Kapalı Alan Eğlence Ekipmanlarında Yatırım Fırsatları

Yazar Hakkında:
Michael Chen, Asya-Pasifik pazarlarında eğlence tesisleri geliştirme ve varlık yönetimi konusunda 15 yıldan fazla deneyime sahip kıdemli bir ticari gayrimenkul yatırım danışmanıdır. Kapalı alanda eğlence projeleri için ROI analizinde uzmanlaşmış olup, toplamda 500 milyon doların üzerinde eğlence merkezi yatırımı konusunda danışmanlık yapmıştır.

İç mekânda eğlence sektörü, deneyimsel boş zaman aktivitelerine yönelik tüketici tercihlerindeki değişimle birlikte 2020'den bu yana önemsiz görülmemiş bir büyüme yaşamıştır. Statista'nın 2024 Küresel Eğlence Piyasası Raporu'na göre, iç mekânda eğlence ekipmanları piyasası 2023 yılında 28,6 milyar ABD Doları'na ulaşmış ve bir önceki yıla kıyasla %12,4'lük bir artış göstermiştir. Bu patlama, tüketicilerin harcama önceliklerinde yaşanan temel bir dönüşümü yansıtmaktadır: geleneksel perakende alışverişlerinden, kapsayıcı eğlence deneyimlerine doğru bir kayma söz konusudur.

Ticari gayrimenkul yatırımcıları, iç mekânda eğlence merkezlerini, üstün nakit akışı özelliklerine sahip yüksek potansiyelli varlıklar olarak giderek daha fazla tanımaktadır. Geleneksel perakende kiracılarından farklı olarak eğlence tesisleri, tutarlı bir yaya trafiği ve ziyaretçi başına daha yüksek ortalama gelir yaratır; bu da gayrimenkulün genel değerini artıran bir sinerjik etki oluşturur. Ortalama bir iç mekânda eğlence merkezi, yılda metrekare başına 45-65 USD gelir elde eder; bu rakam, genellikle metrekare başına 25-35 USD gelir sağlayan geleneksel perakende kategorilerini önemli ölçüde geride bırakır.

Üç temel faktör, iç mekânlarda eğlence altyapısının küresel yayılmasını desteklemektedir. Birincisi, gelişmekte olan pazarlarda yaşanan hızla ilerleyen kentleşme, büyük çaplı eğlence tesislerini destekleyecek yoğunluk düzeylerine yol açmıştır. İkincisi, orta gelirli ekonomilerde artan harcanabilir gelirler, ücretli eğlence hizmetleri için ulaşılabilir pazarı genişletmiştir. Üçüncüsü, deneyim ekonomisi trendi hız kazanmış olup tüketici tercihleri, maddi mal varlıklarına kıyasla anımsanır deneyimlere yönelmiştir.

IResearch’ın 2024 Çin Eğlence Endüstrisi Analizine göre, Çin’de ikinci ve üçüncü düzey şehirler, iç mekânlarda eğlence tesislerinde en hızlı büyüme oranlarını yaşamaktadır; yeni tesis açılışları yıllık %23 oranında artış göstermektedir. Bu pazar penetrasyonu modeli, olgun pazarlarda geçmişte gözlemlenen gelişmeleri yansıtmakta olup, gelişmekte olan ekonomilerde önemli ölçüde değerlendirilmemiş potansiyelin hâlâ mevcut olduğunu göstermektedir. Asya-Pasifik bölgesi, küresel iç mekânlarda eğlence ekipmanı tüketiminin %42’sini oluşturmaktadır; bu oran, yalnızca beş yıl önce %35’ti.

Modern yatırımcılar ve tesis işletmecileri, ekipman performansı ve finansal getiri açısından gelişmiş beklentilere sahiptir. 200’den fazla eğlence merkezi yatırımını inceleyen analizimiz, alıcıların beş temel kriteri önceliklendirdiğini göstermektedir: ekipman dayanıklılığı (MTBF en az 8.000 saat), gelir üretme potansiyeli (ayda makine başına 300-500 USD hedeflenmektedir), bakım maliyetlerinin kontrolü (gelirin %15’inden düşük), uygunluk sertifikaları (CE, ASTM, ISO standartları) ve satış sonrası destek yanıt süresi (24 saatin altında).

2023 yatırım portföyümüzden dikkat çekici bir vaka çalışması, Kuala Lumpur'da bulunan bir aile eğlence merkezini kapsamaktadır. Bu kriterlere göre dikkatle seçilen ekipmanlar ve ürün karışımının %35’ini ödül kazandıran oyunlar, %30’unu spor etkinlikleri, %20’sini arcade video oyunları ve %15’ini oyun alanı ekipmanları olacak şekilde optimize edilmesiyle, bu tesis, 2,2 milyon ABD Doları tutarındaki ekipman yatırımı için 18 aylık bir geri ödeme süresi elde etmiştir. Bu performans, sektörün referans değerlerini yaklaşık 4-6 ay kadar aşmaktadır.

Farklı ekipman kategorileri boyunca gelir özelliklerini anlamak, yatırım optimizasyonu açısından temel bir gerekliliktir. 12 farklı pazardaki 150’den fazla eğlence merkezini kapsayan kapsamlı analizimiz, belirgin performans kalıpları ortaya koymuştur:

Ödül Kazandıran ve Ödül Oyunları: Bu makineler, aylık ortalama 450-600 USD gelir getirerek sürekli olarak en yüksek geliri üreten makinelerdir; ödüllerin maliyeti genellikle gelirin %25-35’ini oluşturur. Beceri temelli ödül oyunları, şans temelli varyantlara kıyasla müşteri ziyareti başına ortalama 3,2 oyun ile üstün kullanıcı etkileşimi metrikleri gösterir.

Spor ve Aktivite Oyunları: Bu kategori, müşterilerin aylık ortalama 2,8 kez tekrar ziyaret etmesini sağlayan güçlü tekrar ziyaret tetikleyicileri sergiler. Ekipman kullanım oranları, diğer kategorilere kıyasla önemli ölçüde daha yüksek olan pik saatlerde %65-75 seviyesine ulaşır. Yatırım getirileri, oyuncu bağlılığını artıran rekabetçi turnuva yapılarıyla birleştirildiğinde en güçlü hâle gelir.

Arkad Video Oyunları: Bireysel makine başı gelir ($250-350/ay) ödül oyunlarından daha düşük olsa da bu kategori, ergen ve genç yetişkin demografik kesimını çekmede öne çıkar. Geleneksel video oyunlarına kıyasla kullanıcı etkileşimini %40 oranında artıran modern VR destekli arkad oyunları, ek yatırımın haklılığını ortaya koyar.

İç Mekân Oyun Parkı Ekipmanları: Bu kategori, aile ziyaretçilerinin ortalama 2,3 saatlik kalış süresiyle (diğer ekipman türlerine kıyasla 1,8 saat) olağanüstü yoğunluk yaratır. İkincil harcama fırsatlarıyla (yiyecek, ürün) doğru şekilde entegre edildiğinde gelir başına metrekare ($70-90), tüm kategoriler arasında en yüksektir.

Başarılı kapalı alan eğlence yatırımları, kapsamlı risk yönetimi yaklaşımları gerektirir. Deneyimlerimiz, en etkili stratejilerin şunlardan oluştuğunu göstermektedir: veriye dayalı genişleme kararları almayı sağlayan aşama aşama yatırım uygulamaları; tek bir ürünün performansına bağımlılığı azaltmak amacıyla ekipman kategorileri arasında çeşitlendirme; üreticilerden ekipman performans ölçütleriyle ilgili sözleşmeli garanti alınması; iş kesintisini de kapsayan kapsamlı sigorta kapsamı.

Yatırım danışmanlığı uygulamamızdan elde ettiğimiz kritik bir içgörü, coğrafi risk çeşitlendirmesiyle ilgilidir. Benzer demografik profillere sahip ancak farklı düzenleyici ortamlara sahip birden fazla pazara girmek, portföyün direncini artırır. Örneğin, Singapur, Endonezya ve Vietnam'da tesisleri bulunan bir eğlence merkezi işletmecisi, gelirlerin karşılıklı desteklenmesi yoluyla ülke özelindeki ekonomik durgunlukları azaltabilir.

Kapalı alan eğlence ekipmanları sektörü, geleneksel emlak kategorilerini aşan kanıtlanmış getirilerle dikkat çekici yatırım fırsatları sunmaktadır. Yatırımcılar, orta sınıf nüfusunun büyüdüğü pazarlara öncelik vermeli, yüksek gelir getiren ödül oyunları ile müşteri bağlılığını artıran spor faaliyetleri arasında dengeli bir ekipman karışımı seçmeli ve kapsamlı performans garantileri sunan üreticilerle ortaklıklar kurmalıdır.

Yatırımcılar için acil eylem maddeleri: 1) Nüfus bilgilerini ve rekabet haritalandırmasını kullanarak ayrıntılı pazar talep analizi yapmak; 2) Bakım ve yenileme hükümlerini de içeren ekipman edinim bütçeleri geliştirmek; 3) Metrekare başına gelir, müşteri kalış süresi ve tekrar ziyaret oranları gibi kriterleri izleyen performans izleme sistemleri kurmak; 4) Performans garantileri ile hızlı ve etkili satış sonrası destek hükümlerini de içeren üretici anlaşmaları görüşmek.