Глобальная индустрия развлечений в закрытых помещениях переживает беспрецедентный рост, обусловленный смещением предпочтений потребителей в сторону расходов на получение впечатлений и всё более широкой интеграцией развлекательных форматов в коммерческую недвижимость. Согласно Глобальному отчёту о рынке развлечений Statista за 2024 год, сектор развлечений в закрытых помещениях, как ожидается, достигнет 89,4 млрд долларов США к 2025 году, что соответствует совокупному среднегодовому темпу роста на уровне 8,2 % по сравнению с показателями 2023 года. Такая траектория роста открывает значительные возможности для инвесторов в коммерческую недвижимость, стремящихся повысить стоимость объектов за счёт стратегических партнёрств в сфере развлечений. Однако успешные инвестиции требуют понимания тонких рыночных закономерностей, позволяющих отличить высокорентабельные развлекательные концепции от низкоэффективных объектов.
Инвесторы в коммерческую недвижимость должны понимать, что крытые развлекательные центры больше не являются самостоятельными объектами притяжения, а превратились в ключевых якорных арендаторов, стимулирующих поток посетителей и увеличивающих продолжительность их пребывания в многофункциональных комплексах. Согласно отчёту Международного совета торговых центров (ICSC), объекты недвижимости, включающие развлекательные заведения, демонстрируют на 27 % более высокий уровень посещаемости и на 18 % более длительную среднюю продолжительность визита по сравнению с объектами, ориентированными исключительно на розничную торговлю. Эти показатели напрямую транслируются в рост арендных премий и повышение уровня продления договоров аренды, что делает инвестиции в сферу развлечений привлекательной стратегией добавленной стоимости для владельцев коммерческой недвижимости.
Рынок крытых развлекательных заведений можно разделить на четыре основные категории, каждая из которых обладает уникальными характеристиками с точки зрения инвестиций и профиля выручки. Игры с выдачей призов и игровыми автоматами для обмена баллов на призы представляют собой наиболее зрелый сегмент, обеспечивающий стабильный поток доходов и проверенные модели возврата инвестиций (ROI). Согласно данным Ассоциации операторов развлекательных и музыкальных заведений (AMOA), среднемесячная выручка от одного автомата для обмена баллов на призы составляет от 1200 до 1800 долларов США, а рентабельность при грамотной оптимизации экономики призов обычно находится в диапазоне 35–45 %. Этот сегмент привлекателен для инвесторов, ориентированных на предсказуемый денежный поток при умеренных капитальных затратах.
Спортивные и активные игры представляют собой наиболее быстро растущую категорию, что обусловлено предпочтениями потребителей поколений миллениалов и Z в отношении активных развлекательных форматов. Ассоциация по технологиям курсов испытаний (ACCT) сообщает, что спортивно ориентированные развлекательные заведения обеспечивают показатель повторных посещений клиентами в 2,3 раза выше по сравнению с пассивными развлекательными вариантами. Инвестиции в эту категорию, как правило, требуют более высоких первоначальных капитальных затрат — от 150 000 до 500 000 долларов США на одну аттракционную единицу, — однако обеспечивают превосходную долгосрочную рентабельность инвестиций благодаря возможности установления премиальных цен и более сильному потенциалу дифференциации бренда.
Аркадные видеоигры, хотя и представляют собой сегмент, находящийся в упадке в традиционных форматах, обрели новую актуальность благодаря партнёрствам в сфере развлечений на основе локации (LBE) с ведущими издателями игр. Ассоциация развлечений на основе локации (LBEA) отмечает, что брендированные игровые инсталляции могут повышать затраты на привлечение клиентов на 40 % за счёт маркетинговой поддержки, основанной на лицензированных интеллектуальных правах, а также обеспечивать премиальную ценовую надбавку в размере 25–35 % по сравнению с неспециализированными аркадными предложениями. Этот сегмент требует сложных лицензионных соглашений, однако открывает уникальные возможности для брендинга объектов-дестинаций.
Оборудование для детских площадок, ориентированное на развлечения для всей семьи, продолжает демонстрировать устойчивость в периоды различных экономических циклов. Согласно отчёту Международной ассоциации парков развлечений и аттракционов (IAAPA), центры семейного досуга с элементами детских площадок получают самые высокие оценки удовлетворённости клиентов (4,6/5,0 звезды) среди всех категорий развлекательных заведений. Инвестиции в инфраструктуру детских площадок требуют значительных площадей, однако обеспечивают стабильный поток посетителей за счёт привлекательности для нескольких поколений и средней продолжительности визита — 2,5 часа на одну семейную группу.
Выбор географического рынка существенно влияет на успех инвестиций в помещения для развлекательных indoor-услуг. Согласно анализу рынка, проведённому компанией Cushman & Wakefield, основные рынки с численностью населения свыше 500 000 человек в радиусе 30 минут езды обеспечивают выручку на квадратный фут в 2,8 раза выше по сравнению с вторичными рынками. Однако степень насыщения рынка значительно различается в зависимости от категории: игровые автоматы для обмена призов демонстрируют более высокую плотность размещения (1 единица на 3000 жителей), чем спортивные аттракционы (1 единица на 7500 жителей).
Зрелость рынка также влияет на динамику инвестиций: в развивающихся рынках наблюдается более высокий потенциал роста, однако для них требуется более масштабное инвестирование в инфраструктуру. Согласно докладу Всемирного банка за 2024 г. «Развлекательные услуги на развивающихся рынках», доля внутренних развлекательных заведений в городах второго уровня составляет всего 15 % по сравнению с 68 % в мегаполисах первого уровня, что указывает на значительные перспективы роста для инвесторов, входящих на рынок на ранней стадии. Однако эти рынки требуют адаптации контента под местные особенности и стратегий партнёрства с местными операторами, хорошо знакомыми с культурными предпочтениями и нормативно-правовой средой.
Успешные инвестиции в развлекательные объекты закрытого типа требуют сложного моделирования доходов, учитывающего как прямые источники выручки, так и сопутствующие выгоды. К прямым источникам дохода относятся выручка от оплаты за каждую игровую сессию, членские взносы, пакеты услуг для детских дней рождения и доход от групповых бронирований. Согласно отраслевым эталонным показателям, собранным Ассоциацией семейных развлекательных центров (AFEC), типичное распределение выручки для многофункциональных развлекательных центров выглядит следующим образом: 45 % — от посетителей, оплачивающих каждую игровую сессию, 25 % — от программ членства, 18 % — от частных мероприятий и 12 % — от продажи продуктов питания и напитков. Такая диверсифицированная модель формирования выручки повышает устойчивость бизнеса к экономическим колебаниям.
Оптимизация выручки требует стратегической ценовой архитектуры, обеспечивающей баланс между доступностью и рентабельностью. Динамические ценовые модели, корректирующие тарифы в зависимости от периодов спроса, могут повысить общую выручку на 15–22 % без негативного влияния на удовлетворённость клиентов, согласно исследованиям оптимизации ценообразования, проведённым McKinsey & Company. Кроме того, программы членства, предлагающие неограниченное пользование услугами или скидочные тарифы, могут увеличить частоту посещений клиентов на 180 %, одновременно обеспечивая предсказуемые регулярные потоки выручки, что повышает стоимость бизнеса.
Инвестиции в развлекательные объекты закрытого типа сопряжены с определёнными рисками, требующими тщательной нейтрализации посредством надлежащей проверки. Надёжность оборудования представляет собой критически важный операционный риск: показатели отказов значительно различаются в зависимости от производителя и применяемых процедур технического обслуживания. Согласно Отчёту AMOA о надёжности оборудования за 2024 год, игровые автоматы для выдачи призов при надлежащем техническом обслуживании имеют среднее время наработки на отказ (MTBF) 1200 часов, тогда как плохо обслуживаемые устройства могут выходить из строя каждые 300–400 часов, что приводит к потере выручки на 35 % в периоды простоев.
Соблюдение нормативных требований представляет собой ещё один значительный фактор риска, особенно на рынках с динамично развивающимися стандартами безопасности. Комиссия по безопасности потребительских товаров (CPSC) зафиксировала 472 случая принудительного исполнения требований в отношении развлекательных заведений в 2023 году, при среднем размере штрафов в размере 12 400 долларов США за каждое нарушение. Инвесторы должны обеспечить надлежащее покрытие сертификацией, включая маркировку CE для европейских рынков, соответствие стандарту ASTM F1487 для оборудования детских площадок, а также выполнение специфических требований местных юрисдикций, которые значительно различаются между штатами и странами.
Стратегии выхода из инвестиций в объекты внутренних развлекательных заведений обычно включают амортизацию улучшений арендованного имущества, повышение стоимости недвижимости за счёт интеграции развлекательных компонентов или прямую продажу бизнеса стратегическим покупателям. Согласно Отчёту CBRE по рынку недвижимости для развлекательных объектов за 2024 год, объекты недвижимости с успешно интегрированными развлекательными компонентами продаются со средней надбавкой 18–25 % за квадратный фут по сравнению с аналогичными торговыми объектами. Эта надбавка обусловлена подтверждёнными данными о посещаемости, показателями увеличенного времени пребывания посетителей и преимуществами диверсификации арендаторов, снижающими риск простаивания площадей.
Стратегические продажи развлекательным компаниям, как правило, обеспечивают самые высокие мультипликаторы выхода: в последних сделках они варьировались от 4,5x до 7,0x EBITDA в зависимости от рыночной позиции и траектории роста. Однако достижение таких премиальных оценок требует исчерпывающей документации операционных показателей, метрик клиентов и потенциала роста, подтверждённой системами сбора данных, валидированными сторонними организациями, а также прозрачной практикой финансовой отчётности.
Джеймс Моррисон является старшим директором по инвестициям в компании Apex Commercial Real Estate Partners, специализирующейся на инвестициях в объекты недвижимости с интегрированными развлекательными компонентами на рынках Северной Америки и Европы. Обладая более чем 15-летним опытом в сфере коммерческой недвижимости и приобретения развлекательных объектов, Джеймс руководил заключением сделок на сумму свыше 2,3 млрд долларов США в сфере развлекательной недвижимости и разработал собственные инвестиционные методики оценки отдачи от инвестиций в развлекательные проекты в составе смешанных застроек. Он имеет степень MBA Уортонской школы бизнеса и входит в состав Консультативного совета Международной ассоциации парков развлечений и достопримечательностей.
- Statista, «Глобальный отчёт о рынке развлечений, 2024 г.», 2024 г.
- Международный совет торговых центров (ICSC), «Исследование влияния интеграции развлекательных компонентов», 2024 г.
- Ассоциация операторов игровых и музыкальных автоматов (AMOA), «Бенчмарки показателей отрасли», 2024 г.
- Ассоциация технологий для приключенческих курсов (ACCT), «Анализ рынка спортивных развлечений», 2024 г.
- Ассоциация развлекательных объектов, ориентированных на местоположение (LBEA), «Отчёт о влиянии лицензионных партнёрств», 2024 г.
- Международная ассоциация парков развлечений и аттракционов (IAAPA), «Глобальные отраслевые тенденции», 2024 г.
- Cushman & Wakefield, «Отчёт по стратегии выбора местоположения для развлекательных объектов», 2024 г.
- Всемирный банк, «Отчёт об инфраструктуре сферы развлечений в странах с формирующимся рынком», 2024 г.
- Ассоциация семейных развлекательных центров (AFEC), «Лучшие практики построения моделей выручки», 2024 г.
- McKinsey & Company, «Динамическое ценообразование в сфере развлекательных услуг», 2024 г.
- Комиссия по безопасности потребительских товаров (CPSC), «Сводка мер по обеспечению соблюдения требований за 2023 г.», 2024 г.
- CBRE, «Отчёт об инвестициях в недвижимость для развлекательных объектов», 2024 г.
EN
