Globalna branża rozrywki w pomieszczeniach przeżywa bezprecedensowy wzrost, który jest napędzany zmianą preferencji konsumentów na rzecz wydatków na doświadczenia oraz rosnącą integracją rozrywki w projektach nieruchomości komercyjnych. Zgodnie z Raportem o globalnym rynku rozrywki Statista za 2024 rok sektor rozrywki w pomieszczeniach osiągnie do 2025 roku wartość 89,4 mld USD, co odpowiada średniej rocznej stopie wzrostu złożonego (CAGR) na poziomie 8,2% w porównaniu z poziomem z 2023 roku. Ta trajektoria wzrostu stwarza istotne możliwości dla inwestorów nieruchomości komercyjnych poszukujących podniesienia wartości nieruchomości poprzez strategiczne partnerstwa w dziedzinie rozrywki. Jednak skuteczna inwestycja wymaga zrozumienia subtelnych dynamik rynkowych, które odróżniają wysoko wydajne koncepcje rozrywkowe od obiektów charakteryzujących się niską efektywnością.
Inwestorzy nieruchomości komercyjnych muszą zdawać sobie sprawę z tego, że halowe centra rozrywki przestały być samodzielnymi atrakcjami i przekształciły się w kluczowych najemców-ankorów, którzy generują ruch pieszy oraz wydłużają średni czas pobytu odwiedzających w obiektach wielofunkcyjnych. Według Międzynarodowej Rady Centrów Handlowych (ICSC) nieruchomości, w których znajdują się miejsca rozrywki, odnotowują o 27% większy ruch pieszy oraz o 18% dłuższy średni czas wizyty w porównaniu do nieruchomości wyłącznie handlowych. Te wskaźniki bezpośrednio przekładają się na wyższe stawki czynszu oraz poprawę wskaźników przedłużania umów najmu przez najemców, co czyni inwestycje w sektor rozrywki atrakcyjną strategią zwiększania wartości nieruchomości komercyjnych.
Rynek rozrywki w pomieszczeniach można podzielić na cztery główne kategorie, z których każda oferuje odmienne cechy inwestycyjne oraz profile przychodów. Gry odbierane i nagradzane stanowią najbardziej ugruntowaną segment, charakteryzujący się stabilnymi przepływami przychodów oraz sprawdzonymi modelami zwrotu z inwestycji (ROI). Zgodnie z danymi Amusement & Music Operators Association (AMOA), gry odbierane generują średnie miesięczne przychody w wysokości 1200–1800 USD na jednostkę, przy marżach zysku zwykle wynoszących 35–45%, o ile są odpowiednio zoptymalizowane pod kątem ekonomii nagród. Ten segment przyciąga inwestorów poszukujących przewidywalnego przepływu gotówkowego przy umiarkowanych wymaganiach kapitałowych.
Gry sportowe i aktywnościowe stanowią najszybciej rozwijającą się kategorię, co wynika z preferencji konsumentów z pokolenia milenialskiego i pokolenia Z wobec aktywnych form rozrywki. Zgodnie z raportem Stowarzyszenia Technologii dla Torów Wyzwań (ACCT), miejsca rozrywki skoncentrowane na sporcie osiągają 2,3 raza wyższą częstotliwość powtórzonych wizyt klientów niż opcje rozrywki biernościowej. Inwestycje w tę kategorię zwykle wymagają wyższych początkowych zobowiązań kapitałowych – w zakresie od 150 000 do 500 000 USD na jedno atrakcję – ale zapewniają lepszy długoterminowy zwrot z inwestycji dzięki możliwości stosowania cen premiowych oraz silniejszemu potencjałowi różnicowania marki.
Gry wideo typu arcade, choć stanowią segment ulegający regresji w tradycyjnych formatach, odzyskały swoje znaczenie dzięki partnerstwom w zakresie rozrywki lokalnej (LBE) z dużymi wydawcami gier. Zgodnie z informacjami Location Based Entertainment Association (LBEA), zatwierdzone markowo instalacje gier wideo mogą zwiększać koszty pozyskania klientów o 40% dzięki wsparciu marketingowemu opartemu na licencjonowanych prawach własności intelektualnej, a jednocześnie umożliwiają stosowanie cen premiowych o 25–35% wyższych niż w przypadku ogólnodostępnych ofert arcade. Ten segment wymaga zaawansowanych umów licencyjnych, ale oferuje wyjątkowe możliwości budowania marki dla obiektów będących miejscem docelowym.
Sprzęt do placów zabaw skierowany do rozrywki rodzinnej nadal wykazuje odporność w różnych cyklach koniunkturalnych. Międzynarodowe Stowarzyszenie Parków Rozrywki i Atrakcji (IAAPA) informuje, że centra rozrywki rodzinnej wyposażone w elementy placów zabaw osiągają najwyższe wyniki satysfakcji klientów (4,6/5,0 gwiazdki) spośród wszystkich kategorii rozrywki. Inwestycja w infrastrukturę placów zabaw wymaga znacznego zaangażowania powierzchni, ale zapewnia stabilny ruch pieszy dzięki urozmaiconej atrakcyjności dla wielu pokoleń oraz średniej długości wizyty wynoszącej 2,5 godziny na grupę rodzinną.
Wybór rynku geograficznego ma istotny wpływ na sukces inwestycji w halach rozrywki wewnątrz pomieszczeń. Zgodnie z analizą rynku przeprowadzoną przez firmę Cushman & Wakefield, główne rynki z populacją przekraczającą 500 000 osób w promieniu 30 minut jazdy generują przychód o 2,8 raza wyższy na stopę kwadratową w porównaniu do rynków wtórnych. Jednak stopień nasycenia rynku różni się znacznie w zależności od kategorii: gry typu redemption wykazują wyższą tolerancję zagęszczenia (1 jednostka na 3 000 mieszkańców), natomiast atrakcje sportowe – niższą (1 jednostka na 7 500 mieszkańców).
Dojrzałość rynku wpływa również na dynamikę inwestycji: rynki wschodzące wykazują wyższy potencjał wzrostu, ale wymagają znacznie większych inwestycji w infrastrukturę. Raport Światowego Banku z 2024 r. dotyczący rozrywki na rynkach wschodzących wskazuje, że stopień penetracji sektora rozrywki w pomieszczeniach w miastach klasy drugiej pozostaje na poziomie 15%, w porównaniu do 68% w metropolii klasy pierwszej, co sugeruje istotny potencjał wzrostu dla inwestorów wczesnych. Jednak te rynki wymagają dostosowania treści do lokalnych uwarunkowań oraz strategii partnerstwa z lokalnymi operatorami, którzy znają preferencje kulturowe i środowisko regulacyjne.
Pomyślne inwestycje w zakresie rozrywki w pomieszczeniach wymagają zaawansowanego modelowania przychodów, które uwzględnia zarówno bezpośrednie źródła dochodów, jak i korzyści poboczne. Bezpośrednimi źródłami przychodów są m.in. przychody z gier płatnych za każdą grę, opłaty członkowskie, pakiety urodzinowe oraz przychody z rezerwacji grupowych. Zgodnie z punktami odniesienia branżowymi opracowanymi przez Stowę Centrów Rozrywki Rodzinnej (AFEC), typowy podział przychodów w centrach rozrywki o zróżnicowanej ofercie obejmuje: 45% z gier płatnych za każdą grę przez klientów przypadkowych, 25% z programów członkowskich, 18% z wydarzeń prywatnych oraz 12% ze sprzedaży żywności i napojów. Ten zróżnicowany model przychodów zwiększa odporność firmy na wahania koniunktury gospodarczej.
Optymalizacja przychodów wymaga strategicznej architektury cenowej, która zapewnia równowagę między dostępnością a rentownością. Dynamiczne modele cenowe, dostosowujące stawki w zależności od okresów popytu, mogą zwiększyć całkowite przychody o 15–22%, nie pogarszając przy tym satysfakcji klientów — wynika to z badań nad optymalizacją cen przeprowadzonych przez McKinsey & Company. Dodatkowo programy członkostwa oferujące nieograniczoną grę lub rabaty mogą zwiększyć częstotliwość wizyt klientów o 180%, zapewniając jednocześnie przewidywalne, powtarzalne strumienie przychodów, które poprawiają wycenę przedsiębiorstwa.
Inwestycje w zakresie rozrywki w pomieszczeniach wiążą się ze specyficznymi czynnikami ryzyka, które wymagają starannego ograniczania poprzez odpowiednią kontrolę przed zawarciem transakcji. Niezawodność sprzętu stanowi kluczowy ryzyko operacyjne, przy czym wskaźniki awarii różnią się znacznie w zależności od producenta oraz zastosowanych procedur konserwacji. Zgodnie z Raportem AMOA na temat niezawodności sprzętu z 2024 r., dobrze konserwowane gry typu redemption osiągają średni czas między awariami (MTBF) wynoszący 1200 godzin, podczas gdy źle konserwowane jednostki mogą ulec awarii co 300–400 godzin, co skutkuje utratą 35 % przychodów w okresach przestoju.
Zgodność z przepisami stanowi kolejny istotny czynnik ryzyka, szczególnie na rynkach o dynamicznie zmieniających się standardach bezpieczeństwa. Komisja ds. Bezpieczeństwa Produktów Konsumenckich (CPSC) odnotowała w 2023 r. 472 działania egzekucyjne wobec placówek rozrywkowych, przy średniej wysokości kar wynoszącej 12 400 USD za poszczególne naruszenie. Inwestorzy muszą zapewnić odpowiednie pokrycie certyfikacyjne, w tym oznakowanie CE na rynkach europejskich, zgodność z normą ASTM F1487 w zakresie wyposażenia placów zabaw oraz spełnienie konkretnych wymogów obowiązujących w poszczególnych jurysdykcjach lokalnych, które różnią się znacznie w zależności od stanu lub kraju.
Strategie wyjścia z inwestycji w obiektach rozrywki wewnątrz pomieszczeń obejmują zwykle amortyzację ulepszeń najmu, podwyższenie wartości nieruchomości poprzez integrację elementów rozrywki lub bezpośrednią sprzedaż działalności strategicznym nabywcom. Zgodnie z raportem CBRE na temat nieruchomości przeznaczonych na cele rozrywki z 2024 r. nieruchomości z pomyślnie zintegrowanymi elementami rozrywki są sprzedawane z premią wynoszącą 18–25% za metr kwadratowy w porównaniu do porównywalnych nieruchomości handlowych. Ta premia wartościowa wynika z udokumentowanych danych dotyczących ruchu pieszych, wydłużonego czasu pobytu odwiedzających oraz korzyści płynących z dywersyfikacji najemców, które zmniejszają ryzyko wystąpienia wolnych lokali.
Strategiczne sprzedaż do firm z branży rozrywki zwykle zapewnia najwyższe wielokrotności wyceny przy wyjściu z inwestycji, przy czym ostatnie transakcje oscylowały w zakresie od 4,5x do 7,0x EBITDA, w zależności od pozycji na rynku oraz ścieżki wzrostu. Osiągnięcie tych premiowych wycen wymaga jednak kompleksowej dokumentacji wyników operacyjnych, wskaźników dotyczących klientów oraz potencjału wzrostu, wspartej systemami zbierania danych zweryfikowanymi przez podmioty trzecie oraz przejrzystymi praktykami raportowania finansowego.
James Morrison jest starszym dyrektorem inwestycji w firmie Apex Commercial Real Estate Partners, specjalizującą się w inwestycjach w nieruchomości zintegrowane z sektorem rozrywki na rynkach Ameryki Północnej i Europy. Posiadając ponad 15-letnie doświadczenie w zakresie rozwoju nieruchomości komercyjnych oraz zakupów obiektów rozrywkowych, James kierował transakcjami nieruchomości rozrywkowych o wartości przekraczającej 2,3 mld USD oraz opracował własne ramy inwestycyjne służące ocenie zwrotu z inwestycji w zakresie rozrywki w wielofunkcyjnych projektach deweloperskich. Ukończył studia podyplomowe MBA w Wharton Business School oraz jest członkiem Rady Doradczej Międzynarodowej Asocjacji Parków Rozrywki i Atrakcji.
- Statista, „Raport globalny o rynku rozrywki 2024”, 2024.
- Międzynarodowa Rada Centrów Handlowych (ICSC), „Badanie wpływu integracji rozrywki”, 2024.
- Stowarzyszenie Operatorów Maszyn Rozrywkowych i Muzyki (AMOA), „Wskaźniki wydajności branżowej”, 2024.
- Stowarzyszenie Technologii Obiektów Wyzwań (ACCT), „Analiza rynku rozrywki sportowej”, 2024.
- Stowarzyszenie Rozrywki Opartej na Lokalizacji (LBEA), „Raport o wpływie partnerstw licencyjnych”, 2024.
- Międzynarodowe Stowarzyszenie Parków Rozrywki i Atrakcji (IAAPA), „Globalne trendy branżowe”, 2024.
- Cushman & Wakefield, „Raport strategii lokalizacji obiektów rozrywkowych”, 2024.
- Bank Światowy, „Raport dotyczący infrastruktury rozrywkowej na rynkach wschodzących”, 2024.
- Stowarzyszenie Centrów Rozrywki Rodzinnej (AFEC), „Najlepsze praktyki modeli przychodów”, 2024.
- McKinsey & Company, „Dynamiczne ceny w usługach rozrywkowych”, 2024.
- Komisja ds. Bezpieczeństwa Produktów Konsumenckich (CPSC), „Podsumowanie działań egzekucyjnych za 2023 rok”, 2024.
- CBRE, „Raport inwestycyjny w zakresie nieruchomości rozrywkowych”, 2024.
EN
