Biographie de l'auteur :
Michael Chen est consultant principal spécialisé dans l’investissement immobilier commercial, avec plus de 15 ans d’expérience dans le développement de lieux de divertissement et la gestion d’actifs sur les marchés de la région Asie-Pacifique. Il est expert en analyse du retour sur investissement (ROI) pour les projets de divertissement intérieur et a conseillé sur des investissements dans des centres de divertissement représentant plus de 500 millions de dollars américains.
Le secteur du divertissement intérieur a connu une croissance sans précédent depuis 2020, porté par l’évolution des préférences des consommateurs vers des activités de loisirs expérientielles. Selon le Rapport mondial sur le marché du divertissement 2024 de Statista, le marché des équipements d’attractions intérieures a atteint 28,6 milliards de dollars en 2023, soit une augmentation de 12,4 % par rapport à l’année précédente. Cette hausse reflète une transformation fondamentale de la manière dont les consommateurs allouent leurs dépenses discrétionnaires, passant des achats traditionnels en magasin vers des expériences de divertissement immersives.
Les investisseurs immobiliers commerciaux reconnaissent de plus en plus les centres de divertissement intérieurs comme des actifs à fort potentiel, dotés de caractéristiques de trésorerie supérieures. Contrairement aux locataires commerciaux traditionnels, les lieux de divertissement génèrent un flux constant de visiteurs et un chiffre d’affaires moyen par visiteur plus élevé, créant ainsi un effet de synergie qui renforce la valeur globale de l’immeuble. En moyenne, un centre de divertissement intérieur génère 45 à 65 $ par pied carré annuellement, dépassant nettement les catégories commerciales traditionnelles, qui atteignent généralement 25 à 35 $ par pied carré.
Trois facteurs principaux propulsent l'expansion mondiale des infrastructures de loisirs en intérieur. Premièrement, l'urbanisation rapide dans les marchés émergents a créé des niveaux de densité qui permettent le développement d'équipements de loisirs à grande échelle. Deuxièmement, la hausse des revenus disponibles dans les économies à revenu intermédiaire a élargi le marché adressable des services de loisirs payants. Troisièmement, la tendance de l'« économie de l'expérience » s'est accélérée, les consommateurs privilégiant désormais des expériences mémorables plutôt que des biens matériels.
Selon l'analyse de l'industrie du divertissement en Chine 2024 publiée par iResearch, les villes de niveau 2 et de niveau 3 en Chine connaissent les taux de croissance les plus rapides pour les lieux de loisirs en intérieur, avec une augmentation annuelle de 23 % du nombre de nouveaux établissements ouverts. Ce schéma de pénétration du marché reflète les évolutions historiques observées sur les marchés matures, ce qui suggère qu'un potentiel important reste encore inexploité dans les économies émergentes. La région Asie-Pacifique représente désormais 42 % de la consommation mondiale d'équipements de loisirs en intérieur, contre 35 % il y a seulement cinq ans.
Les investisseurs modernes et les exploitants de lieux ont des attentes sophistiquées en matière de performance des équipements et de rentabilité financière. Notre analyse de plus de 200 investissements dans des centres de loisirs révèle que les acheteurs accordent la priorité à cinq critères essentiels : la durabilité des équipements (MTBF minimal de 8 000 heures), le potentiel de génération de revenus (cible de 300 à 500 $ par machine par mois), la maîtrise des coûts de maintenance (inférieure à 15 % des revenus), les certifications de conformité (normes CE, ASTM et ISO) et le délai de réponse du service après-vente (moins de 24 heures).
Une étude de cas remarquable issue de notre portefeuille d’investissements 2023 concerne un centre de loisirs familial à Kuala Lumpur. En sélectionnant soigneusement les équipements selon ces critères et en optimisant le mix de produits — comprenant 35 % de jeux à jetons, 30 % d’activités sportives, 20 % de jeux vidéo d’arcade et 15 % d’équipements de parc de jeux — le lieu a réalisé un délai de retour sur investissement de 18 mois pour un investissement de 2,2 millions de dollars américains dans les équipements. Ce résultat dépasse les références sectorielles de 4 à 6 mois environ.
Comprendre les caractéristiques des revenus selon les différentes catégories d’équipements est essentiel pour optimiser les investissements. Notre analyse approfondie de plus de 150 centres de loisirs répartis sur 12 marchés révèle des profils de performance distincts :
Jeux à jetons et jeux à lots : Ces machines génèrent systématiquement les recettes les plus élevées par unité, avec une moyenne de 450 à 600 $ par mois, les coûts liés aux lots représentant généralement 25 à 35 % des recettes. Les jeux de rédemption basés sur les compétences affichent des indicateurs d’engagement utilisateur supérieurs, avec une moyenne de 3,2 parties par visite client, contre 2,1 pour les variantes fondées sur le hasard.
Jeux sportifs et ludiques : Cette catégorie constitue un puissant moteur de visites répétées, les clients revenant en moyenne 2,8 fois par mois. Les taux d’utilisation des équipements atteignent 65 à 75 % pendant les heures de pointe, nettement supérieurs à ceux des autres catégories. La rentabilité est maximale lorsqu’elle s’accompagne de structures de tournois compétitifs renforçant la fidélisation des joueurs.
Jeux vidéo d’arcade : Bien que les recettes générées par unité (250 à 350 $ par mois) soient inférieures à celles des jeux de rédemption, cette catégorie se distingue par son attrait auprès des adolescents et des jeunes adultes. Les jeux d’arcade modernes enrichis de réalité virtuelle affichent un taux d’engagement utilisateur 40 % plus élevé que celui des jeux vidéo traditionnels, ce qui justifie l’investissement plus élevé.
Équipements de parc intérieur : Cette catégorie génère un flux de visiteurs exceptionnel, les familles passant en moyenne 2,3 heures sur place, contre 1,8 heure pour les autres types d’équipements. Le chiffre d’affaires par mètre carré (70 à 90 $) est le plus élevé de toutes les catégories lorsqu’elle est correctement intégrée à des opportunités de dépenses secondaires (alimentation, articles promotionnels).
Les investissements réussis dans le domaine du divertissement intérieur exigent des approches complètes de gestion des risques. Notre expérience montre que les stratégies les plus efficaces comprennent : des déploiements d’investissements progressifs permettant de prendre des décisions d’extension fondées sur des données, une diversification entre les catégories d’équipements afin de réduire la dépendance à l’égard des performances d’un seul produit, des garanties contractuelles fournies par les fabricants concernant les indicateurs de performance des équipements, et une couverture d’assurance complète incluant l’interruption d’activité.
Un enseignement essentiel tiré de notre pratique en conseil en investissement concerne la diversification géographique des risques. Pénétrer plusieurs marchés présentant des profils démographiques similaires, mais des environnements réglementaires différents, renforce la résilience du portefeuille. Par exemple, un exploitant de centre de loisirs disposant d’établissements à Singapour, en Indonésie et au Vietnam peut atténuer les récessions économiques propres à chaque pays grâce à une mutualisation des recettes.
Le secteur des équipements de loisirs intérieurs offre des opportunités d’investissement attrayantes, avec des rendements démontrés supérieurs à ceux des catégories immobilières traditionnelles. Les investisseurs doivent privilégier les marchés caractérisés par une classe moyenne en croissance, sélectionner des gammes d’équipements équilibrées entre jeux à forte génération de revenus (jeux de rédemption) et activités sportives favorisant la fidélisation des clients, et nouer des partenariats avec des fabricants offrant des garanties de performance complètes.
Actions immédiates recommandées aux investisseurs : 1) Effectuer une analyse détaillée de la demande du marché à l’aide de données démographiques et d’une cartographie concurrentielle ; 2) Élaborer des budgets d’acquisition d’équipements intégrant des dispositions pour l’entretien et le remplacement ; 3) Mettre en place des systèmes de suivi de la performance mesurant les revenus par mètre carré, le temps de séjour des clients et les taux de visites répétées ; 4) Négocier des accords avec les fabricants incluant des garanties de performance et des dispositions relatives à un soutien après-vente réactif.
- Rapport mondial sur le marché du divertissement, Statista 2024
- analyse de l’industrie du divertissement en Chine 2024, iResearch
- Norme ASTM F1487-23 relative aux équipements de jeux publics
- ISO 13482:2014 Exigences de sécurité applicables aux robots d’assistance personnelle (adaptée aux équipements de jeux à récompense)
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