صنعت سرگرمیهای داخلی جهانی در حال تجربه رشد بیسابقهای است که عمدتاً ناشی از تغییر سلیقه مصرفکنندگان به سمت هزینهکردن برای تجربیات و ادغام فزاینده سرگرمی در پروژههای املاک تجاری است. بر اساس گزارش بازار جهانی سرگرمی استاتیستا در سال ۲۰۲۴، بخش سرگرمیهای داخلی تا سال ۲۰۲۵ به ۸۹/۴ میلیارد دلار خواهد رسید که نرخ رشد سالانه مرکب آن از سطح سال ۲۰۲۳ برابر با ۸/۲ درصد خواهد بود. این روند رشد فرصتهای قابلتوجهی را برای سرمایهگذاران املاک تجاری ایجاد میکند که به دنبال افزایش ارزش املاک خود از طریق مشارکتهای استراتژیک در حوزه سرگرمی هستند. با این حال، سرمایهگذاری موفق مستلزم درک پویاییهای ظریف بازار است که مفاهیم سرگرمیِ با عملکرد بالا را از امکاناتِ با عملکرد ضعیف متمایز میسازد.
سرمایهگذاران املاک تجاری باید بدانند که مراکز سرگرمی داخلی دیگر جاذبههای مستقل نیستند، بلکه به اجارهدهندگان اصلی (Anchor Tenants) تبدیل شدهاند که جریان پیادهروی مشتریان را در توسعههای ترکیبی (Mixed-Use) افزایش داده و زمان اقامت بازدیدکنندگان را افزایش میدهند. شورای بینالمللی مراکز خرید (ICSC) گزارش داده است که املاکی که مکانهای سرگرمی را در بر میگیرند، ۲۷٪ جریان پیادهروی بیشتر و میانگین مدت زمان بازدید ۱۸٪ طولانیتری نسبت به املاک صرفاً خردهفروشی دارند. این شاخصها بهطور مستقیم منجر به افزایش حقاجاره و بهبود نرخ تمدید قراردادهای اجارهای اجارهدهندگان میشوند؛ بنابراین سرمایهگذاری در حوزه سرگرمی، استراتژی ارزشافزایی جذابی برای مالکان املاک تجاری محسوب میشود.
بازار سرگرمیهای داخلی را میتوان به چهار دسته اصلی تقسیم کرد، که هر یک ویژگیهای سرمایهگذاری و الگوهای درآمدی متمایزی ارائه میدهند. بازیهای احراز حق (Redemption) و جوایز (Prize Games) ثابتترین بخش این بازار هستند و جریانهای درآمدی پایداری دارند و مدلهای بازگشت سرمایه (ROI) آنها اثباتشده است. بر اساس انجمن اپراتورهای سرگرمی و موسیقی (AMOA)، بازیهای احراز حق میانگین درآمد ماهانهای معادل ۱۲۰۰ تا ۱۸۰۰ دلار آمریکا به ازای هر دستگاه تولید میکنند، و حاشیه سود آنها در صورت بهینهسازی مناسب اقتصاد جوایز معمولاً بین ۳۵ تا ۴۵ درصد متغیر است. این بخش برای سرمایهگذارانی جذاب است که به دنبال جریان نقدی قابل پیشبینی با نیاز سرمایهای متوسط هستند.
بازیهای ورزشی و فعالیتی نمایندهٔ سریعترین دستهبندی رشدیافته هستند که ترجیحات مصرفکنندگان نسلهای یازدهم و زد (میلِنیالها و نسل زد) برای تجربیات سرگرمی فعال، آن را محرک اصلی قرار دادهاند. انجمن فناوری مسیرهای چالشبرانگیز (ACCT) گزارش داده است که مراکز سرگرمی با تمرکز بر ورزش، نرخ بازدید مکرر مشتریان را ۲٫۳ برابر بیشتر از گزینههای سرگرمی منفعل به دست میآورند. سرمایهگذاری در این دستهبندی معمولاً نیازمند تعهد سرمایهای اولیهٔ بالاتری است — که از ۱۵۰٬۰۰۰ دلار تا ۵۰۰٬۰۰۰ دلار برای هر جاذبه متغیر است — اما از طریق قابلیت قیمتگذاری پریمیوم و پتانسیل قویتر تمایز برندی، بازده سرمایه بلندمدت بهتری ارائه میدهد.
بازیهای ویدئویی آرکید، اگرچه نمایانگر بخشی رو به زوال رفته در قالبهای سنتی هستند، اما از طریق مشارکتهای سرگرمی مبتنی بر مکان (LBE) با ناشران بزرگ بازیهای ویدئویی، اهمیتی تازه یافتهاند. انجمن سرگرمی مبتنی بر مکان (LBEA) نشان میدهد که نصبهای برندشده بازیهای ویدئویی میتوانند هزینههای جذب مشتری را از طریق حمایت بازاریابی از حق امتیازهای اخیراً اخذشده ۴۰ درصد افزایش دهند، در عین حال قیمتگذاری پریمیومی در حدود ۲۵ تا ۳۵ درصد بالاتر از پیشنهادهای عمومی آرکید اعمال کنند. این بخش نیازمند توافقنامههای پیچیده اعطای حق امتیاز است، اما فرصتهای منحصربهفردی برای برندسازی در املاک مقصد فراهم میکند.
تجهیزات بازیگاه که هدف آنها سرگرمی خانوادگی است، همچنان در طول چرخههای اقتصادی نشاندهندهی مقاومت بالایی هستند. انجمن بینالمللی پارکها و جاذبههای سرگرمی (IAAPA) گزارش داده است که مراکز سرگرمی خانوادگی که شامل عناصر بازیگاه هستند، بالاترین امتیاز رضایت مشتری (۴٫۶ از ۵٫۰ ستاره) را در تمام دستهبندیهای سرگرمی کسب کردهاند. سرمایهگذاری در زیرساختهای بازیگاه نیازمند اختصاص فضای قابل توجهی است، اما با جذب چندنسلی و میانگین مدت زمان بازدید ۲٫۵ ساعت برای هر گروه خانوادگی، ترافیک پایداری از بازدیدکنندگان را تضمین میکند.
انتخاب بازار جغرافیایی تأثیر قابلتوجهی بر موفقیت سرمایهگذاری در امکانات سرگرمی داخلی دارد. بر اساس تحلیل بازار انجامشده توسط شرکت کاشمن و ویکفیلد، بازارهای اصلی که جمعیتی بیش از ۵۰۰٬۰۰۰ نفر در شعاع ۳۰ دقیقهای رانندگی دارند، درآمدی ۲٫۸ برابر بیشتر به ازای هر فوت مربع نسبت به بازارهای ثانویه تولید میکنند. با این حال، میزان اشباع بازار بهطور قابلتوجهی بسته به دستهبندی متفاوت است؛ بهطوریکه بازیهای احراز حق (Redemption Games) تحمل تراکم بالاتری دارند (۱ واحد در هر ۳٬۰۰۰ نفر جمعیت) در مقایسه با ا attractions ورزشی (۱ واحد در هر ۷٬۵۰۰ نفر جمعیت).
بلوغ بازار نیز بر پویاییهای سرمایهگذاری تأثیر میگذارد؛ بهطوریکه بازارهای نوظهور پتانسیل رشد بالاتری را نشان میدهند، اما نیازمند سرمایهگذاری گستردهتر در زیرساختها هستند. گزارش سرگرمی بازارهای نوظهور بانک جهانی در سال ۲۰۲۴ نشان میدهد که نفوذ صنعت سرگرمی در فضای داخلی در شهرهای سطح دوم همچنان در حد ۱۵٪ باقی مانده است، در حالی که این رقم در مناطق کلانشهری سطح اول به ۶۸٪ میرسد؛ که این امر نشاندهندهٔ فرصت قابلتوجهی برای روند رشد سرمایهگذاران اولیه است. با این حال، این بازارها نیازمند سازگانبخشی محتوا بر اساس شرایط محلی و استراتژیهای مشارکت با اپراتورهای بومی هستند که ترجیحات فرهنگی و محیط نظارتی را بهخوبی میشناسند.
سرمایهگذاریهای موفق در حوزه سرگرمیهای داخلی نیازمند مدلسازی درآمد پیچیدهای هستند که هم جریانهای درآمد مستقیم و هم مزایای جانبی را در نظر میگیرد. منابع درآمد مستقیم شامل درآمد حاصل از هر بار بازی (pay-per-play)، عوارض عضویت، بستههای جشن تولد و درآمد حاصل از رزرو گروهی است. بر اساس معیارهای صنعتی تهیهشده توسط انجمن مراکز سرگرمی خانوادگی (AFEC)، توزیع معمول درآمد برای مراکز سرگرمی ترکیبی به این شرح است: ۴۵٪ از درآمد مشتریان عابران (walk-in pay-per-play)، ۲۵٪ از برنامههای عضویت، ۱۸٪ از رویدادهای خصوصی و ۱۲٪ از فروش غذا و نوشیدنی. این مدل درآمدی متنوع، تابآوری کسبوکار را در برابر نوسانات اقتصادی افزایش میدهد.
بهینهسازی درآمد نیازمند معماری استراتژیک قیمتگذاری است که دسترسیپذیری را با سودآوری متعادل میکند. مدلهای قیمتگذاری پویا که نرخها را بر اساس دورههای تقاضا تنظیم میکنند، میتوانند درآمد کلی را تا ۱۵ تا ۲۲ درصد افزایش دهند بدون اینکه بر رضایت مشتری تأثیر منفی بگذارند؛ این یافته بر اساس مطالعات بهینهسازی قیمتگذاری شرکت مککینز و کمپانی است. علاوه بر این، برنامههای عضویت که امکان بازی نامحدود یا نرخهای تخفیفدار را ارائه میدهند، میتوانند فراوانی بازدید مشتریان را ۱۸۰ درصد افزایش دهند و در عین حال جریانهای درآمدی تکرارشونده و قابل پیشبینی ایجاد کنند که ارزش کسبوکار را بهبود میبخشند.
سرمایهگذاریهای مربوط به سرگرمیهای داخلی با عوامل ریسک خاصی همراه هستند که نیازمند کاهش دقیق آنها از طریق انجام بررسیهای دقیق و مناسب است. قابلیت اطمینان تجهیزات، یک ریسک عملیاتی حیاتی محسوب میشود که نرخهای خرابی آن بهطور قابلتوجهی بسته به سازنده و پروتکلهای نگهداری متفاوت است. بر اساس گزارش قابلیت اطمینان تجهیزات سال ۲۰۲۴ انجمن آمریکایی ماشینهای سرگرمی (AMOA)، ماشینهای بازی دریافت جایزه که بهدرستی نگهداری شدهاند، دارای میانگین زمان بین خرابیها (MTBF) برابر با ۱۲۰۰ ساعت هستند؛ در حالی که واحدهایی که نگهداری نشدهاند ممکن است هر ۳۰۰ تا ۴۰۰ ساعت یکبار دچار خرابی شوند و این امر منجر به از دست رفتن ۳۵٪ درآمد در دورههای توقف فعالیت میشود.
انطباق با مقررات، عامل ریسک قابل توجه دیگری است، بهویژه در بازارهایی که استانداردهای ایمنی آنها در حال تکامل هستند. کمیسیون ایمنی محصولات مصرفی (CPSC) در سال ۲۰۲۳، ۴۷۲ اقدام اجرایی علیه مراکز سرگرمی ثبت کرد که میانگین جریمههای اعمالشده برای هر تخلف ۱۲٬۴۰۰ دلار آمریکا بود. سرمایهگذاران باید اطمینان حاصل کنند که پوشش گواهیهای لازم را دارند، از جمله علامتگذاری CE برای بازارهای اروپایی، انطباق با استاندارد ASTM F1487 برای تجهیزات زمینهای بازی، و نیازمندیهای خاص حوزههای قضایی محلی که از ایالتی به ایالت دیگر و از کشوری به کشور دیگر تفاوتهای قابل توجهی دارند.
استراتژیهای خروج از سرمایهگذاری برای امکانات تفریحی داخلی معمولاً شامل استهلاک بهبودهای اجارهای، افزایش ارزش ملک از طریق ادغام عناصر تفریحی، یا فروش کامل کسبوکار به خریداران استراتژیک میشود. بر اساس گزارش املاک تفریحی سال ۲۰۲۴ شرکت CBRE، املاکی که اجزای تفریحی در آنها با موفقیت ادغام شدهاند، نسبت به املاک خردهفروشی قابل مقایسه، با پремیومی معادل ۱۸ تا ۲۵ درصد به ازای هر فوت مربع فروخته میشوند. این پремیوم ارزشی ناشی از دادههای مربوط به جریان مشتریان ثابت، معیارهای زمان حضور طولانیتر مشتریان و مزایای تنوعبخشی به مستاجران است که خطر خالیماندن واحدها را کاهش میدهد.
فروش استراتژیک به شرکتهای سرگرمی معمولاً بالاترین ضریب خروج را به دست میآورد، که در معاملات اخیر بسته به موقعیت بازار و مسیر رشد، از ۴٫۵ برابر تا ۷ برابر EBITDA متغیر بوده است. با این حال، دستیابی به این ارزشگذاریهای پремیوم نیازمند مستندسازی جامع عملکرد عملیاتی، شاخصهای مشتری و پتانسیل رشد است که توسط سیستمهای جمعآوری دادههای تأییدشده توسط طرف ثالث و رویههای گزارشدهی مالی شفاف پشتیبانی میشود.
جیمز موریسون سرپرست ارشد سرمایهگذاری در شرکت Apex Commercial Real Estate Partners است و تخصص اصلیاش در سرمایهگذاری در املاکی با ادغام عناصر سرگرمی در بازارهای آمریکای شمالی و اروپا میباشد. جیمز بیش از ۱۵ سال سابقه فعالیت در توسعه املاک تجاری و خرید مکانهای سرگرمی دارد و رهبری بیش از ۲٫۳ میلیارد دلار معاملات مربوط به املاک سرگرمی را بر عهده داشته است؛ همچنین چارچوبهای سرمایهگذاری اختصاصیای را برای ارزیابی بازده سرمایهگذاری (ROI) در پروژههای سرگرمیِ ادغامشده با کاربریهای مختلط توسعه داده است. وی مدرک MBA خود را از دانشکده بازرگانی وارتون دریافت کرده و عضو هیئت مشورتی انجمن بینالمللی پارکها و جاذبههای سرگرمی (IAAPA) است.
- استاتیستا، «گزارش جهانی بازار سرگرمی ۲۰۲۴»، ۲۰۲۴.
- شورای بینالمللی مراکز خرید (ICSC)، «مطالعه تأثیر ادغام عناصر سرگرمی»، ۲۰۲۴.
- انجمن اپراتورهای سرگرمی و موسیقی (AMOA)، «شاخصهای عملکردی صنعت»، ۲۰۲۴.
- انجمن فناوری مسیرهای چالشی (ACCT)، «تحلیل بازار سرگرمی ورزشی»، ۲۰۲۴.
- انجمن سرگرمیهای مبتنی بر مکان (LBEA)، «گزارش تأثیر شراکتهای اعطای مجوز»، ۲۰۲۴.
- انجمن بینالمللی پارکها و جاذبههای سرگرمی (IAAPA)، «روندهای جهانی صنعت»، ۲۰۲۴.
- کاشمن و ویکفیلد، «گزارش استراتژی مکانهای سرگرمی»، ۲۰۲۴.
- بانک جهانی، «گزارش زیرساختهای سرگرمی در بازارهای نوظهور»، ۲۰۲۴.
- انجمن مراکز سرگرمی خانوادگی (AFEC)، «بهترین روشهای مدل درآمدی»، ۲۰۲۴.
- مککینزی و کمپانی، «قیمتگذاری پویا در خدمات سرگرمی»، ۲۰۲۴.
- کمیسیون ایمنی محصولات مصرفی (CPSC)، «خلاصهای از اقدامات اجرایی سال ۲۰۲۳»، ۲۰۲۴.
- سیبیآرای، «گزارش سرمایهگذاری املاک سرگرمی»، ۲۰۲۴.
EN
