Ngành công nghiệp giải trí trong nhà toàn cầu đang trải qua giai đoạn tăng trưởng chưa từng có, được thúc đẩy bởi sự thay đổi trong sở thích của người tiêu dùng hướng tới chi tiêu cho các trải nghiệm và việc tích hợp ngày càng sâu rộng các dịch vụ giải trí vào các dự án bất động sản thương mại. Theo Báo cáo Thị trường Giải trí Toàn cầu năm 2024 của Statista, phân khúc giải trí trong nhà dự kiến sẽ đạt 89,4 tỷ USD vào năm 2025, tương ứng với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 8,2% so với mức năm 2023. Xu hướng tăng trưởng này mở ra những cơ hội đáng kể cho các nhà đầu tư bất động sản thương mại nhằm nâng cao giá trị tài sản thông qua các quan hệ đối tác chiến lược trong lĩnh vực giải trí. Tuy nhiên, để đầu tư thành công, cần hiểu rõ các yếu tố vận hành thị trường tinh tế nhằm phân biệt các mô hình giải trí hiệu quả cao với những cơ sở hoạt động kém hiệu quả.
Các nhà đầu tư bất động sản thương mại cần nhận thức rằng các trung tâm giải trí trong nhà không còn là những điểm thu hút độc lập nữa, mà đã phát triển thành những chủ thuê chính yếu, thúc đẩy lượng khách đến và kéo dài thời gian lưu lại của khách tại các khu đô thị tích hợp đa chức năng. Theo Hội đồng Trung tâm Thương mại Quốc tế (ICSC), các bất động sản tích hợp các cơ sở giải trí ghi nhận lượng khách tăng 27% và thời gian tham quan trung bình dài hơn 18% so với các bất động sản chỉ dành cho hoạt động bán lẻ. Các chỉ số này trực tiếp chuyển hóa thành mức giá thuê cao hơn và tỷ lệ gia hạn hợp đồng thuê của chủ thuê được cải thiện, khiến các khoản đầu tư vào lĩnh vực giải trí trở thành một chiến lược gia tăng giá trị hấp dẫn đối với chủ sở hữu bất động sản thương mại.
Thị trường giải trí trong nhà có thể được chia thành bốn phân khúc chính, mỗi phân khúc mang lại những đặc điểm đầu tư và hồ sơ doanh thu riêng biệt. Các trò chơi đổi thưởng và giành giải là phân khúc đã được thiết lập vững chắc nhất, với dòng doanh thu ổn định và các mô hình hoàn vốn đầu tư (ROI) đã được kiểm chứng. Theo Hiệp hội Các Nhà Điều hành Giải trí & Âm nhạc (AMOA), các trò chơi đổi thưởng tạo ra doanh thu trung bình hàng tháng từ 1.200–1.800 USD mỗi máy, với biên lợi nhuận thường dao động từ 35–45% khi được tối ưu hóa đúng cách về mặt kinh tế học giải thưởng. Phân khúc này thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền mặt dự báo được cùng với yêu cầu vốn ở mức vừa phải.
Các trò chơi thể thao và hoạt động là danh mục tăng trưởng nhanh nhất, được thúc đẩy bởi sở thích của người tiêu dùng thế hệ Millennials và Gen Z đối với các trải nghiệm giải trí năng động. Hiệp hội Công nghệ Cơ sở Huấn luyện Thử thách (ACCT) báo cáo rằng các cơ sở giải trí định hướng thể thao đạt tỷ lệ khách quay lại cao gấp 2,3 lần so với các lựa chọn giải trí thụ động. Việc đầu tư vào danh mục này thường yêu cầu mức cam kết vốn ban đầu cao hơn—dao động từ 150.000 đến 500.000 USD cho mỗi điểm thu hút—nhưng mang lại lợi tức đầu tư (ROI) dài hạn vượt trội nhờ khả năng định giá cao cấp và tiềm năng phân biệt thương hiệu mạnh hơn.
Các trò chơi điện tử tại máy chơi arcade, mặc dù đại diện cho một phân khúc đang suy giảm ở các định dạng truyền thống, đã tìm thấy sự liên quan trở lại thông qua các hợp tác giải trí dựa trên vị trí (LBE) với các nhà xuất bản trò chơi lớn. Hiệp hội Giải trí Dựa trên Vị trí (LBEA) chỉ ra rằng các cơ sở trò chơi điện tử mang thương hiệu có thể làm tăng chi phí thu hút khách hàng lên tới 40% nhờ hỗ trợ tiếp thị từ tài sản trí tuệ (IP) được cấp phép, đồng thời áp dụng mức giá cao hơn 25–35% so với các sản phẩm arcade chung chung. Phân khúc này đòi hỏi các thỏa thuận cấp phép chuyên sâu, nhưng đồng thời mở ra những cơ hội định vị thương hiệu độc đáo cho các cơ sở điểm đến.
Các thiết bị sân chơi hướng đến hình thức giải trí dành cho gia đình tiếp tục thể hiện khả năng chống chịu tốt qua các chu kỳ kinh tế. Hiệp hội Quốc tế các Công viên Giải trí và Điểm tham quan (IAAPA) báo cáo rằng các trung tâm giải trí dành cho gia đình có tích hợp yếu tố sân chơi đạt điểm hài lòng cao nhất từ khách hàng (4,6/5,0 sao) trong tất cả các loại hình giải trí. Việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng sân chơi đòi hỏi cam kết diện tích đáng kể, nhưng lại mang lại lưu lượng khách ổn định nhờ sức hút đa thế hệ và thời gian trung bình mỗi nhóm gia đình lưu lại lên tới 2,5 giờ.
Việc lựa chọn thị trường địa lý ảnh hưởng đáng kể đến thành công của các khoản đầu tư vào cơ sở vui chơi trong nhà. Theo phân tích thị trường của Cushman & Wakefield, các thị trường chính — nơi có dân số vượt quá 500.000 người trong bán kính di chuyển 30 phút — mang lại doanh thu cao hơn 2,8 lần trên mỗi foot vuông so với các thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, mức độ bão hòa thị trường thay đổi đáng kể theo từng loại hình, trong đó các trò chơi đổi thưởng cho thấy khả năng chịu đựng mật độ cao hơn (1 đơn vị trên 3.000 dân) so với các điểm thu hút thể thao (1 đơn vị trên 7.500 dân).
Mức độ trưởng thành của thị trường cũng ảnh hưởng đến động lực đầu tư, trong đó các thị trường mới nổi thể hiện tiềm năng tăng trưởng cao hơn nhưng đòi hỏi mức đầu tư cơ sở hạ tầng quy mô lớn hơn. Báo cáo Giải trí Thị trường Mới nổi năm 2024 của Ngân hàng Thế giới chỉ ra rằng tỷ lệ phủ sóng giải trí trong nhà tại các thành phố cấp 2 vẫn ở mức 15%, so với 68% tại các đô thị cấp 1, cho thấy dư địa tăng trưởng đáng kể dành cho các nhà đầu tư tiên phong. Tuy nhiên, những thị trường này yêu cầu điều chỉnh nội dung phù hợp với địa phương và chiến lược thiết lập quan hệ đối tác với các đơn vị vận hành trong nước — những bên am hiểu sở thích văn hóa và môi trường pháp lý.
Các khoản đầu tư thành công vào lĩnh vực giải trí trong nhà đòi hỏi mô hình dự báo doanh thu tinh vi, tính đến cả các nguồn doanh thu trực tiếp lẫn các lợi ích bổ trợ. Các nguồn doanh thu trực tiếp bao gồm doanh thu theo lượt chơi (pay-per-play), phí hội viên, gói tiệc sinh nhật và doanh thu từ đặt chỗ theo nhóm. Theo các chuẩn mực ngành được Hiệp hội Trung tâm Giải trí Gia đình (AFEC) tổng hợp, cơ cấu doanh thu điển hình của các trung tâm giải trí đa dạng bao gồm: 45% từ khách lẻ đến chơi theo lượt, 25% từ các chương trình hội viên, 18% từ sự kiện riêng và 12% từ doanh thu bán đồ ăn thức uống. Mô hình doanh thu đa dạng này giúp nâng cao khả năng chống chịu của doanh nghiệp trước các biến động kinh tế.
Tối ưu hóa doanh thu đòi hỏi kiến trúc định giá chiến lược nhằm cân bằng giữa khả năng tiếp cận và lợi nhuận. Các mô hình định giá linh hoạt điều chỉnh mức giá theo các giai đoạn nhu cầu có thể làm tăng doanh thu tổng thể từ 15–22% mà không ảnh hưởng tiêu cực đến mức độ hài lòng của khách hàng, theo các nghiên cứu tối ưu hóa giá của McKinsey & Company. Ngoài ra, các chương trình thành viên cung cấp quyền chơi không giới hạn hoặc mức giá chiết khấu có thể làm tăng tần suất khách hàng ghé thăm lên tới 180%, đồng thời tạo ra các dòng doanh thu định kỳ ổn định, góp phần nâng cao giá trị doanh nghiệp.
Các khoản đầu tư vào giải trí trong nhà tiềm ẩn những yếu tố rủi ro cụ thể, đòi hỏi phải giảm thiểu cẩn trọng thông qua công tác thẩm định kỹ lưỡng. Độ tin cậy của thiết bị là một rủi ro vận hành then chốt, với tỷ lệ hỏng hóc thay đổi đáng kể tùy theo nhà sản xuất và quy trình bảo trì. Theo Báo cáo Độ tin cậy Thiết bị năm 2024 của AMOA, các máy trò chơi đổi thưởng được bảo trì tốt đạt thời gian trung bình giữa hai lần hỏng (MTBF) là 1.200 giờ, trong khi các thiết bị được bảo trì kém có thể gặp sự cố mỗi 300–400 giờ, dẫn đến tổn thất doanh thu lên tới 35% trong các khoảng thời gian ngừng hoạt động.
Tuân thủ quy định đại diện cho một yếu tố rủi ro quan trọng khác, đặc biệt tại các thị trường có tiêu chuẩn an toàn đang không ngừng thay đổi. Ủy ban An toàn Sản phẩm Tiêu dùng (CPSC) đã ghi nhận 472 hành động thực thi pháp luật đối với các cơ sở giải trí trong năm 2023, với mức phạt trung bình là 12.400 USD cho mỗi vi phạm. Các nhà đầu tư phải đảm bảo phạm vi chứng nhận đầy đủ, bao gồm dấu CE dành cho thị trường châu Âu, tuân thủ tiêu chuẩn ASTM F1487 đối với thiết bị sân chơi, cũng như các yêu cầu cụ thể của cơ quan quản lý địa phương — những yêu cầu này có sự khác biệt đáng kể giữa các tiểu bang và quốc gia.
Các chiến lược thoát vốn đầu tư cho các cơ sở giải trí trong nhà thường bao gồm việc khấu hao chi phí cải tạo mặt bằng thuê, nâng cao giá trị bất động sản thông qua việc tích hợp các yếu tố giải trí hoặc bán toàn bộ doanh nghiệp cho các nhà mua chiến lược. Theo Báo cáo Bất động sản Giải trí năm 2024 của CBRE, các bất động sản có tích hợp thành công các thành phần giải trí được bán với mức phụ trội 18–25% trên mỗi foot vuông so với các bất động sản bán lẻ tương đương. Mức phụ trội về giá trị này bắt nguồn từ dữ liệu lưu lượng khách thực tế, các chỉ số thời gian lưu trú kéo dài và lợi ích từ sự đa dạng hóa người thuê, qua đó làm giảm rủi ro bỏ trống.
Các giao dịch bán chiến lược cho các công ty giải trí thường đạt được bội số thoát vốn cao nhất, với các giao dịch gần đây dao động từ 4,5x đến 7,0x EBITDA tùy thuộc vào vị thế thị trường và lộ trình tăng trưởng. Tuy nhiên, để đạt được các định giá cao vượt trội này, doanh nghiệp cần có hồ sơ tài liệu toàn diện về hiệu suất vận hành, các chỉ số khách hàng và tiềm năng tăng trưởng — được hỗ trợ bởi các hệ thống thu thập dữ liệu đã được bên thứ ba xác minh và các thực tiễn báo cáo tài chính minh bạch.
James Morrison là Giám đốc Đầu tư Cấp cao tại Apex Commercial Real Estate Partners, chuyên về các khoản đầu tư bất động sản tích hợp giải trí tại các thị trường Bắc Mỹ và Châu Âu. Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong phát triển bất động sản thương mại và mua lại cơ sở giải trí, James đã dẫn dắt hơn 2,3 tỷ USD giá trị giao dịch bất động sản giải trí và phát triển các khuôn khổ đầu tư độc quyền nhằm đánh giá lợi tức đầu tư (ROI) từ lĩnh vực giải trí trong các dự án phát triển hỗn hợp. Ông tốt nghiệp Thạc sĩ Quản trị Kinh doanh (MBA) tại Trường Kinh doanh Wharton và là thành viên Hội đồng Cố vấn của Hiệp hội Quốc tế các Công viên Giải trí và Điểm tham quan (IAAPA).
- Statista, "Báo cáo Thị trường Giải trí Toàn cầu năm 2024", 2024.
- Hội đồng Thương mại Trung tâm Mua sắm Quốc tế (ICSC), "Nghiên cứu Tác động của Việc Tích hợp Giải trí", 2024.
- Hiệp hội Các Nhà khai thác Giải trí & Âm nhạc (AMOA), "Các Mốc chuẩn Hiệu suất Ngành", 2024.
- Hiệp hội Công nghệ Đường dây Thử thách (ACCT), "Phân tích Thị trường Giải trí Thể thao", 2024.
- Hiệp hội Giải trí Dựa trên Vị trí (LBEA), "Báo cáo Tác động của Các Đối tác Cấp phép," 2024.
- Hiệp hội Quốc tế Các Công viên Giải trí và Điểm tham quan (IAAPA), "Xu hướng Ngành toàn cầu," 2024.
- Cushman & Wakefield, "Báo cáo Chiến lược Vị trí Giải trí," 2024.
- Ngân hàng Thế giới, "Báo cáo Cơ sở Hạ tầng Giải trí Thị trường Nổi lên," 2024.
- Hiệp hội Các Trung tâm Giải trí Gia đình (AFEC), "Các Thực hành Tốt Nhất về Mô hình Doanh thu," 2024.
- McKinsey & Company, "Định giá Động trong Dịch vụ Giải trí," 2024.
- Ủy ban An toàn Sản phẩm Tiêu dùng (CPSC), "Tóm tắt Các Hành động Thực thi Năm 2023," 2024.
- CBRE, "Báo cáo Đầu tư Bất động sản Giải trí," 2024.
EN
