Biografia autora:
Michael Chen jest starszym doradcą ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne z ponad 15-letnim doświadczeniem w zakresie rozwoju obiektów rozrywkowych oraz zarządzania aktywami na rynkach Azji i Pacyfiku. Specjalizuje się w analizie zwrotu z inwestycji (ROI) dla projektów rozrywki w pomieszczeniach zamkniętych i udzielił porad w zakresie inwestycji w centra rozrywki o wartości przekraczającej 500 mln USD.
Sektor rozrywki w pomieszczeniach odnotował niezwykły wzrost od 2020 roku, co wynika z przesunięcia preferencji konsumentów w kierunku doświadczeniowych form spędzania czasu wolnego. Zgodnie z Globalnym Raportem Rynku Rozrywki Statisty 2024 roku rynek sprzętu rozrywkowego w pomieszczeniach osiągnął w 2023 roku wartość 28,6 miliarda dolarów amerykańskich, co oznacza wzrost o 12,4% w porównaniu do poprzedniego roku. Ten gwałtowny wzrost odzwierciedla podstawową transformację sposobu, w jaki konsumenci alokują swoje dochody dyspozycyjne – przechodząc od tradycyjnych zakupów detalicznych ku immersyjnym doświadczeniom rozrywkowym.
Inwestorzy nieruchomości komercyjnych coraz częściej uznają centra rozrywki w pomieszczeniach za aktywa o wysokim potencjale i wyjątkowo korzystnych charakterystykach przepływu środków pieniężnych. W przeciwieństwie do tradycyjnych najemców sklepowych, obiekty rozrywkowe generują stały ruch pieszy oraz wyższe średnie dochody z jednego odwiedzającego, co tworzy efekt synergiczny podnoszący ogólną wartość nieruchomości. Średnie centrum rozrywki w pomieszczeniach generuje rocznie 45–65 USD na stopę kwadratową, co znacznie przewyższa wyniki tradycyjnych kategorii handlu detalicznego, które zwykle osiągają 25–35 USD na stopę kwadratową.
Trzy główne czynniki napędzają globalny rozwój infrastruktury rozrywki w pomieszczeniach. Po pierwsze, szybka urbanizacja na rynkach wschodzących spowodowała powstanie takiej gęstości zaludnienia, która umożliwia funkcjonowanie dużych obiektów rozrywkowych. Po drugie, wzrost dochodów dyspozycyjnych w krajach o średnich dochodach poszerzył rynek docelowy usług rozrywkowych płatnych. Po trzecie, przyspieszyła się tendencja do gospodarki doświadczeń, w ramach której konsumenci stawiają wyższy priorytet niezapomnianym przeżyciom niż materialnym posiadłościom.
Zgodnie z analizą branży rozrywkowej w Chinach z 2024 roku przygotowaną przez iResearch, miasta klasy 2 i klasy 3 w Chinach odnotowują najwyższe w kraju tempo wzrostu liczby obiektów rozrywkowych w pomieszczeniach – liczba nowo otwartych obiektów rośnie corocznie o 23%. Ten wzór penetracji rynku odzwierciedla historyczne etapy rozwoju na dojrzałych rynkach, co sugeruje, że w krajach wschodzących pozostaje jeszcze znaczny, niewykorzystany potencjał. Region Azji i Pacyfiku odpowiada obecnie za 42% światowego zużycia sprzętu do rozrywki w pomieszczeniach, co stanowi wzrost w porównaniu do 35% zaledwie pięć lat temu.
Współcześni inwestorzy oraz operatorzy obiektów mają zaawansowane oczekiwania dotyczące wydajności sprzętu i zwrotu z inwestycji. Nasza analiza ponad 200 inwestycji w centra rozrywkowe wykazała, że kupujący kładą nacisk na pięć kluczowych kryteriów: trwałość sprzętu (średni czas między awariami – MTBF – minimum 8 000 godzin), potencjał generowania przychodów (cel: 300–500 USD miesięcznie na urządzenie), ograniczenie kosztów konserwacji (poniżej 15% przychodów), certyfikaty zgodności (normy CE, ASTM, ISO) oraz czas reakcji obsługi posprzedażowej (mniej niż 24 godziny).
Warto zwrócić uwagę na przypadkową analizę jednego z projektów z naszego portfela inwestycyjnego z 2023 roku – centrum rozrywki dla rodzin w Kuala Lumpur. Poprzez staranne dobieranie sprzętu zgodnie z tymi kryteriami oraz zoptymalizowanie asortymentu produktów (35 % gier wygrywających, 30 % aktywności sportowych, 20 % gier wideo w stylu arcade oraz 15 % sprzętu do placów zabaw), obiekt osiągnął okres zwrotu inwestycji w wysokości 2,2 mln USD po 18 miesiącach. Wynik ten przewyższa średnie branżowe wskaźniki o około 4–6 miesięcy.
Zrozumienie charakterystyki przychodów w poszczególnych kategoriach sprzętu jest kluczowe dla optymalizacji inwestycji. Nasza kompleksowa analiza ponad 150 centrów rozrywki w 12 rynkach ujawnia wyraźne wzorce wydajności:
Gry wygrywające i gry z nagrodami: Generują one systematycznie najwyższe przychody na jedno urządzenie, średnio w wysokości 450–600 USD miesięcznie, przy czym koszty nagród stanowią zazwyczaj 25–35% przychodów. Gry typu skill-based (oparte na umiejętnościach) wykazują lepsze wskaźniki zaangażowania użytkowników – średnio 3,2 rozgrywki na jedną wizytę klienta w porównaniu do 2,1 rozgrywki dla wariantów opartych na przypadku.
Gry sportowe i aktywnościowe: Ta kategoria skutecznie promuje powrotne wizyty klientów, którzy odwiedzają obiekt średnio 2,8 raza miesięcznie. Wskaźniki wykorzystania sprzętu osiągają 65–75% w godzinach szczytowego natężenia ruchu – znacznie więcej niż w innych kategoriach. Zwroty z inwestycji są najbardziej korzystne w połączeniu ze strukturami turniejowymi o charakterze rywalizacyjnym, które zwiększają lojalność graczy.
Gry wideo w stylu arcade: Choć przychód z pojedynczego urządzenia (250–350 USD miesięcznie) jest niższy niż w przypadku gier wymiany nagród, kategoria ta szczególnie dobrze przyciąga demograficzne grupy nastolatków i młodych dorosłych. Nowoczesne gry wideo w stylu arcade wzbogacone technologią VR zapewniają o 40% wyższe zaangażowanie użytkowników niż tradycyjne gry wideo, co uzasadnia wyższe nakłady inwestycyjne.
Wyposażenie do hal zabaw: Ta kategoria zapewnia wyjątkowe generowanie ruchu pieszych, przy czym średnie czas przebywania rodzinnych odwiedzających wynosi 2,3 godziny w porównaniu do 1,8 godziny dla innych typów sprzętu. Przychód na metr kwadratowy (70–90 USD) jest najwyższy spośród wszystkich kategorii, o ile sprzęty są odpowiednio zintegrowane z dodatkowymi możliwościami wydatków (żywność, artykuły promocyjne).
Pomyślne inwestycje w zakresie wewnętrznej rozrywki wymagają kompleksowych podejść do zarządzania ryzykiem. Z naszego doświadczenia wynika, że najskuteczniejsze strategie obejmują: etapowe wprowadzanie inwestycji, umożliwiające podejmowanie decyzji o rozszerzeniu opartych na danych, dywersyfikację sprzętu w ramach różnych kategorii w celu zmniejszenia zależności od wyników pojedynczego produktu, gwarancje umowne producentów dotyczące wskaźników wydajności sprzętu oraz kompleksowe ubezpieczenie obejmujące przerwę w działalności gospodarczej.
Jednym kluczowym wnioskiem z naszej praktyki doradztwa inwestycyjnego jest dywersyfikacja ryzyka geograficznego. Wejście na wiele rynków o podobnych profilach demograficznych, ale różniących się środowiskiem regulacyjnym, zwiększa odporność portfela. Na przykład operator centrów rozrywki z obiektami w Singapurze, Indonezji i Wietnamie może złagodzić skutki krajowo uzasadnionych spadków koniunktury gospodarczej dzięki wzajemnemu uzupełnianiu przychodów.
Sektor wyposażenia do wnętrz atrakcji rozrywkowych oferuje atrakcyjne możliwości inwestycyjne, przy czym stwierdzono zwroty przewyższające te osiągane w tradycyjnych kategoriach nieruchomości. Inwestorzy powinni priorytetowo rozważać rynki o rosnącej liczbie przedstawicieli klasy średniej, dobierać zestawy wyposażenia zrównoważone między grami o wysokich przychodach (typu redemption) a aktywnościami sportowymi wspierającymi lojalność klientów oraz zawierać partnerstwa z producentami oferującymi kompleksowe gwarancje wyników działania.
Natychmiastowe działania dla inwestorów: 1) Przeprowadzenie szczegółowej analizy popytu rynkowego przy użyciu danych demograficznych oraz mapowania konkurencji; 2) Opracowanie budżetów zakupu sprzętu z uwzględnieniem przewidywanych kosztów konserwacji i wymiany; 3) Wdrożenie systemów monitorowania wydajności, śledzących przychód na metr kwadratowy powierzchni handlowej, czas przebywania klientów w obiekcie oraz wskaźnik powtarzalności wizyt; 4) Negocjacje umów z producentami, obejmujących gwarancje wydajności oraz postanowienia dotyczące szybkiej i skutecznej obsługi posprzedażowej.
- Raport Statista na temat globalnego rynku rozrywki za 2024 r.
- analiza branży rozrywkowej w Chinach – iResearch 2024
- ASTM F1487-23 Standard dotyczący sprzętu do placów zabaw przeznaczonych dla użytku publicznego
- ISO 13482:2014 Wymagania bezpieczeństwa dotyczące robotów do opieki osobistej (dostosowane do sprzętu do gier o nagrody)
EN
