Mae'r diwydiant cyfleusterau mewn adeilad yn y byd yn profi tyfu annhebygol, a'i gyflwyno gan newid yn hoffterau'r defnyddwyr tuag at wario ar brofiadau ac yn ymateb i'r integraethau cynyddol o chwarae a bawdydd o fewn datblygiadau eiddo masnachol. Yn ôl Adroddiad Marchnad Chwarae Byd-eang Statista 2024, disgwylir i'r sector chwarae mewn adeilad gyrraedd $89.4 biliwn erbyn 2025, sy'n cynrychioli cyfradd tyfu blynyddol cyfansawdd o 8.2% o lefelau 2023. Mae'r llwybr tyfu hwn yn darparu cyfleoedd sylweddol i investïwyr eiddo masnachol sydd yn chwilio am wella gwerth eiddo trwy bartneriaethau strategol yn y fath. Fodd bynnag, gofynir ar investio llwyddiant i deall y dynamig farchnad manwl oedd yn gwahaniaethu rhwng cysyniadau chwarae sydd yn perfformio'n uchel a rhaglenni sydd yn perfformio'n islaw'r safon.
Rhaid i investiwr eiddo masnachol amlygu fod canolfannau hamdden mewn adeilad yn rhagori na thu hwnt i gynlluniau unigol, ond eu bod wedi datblygu i fod yn tenantiaid allweddol sydd yn yrru symudiad troed a'u hestynu amser aros ymwelwyr ar draws datblygiadau cymysgedig. Adroddir gan Gyngres Rhyngwladol Canolfannau Siopa (ICSC) fod eiddo sydd â lleoliadau hamdden yn profi 27% rhagor o symudiad troed a 18% o gyfnodau ymweliad cyfartalog hwyliach na phropriaethau siopa yn unig. Mae'r mesuriadau hyn yn tarfu'n uniongyrchol ar godi rhentau a gwella cyfraddau adnewyddu lesiynau tenantiaid, gan wneud investiadau hamdden yn strategaeth gwerthchwaneg hylltus i berchennog eiddo masnachol.
Gellir rhannu'r farchnad amusiant mewn adeilad yn ymestyn i pedwar categori prifol, pob un yn cynnig nodweddion investio a proffiliau incwm sydd yn wahanol. Mae Gemau Adnewyddu a Gwobr yn cynrychioli'r adran fwyaf sefydlog, â llifion incwm cyson ac modelau ROI a brofodd eu gwerth. Yn ôl Cymdeithas Opereddwyr Amusiant a Cherddoriaeth (AMOA), mae gemau adnewyddu'n cynhyrchu incwm misol cyfartalog o $1,200–$1,800 yr uned, gyda pherchnogaeth yn amrywio fel arfer rhwng 35–45% pan fo'r system wedi'i optimeiddio'n addas ar gyfer economi'r gwobrau. Mae'r adran hon yn taro investïwyr sydd yn chwilio am llif arian cyson â gofynion cyfalaf canolig.
Mae Gemau Chwaraeon a Gweithgareddau yn cynrychioli'r categori sydd yn tyfu cyntaf, wedi'i gyrraedd gan gynghorau defnyddwyr mileniwm a Gen Z am brofiadau hwyl weithgar. Adroddir gan Gyngres Technoleg Cyrsydd Her (ACCT) fod lleoliadau hwyl sydd yn canolbwyntio ar chwaraeon yn cyrraedd cyfraddau ymweliad ail-ychwanegol cleientiaid 2.3 gwaith uwch na dewisiadau hwyl pasif. Mae buddsoddiad mewn y categori hwn fel arfer yn gofyn am gomitiad cyntaf uchelach o bennod—sydd rhwng $150,000 a $500,000 yr atodiad—ond mae'n darparu ROI hir-dymor uwch trwy allu penodi prisau uwch a photentiad cryfach i wahaniaethu'r brand.
Gemau Fideo Arcâd, er eu bod yn cynrychioli adran sydd yn dirywio mewn fformatiau traddodiadol, wedi dod â pherth newydd i'w gwerth drwy bartneriaethau â chynhyrchwyr gemau mawr mewn blychau lleoliad (LBE). Mae'r Cymdeithas Blychau Lleoliad (LBEA) yn awgrymu bod gosodiadau gemau fideo brandiedig yn gallu gyrru costau cyflwyno cleientiaid 40% uwch trwy gefnogaeth marchnata IP dan drwydded tra bo'r rhain yn galw am brisiau uchelach o 25–35% uwch na chynnyrch arcâd cyffredinol. Mae'r adran hon yn gofyn am cytundebau trwyddedu cymhleth ond yn cynnig cyfleoedd brandio unigryw i eiddo cyfeiriad.
Mae cyfarpar chwarae sydd yn targedu brafu teuluol yn parhau i ddangos gwrthwynebiad trwy gylchoedd economaidd. Adroddir gan Gyngres Rhyngwladol Parciau Hwyl a Thargedu (IAAPA) fod canolfannau brafu teuluol sydd yn cynnwys elfennau chwarae yn cyrraedd y sgôr uchaf o bodloni cleientiaid (4.6/5.0 seren) ar draws pob categori brafu. Mae investio mewn seilwaith chwarae'n gofyn am ymrwymiad sylweddol i leoliad, ond mae'n cynnig traffig troed cyson trwy ei apel i bob gynhyrch o'r un teulu a thrwy hyd ymweliad hirach sydd yn cyfateb i 2.5 awr ar gyfer pob grŵp teuluol.
Mae dewis y farchnad daearyddol yn effeithio'n sylweddol ar lwyddiant buddsoddi mewn cyfleusterau hamdden mewn adeilad. Yn ôl dadansoddiad marchnad gan Cushman & Wakefield, mae'r marchnadoedd prifol â phoblogaeth sy'n wynebu 500,000 o bobl o fewn radiws 30 munud yn gyrru 2.8 gwaith mwy o incwm yr uned ar bob troedsgwar efo'r marchnadoedd eilradd. Fodd bynnag, mae llawni'r farchnad yn amrywio yn sylweddol yn ôl categori, ac mae gemau adnewyddu yn dangos toleriad uwch o dwysder (1 uned o bob 3,000 o bobl) o'i gymharu â thractorion chwaraeon (1 uned o bob 7,500 o bobl).
Mae rhagflasrwydd y farchnad hefyd yn effeithio ar ddynamegau buddsoddi, gan ddangos marchnadoedd sydd yn datblygu potensial tyfu uwch na hynny ond yn gofyn am fwy o fuddsoddiad mewn sylfaenau tanwydd. Mae Adroddiad y Banc Byd 2024 am Borthladdoedd Sydd yn Datblygu yn awgrymu bod cyfradd defnyddio borthladdoedd mewn dinasoedd lefel-2 yn dal i fod yn 15% o'i gymharu â 68% mewn ardaloedd metropolitanaidd lefel-1, sy'n awgrymu bod yna gyllid tyfu sylweddol i'w gael gan buddsoddwyr cynnar. Fodd bynnag, gofynnir ar y marchnadoedd hyn i addasu cynnwys yn lleol a chynllunio strategaethau partneriaeth â gweithredwyr lleol sydd yn deall hobrion diwylliannol a'r amgylchedd rheoli.
Mae buddsoddiadau llwyddiannus mewn blychau hwyl mewn adeilad yn gofyn am modelu incwm rhaglennol sydd yn cyfrif am strimiau incwm uniongyrchol a phercheniadau atodol. Mae ffynonellau incwm uniongyrchol yn cynnwys incwm o chwarae am ffi, ffi aelodaeth, pecynnau parti penblwydd, a thu allan i gynnydd grwpiau. Yn ôl meini prawf yr industry a gasglwyd gan Gyngres Canolfannau Blychau Hwyl Teulu (AFEC), mae'r rhaniad typig o'r incwm ar gyfer canolfannau blychau hwyl cymysg yn cynnwys: 45% o gwestai sydd yn dod i mewn i chwarae am ffi, 25% o raglenni aelodaeth, 18% o digwyddiadau preifat, a 12% o sales bwyd a diod. Mae'r fodel incwm amrywiol hon yn gwneud y busnes yn gryfach yn erbyn amrywiadau economaidd.
Mae optimeiddio'r incwm yn gofyn am architectedur prisiau strategol sydd yn cydbwyso hygyrchedd â phrofiadloni. Gall modelau prisiau dinamig sydd yn addasu'r cyfraddau yn seiliedig ar gyfnodau'r galw gynyddu'r incwm cyffredinol gan 15–22% heb effeithio'n negyddol ar fodlonrwydd y cleientiaid, yn ôl astudiaethau optimeiddio prisiau gan McKinsey & Company. Ychwanegol, gall rhaglenni aelodaeth sydd yn cynnig chwarae anfeidrol neu gyfraddau disgyrchol gynyddu'r amlder ymweliadau'r cleientiaid gan 180%, tra bodent hefyd yn darparu llifion incwm ailadroddol rhagolygonnol sydd yn gwella gwerthu busnes.
Mae investiadau mewn blychau hwyl o fewn adeilad yn cynnwys ffactorau risg penodol sydd angen eu lleddfu'n ofalus trwy ddiligentiau addas. Mae hygrededd yr offer yn cynrychioli risg weithredol hanfodol, gyda chyfraddau methiannau sy'n amrywio yn sylweddol yn ôl y cynhyrchydd a phrotocolau cynnal a chadw. Yn ôl Adroddiad Hygrededd Offer AMOA 2024, mae gemau ad-dalu sydd wedi'u cynnal yn dda yn cyrraedd amser cyfartalog rhwng methiannau (MTBF) o 1,200 awr, tra bod unedau sydd nad ydynt wedi'u cynnal yn dda yn methu pob 300–400 awr, gan achosi colli 35% o'r incwm yn ystod cyfnodau anweithrediad.
Mae cydymffurfio â'r rheoliadau yn cynnig ffactor risg arall sylweddol, yn enwedig mewn marchnadoedd sydd â safonau diogelwch sydd yn datblygu. Cofnododd Comisiwn Diogelwch Cynnyrch Defnyddwyr (CPSC) 472 cam gorfodi yn erbyn lleoliadau brafu yn 2023, gyda chyfartaledd o $12,400 yn ôl camgymeriad. Rhaid i buddsoddwyr sicrhau bod cynghorau dilysu'n addas yn eu hadnabod, gan gynnwys marcio CE ar gyfer y farchnad Ewropeaidd, cydymffurfio â ASTM F1487 ar gyfer offer chwarae, a gofynion penodol awdurdodau lleol sydd yn amrywio'n sylweddol ar draws talaith a gwledydd.
Mae strategaethau gadael buddsoddiad ar gyfer cyfleoedd bwydo mewn adeiladau'n cynnwys amortiziad gwahaniaethau rhent, uwchraddio gwerth eiddo trwy integru bwydo, neu werthu'r busnes yn llwyr i brydwyr strategol. Yn ôl Adroddiad CBRE am Eiddo Bwydo 2024, mae eiddo â chydran bwydo a gafodd ei integru'n llwyddiannus yn gwerthu yn 18–25% uwch o ran pob troedfedd sgwar yn gymharu â phroprieddiad manwerthu cyfatebol. Mae'r uwchraddiad gwerth hwn yn cael ei gyflwyno gan ddata profedig am nifer y bobl sydd yn mynd i'r lle, mesuriadau amser aros hirach, a phercheniaeth amrywiol sydd yn lleihau'r risg o leoliadau dan gam.
Mae gwerthu strategol i gwmnïau'r cyfleoedd yn cyrraedd fel arfer y lluosogion mwyaf o ddal, gyda thransacsiynau diweddar o 4.5x i 7.0x EBITDA yn dibynio ar leoliad y farchnad a thracedi tyfu. Fodd bynnag, gofynir ar gyflawni'r werthiadau uchel hyn ddogfenau cyflawn o berfformiad gweithredol, mesuriadau cleient, a photensial tyfu sydd wedi'u cefnogi gan systemau casglu data a gadarnhawyd gan bersonau eraill ac arferion adrodd ariannol trylwyr.
James Morrison yw'n Cyfarwyddwr Investio Uwch yn Apex Commercial Real Estate Partners, sydd yn arbenigo mewn investiadau eiddo sydd wedi'u cyfuno â threftadaeth ar draws marchnadoedd Gogledd America a'r Eidal. Gyda mwy na 15 mlynedd o brofiad mewn datblygu eiddo masnachol a chynnydd manylion treftadaeth, fe wnaeth James arwain dros $2.3 biliwn yn trafodion eiddo treftadaeth a datblygu fframwaith investio penodol i asesu ROI treftadaeth mewn datblygiadau lluoswg. Mae ganddo MBA o Ysgol Fusnes Wharton ac yn gweithio ar Bwyllgor Cyngresol Cymdeithas Ryngwladol Parciau Trefn a Threftadau.
- Statista, "Adroddiad Marchnad Treftadaeth Byd-eang 2024," 2024.
- Cyngres Rhyngwladol Canolfanau Siopa (ICSC), "Astudiaeth Effaith Cyfuno Treftadaeth," 2024.
- Cymdeithas Opereddwyr Trefn a Cherddoriaeth (AMOA), "Benchmarks Perfformiad Diwydiant," 2024.
- Cymdeithas Technoleg Cyrsydd Her (ACCT), "Analiwch Marchnad Treftadaeth Chwaraeon," 2024.
- Cymdeithas Enterteyniant yn seiliedig ar Leoliad (LBEA), "Adroddiad am Effaith Partneriaethau Trwy Ddynwarediad," 2024.
- Cymdeithas Rhyngwladol Parciau Hamdden a Threchu (IAAPA), "Trendiau Diwydiant Byd-eang," 2024.
- Cushman & Wakefield, "Adroddiad ar Strategaeth Leoliad Enterteyniant," 2024.
- Banca Byd-eang, "Adroddiad am Seilwaith Enterteyniant Marchnadoedd Sydd yn Emergein," 2024.
- Cymdeithas Canolfannau Enterteyniant Teuluol (AFEC), "Ymarferion Gorau ar Fodeliadau Incwm," 2024.
- McKinsey & Company, "Prysiad Cyndyn yn Gwasanaethau Enterteyniant," 2024.
- Comisiwn Diogelwch Cynnyrch Defnyddwyr (CPSC), "Crynodeb o Weithrediadau Gorfodi 2023," 2024.
- CBRE, "Adroddiad ar Investiadau Real-estate Enterteyniant," 2024.
EN
