อุตสาหกรรมความบันเทิงในร่มระดับโลกกำลังประสบกับการเติบโตที่ไม่เคยมีมาก่อน ซึ่งขับเคลื่อนโดยการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันมาให้ความสำคัญกับการใช้จ่ายเพื่อประสบการณ์ (experiential spending) รวมทั้งการผสานรวมกิจกรรมความบันเทิงเข้ากับโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อย่างต่อเนื่อง ตามรายงานตลาดความบันเทิงโลกปี 2024 ของ Statista ภาคธุรกิจสวนสนุกในร่มมีแนวโน้มจะแตะระดับ 89.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐภายในปี 2025 ซึ่งคิดเป็นอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปี (CAGR) ร้อยละ 8.2 เมื่อเทียบกับระดับปี 2023 การเติบโตในเส้นทางนี้เปิดโอกาสอันสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ต้องการยกระดับมูลค่าทรัพย์สินผ่านความร่วมมือเชิงกลยุทธ์กับธุรกิจความบันเทิง อย่างไรก็ตาม การลงทุนที่ประสบความสำเร็จจำเป็นต้องเข้าใจพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง เพื่อแยกแยะแนวคิดธุรกิจความบันเทิงที่ให้ผลตอบแทนสูงออกจากสถานประกอบการที่ให้ผลตอบแทนต่ำ
นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จำเป็นต้องตระหนักว่าศูนย์บันเทิงในร่มไม่ใช่สถานที่ท่องเที่ยวแบบแยกเดี่ยวอีกต่อไป แต่ได้พัฒนาขึ้นเป็นผู้เช่าหลัก (anchor tenants) ที่มีความสำคัญยิ่ง ซึ่งช่วยดึงดูดผู้มาเยือนและยืดระยะเวลาการเข้าพักของผู้เยี่ยมชมทั่วทั้งโครงการพัฒนาแบบผสมผสาน (mixed-use developments) รายงานจากสภาศูนย์การค้าระหว่างประเทศ (International Council of Shopping Centers: ICSC) ระบุว่า ทรัพย์สินที่ผสานรวมสถานที่ให้ความบันเทิงไว้ด้วยมีจำนวนผู้มาเยือนสูงกว่า 27% และมีระยะเวลาเฉลี่ยของการเข้าชมยาวนานกว่า 18% เมื่อเทียบกับทรัพย์สินที่เน้นการค้าปลีกเพียงอย่างเดียว ตัวชี้วัดเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่ออัตราค่าเช่าที่สูงขึ้นและอัตราการต่อสัญญาเช่าของผู้เช่าที่ดีขึ้น ทำให้การลงทุนในธุรกิจบันเทิงกลายเป็นกลยุทธ์เสริมมูลค่า (value-add strategy) ที่น่าสนใจยิ่งสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
ตลาดเครื่องเล่นในร่มสามารถแบ่งออกเป็นสี่กลุ่มหลัก ซึ่งแต่ละกลุ่มมีลักษณะการลงทุนและรูปแบบรายได้ที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน กลุ่มเกมแลกรางวัลและเกมลุ้นรางวัล (Redemption & Prize Games) ถือเป็นกลุ่มที่มีความมั่นคงและพัฒนาอย่างเต็มที่มากที่สุด โดยมีกระแสเงินสดเข้าที่สม่ำเสมอและแบบจำลองผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ที่ผ่านการพิสูจน์มาแล้ว ตามข้อมูลจากสมาคมผู้ประกอบการเครื่องเล่นและดนตรี (Amusement & Music Operators Association: AMOA) เกมแลกรางวัลมีรายได้เฉลี่ยต่อหน่วยต่อเดือนอยู่ที่ 1,200–1,800 ดอลลาร์สหรัฐฯ โดยอัตรากำไรสุทธิโดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 35–45% เมื่อมีการปรับแต่งระบบการจัดการรางวัลอย่างเหมาะสม กลุ่มนี้จึงเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหารายได้ที่คาดการณ์ได้ พร้อมทั้งใช้เงินลงทุนเบื้องต้นในระดับปานกลาง
เกมกีฬาและกิจกรรมเป็นหมวดหมู่ที่เติบโตเร็วที่สุด โดยได้รับแรงผลักดันจากความชอบของผู้บริโภคกลุ่มมิลเลนเนียลและเจนแซด ที่ชื่นชอบประสบการณ์ความบันเทิงแบบแอคทีฟ สมาคมเทคโนโลยีสนามกีฬาเพื่อการท้าทาย (ACCT) รายงานว่า สถานที่ให้บริการความบันเทิงที่เน้นกีฬามีอัตราการกลับมาใช้บริการซ้ำของลูกค้าสูงกว่าตัวเลือกความบันเทิงแบบพาสซีฟถึง 2.3 เท่า การลงทุนในหมวดหมู่นี้มักต้องใช้เงินลงทุนเบื้องต้นสูงกว่า—โดยเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 150,000 ถึง 500,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อหนึ่งสถานที่—แต่สามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ระยะยาวที่เหนือกว่าได้ผ่านความสามารถในการตั้งราคาสินค้า/บริการในระดับพรีเมียม และศักยภาพในการสร้างเอกลักษณ์เฉพาะของแบรนด์ที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
เกมวิดีโออาร์เคด แม้จะเป็นส่วนหนึ่งที่มีแนวโน้มหดตัวในรูปแบบดั้งเดิม แต่กลับได้รับความนิยมใหม่ผ่านความร่วมมือด้านความบันเทิงตามสถานที่ (LBE) กับผู้จัดพิมพ์เกมรายใหญ่ สมาคมความบันเทิงตามสถานที่ (LBEA) ระบุว่า การติดตั้งเกมวิดีโอที่มีลิขสิทธิ์แบรนด์สามารถเพิ่มต้นทุนการดึงดูดลูกค้าได้สูงขึ้นถึง 40% ผ่านการสนับสนุนทางการตลาดจากทรัพย์สินทางปัญญา (IP) ที่ได้รับอนุญาต พร้อมทั้งสามารถเรียกเก็บราคาสูงกว่าเครื่องเล่นอาร์เคดทั่วไป 25–35% ทั้งนี้ ส่วนงานดังกล่าวจำเป็นต้องมีข้อตกลงการอนุญาตใช้สิทธิ์ที่ซับซ้อน แต่ก็มอบโอกาสในการสร้างภาพลักษณ์แบรนด์ที่ไม่เหมือนใครให้กับสถานที่ท่องเที่ยวหรือแหล่งดึงดูดผู้เข้าชม
อุปกรณ์สนามเด็กเล่นที่มุ่งเน้นการให้ความบันเทิงสำหรับครอบครัวยังคงแสดงถึงความแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องในทุกช่วงวัฏจักรเศรษฐกิจ สมาคมสวนสนุกและสถานที่ท่องเที่ยวระหว่างประเทศ (IAAPA) รายงานว่า ศูนย์บันเทิงสำหรับครอบครัวที่มีองค์ประกอบของสนามเด็กเล่นนั้นได้รับคะแนนความพึงพอใจจากลูกค้าสูงสุด (4.6/5.0 ดาว) เมื่อเปรียบเทียบกับหมวดหมู่ความบันเทิงทั้งหมด การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานสนามเด็กเล่นจำเป็นต้องใช้พื้นที่ค่อนข้างมาก แต่สามารถดึงดูดผู้เข้าชมอย่างสม่ำเสมอได้ผ่านความน่าสนใจที่ครอบคลุมหลายช่วงวัย และระยะเวลาเฉลี่ยในการเยี่ยมชมที่ยาวนานถึง 2.5 ชั่วโมงต่อกลุ่มครอบครัวหนึ่งกลุ่ม
การเลือกตลาดเชิงภูมิศาสตร์มีผลกระทบอย่างมากต่อความสำเร็จในการลงทุนในสถานที่บันเทิงภายในอาคาร ตลาดหลักที่มีประชากรเกิน 500,000 คนภายในรัศมีการเดินทาง 30 นาที สร้างรายได้ต่อพื้นที่หนึ่งตารางฟุตสูงกว่าตลาดรองถึง 2.8 เท่า ตามการวิเคราะห์ตลาดโดยคัชแมนแอนด์เวคฟิลด์ (Cushman & Wakefield) อย่างไรก็ตาม ระดับการอิ่มตัวของตลาดแตกต่างกันอย่างมากตามประเภทของกิจกรรม โดยเกมแลกของรางวัลมีความสามารถในการรองรับความหนาแน่นสูงกว่า (1 เครื่องต่อประชากร 3,000 คน) เมื่อเปรียบเทียบกับสถานที่กีฬา (1 หน่วยต่อประชากร 7,500 คน)
ระดับความสุกงอมของตลาดยังส่งผลต่อกลไกการลงทุน โดยตลาดเกิดใหม่มีศักยภาพในการเติบโตสูงกว่า แต่จำเป็นต้องลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานอย่างกว้างขวางยิ่งขึ้น รายงานด้านความบันเทิงสำหรับตลาดเกิดใหม่ ปี 2024 ของธนาคารโลก ระบุว่า อัตราการเข้าถึงบริการบันเทิงภายในอาคารในเมืองชั้นสองยังคงอยู่ที่ร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับร้อยละ 68 ในเขตมหานครชั้นหนึ่ง ซึ่งบ่งชี้ว่ายังมีโอกาสเติบโตอย่างมากสำหรับนักลงทุนรายแรก อย่างไรก็ตาม ตลาดเหล่านี้จำเป็นต้องมีการปรับเนื้อหาให้สอดคล้องกับท้องถิ่น และใช้กลยุทธ์การจัดตั้งพันธมิตรร่วมกับผู้ประกอบการในท้องถิ่น ซึ่งมีความเข้าใจในรสนิยมทางวัฒนธรรมและสภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบ
การลงทุนในธุรกิจบันเทิงภายในอาคารที่ประสบความสำเร็จจำเป็นต้องอาศัยการสร้างแบบจำลองรายได้ที่ซับซ้อน ซึ่งคำนึงถึงทั้งแหล่งรายได้โดยตรงและประโยชน์เสริมอื่นๆ แหล่งรายได้โดยตรง ได้แก่ รายได้จากการเล่นแต่ละครั้ง (pay-per-play), ค่าธรรมเนียมสมาชิก, แพ็กเกจจัดงานวันเกิด, และรายได้จากการจองกลุ่ม ตามเกณฑ์มาตรฐานของอุตสาหกรรมที่รวบรวมโดยสมาคมศูนย์บันเทิงสำหรับครอบครัว (Association of Family Entertainment Centers: AFEC) สัดส่วนรายได้โดยทั่วไปของศูนย์บันเทิงแบบผสมผสานประกอบด้วย: 45% จากลูกค้าทั่วไปที่เข้ามาใช้บริการแบบ pay-per-play, 25% จากโปรแกรมสมาชิก, 18% จากกิจกรรมส่วนตัว (private events), และ 12% จากยอดขายอาหารและเครื่องดื่ม รูปแบบรายได้ที่หลากหลายนี้ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นและความสามารถในการฟื้นตัวของธุรกิจต่อการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ
การเพิ่มประสิทธิภาพรายได้ต้องอาศัยโครงสร้างการกำหนดราคาเชิงกลยุทธ์ที่สามารถรักษาสมดุลระหว่างความเข้าถึงได้กับความสามารถในการทำกำไร แบบจำลองการกำหนดราคาแบบพลวัตซึ่งปรับอัตราค่าบริการตามช่วงเวลาที่มีความต้องการสูง สามารถเพิ่มรายได้รวมได้ถึง 15–22% โดยไม่ส่งผลกระทบเชิงลบต่อความพึงพอใจของลูกค้า ตามผลการศึกษาการเพิ่มประสิทธิภาพการกำหนดราคาโดย McKinsey & Company นอกจากนี้ โปรแกรมสมาชิกที่เสนอสิทธิ์เล่นได้ไม่จำกัดหรือให้ส่วนลดอัตราค่าบริการ สามารถเพิ่มความถี่ในการเข้าใช้บริการของลูกค้าได้สูงถึง 180% พร้อมทั้งสร้างกระแสรายได้ซ้ำซ้อนที่คาดการณ์ได้ ซึ่งช่วยยกระดับมูลค่าทางธุรกิจ
การลงทุนในกิจกรรมบันเทิงภายในอาคารมีปัจจัยเสี่ยงเฉพาะที่ต้องจัดการอย่างระมัดระวังผ่านกระบวนการตรวจสอบอย่างรอบคอบ การเชื่อถือได้ของอุปกรณ์ถือเป็นความเสี่ยงด้านการดำเนินงานที่สำคัญ โดยอัตราความล้มเหลวแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับผู้ผลิตและมาตรการการบำรุงรักษา ตามรายงานความน่าเชื่อถือของอุปกรณ์ ปี 2024 ของ AMOA อุปกรณ์เกมแลกของรางวัลที่ได้รับการบำรุงรักษาอย่างเหมาะสมมีค่าเฉลี่ยของช่วงเวลาโดยเฉลี่ยระหว่างความล้มเหลว (MTBF) อยู่ที่ 1,200 ชั่วโมง ขณะที่อุปกรณ์ที่ได้รับการบำรุงรักษาไม่ดีอาจเกิดความล้มเหลวทุกๆ 300–400 ชั่วโมง ส่งผลให้สูญเสียรายได้ถึง 35% ตลอดระยะเวลาที่หยุดให้บริการ
การปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านกฎระเบียบถือเป็นปัจจัยเสี่ยงอีกประการหนึ่งที่สำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะในตลาดที่มีมาตรฐานความปลอดภัยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่ คณะกรรมาธิการความปลอดภัยสินค้าผู้บริโภค (CPSC) บันทึกการดำเนินการบังคับใช้กฎหมายจำนวน 472 ครั้งต่อสถานที่ให้ความบันเทิงในปี ค.ศ. 2023 โดยมีค่าปรับเฉลี่ยอยู่ที่ 12,400 ดอลลาร์สหรัฐต่อการละเมิดแต่ละครั้ง นักลงทุนจำเป็นต้องมั่นใจว่ามีการรับรองที่เหมาะสมครอบคลุมทั้งหมด รวมถึงเครื่องหมาย CE สำหรับตลาดยุโรป การปฏิบัติตามมาตรฐาน ASTM F1487 สำหรับอุปกรณ์สนามเด็กเล่น และข้อกำหนดเฉพาะของเขตอำนาจศาลท้องถิ่นซึ่งมีความแตกต่างกันอย่างมากทั้งในระดับรัฐและประเทศ
กลยุทธ์การถอนการลงทุนสำหรับสถานที่บันเทิงภายในอาคารมักประกอบด้วยการค่อยๆ ตัดจำหน่ายค่าปรับปรุงสิทธิเช่า การเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินผ่านการผสานรวมองค์ประกอบด้านบันเทิง หรือการขายกิจการทั้งหมดให้กับผู้ซื้อเชิงกลยุทธ์ ตามรายงานอสังหาริมทรัพย์เพื่อความบันเทิงปี 2024 ของบริษัท CBRE ทรัพย์สินที่ผสานองค์ประกอบด้านบันเทิงได้อย่างประสบความสำเร็จจะขายได้ในราคาสูงกว่าทรัพย์สินค้าปลีกที่เทียบเคียงกัน 18–25% ต่อตารางฟุต พรีเมียมด้านมูลค่านี้เกิดจากข้อมูลการเข้าใช้สถานที่ที่สามารถพิสูจน์ได้ ตัวชี้วัดระยะเวลาที่ผู้เข้าชมอยู่ในสถานที่ (dwell time) ที่ยาวนานขึ้น และประโยชน์จากการกระจายประเภทผู้เช่า ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงของการว่างเว้นพื้นที่ให้เช่า
การขายเชิงกลยุทธ์ให้กับบริษัทในอุตสาหกรรมบันเทิงมักจะทำให้ได้อัตราส่วนการประเมินมูลค่าเมื่อขายกิจการ (exit multiples) สูงที่สุด โดยธุรกรรมล่าสุดอยู่ในช่วง 4.5x ถึง 7.0x ของ EBITDA ขึ้นอยู่กับตำแหน่งในตลาดและแนวโน้มการเติบโต อย่างไรก็ตาม การบรรลุมูลค่าที่สูงกว่ามาตรฐานนี้จำเป็นต้องมีเอกสารประกอบที่ครอบคลุมเกี่ยวกับผลการดำเนินงานเชิงปฏิบัติ ตัวชี้วัดลูกค้า และศักยภาพในการเติบโต ซึ่งต้องได้รับการสนับสนุนจากระบบการเก็บรวบรวมข้อมูลที่ผ่านการรับรองโดยบุคคลภายนอก และแนวทางการรายงานทางการเงินที่โปร่งใส
เจมส์ มอร์ริสัน เป็นผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนระดับสูงของ Apex Commercial Real Estate Partners โดยเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ผสานกับธุรกิจบันเทิงในตลาดอเมริกาเหนือและยุโรป ด้วยประสบการณ์มากกว่า 15 ปีในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และการเข้าซื้อกิจการสถานที่บันเทิงต่าง ๆ เจมส์ได้นำโครงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ด้านบันเทิงมูลค่ารวมกว่า 2.3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ และพัฒนาระบบกรอบการลงทุนเฉพาะของบริษัทเพื่อประเมินผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ด้านบันเทิงในโครงการพัฒนาแบบผสมผสาน (Mixed-use Developments) เขาสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทบริหารธุรกิจ (MBA) จากโรงเรียนธุรกิจวาร์ตัน (Wharton Business School) และทำหน้าที่เป็นสมาชิกคณะกรรมการที่ปรึกษาของสมาคมนานาชาติสวนสนุกและแหล่งท่องเที่ยว (International Association of Amusement Parks and Attractions)
- Statista, "รายงานตลาดบันเทิงโลก ปี 2024", 2024
- สภาศูนย์การค้าระหว่างประเทศ (ICSC), "รายงานผลกระทบจากการผสานธุรกิจบันเทิง", 2024
- สมาคมผู้ประกอบการธุรกิจบันเทิงและดนตรี (AMOA), "เกณฑ์มาตรฐานประสิทธิภาพอุตสาหกรรม", 2024
- สมาคมเทคโนโลยีสนามกีฬาและกิจกรรมกลางแจ้ง (ACCT), "การวิเคราะห์ตลาดบันเทิงเชิงกีฬา", 2024
- สมาคมบันเทิงตามสถานที่ตั้ง (Location Based Entertainment Association: LBEA), "รายงานผลกระทบจากการจัดทำสัญญาอนุญาตใช้สิทธิ์ (Licensing Partnerships Impact Report)", 2024
- สมาคมสวนสนุกและแหล่งท่องเที่ยวระดับนานาชาติ (International Association of Amusement Parks and Attractions: IAAPA), "แนวโน้มอุตสาหกรรมระดับโลก (Global Industry Trends)", 2024
- คัชแมนแอนด์เวคฟิลด์ (Cushman & Wakefield), "รายงานกลยุทธ์การเลือกสถานที่สำหรับธุรกิจบันเทิง (Entertainment Location Strategy Report)", 2024
- ธนาคารโลก (World Bank), "รายงานโครงสร้างพื้นฐานด้านบันเทิงในตลาดเกิดใหม่ (Emerging Market Entertainment Infrastructure Report)", 2024
- สมาคมศูนย์บันเทิงสำหรับครอบครัว (Association of Family Entertainment Centers: AFEC), "แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับแบบจำลองรายได้ (Revenue Model Best Practices)", 2024
- แมคคินซีย์แอนด์คอมปานี (McKinsey & Company), "การกำหนดราคาแบบพลวัตในบริการบันเทิง (Dynamic Pricing in Entertainment Services)", 2024
- คณะกรรมการความปลอดภัยของผลิตภัณฑ์ผู้บริโภค (Consumer Product Safety Commission: CPSC), "สรุปการดำเนินการบังคับใช้กฎหมาย ปี 2023 (2023 Enforcement Actions Summary)", 2024
- ซีบีอาร์อี (CBRE), "รายงานการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจบันเทิง (Entertainment Real Estate Investment Report)", 2024
EN
