвэрлэлийн үр дүнг хамгийн их бүтээмжтэй, ашигтайд хүртүл үйлдвэрлэлийн үр дүнг хамгийн их бүтээмжтэй, ашигтайд хүртүл үйлдвэрлэлийн үр дүнг хамгийн их бүтээмжтэй, ашигтайд хүр......
Секторын хүртэмжийн төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвдүүрлүүрт төвд......
EN
