Autor: Michael Richardson, MBA
Einführung: Michael Richardson ist ein leitender Investmentanalyst mit über 15 Jahren Erfahrung in Gewerbeimmobilien und Investitionen in Unterhaltungsstätten. Er hat bei über 50 Indoor-Unterhaltungsprojekten in Nordamerika, Europa und dem asiatisch-pazifischen Raum erfolgreich beraten und spezialisiert sich auf die Optimierung der Rendite (ROI) sowie die Verbesserung der Vermögenswertperformance.
Die Indoor-Freizeitbranche verzeichnete im letzten Jahrzehnt ein bemerkenswertes Wachstum, angetrieben durch sich wandelnde Verbraucherpräferenzen hin zu Erlebnisunterhaltung sowie die steigende Nachfrage nach familienfreundlichen Destinationen. Laut dem Statista-Bericht 2024 erreichte der globale Indoor-Unterhaltungsmarkt im Jahr 2023 ein Volumen von 45,2 Milliarden US-Dollar, wobei für den Zeitraum bis 2028 eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 8,3 % prognostiziert wird. Diese Wachstumsdynamik bietet bedeutende Chancen für Investoren in Gewerbeimmobilien, die stabile, langfristige Renditen anstreben.
Eine erfolgreiche Investition in Indoor-Freizeiteinrichtungen erfordert jedoch ein ausgefeiltes Verständnis der besonderen Dynamik dieses Sektors. Im Gegensatz zu traditionellen Einzelhandelsmietern agieren Indoor-Unterhaltungsstätten als Umsatzbeteiligungs-Partner, was von Vermietern und Investoren eine aktive Rolle bei der operativen Leistung und der Marktpositionierung verlangt. Die Attraktivität des Sektors liegt in seiner Fähigkeit, einen stetigen Besucherstrom zu generieren, die Verweildauer der Gäste zu verlängern und zusätzliche Einnahmen für umliegende Einzelhandels- und Gastronomiebetriebe zu erwirtschaften.
Gewerbliche Immobilieninvestoren stehen bei der Bewertung von Indoor-Unterhaltungsmöglichkeiten vor mehreren zentralen Herausforderungen. Erstens liegen die hohen anfänglichen Investitionskosten (CAPEX) typischerweise zwischen 500.000 und 5 Millionen USD für mittelgroße Einrichtungen, was ein erhebliches Anfangsrisiko darstellt. Zweitens erfordert die operative Komplexität spezialisiertes Management-Know-how, insbesondere im Bereich Geräteinstandhaltung, Mitarbeiterschulung und Einhaltung von Sicherheitsvorschriften. Drittens hat die Marktsättigung in erstklassigen Lagen den Wettbewerb verschärft, sodass differenzierte Mehrwertangebote erforderlich sind, um eine nachhaltige Auslastung zu erreichen.
Eine Fallstudie aus unserem Portfolio verdeutlicht diese Herausforderungen: Ein 15.000 Quadratfuß großes Gewinnspielzentrum in einem großen Einkaufszentrum in Südostasien erforderte eine anfängliche Investition von 2,8 Millionen USD mit einer erwarteten Kapitalrendite (ROI) innerhalb von 18 Monaten. Aufgrund einer ungeeigneten Geräteauswahl und einer unzureichenden Marktanalyse verlängerte sich die Amortisationsdauer jedoch auf 28 Monate – was die entscheidende Bedeutung einer gründlichen Due-Diligence-Prüfung und strategischen Planung unterstreicht.
Indoor-Freizeiteinrichtungen nutzen in der Regel hybride Umsatzmodelle, die Einzeltransaktionen pro Spiel, Mitgliedschaftsabonnements, Gruppenpakete und Raum-Mietgebühren kombinieren. Laut dem Branchenbericht 2024 des IAAPA (International Association of Amusement Parks and Attractions) erzielen gut performende Einrichtungen einen durchschnittlichen Umsatz von 120–180 USD pro Quadratfuß pro Jahr – deutlich mehr als der traditionelle Einzelhandel mit 60–90 USD pro Quadratfuß.
Wichtige Leistungskennzahlen zur Investitionsbewertung umfassen:
-
Monatlicher wiederkehrender Umsatz (MRR): 15.000–45.000 USD für Einrichtungen mit einer Fläche von 10.000–20.000 Quadratfuß
-
Betriebsmarge: 25–35 % nach Berücksichtigung von Geräte-Wartungskosten, Personalkosten und Lizenzgebühren
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Kundenerwerbskosten (CAC): 8–15 USD pro neuem Mitglied über digitales Marketing und Werbekampagnen
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Lebenszeitwert eines Kunden (CLV): USD 450–800 basierend auf durchschnittlicher Besuchshäufigkeit und Ausgaben pro Besuch
Tabelle 1: Typische Umsatzstruktur für mittelgroße Indoor-Freizeitstätten
| Einnahmequelle |
Anteil an den Gesamtkosten |
Durchschnittliche Marge |
Anmerkungen |
| Transaktionen pro Spiel |
45-55% |
60-70% |
Höchste Marge, abhängig vom Fußgängeraufkommen |
| Mitgliedschaften/Pässe |
20-25% |
80-85% |
Stabile wiederkehrende Einnahmen |
| Gruppenveranstaltungen/Geburtstagsfeiern |
15-20% |
40-50% |
Erfordert dedizierten Personalraum |
| Raummiete |
5-10% |
70-80% |
Unternehmensveranstaltungen, private Buchungen |
Die Auswahl der Ausrüstung stellt die entscheidendste Investitionsentscheidung dar und wirkt sich unmittelbar sowohl auf die Kapitalausgaben (CAPEX) als auch auf die betriebliche Leistung aus. Die vier Kernproduktkategorien – Gewinn- und Preisspiele, Sport- und Aktivitätsspiele, Arcade-Videospiele sowie Indoor-Spielplätze – weisen jeweils unterschiedliche Risiko-Rendite-Profile auf und erfordern verschiedene Flächenzuweisungen.
Für eine optimale Vermögensnutzung empfehlen wir für familienorientierte Einrichtungen mit gemischter Zielgruppe ein Allokationsmodell von 40:30:20:10 (Gewinnspiele:Sportspiele:Videospiele:Spielplatz). Diese Aufteilung gewährleistet ein ausgewogenes Verhältnis zwischen dem Umsatzpotenzial (Gewinnspiele generieren typischerweise 50–60 % des Gesamtumsatzes) und den Zielen der Kundenbindung sowie Kundenbindungsförderung. Bei der Ausrüstungsinvestition sollte Priorität auf Langlebigkeit und Zuverlässigkeit statt auf kurzfristige Kosteneinsparungen gelegt werden, da Ausfallzeiten unmittelbar Umsatz und Kundenzufriedenheit beeinträchtigen.
Die Einhaltung der Norm ASTM F1487-23 ist für alle Spielplatzgeräte zwingend vorgeschrieben, während die Norm GB 8408-2018 großflächige Unterhaltungsanlagen regelt. Investoren müssen die Zertifizierungsdokumente prüfen und vor endgültigen Beschaffungsentscheidungen externe Sicherheitsinspektionen durchführen lassen. Ein umfassendes präventives Wartungsprogramm kostet in der Regel jährlich 3–5 % des Gerätwerts, kann jedoch die Lebensdauer der Ausrüstung um 40–50 % verlängern und Notfallreparaturen um 70 % reduzieren.
Die Standortauswahl folgt einem hierarchischen Ansatz: Primärstufe (regionale Einkaufszentren mit über 2 Millionen Besuchern pro Jahr), Sekundärstufe (Gemeindezentren mit 500.000–2 Millionen Besuchern pro Jahr) und Tertiärstufe (freistehende Standorte in hochverdichteten Wohngebieten). Unsere Analyse von über 200 Standorten in 15 Märkten zeigt, dass Standorte der Primärstufe ein um 35–45 % höheres Umsatzvolumen erzielen, jedoch Mietpreise von 50–80 % über dem Durchschnitt verlangen.
Die Marktpositionierung muss mit der lokalen Demografie und der Wettbewerbslandschaft übereinstimmen. Familienfreizeitcenter (FECs), die Haushalte mit Kindern im Alter von 3 bis 12 Jahren ansprechen, erfordern andere Geräteausstattungen und Marketingstrategien als jugendorientierte Spielhallen, die sich an Teenager und junge Erwachsene richten. Die Wettbewerbsanalyse sollte Preisstrategien, Gerätebestand, Werbeplanung sowie die Stimmung in Kundenbewertungen umfassen.
Investitionsrisiken können in Marktrisiken (sich ändernde Verbraucherpräferenzen, wirtschaftliche Abschwächungen), operationelle Risiken (Ausfall von Geräten, Personalprobleme) und regulatorische Risiken (Aktualisierungen der Sicherheitsvorschriften) unterteilt werden. Strategien zur Risikominderung umfassen: 1) diversifizierte Einnahmequellen, um die Abhängigkeit von einer einzelnen Produktkategorie zu verringern; 2) umfassende Versicherungsdeckung, darunter Haftpflicht-, Sach- und Betriebsunterbrechungsversicherung; 3) Mietvertragsstrukturen, die Flexibilität für Geräte-Upgrades und eine Neuorganisation der Räumlichkeiten bieten; 4) strategische Partnerschaften mit etablierten Geräteherstellern für laufende technische Unterstützung.
Exit-Strategien umfassen in der Regel drei Wege: Verkauf an strategische Käufer (größere Unterhaltungsketten), Verkauf an finanzielle Käufer (Immobilien-Investmenttrusts) oder ein operativer Börsengang (IPO) für Betreiber mit mehreren Standorten. Basierend auf jüngsten Marktransaktionen erzielen erfolgreiche Indoor-Unterhaltungsstätten Exit-Multiples von 3,5–5,0× EBITDA – deutlich höher als im traditionellen Einzelhandel mit 2,5–3,5×.
Ein systematischer Ansatz zur Umsetzung der Investition reduziert das Ausführungsrisiko und beschleunigt den Zeitraum bis zum ersten Umsatz. Wir empfehlen den folgenden phasenbasierten Ansatz:
Phase 1: Vorinvestition (Monate 1–3)
- Markt-Feasibility-Studie einschließlich demografischer Analyse, Wettbewerbsbewertung und finanzwirtschaftlicher Modellierung
- Standortauswahl und Mietvertragsverhandlung unter Einbeziehung von Mieterverbesserungspauschalen (Tenant Improvement Allowances) sowie Umsatzbeteiligungsvereinbarungen (Percentage Rent Clauses)
- Auswahl von Geräteanbietern anhand von Zuverlässigkeit, Gewährleistungsbedingungen und After-Sales-Support
Phase 2: Entwicklung (Monate 4–6)
- Beschaffung der erforderlichen Genehmigungen sowie Erstellung der Sicherheitskonformitätsdokumentation
- Beschaffung und Koordination der Installation von Ausrüstung
- Umsetzung des Personalrekrutierungs- und Schulungsprogramms
Phase 3: Markteinführung (Monate 7–8)
- Soft Launch mit Erfassung von Kundenfeedback und operativen Anpassungen
- Durchführung einer Marketingkampagne, die sich gezielt an lokale Familien sowie Veranstaltungsplaner aus der Unternehmensbranche richtet
- Einrichtung eines Leistungsüberwachungssystems zur kontinuierlichen Optimierung
Basierend auf unserer Analyse von über 100 erfolgreichen Einrichtungen erzielen gut umgesetzte Investitionen in Indoor-Freizeitangebote die folgende finanzielle Performance:
-
Amortisationszeit: 18–28 Monate, abhängig vom Markt und der operativen Effizienz
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Jährliches Umsatzwachstum: 12–18 % in den Jahren 2–3 durch Kundenbindung und Programmexpansion
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Betriebliches Betriebsergebnis (NOI): 250.000–800.000 USD jährlich für Veranstaltungsorte mit einer Fläche von 10.000–20.000 sq ft
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Interner Zinsfuß (IRR): 22–35 % über einen Haltezeitraum von 5 Jahren
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Cash-on-Cash-Rendite: 15–25 % nach Tilgung und Zinszahlungen bei fremdfinanzierten Investitionen
Tabelle 2: Investitionsrendite nach Veranstaltungsorttyp
| Veranstaltungsorttyp |
Erste Investition |
Jahresumsatz |
Betriebsmarge |
Amortisationsdauer |
| Fokus auf Gewinnspielautomaten |
USD 1,2–2,0 Mio. |
USD 1,0–1,5 Mio. |
30-35% |
20–24 Monate |
| Sportaktivitätszentrum |
USD 2,0–3,5 Mio. |
USD 1,5–2,5 Mio. |
25-30% |
24-30 Monate |
| Indoor-Spielplatz |
USD 0,8–1,5 Mio. |
USD 0,8–1,2 Mio. |
28-33% |
18–22 Monate |
| Gemischte Unterhaltung |
USD 2,5–4,0 Mio. |
USD 2,0–3,0 Mio. |
27-32% |
22–26 Monate |
Die Indoor-Freizeitbranche bietet überzeugende Investitionsmöglichkeiten für Immobilieninvestoren im Gewerbeimmobiliensektor, die stabile, assetgestützte Renditen mit erheblichem Aufwärtspotenzial suchen. Erfolg erfordert einen disziplinierten Ansatz, der eine gründliche Marktanalyse, eine strategische Auswahl der Ausstattung, operative Exzellenz und ein rigoroses Risikomanagement kombiniert.
Wir empfehlen Investoren, folgende Aspekte zu priorisieren: 1) Märkte mit positiven demografischen Trends und unzureichend versorgten familienorientierten Unterhaltungsbedürfnissen; 2) Standorte mit hohem Fußgängeraufkommen und ergänzenden Einzelhandelsmieterinnen und -mieter; 3) ein Gerätemix, der Ertragskraft und Kundenbindung ausgewogen berücksichtigt; 4) umfassende Wartungsprogramme zum Schutz des Anlagevermögens; sowie 5) datengestützte operative Optimierung zur Maximierung von Effizienz und Rentabilität.
Die Widerstandsfähigkeit des Sektors gegenüber wirtschaftlichen Abschwüngen – belegt durch eine konstante Performance während der Erholungsphase nach der COVID-19-Pandemie – unterstreicht zudem seine Attraktivität als langfristige Anlagestrategie. Bei sachgerechter Umsetzung und strategischer Planung können Indoor-Unterhaltungsstätten im Vergleich zu traditionellen Einzelhandelsimmobilien überlegene risikoadjustierte Renditen erzielen.
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