Autore: Michael Richardson, MBA
Introduzione: Michael Richardson è un analista senior per gli investimenti con oltre 15 anni di esperienza negli investimenti immobiliari commerciali e nei progetti di intrattenimento. Ha fornito con successo consulenza su oltre 50 progetti di intrattenimento al chiuso in Nord America, Europa e Asia-Pacifico, specializzandosi nell’ottimizzazione del ritorno sull’investimento (ROI) e nel miglioramento delle prestazioni degli asset.
Il settore dell’intrattenimento al chiuso ha registrato una crescita straordinaria nell’ultimo decennio, alimentata dall’evoluzione delle preferenze dei consumatori verso forme di intrattenimento esperienziale e dalla crescente domanda di destinazioni adatte alle famiglie. Secondo il rapporto Statista 2024, il mercato globale dell’intrattenimento al chiuso ha raggiunto i 45,2 miliardi di USD nel 2023, con un tasso di crescita annuo composto (CAGR) previsto dell’8,3% fino al 2028. Questa traiettoria di crescita offre significative opportunità per gli investitori immobiliari commerciali alla ricerca di rendimenti stabili e a lungo termine.
Tuttavia, un investimento di successo in strutture ricreative al chiuso richiede una conoscenza approfondita delle dinamiche specifiche del settore. A differenza degli affittuari tradizionali nel settore retail, i luoghi di intrattenimento al chiuso operano come partner a ripartizione dei ricavi, richiedendo ai proprietari immobiliari e agli investitori di assumere un ruolo attivo nella gestione operativa e nel posizionamento sul mercato. L’attrattiva del settore risiede nella sua capacità di generare un flusso costante di visitatori, prolungare il tempo di permanenza degli utenti e stimolare ricavi accessori per gli esercizi commerciali e per quelli della ristorazione e dell’intrattenimento (F&B) circostanti.
Gli investitori immobiliari commerciali si confrontano con diverse sfide critiche nella valutazione delle opportunità di intrattenimento al chiuso. Innanzitutto, la spesa iniziale in conto capitale (CAPEX) è generalmente elevata, oscillando tra 500.000 e 5 milioni di USD per strutture di medie dimensioni, con un conseguente rischio significativo iniziale. In secondo luogo, la complessità operativa richiede competenze specialistiche nella gestione, in particolare per quanto riguarda la manutenzione delle attrezzature, la formazione del personale e il rispetto delle normative sulla sicurezza. In terzo luogo, la saturazione del mercato nelle location più strategiche ha intensificato la concorrenza, rendendo indispensabile proporre offerte differenziate per garantire un tasso di occupazione sostenibile.
Un caso studio tratto dal nostro portafoglio illustra tali sfide: un centro giochi con sistema di premi su una superficie di 15.000 piedi quadrati (circa 1.394 m²) situato in un grande centro commerciale del Sud-Est asiatico ha richiesto un investimento iniziale di 2,8 milioni di USD, con un ritorno sull’investimento (ROI) previsto di 18 mesi. Tuttavia, una scelta inadeguata delle attrezzature e un’analisi di mercato insufficiente hanno allungato il periodo di recupero dell’investimento a 28 mesi, evidenziando l’importanza cruciale di una due diligence accurata e di una pianificazione strategica.
Le strutture ricreative al chiuso impiegano tipicamente modelli di ricavo ibridi che combinano transazioni per singolo utilizzo, abbonamenti a membri, pacchetti per gruppi e canoni di affitto della struttura. Secondo il rapporto industriale 2024 dell’IAAPA (International Association of Amusement Parks and Attractions), le strutture con prestazioni eccellenti generano un ricavo medio per piede quadrato pari a 120-180 USD annui, superando significativamente il settore retail tradizionale, che raggiunge 60-90 USD per piede quadrato.
Gli indicatori chiave di prestazione per la valutazione dell’investimento includono:
-
Ricavo mensile ricorrente (MRR): 15.000-45.000 USD per strutture di 10.000-20.000 piedi quadrati
-
Margine operativo: 25-35% dopo aver dedotto i costi per la manutenzione delle attrezzature, i costi del personale e i pagamenti di royalty
-
Costo di acquisizione cliente (CAC): 8-15 USD per nuovo membro, ottenuto tramite marketing digitale e campagne promozionali
-
Valore del cliente nel tempo (CLV): USD 450-800 in base alla frequenza media delle visite e alla spesa per visita
Tabella 1: Composizione tipica dei ricavi per strutture ricreative al chiuso di medie dimensioni
| Flusso di ricavi |
Percentuale del Totale |
Margine Medio |
Note |
| Transazioni per singolo utilizzo |
45-55% |
60-70% |
Margine più elevato, dipende dal flusso di visitatori |
| Abbonamenti/Pass |
20-25% |
80-85% |
Ricavi ricorrenti stabili |
| Eventi di gruppo/Feste |
15-20% |
40-50% |
Richiede personale dedicato e spazi appositi |
| Affitto della struttura |
5-10% |
70-80% |
Eventi aziendali, prenotazioni private |
La selezione delle attrezzature rappresenta la decisione di investimento più critica, con un impatto diretto sia sul CAPEX sia sulle prestazioni operative. Le quattro categorie principali di prodotti — giochi per la vincita di premi e riscatto, giochi sportivi e attività ludiche, videogiochi da sala e aree gioco interne — presentano profili rischio-rendimento distinti e richiedono differenti allocazioni di spazio.
Per un utilizzo ottimale delle risorse, raccomandiamo un modello di allocazione 40:30:20:10 (Riscatto:Sport:Videogiochi:Aree gioco) per strutture orientate alle famiglie e rivolte a una clientela eterogenea. Questa ripartizione bilancia il potenziale di generazione di ricavi (i giochi per il riscatto generano tipicamente il 50–60% dei ricavi complessivi) con gli obiettivi di coinvolgimento e fidelizzazione della clientela. Gli investimenti in attrezzature devono privilegiare durata e affidabilità rispetto al risparmio sui costi iniziali, poiché i tempi di inattività incidono direttamente sui ricavi e sulla soddisfazione della clientela.
La conformità alla norma ASTM F1487-23 è obbligatoria per tutte le attrezzature per aree giochi, mentre la norma GB 8408-2018 disciplina le installazioni ricreative su larga scala. Gli investitori devono verificare la documentazione di certificazione ed effettuare ispezioni di sicurezza da parte di terzi prima di prendere decisioni definitive sull’acquisto. Un programma completo di manutenzione preventiva costa tipicamente dal 3% al 5% del valore delle attrezzature annualmente, ma può estendere la durata utile delle attrezzature del 40-50% e ridurre del 70% gli interventi di riparazione d’urgenza.
La scelta della localizzazione segue un approccio gerarchico: livello primario (centri commerciali regionali con oltre 2 milioni di visitatori annui), livello secondario (centri comunitari con 500.000–2 milioni di visitatori annui) e livello terziario (locali indipendenti in aree residenziali ad alta densità). L’analisi di oltre 200 strutture in 15 mercati indica che le localizzazioni di livello primario generano ricavi superiori del 35-45%, ma comportano canoni di affitto più elevati del 50-80%.
Il posizionamento sul mercato deve essere allineato alla demografia locale e al contesto competitivo. I centri familiari per il tempo libero (FEC) rivolti a famiglie con bambini di età compresa tra i 3 e i 12 anni richiedono combinazioni di attrezzature e strategie di marketing diverse rispetto ai locali arcade orientati ai giovani, rivolti ad adolescenti e giovani adulti. L’analisi della concorrenza dovrebbe includere le strategie di prezzo, l’inventario delle attrezzature, il calendario promozionale e il sentiment espresso nelle recensioni dei clienti.
I rischi di investimento possono essere suddivisi in rischio di mercato (cambiamenti nelle preferenze dei consumatori, recessioni economiche), rischio operativo (guasti agli impianti, problemi di personale) e rischio normativo (aggiornamenti relativi alla conformità in materia di sicurezza). Le strategie di mitigazione dei rischi comprendono: 1) flussi di ricavo diversificati per ridurre la dipendenza da una singola categoria di prodotto; 2) una copertura assicurativa completa, inclusa la responsabilità civile generale, l’assicurazione sugli immobili e l’assicurazione contro l’interruzione dell’attività; 3) strutture locative che offrano flessibilità per gli aggiornamenti degli impianti e la riorganizzazione degli spazi; 4) partnership strategiche con produttori affermati di attrezzature per un supporto tecnico continuativo.
Le strategie di uscita prevedono tipicamente tre percorsi: vendita a acquirenti strategici (catene più grandi del settore dell'intrattenimento), vendita a acquirenti finanziari (fondi immobiliari di investimento, REIT) o IPO operativa per operatori con più sedi.
Un approccio sistematico all’implementazione degli investimenti riduce il rischio operativo ed accelera il raggiungimento dei ricavi. Raccomandiamo il seguente approccio articolato in fasi:
Fase 1: Pre-investimento (mesi 1-3)
- Studio di fattibilità di mercato, comprensivo di analisi demografica, valutazione della concorrenza e modellazione finanziaria
- Selezione del sito e negoziazione del contratto di locazione, inclusi gli accordi per i miglioramenti a carico del conduttore (tenant improvement allowances) e le clausole relative al canone percentuale (percentage rent clauses)
- Selezione dei fornitori di attrezzature sulla base dell'affidabilità, delle condizioni di garanzia e dell'assistenza post-vendita
Fase 2: Sviluppo (mesi 4-6)
- Acquisizione dei permessi e redazione della documentazione relativa alla conformità in materia di sicurezza
- Coordinamento dell'acquisto e dell'installazione delle attrezzature
- Attuazione del programma di reclutamento e formazione del personale
Fase 3: Lancio (mesi 7-8)
- Lancio soft con raccolta di feedback da parte dei clienti e adeguamenti operativi
- Esecuzione della campagna di marketing rivolta alle famiglie locali e agli organizzatori di eventi aziendali
- Istituzione di un sistema di monitoraggio delle prestazioni per un’ottimizzazione continua
Sulla base della nostra analisi di oltre 100 strutture di successo, gli investimenti ben realizzati in strutture ricreative al chiuso raggiungono le seguenti prestazioni finanziarie:
-
Periodo di Rientro: 18-28 mesi, a seconda del mercato e dell’efficienza operativa
-
Crescita annua dei ricavi: 12-18% negli anni 2-3 grazie alla fidelizzazione della clientela e all'ampliamento del programma
-
Reddito operativo netto (RON): USD 250.000-800.000 annualmente per strutture di 10.000-20.000 piedi quadrati
-
Tasso interno di rendimento (TIR): 22-35% su un periodo di detenzione di 5 anni
-
Rendimento sul capitale investito: 15-25% dopo il servizio del debito per investimenti con leva finanziaria
Tabella 2: Performance dell'investimento per tipologia di struttura
| Tipo di struttura |
Investimento iniziale |
Ricavo Annuo |
Margine operativo |
Periodo di Ammortizzo |
| Focus sui giochi con premi riscattabili |
USD 1,2-2,0 milioni |
USD 1,0-1,5 milioni |
30-35% |
20-24 mesi |
| Centro per Attività Sportive |
USD 2,0-3,5 milioni |
USD 1,5-2,5 milioni |
25-30% |
24-30 mesi |
| Parco giochi interno |
USD 0,8-1,5 milioni |
USD 0,8-1,2 milioni |
28-33% |
18-22 mesi |
| Intrattenimento Misto |
USD 2,5-4,0 milioni |
USD 2,0-3,0 milioni |
27-32% |
22-26 mesi |
Il settore degli intrattenimenti al chiuso offre opportunità di investimento interessanti per gli investitori immobiliari commerciali alla ricerca di rendimenti stabili, garantiti da asset tangibili, con un notevole potenziale di crescita. Il successo richiede un approccio disciplinato che combini un’analisi di mercato approfondita, una selezione strategica delle attrezzature, l’eccellenza operativa e una gestione rigorosa dei rischi.
Consigliamo agli investitori di dare priorità a: 1) mercati con forti tendenze demografiche e bisogni insoddisfatti di intrattenimento familiare; 2) ubicazioni con elevato flusso pedonale e affittuari commerciali complementari; 3) combinazioni di attrezzature che bilancino la generazione di ricavi con il coinvolgimento dei clienti; 4) programmi completi di manutenzione per preservare il valore dell’asset; e 5) un’ottimizzazione operativa basata sui dati per massimizzare efficienza e redditività.
La resilienza del settore alle crisi economiche, dimostrata dalle prestazioni costanti registrate nel periodo di ripresa dalla pandemia di COVID-19, ne conferma ulteriormente l’attrattiva come tesi di investimento a lungo termine. Con un’adeguata esecuzione e una pianificazione strategica, i luoghi di intrattenimento al chiuso possono generare rendimenti superiori, aggiustati per il rischio, rispetto agli asset tradizionali del settore retail.
EN
