ผู้เขียน: ไมเคิล ริชาร์ดสัน ปริญญาโทบริหารธุรกิจ
แนะนำ: ไมเคิล ริชาร์ดสัน เป็นนักวิเคราะห์การลงทุนอาวุโสที่มีประสบการณ์มากกว่า 15 ปีในด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และการลงทุนในสถานที่บันเทิง เขาให้คำปรึกษาโครงการบันเทิงภายในอาคารมากกว่า 50 โครงการทั่วภูมิภาคอเมริกาเหนือ ยุโรป และเอเชีย-แปซิฟิก อย่างประสบความสำเร็จ โดยมีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านการเพิ่มประสิทธิภาพผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) และการยกระดับประสิทธิภาพของสินทรัพย์
อุตสาหกรรมสวนสนุกในร่มได้เติบโตอย่างโดดเด่นในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ซึ่งขับเคลื่อนโดยการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับความบันเทิงเชิงประสบการณ์มากขึ้น รวมถึงความต้องการสถานที่ท่องเที่ยวที่เหมาะสำหรับครอบครัวที่เพิ่มสูงขึ้น ตามรายงานของ Statista ปี 2024 ตลาดบันเทิงในร่มทั่วโลกมีมูลค่าถึง 45.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในปี 2023 โดยคาดว่าจะเติบโตด้วยอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปี (CAGR) ที่ร้อยละ 8.3 จนถึงปี 2028 แนวโน้มการเติบโตนี้เปิดโอกาสสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มองหาผลตอบแทนที่มั่นคงและยาวนาน
อย่างไรก็ตาม การลงทุนที่ประสบความสำเร็จในสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อการพักผ่อนภายในอาคารต้องอาศัยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งต่อลักษณะเฉพาะของภาคส่วนนี้ ซึ่งแตกต่างจากผู้เช่าธุรกิจค้าปลีกแบบดั้งเดิม สถานที่บันเทิงภายในอาคารดำเนินงานในฐานะพันธมิตรในการแบ่งรายได้ ทำให้เจ้าของพื้นที่และนักลงทุนจำเป็นต้องมีบทบาทเชิงรุกในการบริหารจัดการประสิทธิภาพการดำเนินงานและการวางตำแหน่งทางการตลาด ความน่าดึงดูดของภาคส่วนนี้อยู่ที่ความสามารถในการสร้างกระแสผู้มาเยือนอย่างสม่ำเสมอ ยืดระยะเวลาที่ผู้เข้าชมใช้เวลาอยู่ภายในสถานที่ และขับเคลื่อนรายได้เสริมให้กับธุรกิจค้าปลีกและร้านอาหาร-เครื่องดื่ม (F&B) ที่ตั้งอยู่โดยรอบ
นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการเมื่อประเมินโอกาสในการดำเนินธุรกิจสวนสนุกในร่ม ประการแรก ค่าใช้จ่ายเงินลงทุนครั้งแรก (CAPEX) ที่สูงมักอยู่ในช่วง 500,000 ถึง 5 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ สำหรับสถานที่ขนาดกลาง ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงเริ่มต้นที่มีนัยสำคัญ ประการที่สอง ความซับซ้อนในการดำเนินงานต้องอาศัยความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านในการจัดการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการบำรุงรักษาอุปกรณ์ การฝึกอบรมบุคลากร และการปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัย ประการที่สาม การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากภาวะตลาดอิ่มตัวในทำเลชั้นนำ จำเป็นต้องมีข้อเสนอคุณค่าที่แตกต่างเพื่อให้บรรลุอัตราการเข้าใช้สถานที่อย่างยั่งยืน
กรณีศึกษาจากพอร์ตโฟลิโอของเราแสดงให้เห็นถึงความท้าทายเหล่านี้: ศูนย์เกมแลกของรางวัลขนาด 15,000 ตารางฟุต ตั้งอยู่ภายในห้างสรรพสินค้าชั้นนำแห่งหนึ่งในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ต้องใช้เงินลงทุนเริ่มต้น 2.8 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ โดยคาดการณ์ว่าจะคืนทุนภายใน 18 เดือน อย่างไรก็ตาม การเลือกอุปกรณ์ที่ไม่เหมาะสมและการวิเคราะห์ตลาดที่ไม่เพียงพอ ส่งผลให้ระยะเวลาคืนทุนยืดออกไปเป็น 28 เดือน ซึ่งเน้นย้ำถึงความสำคัญอย่างยิ่งของกระบวนการตรวจสอบอย่างรอบคอบ (due diligence) และการวางแผนเชิงกลยุทธ์
สถานที่เล่นในร่มมักใช้แบบจำลองรายได้แบบผสมผสาน ซึ่งประกอบด้วยการเก็บค่าบริการต่อครั้ง การสมัครสมาชิกแบบรายเดือน แพ็กเกจสำหรับกลุ่ม และค่าเช่าสถานที่ ตามรายงานอุตสาหกรรมปี 2024 ของ IAAPA (สมาคมสวนสนุกและแหล่งท่องเที่ยวระหว่างประเทศ) สถานที่ที่ดำเนินงานได้ดีมีรายได้เฉลี่ยต่อพื้นที่หนึ่งตารางฟุตต่อปีอยู่ที่ 120–180 ดอลลาร์สหรัฐฯ ซึ่งสูงกว่าธุรกิจปลีกแบบดั้งเดิมอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งมีรายได้เพียง 60–90 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อตารางฟุต
ตัวชี้วัดประสิทธิภาพหลักสำหรับการประเมินการลงทุน ได้แก่:
-
รายได้ประจำรายเดือน (MRR): 15,000–45,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ สำหรับสถานที่ขนาด 10,000–20,000 ตารางฟุต
-
อัตรากำไรจากการดำเนินงาน: 25–35% หลังหักรายการค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอุปกรณ์ ค่าจ้างพนักงาน และค่าลิขสิทธิ์
-
ต้นทุนการได้มาซึ่งลูกค้า (CAC): 8–15 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อลูกค้าใหม่หนึ่งราย ผ่านการตลาดดิจิทัลและแคมเปญส่งเสริมการขาย
-
มูลค่ารวมของลูกค้าตลอดอายุการเป็นสมาชิก (CLV): 450–800 ดอลลาร์สหรัฐฯ ขึ้นอยู่กับความถี่เฉลี่ยของการเข้าชมและค่าใช้จ่ายต่อการเข้าชมหนึ่งครั้ง
ตารางที่ 1: สัดส่วนรายได้โดยทั่วไปสำหรับสถานที่เล่นในร่มขนาดกลาง
| กระแสรายได้ |
เปอร์เซ็นต์ของรวมทั้งหมด |
อัตรากำไรเฉลี่ย |
หมายเหตุ |
| ธุรกรรมต่อการเล่นหนึ่งครั้ง |
45-55% |
60-70% |
มีอัตรากำไรสูงสุด ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้เข้าชม |
| สมาชิกภาพ/บัตรผ่าน |
20-25% |
80-85% |
รายได้ซ้ำสม่ำเสมอ |
| กิจกรรมกลุ่ม/ปาร์ตี้ |
15-20% |
40-50% |
ต้องใช้พื้นที่และเจ้าหน้าที่เฉพาะ |
| การเช่าสถานที่ |
5-10% |
70-80% |
กิจกรรมขององค์กร การจองส่วนตัว |
การเลือกอุปกรณ์ถือเป็นการตัดสินใจลงทุนที่สำคัญที่สุด ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงทั้งต่อค่าใช้จ่ายในการลงทุน (CAPEX) และประสิทธิภาพการดำเนินงาน หมวดผลิตภัณฑ์หลักทั้งสี่ประเภท ได้แก่ เกมแลกของรางวัลและเกมชิงรางวัล (Redemption & Prize Games), เกมกีฬาและกิจกรรม (Sports & Activity Games), เกมอาร์เคดแบบวิดีโอ (Arcade Video Games) และสนามเด็กเล่นในร่ม (Indoor Playgrounds) มีลักษณะความเสี่ยงและผลตอบแทนที่แตกต่างกัน และต้องการพื้นที่จัดวางที่ไม่เท่ากัน
เพื่อการใช้ทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด เราขอแนะนำแบบจำลองการจัดสรรสัดส่วน 40:30:20:10 (Redemption:Sports:Video:Playground) สำหรับสถานที่ที่เน้นกลุ่มครอบครัวและมีผู้เข้าชมหลากหลายกลุ่มอายุ การจัดสรรนี้ช่วยสมดุลระหว่างศักยภาพในการสร้างรายได้ (เกมแลกของรางวัลมักสร้างรายได้ 50–60% ของรายได้รวม) กับเป้าหมายในการมีส่วนร่วมและรักษาฐานลูกค้า อุปกรณ์ที่ลงทุนควรให้ความสำคัญกับความทนทานและความน่าเชื่อถือมากกว่าการประหยัดต้นทุนเริ่มต้น เนื่องจากเวลาที่อุปกรณ์หยุดทำงานจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อรายได้และระดับความพึงพอใจของลูกค้า
การปฏิบัติตามมาตรฐาน ASTM F1487-23 เป็นข้อบังคับสำหรับอุปกรณ์สนามเด็กเล่นทั้งหมด ขณะที่มาตรฐาน GB 8408-2018 ควบคุมการติดตั้งเครื่องเล่นขนาดใหญ่ นักลงทุนจำเป็นต้องตรวจสอบเอกสารรับรองและดำเนินการตรวจสอบความปลอดภัยโดยหน่วยงานภายนอกก่อนตัดสินใจจัดซื้อขั้นสุดท้าย โปรแกรมบำรุงรักษาเชิงป้องกันแบบครบวงจรโดยทั่วไปมีค่าใช้จ่าย 3–5% ของมูลค่าอุปกรณ์ต่อปี แต่สามารถยืดอายุการใช้งานอุปกรณ์ได้ถึง 40–50% และลดการซ่อมแซมฉุกเฉินลงได้ 70%
การเลือกทำเลดำเนินการตามแนวทางแบบลำดับชั้น ได้แก่ ระดับหลัก (ห้างสรรพสินค้าระดับภูมิภาคที่มีผู้เข้าชมปีละ 2 ล้านคนขึ้นไป) ระดับรอง (ศูนย์ชุมชนที่มีผู้เข้าชมปีละ 500,000–2 ล้านคน) และระดับที่สาม (สถานที่ตั้งแบบแยกเดี่ยวในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง) การวิเคราะห์ของเราต่อสถานที่กว่า 200 แห่งใน 15 ตลาดแสดงให้เห็นว่า สถานที่ระดับหลักสร้างรายได้สูงกว่า 35–45% แต่มีอัตราค่าเช่าสูงกว่า 50–80%
การวางตำแหน่งในตลาดต้องสอดคล้องกับข้อมูลประชากรในท้องถิ่นและภูมิทัศน์การแข่งขัน ศูนย์บันเทิงสำหรับครอบครัว (FECs) ที่มุ่งเน้นกลุ่มครัวเรือนที่มีเด็กอายุ 3–12 ปี จำเป็นต้องใช้อุปกรณ์และกลยุทธ์การตลาดที่แตกต่างจากสถานที่เล่นเกมแบบอาร์เคดที่มุ่งเน้นวัยรุ่นและผู้ใหญ่วัยหนุ่มสาว การวิเคราะห์คู่แข่งควรครอบคลุมกลยุทธ์การกำหนดราคา รายการอุปกรณ์ที่มีอยู่ ปฏิทินการส่งเสริมการขาย และความรู้สึกของลูกค้าจากบทวิจารณ์
ความเสี่ยงในการลงทุนสามารถจัดหมวดหมู่ได้เป็น ความเสี่ยงด้านตลาด (เช่น ความชอบของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป หรือภาวะเศรษฐกิจถดถอย), ความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน (เช่น ความล้มเหลวของอุปกรณ์ หรือปัญหาด้านกำลังคน) และความเสี่ยงด้านกฎระเบียบ (เช่น การปรับปรุงข้อกำหนดด้านความปลอดภัย) กลยุทธ์ในการลดความเสี่ยงประกอบด้วย: 1) การมีแหล่งรายได้ที่หลากหลาย เพื่อลดการพึ่งพาผลิตภัณฑ์ในหมวดหมู่ใดหมวดหมู่หนึ่งโดยเฉพาะ; 2) การทำประกันภัยอย่างครอบคลุม ซึ่งรวมถึงประกันความรับผิดทั่วไป ประกันทรัพย์สิน และประกันการหยุดชะงักของธุรกิจ; 3) โครงสร้างสัญญาเช่าที่ให้ความยืดหยุ่นในการอัปเกรดอุปกรณ์และการจัดวางพื้นที่ใหม่; 4) การสร้างความร่วมมือเชิงกลยุทธ์กับผู้ผลิตอุปกรณ์ที่มีชื่อเสียงเพื่อรับการสนับสนุนทางเทคนิคอย่างต่อเนื่อง
กลยุทธ์การถอนการลงทุนโดยทั่วไปมักประกอบด้วยสามแนวทาง ได้แก่ การขายให้กับผู้ซื้อเชิงกลยุทธ์ (เครือธุรกิจบันเทิงขนาดใหญ่), การขายให้กับผู้ซื้อเชิงการเงิน (กองทุนรวมเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REITs) หรือการเสนอขายหุ้นต่อสาธารณชน (IPO) สำหรับผู้ประกอบการที่มีหลายสาขา ทั้งนี้ จากการวิเคราะห์ธุรกรรมล่าสุดในตลาด สถานบันเทิงภายในอาคารที่ประสบความสำเร็จสามารถบรรลุอัตราส่วนการประเมินมูลค่าเมื่อถอนการลงทุน (exit multiples) ที่ระดับ 3.5–5.0 เท่าของ EBITDA ซึ่งสูงกว่าอัตราส่วนของธุรกิจปลีกแบบดั้งเดิมอย่างมีนัยสำคัญ (ซึ่งอยู่ที่ 2.5–3.5 เท่าของ EBITDA)
การดำเนินการลงทุนด้วยวิธีการที่เป็นระบบช่วยลดความเสี่ยงในการปฏิบัติงานและเร่งระยะเวลาในการสร้างรายได้ เราขอแนะนำแนวทางแบบขั้นตอนดังต่อไปนี้:
ระยะที่ 1: ก่อนการลงทุน (เดือนที่ 1–3)
- การศึกษาความเป็นไปได้ของตลาด ซึ่งรวมถึงการวิเคราะห์ประชากรศาสตร์ การประเมินคู่แข่ง และการจำลองทางการเงิน
- การคัดเลือกทำเลและเจรจาสัญญาเช่า พร้อมกำหนดสิทธิประโยชน์สำหรับการปรับปรุงพื้นที่เช่า (tenant improvement allowances) และข้อกำหนดเกี่ยวกับค่าเช่าตามสัดส่วนรายได้ (percentage rent clauses)
- การคัดเลือกผู้จำหน่ายอุปกรณ์ โดยพิจารณาจากความน่าเชื่อถือ เงื่อนไขการรับประกันสินค้า และการสนับสนุนหลังการขาย
ระยะที่ 2: การพัฒนา (เดือนที่ 4–6)
- การขอรับใบอนุญาตและการจัดทำเอกสารเพื่อแสดงความสอดคล้องกับข้อกำหนดด้านความปลอดภัย
- การจัดซื้อและประสานงานการติดตั้งอุปกรณ์
- การดำเนินการสรรหาบุคลากรและการฝึกอบรม
ระยะที่ 3: การเปิดให้บริการ (เดือนที่ 7–8)
- การเปิดให้บริการแบบจำกัด (Soft launch) พร้อมเก็บรวบรวมข้อเสนอแนะจากลูกค้าและปรับปรุงการดำเนินงาน
- การดำเนินแคมเปญการตลาดที่มุ่งเป้าไปยังครอบครัวในพื้นที่และผู้วางแผนจัดกิจกรรมองค์กร
- การจัดตั้งระบบติดตามผลประสิทธิภาพเพื่อการปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง
จากผลการวิเคราะห์สถานที่จัดกิจกรรมภายในอาคารที่ประสบความสำเร็จมากกว่า 100 แห่ง พบว่าการลงทุนในธุรกิจสวนสนุกในร่มที่ดำเนินการอย่างมีประสิทธิภาพสามารถบรรลุผลการดำเนินงานทางการเงินดังต่อไปนี้:
-
ระยะเวลาคืนทุน: 18–28 เดือน ขึ้นอยู่กับภาวะตลาดและประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
-
อัตราการเติบโตของรายได้ต่อปี: 12–18% ในปีที่ 2–3 ผ่านการรักษาลูกค้าและขยายโปรแกรม
-
กำไรจากการดำเนินงานสุทธิ (NOI): 250,000–800,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี สำหรับสถานที่ขนาด 10,000–20,000 ตารางฟุต
-
อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR): 22–35% ตลอดระยะเวลาถือครอง 5 ปี
-
อัตราผลตอบแทนจากเงินลงทุน (Cash-on-Cash Return): 15–25% หลังชำระหนี้สำหรับการลงทุนที่ใช้เลเวอเรจ
ตารางที่ 2: ประสิทธิภาพการลงทุนตามประเภทสถานที่
| ประเภทสถานที่ |
การลงทุนเบื้องต้น |
รายได้ประจำปี |
อัตรากำไรจากการดำเนินงาน |
ระยะเวลาคืนทุน |
| มุ่งเน้นเกมแลกของรางวัล |
1.2–2.0 ล้านดอลลาร์สหรัฐ |
1.0–1.5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ |
30-35% |
20–24 เดือน |
| ศูนย์กิจกรรมกีฬา |
2.0–3.5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ |
1.5–2.5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ |
25-30% |
24-30 เดือน |
| สนามเด็กเล่นในร่ม |
0.8–1.5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ |
0.8–1.2 ล้านดอลลาร์สหรัฐ |
28-33% |
18–22 เดือน |
| ความบันเทิงแบบผสมผสาน |
2.5-4.0 ล้านดอลลาร์สหรัฐ |
2.0-3.0 ล้านดอลลาร์สหรัฐ |
27-32% |
22-26 เดือน |
อุตสาหกรรมสวนสนุกในร่มนำเสนอโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มองหาผลตอบแทนที่มั่นคง มีหลักประกันจากสินทรัพย์ และมีศักยภาพในการเติบโตสูงอย่างมีนัยสำคัญ ความสำเร็จในการลงทุนจำเป็นต้องใช้แนวทางที่รอบคอบ ซึ่งรวมถึงการวิเคราะห์ตลาดอย่างละเอียด การเลือกอุปกรณ์เชิงกลยุทธ์ ความเป็นเลิศในการดำเนินงาน และการบริหารความเสี่ยงอย่างเข้มงวด
เราขอแนะนำให้นักลงทุนให้ความสำคัญกับประเด็นต่อไปนี้: 1) ตลาดที่มีแนวโน้มประชากรที่แข็งแกร่งและมีความต้องการด้านความบันเทิงสำหรับครอบครัวที่ยังไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเพียงพอ; 2) ทำเลที่มีผู้คนสัญจรผ่านจำนวนมากและมีผู้เช่าธุรกิจปลีกที่เสริมสร้างกันและกัน; 3) สัดส่วนของอุปกรณ์ที่ผสมผสานระหว่างการสร้างรายได้กับการมีส่วนร่วมของลูกค้าอย่างสมดุล; 4) โปรแกรมการบำรุงรักษาอย่างครอบคลุมเพื่อรักษาคุณค่าของสินทรัพย์; และ 5) การปรับปรุงประสิทธิภาพการดำเนินงานโดยอาศัยข้อมูลเชิงลึก เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและผลกำไรสูงสุด
ความยืดหยุ่นของภาคอุตสาหกรรมต่อภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจ ซึ่งแสดงให้เห็นผ่านผลการดำเนินงานที่สม่ำเสมอในช่วงระยะฟื้นตัวจากสถานการณ์โควิด-19 ยิ่งยืนยันเพิ่มเติมว่า ภาคธุรกิจนี้มีความน่าสนใจในฐานะกลยุทธ์การลงทุนในระยะยาว ด้วยการดำเนินงานที่เหมาะสมและการวางแผนเชิงกลยุทธ์อย่างรอบคอบ สถานที่บันเทิงภายในอาคารสามารถสร้างผลตอบแทนที่ปรับตามความเสี่ยงได้เหนือกว่าสินทรัพย์ค้าปลีกดั้งเดิม
EN
