Awdur: Michael Richardson, MBA
Cyflwyniad: Michael Richardson yw dadansoddwr buddsoddiad uchel â rhagfynegiad o 15 mlynedd yn y farchnad eiddo masnachol a buddsoddiadau mewn lleoliadau bando. Mae wedi cynghori'n llwyddiant ar 50+ prosiect o fando mewn adeilad ar draws marchnadoedd Gogledd America, Ewrop a'r Parth Asia-Pacifig, gan arbenigo mewn optimeiddio ROI a gwella perfformiad asedau.
Mae'r diwydiant fando mewn adeilad wedi profi tyfu anferthol dros y degawd diwethaf, gan gynhyrchu newid mewn blasedd defnyddwyr am bando profiadol a'r cynydd mewn gofyn am leoliadau sydd yn addas i deuluoedd. Yn ôl adroddiad Statista 2024, cyrraeddodd y farchnad fando rhwngwladol $45.2 biliwn USD yn 2023, gyda chyfradd tyfu blynyddol cyfansawdd (CAGR) o 8.3% a ragir hyd at 2028. Mae'r llwybr tyfu hwn yn darparu cyfleoedd sylweddol i buddsoddwyr eiddo masnachol sydd yn chwilio am ad-daliadau sefydlog a cherbyd hir-dymor.
Fodd bynnag, mae bod yn lwyddo wrth investio mewn cyfleusterau hamdden mewn adeilad yn gofyn am dealliad rhaglennol o'r dynamig unigol o'r sector. Wneir gwahaniaeth rhwng lleoliadau hamdden mewn adeilad a thenantiaid preifat draddodiadol, gan fod lleoliadau hamdden mewn adeilad yn gweithredu fel partneriaid rhannu incwm, sy'n gofyn ar leseddwyr a thrwyddedwyr i chwarae rhan weithredol mewn perfformiad gweithrediadol a sefydlu'r farchnad. Mae hygrededd y sector yn ei allu i gynhyrchu traffig trothwy cyson, estyn amser arolygu ymwelwyr, a hybu incwm ychwanegol ar gyfer lleoliadau preifat a bwyd a diod sydd yn eu hamgylch.
Mae investiwr eiddo masnachol yn wynebu sawl herbystradig hanfodol wrth asesu cyfleoedd amusiant mewn adeilad. Yn gyntaf, mae'r gost cyntaf uchel (CAPEX) yn amrywio fel arfer rhwng $500,000 USD a $5 miliwn USD ar gyfer lleoliadau canolig maint, gan greu risg sylweddol o'r blaen. Yn ail, gofynir ar y cymhlethdod gweithredol arbenigedd rheoli arbenigol, yn enwedig mewn cynnal a chadw tonogiad, hyfforddi staff a chyflawni gofynion diogelwch. Yn drydydd, mae llwyrder y farchnad mewn lleoliadau prifol wedi cryfhau'r cystadleuaeth, ac felly'n gofyn ar gynigion gwerth gwahaniaethol i gyrraedd defnyddiad parhaol.
Mae astudiaeth achos o'n porffolio yn dangos y heriau hyn: gofod gemau adnewyddu o faint 15,000 troedfedd sgwar mewn siop fawr yn Orllewin De Asia gofynnodd am investiad cyntaf o $2.8 miliwn USD, gyda ROI disgwyliedig o 18 mis. Fodd bynnag, ymestynodd dewis anaddas o ddyfeisiau a dadansoddiad marchnad annigonol y cyfnod ad-dalu i 28 mis, sy'n tynnu sylw ar bwysigrwydd hanfodol y ddiligio llawn a'r cynllunio strategol.
Mae cyfleusterau diddordeb mewn adeilad yn defnyddio fel arfer modelau incwm cymysg sydd yn cynnwys trafodion pob tro, tanysgrifiadau aelodaeth, pecynnau grŵp, a ffiâu rentio'r lleoliad. Yn ôl adroddiad diwylliant IAAPA (Cymdeithas Rhyngwladol Parciau Hwyl a Thrafferthi) 2024, mae lleoliadau sydd yn perfformio'n dda yn cyrraedd cyfartaledd o $120–$180 yr uned ar sgwar troed yn flynyddol, sydd yn alluogi eu hunain yn sylweddol iawn dros reteiliwyr traddodiadol sydd yn $60–$90 yr uned ar sgwar troed.
Meini Prawf Allweddol ar gyfer gwerthuso buddsoddiad yn cynnwys:
-
Incwm Ailadroddol Misol (MRR): $15,000–$45,000 ar gyfer lleoliadau o 10,000–20,000 sgwar troed
-
Yr Ysgwydd Gweithrediad: 25–35% ar ôl cyfrif am gynnal a chadw'r offer, costau staff, a thaliadau rhagloni
-
Cost Cyflwyno Cwsmer (CAC): $8–$15 am aelod newydd trwy farchnata digidol a chanpaniâu hybu
-
Gwerth Bywyd Cwsmer (CLV): USD 450–800 yn seiliedig ar amseriad ymweliad cyfartalog a'r gostyngiad pob tro
Tabl 1: Cymysgedd Revenue Typig ar gyfer Lleoedd Hamdden Mewnol o faint canolig
| Ailadrodd Cynnyrch |
Canran o'r Cyfanswm |
Margen Cyfartalog |
Nodweddion |
| Trafnidiaethau pob chwarae |
45-55% |
60-70% |
Y margen uchaf, yn dibynio ar nifer y bobl sydd yn mynd i mewn |
| Aelodaethau/Pasioedd |
20-25% |
80-85% |
Incwm ailadroddol sefydlog |
| Digwyddiadau Grŵp/Party |
15-20% |
40-50% |
Gofynir am ofod staff wedi'i deddfu |
| Rentio Lleoliad |
5-10% |
70-80% |
Digwyddiadau corfforaethol, llyfryddiau preifat |
Mae dewis cyfarpar yn cynrychioli'r penderfyniad buddsoddiad mwyaf hanfodol, sy'n effeithio'n uniongyrchol ar CAPEX a pherfformiad gweithredol. Mae'r pedwar categori cynnyrch sylfaenol—Gemau Adnewyddu a Thrau, Gemau Chwaraeon a Weithgareddau, Gemau Fideo Arcâd, a Chherddi Mewnol—yn cynnig profiadau am risg a chyflogiad gwahanol ac yn gofyn am rhannu gofod gwahanol.
Ar gyfer defnydd o asedau yn y ffordd orau, argymhellir model rhannu 40:30:20:10 (Adnewyddu:Chwaraeon:Fideo:Cherdyn) ar gyfer lleoliadau sydd wedi'u targedu at demograffeg gymysg. Mae'r rhaniad hwn yn cydbwysio potensial creu incwm (fel arfer mae gemau adnewyddu'n cynhyrchu 50–60% o'r incwm cyfan) â nodau cynyddu'r cysylltiad â'r cleientiaid a'u cadw. Dylid rhoi blaenoriaeth i hydraulder a hyblygrwydd y cyfarpar wrth fuddsoddi, yn hytrach na chost gwreiddiol is, gan fod parhaus nad yw'n gweithio'n effeithio'n uniongyrchol ar yr incwm a'r bodloniad cleient.
Mae cydymffurfiad â ASTM F1487-23 yn orfodol ar gyfer pob offer chwarae, tra bod safonau GB 8408-2018 yn rheoli gosodiadau hwyl mawr-sgâl. Rhaid i buddsoddwyr gwirio dogfennau tystiolaeth a chynnal archwiliadau diogelwch gan weithredwyr annibynnol cyn gwneud penderfyniadau terfynol am brynu. Mae rhaglen cynnal a chadw atal sydd yn gyflawn yn costio fel arfer 3–5% o werth yr offer bob blwyddyn, ond gall hyn estyn oes defnyddio'r offer 40–50% ac lleihau adferiadau brys 70%.
Mae dewis lleoliad yn dilyn ymgasglu hierarchaidd: raddfa gyntaf (mali rhanbarthol â thu 2 miliwn o ymwelwyr flynyddol), raddfa ail (canolfannau cymunedol â 500,000–2 miliwn o ymwelwyr flynyddol), a raddfa trydydd (lleoliadau unigol mewn ardaloedd preswyl o uchder dwysedd). Mae ein dadansoddiad o 200+ man cyflawni ar draws 15 marchnad yn awgrymu fod lleoliadau raddfa gyntaf yn cyrraedd incwm 35–45% uwch, ond maen nhw hefyd yn gofyn am gyfraddau rentio 50–80% uwch.
Rhaid i'r sefydlu ar y farchnad gydfynd â'r demograffeg leol a'r tirgrym cystadleuol. Mae canolfannau brafu teuluol (FECs) sydd yn targedu tŷwyrdd â phlant o 3–12 oed yn gofyn am gymysgedd gwahanol o reoliadau ac ymagweddau marchnata na chyfleoedd arcâd sydd yn targedu pobl ifanc a rhai o dan 30 oed. Rhaid i ganlyniadau'r dadansoddiad cystadleuol gynnwys strategïau prisiau, storfa'r reoliadau, calendr y hygyrchedi, a lluniau adolygiad y cleientiaid.
Gall risgiau buddsoddiad gael eu categorïu fel risg marchnata (newid yn hoffterau'r defnyddwyr, dirywiad economaidd), risg weithgarwch (methiant arfau, materion staffio) a risg rheoliadol (diweddariadau ar gyfer cyflwyno gofynion diogelwch). Mae strategaethau lleddfu risg yn cynnwys: 1) llifion incwm amrywiol i leddfu dibyniaeth ar unrhyw un gategori o gynnyrch; 2) cynlluniau sicrhaeth cyflawn sy'n cynnwys cyfrifolrwydd cyffredinol, eiddo a rhwyg busnes; 3) strwythurau les sydd yn darparu hyblygrwydd ar gyfer diweddariadau arfau a haildrefnu'r gofod; 4) partneriaethau strategol â chynhyrchwyr arfau sefydladwy ar gyfer cefnogaeth technegol barhaus.
Mae strategaethau'r gadael fel arfer yn cynnwys tri llwybr: gwerthu i brynwyr strategol (cainiau brenhinol mwy na'r un, megis cainiau cyflwyno mwy na'r un), gwerthu i brynwyr ariannol (ymdrechion buddsoddi eiddo), neu IPO gweithredol ar gyfer gweithredwyr â mwy na un lleoliad. Yn seiliedig ar drafodion marchnad diweddar, mae safleoedd cyflwyno mewn y llynges yn cyrraedd lluosogion gadael o 3.5–5.0× EBITDA, sydd yn uchelach yn sylweddol na'r marchnad draddodiadol o 2.5–3.5×.
Mae drwyn ymgynghoriad systematig ar weithredu'r investiad yn lleihau'r risg gweithredu ac yn cy accelerated amser i revenue. Rydym yn argymell y dull cam-gam canlynol:
Cam 1: Rhag-buddsoddi (Mis 1–3)
- Astudiaeth addasiad marchnad gan gynnwys dadansoddiad demograffaidd, asesiad cystadleuol, a modelu ariannol
- Dewis safle a negyddu rhent â chaniatâd i welliadau tenant a chlâu rhent canranol
- Dewis darparwr offer yn seiliedig ar hygrededd, telerau gwarant, a chefnogaeth ar ôl gwerthu
Cam 2: Datblygiad (Mis 4–6)
- Cynnydd caniatâd a dogfennu cydfynd â rheoliadau diogelwch
- Cydsyniadu pryniant a gosoddydd tonnau
- Gweithredu rhaglen recriwtio a hyfforddi staff
Cynllun 3: Cyflwyno (Mis 7–8)
- Cyflwyno meddal â chasglu adborth gan gleifion ac addasiadau gweithredol
- Gweithredu campan marchnata sydd wedi ei dargedu at deuluon lleol a phlanwyr digwyddiadau corfforaethol
- Sefydlu system monitro perfformiad ar gyfer optimeiddio parhaol
Yn seiliedig ar ein dadansoddiad o mwy na 100 o leoliadau llwyddiannus, mae buddsoddiadau mewn tafarndai mewnol sydd wedi'u gweithredu'n dda yn cyrraedd y perfformiad ariannol canlynol:
-
Cyfnod Ad-dalu 18–28 mis yn dibynnu ar y farchnad a effeithlonrwydd gweithredol
-
Tyfu Cyflogaeth Blynyddol: 12–18% yn y flwyddynau 2–3 trwy dalu cleientiaid a chyfarwyddo'r rhaglen
-
Incwm Gweithredol Net (NOI): USD 250,000–800,000 yn flynyddol ar gyfer lleoliadau o 10,000–20,000 troedfedd sgwar
-
Cyfradd Ad-daliad Mewnol (IRR): 22–35% dros gyfnod cadwraeth 5 mlynedd
-
Ad-daliad Arian ar Arian: 15–25% ar ôl gwasanaeth dylediad ar investiadau sydd â threfniant arianol
Tabl 2: Perfformiad Investio yn ôl Math o Leoliad
| Math o Leoliad |
Ynysbont Cyntaf |
Cyflogiad Blynyddol |
Braniant Gweithredu |
Oedrannu cynllun |
| Canolbwyntio ar Gemau Adnewyddu |
1.2–2.0 miliwn USD |
1.0–1.5 miliwn USD |
30-35% |
20–24 mis |
| Canolfan Weithgarwch Chwaraeon |
2.0–3.5 miliwn USD |
1.5–2.5 miliwn USD |
25-30% |
24–30 mis |
| Chwarae Llythuriol |
0.8–1.5 miliwn USD |
0.8–1.2 miliwn USD |
28-33% |
18–22 mis |
| Entertainment cymysg |
2.5–4.0 miliwn USD |
2.0–3.0 miliwn USD |
27-32% |
22–26 mis |
Mae'r diwydiant amuswmen mewn adeilad yn cynnig cyfleoedd investio hynod ysgafn i'w buddsoddiwyr eiddo masnachol sydd yn chwilio am ad-daliadau sefydlog sydd wedi'u cefnogi gan asedau â photentiad uchel iawn i gael fudd. Mae llwyddiant yn gofyn am ddull disgyblaethus sydd yn cyfuno dadansoddiad marchnad manwl, dewis strategol ar gyfluniadau, rhagor o hygrededd gweithrediadol, a rheoli risg gorfodol.
Rydym yn argymell i'w buddsoddiwyr roi blaenoriaeth i: 1) marchnadoedd â chyntafion demograffaidd cryf ac anghyflawniadau mewn anghenion amuswmen teulu; 2) lleoliadau â thrasgwaith uchel a threthiad preifat sydd yn cydweithio'n dda; 3) cyfuniadau cyfluniadau sydd yn cydbwysio cynhyrchu incwm â pharthneryddiaeth cleientiaid; 4) rhaglenni cynnal a chadw cyflawn er mwyn diogelu gwerth yr ased; a 5) optimeiddio gweithrediadau sydd yn seiliedig ar ddata er mwyn uchoddi effeithlonrwydd a phrofitiad.
Mae gwrthdystiolaeth y sector i dirweddau economaidd, sydd wedi bod yn amlwg oherwydd ei berfformiad cyson yn ystod cyfnod adferiad COVID-19, yn cryfhau ei ddibynadwyedd fel thema investio hir-dymor. Gyda gweithredu priodol a chynllunio strategol, gall leoliadau brafu mewn adeiladau gael ad-daliadau rhagorol sydd wedi'u cydbwysio â risg o'i gymharu â chyfleoedd pren arferol.
EN
