Yazar: Michael Richardson, MBA
Giriş: Michael Richardson, ticari gayrimenkul ve eğlence tesisleri yatırımları alanında 15 yılı aşkın deneyime sahip kıdemli bir yatırım analistidir. Kuzey Amerika, Avrupa ve Asya-Pasifik pazarlarında 50’den fazla iç mekânda eğlence projesine başarıyla danışmanlık yapmıştır; yatırım getirisini (ROI) optimize etme ve varlık performansını artırma konularında uzmandır.
İç mekânda eğlence sektörü, deneyimsel eğlenceye yönelik değişen tüketici tercihleri ve aile dostu destinasyonlara artan talep nedeniyle son on yılda dikkat çekici bir büyüme yaşadı. Statista'nın 2024 raporuna göre küresel iç mekânda eğlence pazarı, 2023 yılında 45,2 milyar ABD Doları'na ulaştı ve 2028 yılına kadar yıllık bileşik büyüme oranı (CAGR) %8,3 olarak öngörülüyor. Bu büyüme trendi, istikrarlı ve uzun vadeli getiri arayan ticari gayrimenkul yatırımcıları için önemli fırsatlar sunmaktadır.
Ancak kapalı alanda eğlence tesislerine başarılı yatırım yapabilmek, sektörün benzersiz dinamiklerine ilişkin kapsamlı bir anlayış gerektirir. Geleneksel perakende kiracılarından farklı olarak kapalı alan eğlence mekânları, gelir paylaşımı yapan ortaklar olarak faaliyet gösterir; bu nedenle gayrimenkul sahipleri ve yatırımcılar, işletme performansı ve pazar konumlandırması konularında aktif bir rol üstlenmek zorundadır. Sektörün cazibesi, tutarlı bir yaya trafiği oluşturabilmesi, ziyaretçilerin mekânda geçirdiği süreyi uzatabilmesi ve çevredeki perakende ile gıda-içecek işletmeleri için ek gelir sağlayabilmesinden kaynaklanır.
Ticari gayrimenkul yatırımcıları, iç mekânlarda eğlence fırsatlarını değerlendirmeye çalışırken birkaç kritik zorlukla karşılaşıyor. İlk olarak, yüksek başlangıç sermayesi yatırımı (CAPEX), orta ölçekli tesisler için genellikle 500.000 ABD Doları ile 5 milyon ABD Doları arasında değişmekte ve bu durum önemli ölçüde ön ödeme riski yaratmaktadır. İkinci olarak, işletme karmaşıklığı, özellikle ekipman bakımı, personel eğitimi ve güvenlik uyumluluğu konularında uzman yönetim bilgisi gerektirmektedir. Üçüncü olarak, stratejik konumlardaki piyasa doygunluğu rekabeti yoğunlaştırmış olup, sürdürülebilir doluluk oranlarına ulaşmak için farklılaştırılmış değer önerileri gerekmektedir.
Portföyümüzden bir vaka çalışması bu zorlukları örneklendiriyor: Güneydoğu Asya’nın büyük bir alışveriş merkezinde yer alan, 15.000 sq ft’lik bir ödül kazanma oyunu merkezi, 2,8 milyon ABD Doları başlangıç yatırımına ihtiyaç duymuştur; beklenen getiri süresi ise 18 aydır. Ancak kötü ekipman seçimi ve yetersiz pazar analizi, geri ödeme süresini 28 aya uzatmıştır; bu durum, kapsamlı due diligence ve stratejik planlamanın kritik önemini gözler önüne sermektedir.
Kapalı alan eğlence tesisleri genellikle tek seferlik oyun ücretleri, üyelik abonelikleri, grup paketleri ve tesis kiralama ücretleri gibi karma gelir modellerini kullanır. IAAPA (Uluslararası Eğlence Parkları ve Eğlence Tesisleri Birliği)’nın 2024 yılı sektör raporuna göre, iyi performans gösteren tesislerin yıllık ortalama geliri metrekare başına 120-180 USD arasındadır; bu değer, geleneksel perakende sektörünün metrekare başına 60-90 USD’lik gelirine kıyasla önemli ölçüde daha yüksektir.
Yatırım değerlendirmesi için temel başarı göstergeleri şunlardır:
-
Aylık Tekrarlayan Gelir (MRR): 10.000-20.000 fit karelik tesisler için 15.000-45.000 USD
-
Faaliyet Kar Marjı: ekipman bakımı, personel maliyetleri ve lisans ücretleri dikkate alındıktan sonra %25-35
-
Müşteri Kazanım Maliyeti (CAC): Dijital pazarlama ve promosyon kampanyaları aracılığıyla yeni bir üye başına 8-15 USD
-
Müşteri Ömür Boyu Değeri (CLV): Ortalama ziyaret sıklığına ve ziyaret başına harcama miktarına göre USD 450-800
Tablo 1: Orta Boyutlu Kapalı Alan Eğlence Tesislerinde Tipik Gelir Karışımı
| Gelir Akışı |
Toplamın Yüzdesi |
Ortalama Marj |
Notlar |
| Oyun Başına İşlemler |
45-55% |
60-70% |
En yüksek kar marjı; ayak trafiğine bağlıdır |
| Üyelikler/Geçiş Kartları |
20-25% |
80-85% |
Düzenli tekrarlayan gelir |
| Grup Etkinlikleri/Doğum Günü Partileri |
15-20% |
40-50% |
Özgün personel alanı gerektirir |
| Tesis Kiralaması |
5-10% |
70-80% |
Kurumsal etkinlikler, özel rezervasyonlar |
Ekipman seçimi, doğrudan CAPEX ve operasyonel performansı etkileyen en kritik yatırım kararını temsil eder. Dört temel ürün kategorisi—Ödül ve Kazanım Oyunları, Spor ve Etkinlik Oyunları, Arcade Video Oyunları ve İç Mekân Oyun Alanları—farklı risk-getiri profilleri sunar ve farklı alan tahsisleri gerektirir.
Optimal varlık kullanımını sağlamak için, karma demografik hedef kitleye yönelik aile odaklı mekânlar için %40:%30:%20:%10 dağıtım modelini (Ödül:Spesport:Video:Oyun Alanı) öneriyoruz. Bu dağıtım, gelir üretim potansiyelini (ödül oyunları genellikle toplam gelirin %50–%60’ını oluşturur) müşteri katılımı ve bağlılık amaçlarıyla dengeler. Ekipmana yapılacak yatırımlar, başlangıç maliyet tasarrufundan ziyade dayanıklılık ve güvenilirlik üzerine odaklanmalıdır; çünkü işletme kesintileri doğrudan geliri ve müşteri memnuniyetini olumsuz etkiler.
Tüm oyun alanı ekipmanları için ASTM F1487-23 uyumluluğu zorunludur; büyük ölçekli eğlence tesisleri ise GB 8408-2018 standartlarına tabidir. Yatırımcılar, nihai satın alma kararlarından önce sertifikasyon belgelerini doğrulamalı ve bağımsız üçüncü taraf güvenlik denetimleri gerçekleştirmelidir. Kapsamlı bir önleyici bakım programının maliyeti genellikle ekipman değerinin yıllık %3-5’i kadardır; ancak bu program, ekipmanın ömrünü %40-50 oranında uzatabilir ve acil onarımları %70 oranında azaltabilir.
Konum seçimi hiyerarşik bir yaklaşıma dayanır: birinci düzey (yılda 2 milyondan fazla ziyaretçiye sahip bölgesel alışveriş merkezleri), ikinci düzey (yılda 500.000–2 milyon ziyaretçiye sahip topluluk merkezleri) ve üçüncü düzey (yoğun nüfuslu konut bölgelerinde yer alan bağımsız konumlar). 15 farklı pazarda 200’den fazla tesis üzerinde yaptığımız analiz, birinci düzey konumların gelirde %35-45 daha yüksek performans gösterdiğini ancak kira oranlarının %50-80 daha yüksek olduğunu ortaya koymuştur.
Pazar konumlandırması, yerel demografik yapı ve rekabet ortamı ile uyumlu olmalıdır. 3–12 yaş arası çocuklarla hedeflenen aile eğlence merkezleri (FEC’ler), ergenler ve genç yetişkinlerle hedeflenen genç odaklı oyun salonlarına kıyasla farklı ekipman karmaları ve pazarlama stratejileri gerektirir. Rekabet analizi, fiyatlandırma stratejilerini, ekipman envanterini, promosyon takvimini ve müşteri incelemelerine ilişkin duygu analizini içermelidir.
Yatırım riskleri, piyasa riski (değişen tüketici tercihleri, ekonomik durgunluklar), operasyonel risk (donanım arızaları, personel sorunları) ve düzenleyici risk (güvenlik uyumluluğu güncellemeleri) olmak üzere üç başlıkta sınıflandırılabilir. Risk azaltma stratejileri şunlardır: 1) Tek bir ürün kategorisine bağımlılığı azaltmak amacıyla çeşitlendirilmiş gelir kaynakları; 2) Genel sorumluluk, mülk ve iş kesintisi sigortalarını da içeren kapsamlı sigorta kapsamı; 3) Donanım güncellemeleri ve alan yeniden yapılandırması için esneklik sağlayan kira anlaşmaları; 4) Sürekli teknik destek sağlamak amacıyla kurulmuş donanım üreticileriyle stratejik ortaklıklar.
Çıkış stratejileri genellikle üç yolu içerir: stratejik alıcılara (daha büyük eğlence zincirlerine) satış, finansal alıcılara (gayrimenkul yatırım fonlarına) satış veya çok lokasyonlu operatörler için operasyonel halka arz (IPO). Son piyasa işlemlerine dayanarak, başarılı kapalı alan eğlence tesisleri, geleneksel perakendeciliğin 2,5–3,5 katı olan EBITDA katları karşısında 3,5–5,0 katı EBITDA çıkışı başarabilmektedir.
Yatırım uygulamasına yönelik sistematik bir yaklaşım, uygulama riskini azaltır ve gelire geçiş süresini kısaltır. Aşağıdaki evreli yaklaşımı öneriyoruz:
Evre 1: Yatırım Öncesi (1–3. Aylar)
- Demografik analiz, rekabet değerlendirmesi ve finansal modelleme de dahil olmak üzere pazar uygunluk çalışması
- Kiracı iyileştirme imkânları ve yüzde bazlı kira hükümleriyle birlikte alan seçimi ve kira müzakereleri
- Güvenilirlik, garanti koşulları ve satış sonrası destek açısından ekipman tedarikçisi seçimi
Evre 2: Geliştirme (4–6. Aylar)
- İzinlerin alınması ve güvenlik uyumluluk belgelerinin hazırlanması
- Ekipman temini ve kurulum koordinasyonu
- Personel alımı ve eğitim programı uygulaması
Aşama 3: Açılış (7–8. Aylar)
- Müşteri geri bildirimlerinin toplanması ve operasyonel ayarlamaların yapıldığı yumuşak açılış
- Yerel aileler ile kurumsal etkinlik planlayıcılarına yönelik pazarlama kampanyasının yürütülmesi
- Sürekli iyileştirme amacıyla performans izleme sisteminin kurulması
100’den fazla başarılı tesisin analizimize dayanarak, iyi uygulanmış kapalı alan eğlence yatırımları aşağıdaki finansal performansı sağlar:
-
Geri ödeme süresi: piyasa koşullarına ve operasyonel verimliliğe bağlı olarak 18–28 ay
-
Yıllık Gelir Artışı: müşteri bağlılığı ve program genişletilmesi yoluyla 2–3. yıllarda %12–18
-
Net İşletme Geliri (NOI): 10.000–20.000 sq ft alanlarda yıllık USD 250.000–800.000
-
İç Getiri Oranı (IRR): 5 yıllık tutma dönemi boyunca %22–35
-
Nakit Üzerine Nakit Getiri: kaldıralı yatırımlar için borç hizmeti sonrası %15–25
Tablo 2: Mekân Türüne Göre Yatırım Performansı
| Mekan Türü |
Başlangıç yatırımı |
Yıllık Gelir |
Faaliyet Kar Marjı |
Geri Ödeme Süresi |
| Ödül Oyunu Odaklılık |
1,2-2,0 Milyon USD |
1,0-1,5 Milyon USD |
30-35% |
20-24 ay |
| Spor Etkinlik Merkezi |
2,0-3,5 Milyon USD |
1,5-2,5 Milyon USD |
25-30% |
24-30 ay |
| İç Çevre Oyun Alanı |
0,8-1,5 Milyon USD |
0,8-1,2 Milyon USD |
28-33% |
18-22 ay |
| Karma Eğlence |
2,5-4,0 milyon USD |
2,0-3,0 milyon USD |
27-32% |
22-26 ay |
İç mekânda eğlence sektörü, istikrarlı, varlığa dayalı getiriler ve önemli artış potansiyeli arayan ticari gayrimenkul yatırımcıları için cazip yatırım fırsatları sunar. Başarı, kapsamlı piyasa analizi, stratejik ekipman seçimi, operasyonel mükemmellik ve titiz risk yönetimi birleşiminden oluşan disiplinli bir yaklaşım gerektirir.
Yatırımcılara şu hususlara öncelik vermemizi öneriyoruz: 1) güçlü demografik trendlere sahip ve aile eğlencesi ihtiyaçlarının yetersiz karşılandığı pazarlar; 2) yüksek yaya trafiğine sahip ve tamamlayıcı perakende kiracılarına sahip konumlar; 3) gelir üretimi ile müşteri katılımı arasında dengeli bir ekipman yelpazesi; 4) varlık değerini korumak amacıyla kapsamlı bakım programları; ve 5) veriye dayalı operasyonel optimizasyon ile verimliliği ve karlılığı maksimize etmek.
Sektörün ekonomik durgunluklara direnci, COVID-19 sonrası toparlanma döneminde gösterdiği tutarlı performansla daha da kanıtlanmıştır; bu durum, sektörü uzun vadeli bir yatırım tezi olarak cazip kılmaktadır. Doğru uygulama ve stratejik planlama ile kapalı alan eğlence tesisleri, geleneksel perakende varlıklarına kıyasla üstün risk-ayarlı getiri sağlayabilir.
EN
