فرصت‌های سرمایه‌گذاری در تجهیزات سرگرمی داخلی

بیوگرافی نویسنده:
مایکل چن مشاور ارشد سرمایه‌گذاری املاک تجاری است که بیش از ۱۵ سال سابقه فعالیت در توسعه مراکز سرگرمی و مدیریت دارایی‌ها در بازارهای آسیا-اقیانوسیه دارد. تخصص ایشان در تحلیل بازده سرمایه‌گذاری (ROI) برای پروژه‌های سرگرمی داخل سالن است و تاکنون در سرمایه‌گذاری‌هایی به ارزش بیش از ۵۰۰ میلیون دلار آمریکا در مراکز سرگرمی مشاوره داده‌اند.

بخش سرگرمی‌های داخل سالن از سال ۲۰۲۰ شاهد رشد بی‌سابقه‌ای بوده است که عمدتاً ناشی از تغییر سلیقه مصرف‌کنندگان به سمت فعالیت‌های تفریحی تجربی است. بر اساس گزارش جهانی بازار سرگرمی ۲۰۲۴ شرکت استاتیستا، بازار تجهیزات سرگرمی داخل سالن در سال ۲۰۲۳ به ۲۸٫۶ میلیارد دلار رسید که نشان‌دهنده افزایش ۱۲٫۴ درصدی نسبت به سال قبل است. این افزایش بازتابی از تحولی بنیادین در نحوه تخصیص هزینه‌های اختیاری مصرف‌کنندگان است که در آن تمرکز از خریدهای سنتی خرده‌فروشی به سمت تجربه‌های سرگرمی غوطه‌ورانه جابه‌جا شده است.

سرمایه‌گذاران املاک تجاری به طور فزاینده‌ای مراکز سرپوشیده سرگرمی را به عنوان دارایی‌هایی با پتانسیل بالا و ویژگی‌های برجسته جریان نقدی شناسایی می‌کنند. برخلاف مستأجران سنتی خرده‌فروشی، مراکز سرگرمی جریان ثابتی از مشتریان را ایجاد می‌کنند و درآمد متوسط هر بازدیدکننده را افزایش می‌دهند؛ که این امر اثر هم‌افزایی ایجاد کرده و ارزش کلی ملک را ارتقا می‌بخشد. میانگین درآمد سالانه هر فوت مربع از یک مرکز سرپوشیده سرگرمی بین ۴۵ تا ۶۵ دلار آمریکا است که عملکردی بسیار بهتر از دسته‌بندی‌های سنتی خرده‌فروشی دارد که معمولاً تنها بین ۲۵ تا ۳۵ دلار آمریکا در هر فوت مربع را تولید می‌کنند.

سه عامل اصلی در حال تحریک گسترش جهانی زیرساخت سرگرمی‌های داخلی هستند. اول، شهرنشینی سریع در بازارهای نوظهور منجر به ایجاد تراکمی شده است که امکان احداث امکانات سرگرمی مقیاس‌بالا را فراهم می‌کند. دوم، افزایش درآمد قابل تصرف در اقتصادهای با درآمد متوسط، بازار هدف‌پذیر برای خدمات پرداختی سرگرمی را گسترش داده است. سوم، روند اقتصاد تجربه‌محور شتاب گرفته است؛ به‌طوری‌که مصرف‌کنندگان اکنون تجربیات به‌یادماندنی را بر دارایی‌های مادی ارجح می‌دانند.

بر اساس تحلیل صنعت سرگرمی چین سال ۲۰۲۴ شرکت iResearch، شهرهای سطح دو و سطح سه چین سریع‌ترین نرخ رشد را در زمینه مراکز سرگرمی داخلی ثبت کرده‌اند و تعداد مراکز جدید افتتاح‌شده سالانه ۲۳ درصد افزایش یافته است. این الگوی نفوذ بازار با تحولات تاریخی مشاهده‌شده در بازارهای بالغ همخوانی دارد و نشان‌دهنده پتانسیل قابل‌توجهی است که هنوز در اقتصادهای نوظهور آشکار نشده است. منطقه آسیا-اقیانوسیه اکنون ۴۲ درصد از مصرف جهانی تجهیزات سرگرمی داخلی را تشکیل می‌دهد که این رقم در پنج سال گذشته از ۳۵ درصد افزایش یافته است.

سرمایه‌گذاران مدرن و بهره‌برداران مراکز تفریحی انتظارات پیچیده‌ای نسبت به عملکرد تجهیزات و بازدهی مالی دارند. تحلیل ما از بیش از ۲۰۰ سرمایه‌گذاری در مراکز تفریحی نشان می‌دهد که خریداران پنج معیار کلیدی را اولویت‌بندی می‌کنند: دوام تجهیزات (حداقل زمان متوسط بین خرابی‌ها ۸۰۰۰ ساعت)، پتانسیل تولید درآمد (هدف‌گیری ۳۰۰ تا ۵۰۰ دلار آمریکا در ماه برای هر دستگاه)، کنترل هزینه‌های نگهداری (کمتر از ۱۵٪ درآمد)، گواهی‌های انطباق (استانداردهای CE، ASTM و ISO) و زمان پاسخ‌دهی پشتیبانی پس از فروش (کمتر از ۲۴ ساعت).

مطالعه موردی قابل توجهی از سبد سرمایه‌گذاری ما در سال ۲۰۲۳، مربوط به مرکز سرگرمی خانوادگی در کوالا لومپور است. با انتخاب دقیق تجهیزات بر اساس این معیارها و بهینه‌سازی ترکیب محصولات به‌گونه‌ای که شامل ۳۵٪ بازی‌های اخذ جایزه (Redemption)، ۳۰٪ فعالیت‌های ورزشی، ۲۰٪ بازی‌های ویدئویی آرکید و ۱۵٪ تجهیزات زمین بازی باشد، این مکان با سرمایه‌گذاری ۲٫۲ میلیون دلاری در تجهیزات، دوره بازگشت سرمایه‌ای معادل ۱۸ ماه را تجربه کرد. این عملکرد حدود ۴ تا ۶ ماه از شاخص‌های صنعتی فراتر رفته است.

درک ویژگی‌های درآمدی در دسته‌بندی‌های مختلف تجهیزات برای بهینه‌سازی سرمایه‌گذاری ضروری است. تحلیل جامع ما از بیش از ۱۵۰ مرکز سرگرمی در ۱۲ بازار، الگوهای عملکردی متمایزی را آشکار ساخته است:

بازی‌های اخذ جایزه و جوایز: این‌ها به‌طور مداوم بالاترین درآمد را در هر دستگاه تولید می‌کنند و میانگین درآمد آن‌ها ماهانه ۴۵۰ تا ۶۰۰ دلار آمریکا است، در حالی که هزینه‌های جوایز معمولاً ۲۵ تا ۳۵ درصد درآمد را تشکیل می‌دهد. بازی‌های احراز حق امتیاز مبتنی بر مهارت، شاخص‌های مشارکت کاربری برتری نشان می‌دهند؛ به‌طوری که میانگین تعداد بازی‌ها در هر بازدید مشتری ۳٫۲ بار است، در مقابل ۲٫۱ بار برای نسخه‌های مبتنی بر شانس.

بازی‌های ورزشی و فعالیت‌محور: این دسته‌بندی عوامل قوی تکرار بازدید را نشان می‌دهد؛ به‌طوری که مشتریان در میانگین ۲٫۸ بار در ماه بازمی‌گردند. نرخ استفاده از تجهیزات در ساعات اوج به ۶۵ تا ۷۵ درصد می‌رسد که به‌طور قابل‌توجهی بالاتر از سایر دسته‌بندی‌هاست. بازده سرمایه‌گذاری زمانی حداکثر می‌شود که با ساختارهای رقابتی مسابقات ترکیب شود تا ماندگاری بازیکنان افزایش یابد.

بازی‌های ویدئویی آرکید: هرچند درآمد هر واحد (۲۵۰ تا ۳۵۰ دلار آمریکا در ماه) پایین‌تر از بازی‌های احراز حق امتیاز است، اما این دسته‌بندی در جذب دموگرافی نوجوانان و جوانان بسیار موفق است. بازی‌های آرکید مدرن با قابلیت واقعیت مجازی (VR) مشارکت کاربری ۴۰ درصدی بالاتری نسبت به بازی‌های ویدئویی سنتی نشان می‌دهند که سرمایه‌گذاری بیشتر را توجیه می‌کند.

تجهیزات بازی‌های داخل‌سالن: این دسته‌بندی تولید جریان انبوه مشتریان پا به پا را با کیفیت بسیار بالایی فراهم می‌کند؛ به‌طوری‌که میانگین زمان اقامت بازدیدکنندگان خانوادگی در این دسته‌بندی ۲٫۳ ساعت است، در حالی‌که این مقدار برای سایر انواع تجهیزات ۱٫۸ ساعت می‌باشد. درآمد حاصل از هر فوت مربع (۷۰ تا ۹۰ دلار آمریکا) بالاترین مقدار را در میان تمام دسته‌بندی‌ها دارد، مشروط بر اینکه این دسته‌بندی به‌درستی با فرصت‌های خرج ثانویه (غذا و کالاهای تبلیغاتی) ادغام شده باشد.

سرمایه‌گذاری‌های موفق در حوزه سرگرمی‌های داخلی نیازمند رویکردهای جامع مدیریت ریسک هستند. تجربیات ما نشان می‌دهد که مؤثرترین راهبردها عبارتند از: اجرای تدریجی سرمایه‌گذاری که امکان تصمیم‌گیری مبتنی بر داده‌ها در مورد گسترش آینده را فراهم می‌کند، تنوع‌بخشی در سبد تجهیزات به‌منظور کاهش وابستگی به عملکرد تک‌محصولی، تضمین‌های قراردادی تولیدکنندگان در خصوص معیارهای عملکردی تجهیزات، و پوشش بیمه‌ای جامع که اختلال در فعالیت‌های تجاری را نیز پوشش می‌دهد.

یک بینش حیاتی از فعالیت‌های مشاوره سرمایه‌گذاری ما مربوط به تنوع‌بخشی ریسک جغرافیایی است. ورود به بازارهای متعددی که پروفایل دموگرافیک مشابهی دارند، اما محیط‌های نظارتی متفاوتی از خود نشان می‌دهند، تاب‌آوری سبد سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد. برای مثال، یک اپراتور مرکز سرگرمی داخلی که مراکزی در سنگاپور، اندونزی و ویتنام دارد، می‌تواند از طریق جبران درآمدهای متقابل، رکودهای اقتصادی خاصِ هر کشور را کاهش دهد.

بخش تجهیزات سرگرمی داخلی فرصت‌های سرمایه‌گذاری جذابی را ارائه می‌دهد که بازدهی آن‌ها از دسته‌بندی‌های سنتی املاک و مستغلات فراتر رفته است. سرمایه‌گذاران باید بازارهایی را که جمعیت طبقه متوسط در آن‌ها در حال رشد است، اولویت‌بندی کنند؛ ترکیب تجهیزات را به‌گونه‌ای انتخاب نمایند که بین بازی‌های بازپرداختی با درآمد بالا و فعالیت‌های ورزشی که به حفظ مشتری کمک می‌کنند، تعادل برقرار باشد؛ و شراکت‌هایی با سازندگانی برقرار کنند که تضمین‌های جامع عملکردی ارائه می‌دهند.

اقدامات فوری برای سرمایه‌گذاران: ۱) انجام تحلیل دقیق تقاضای بازار با استفاده از داده‌های جمعیت‌شناختی و نقشه‌برداری رقابتی؛ ۲) تدوین بودجه‌های خرید تجهیزات با در نظر گرفتن بند‌های نگهداری و تعویض؛ ۳) ایجاد سیستم‌های پایش عملکرد که درآمد به ازای هر فوت مربع، زمان اقامت مشتریان و نرخ بازدیدهای مکرر را ردیابی می‌کنند؛ ۴) مذاکره بر سر توافق‌نامه‌های سازندگان شامل ضمانت‌های عملکردی و بندهای حمایت پس از فروش واکنش‌گرا.