Industri hiburan dalam ruangan global sedang mengalami pertumbuhan yang belum pernah terjadi sebelumnya, didorong oleh perubahan preferensi pengguna ke arah perbelanjaan berbasis pengalaman dan peningkatan integrasi hiburan dalam pembangunan hartanah komersial. Menurut Laporan Pasaran Hiburan Global Statista 2024, sektor hiburan dalam ruangan dijangka mencapai AS$89.4 bilion pada tahun 2025, mewakili kadar pertumbuhan tahunan majmuk sebanyak 8.2% berbanding tahap tahun 2023. Trajektori pertumbuhan ini membuka peluang besar bagi pelabur hartanah komersial yang ingin meningkatkan nilai hartanah melalui perkongsian strategik dalam bidang hiburan. Namun, pelaburan yang berjaya memerlukan pemahaman mendalam tentang dinamika pasaran yang halus, yang membezakan konsep hiburan berprestasi tinggi daripada kemudahan hiburan yang kurang berprestasi.
Pelabur hartanah komersial perlu menyedari bahawa pusat hiburan dalam bangunan kini bukan lagi tarikan tersendiri, tetapi telah berkembang menjadi penyewa utama yang penting untuk menarik aliran pengunjung dan memperpanjang tempoh kunjungan di pembangunan berbilang guna. Majlis Antarabangsa Pusat Membeli-belah (ICSC) melaporkan bahawa hartanah yang menggabungkan venue hiburan mengalami peningkatan aliran pengunjung sebanyak 27% dan tempoh purata kunjungan yang lebih lama sebanyak 18% berbanding hartanah yang hanya berfokus pada runcit. Metrik-metrik ini secara langsung diterjemahkan kepada premium sewa yang lebih tinggi dan kadar pembaharuan sewa penyewa yang lebih baik, menjadikan pelaburan dalam sektor hiburan suatu strategi penambahnilai yang menarik bagi pemilik hartanah komersial.
Pasaran hiburan dalam bangunan boleh dibahagikan kepada empat kategori utama, dengan setiap kategori menawarkan ciri-ciri pelaburan dan profil pendapatan yang berbeza. Permainan Penebusan & Hadiah mewakili segmen yang paling mapan, dengan aliran pendapatan yang stabil dan model ROI yang telah terbukti. Menurut Persatuan Operator Hiburan & Muzik (AMOA), permainan penebusan menjana pendapatan bulanan purata sebanyak $1,200–$1,800 per unit, dengan margin keuntungan biasanya berada dalam julat 35–45% apabila dioptimumkan dengan baik dari segi ekonomi hadiah. Segmen ini menarik minat pelabur yang mencari aliran tunai yang boleh diramalkan dengan keperluan modal yang sederhana.
Permainan Sukan & Aktiviti mewakili kategori yang berkembang paling pesat, didorong oleh preferensi pengguna generasi milenial dan Gen Z terhadap pengalaman hiburan aktif. Persatuan Teknologi Kursus Cabaran (ACCT) melaporkan bahawa tempat hiburan berorientasikan sukan mencapai kadar lawatan ulang pelanggan 2.3 kali lebih tinggi berbanding pilihan hiburan pasif. Pelaburan dalam kategori ini biasanya memerlukan komitmen modal awal yang lebih tinggi—berkisar antara $150,000 hingga $500,000 per tarikan—tetapi memberikan pulangan pelaburan (ROI) jangka panjang yang lebih unggul melalui keupayaan penetapan harga premium dan potensi pembezaan jenama yang lebih kuat.
Permainan Video Arked, walaupun mewakili segmen yang sedang menurun dalam format tradisional, kini menemui relevansi baharu melalui perkongsian hiburan berbasis lokasi (LBE) dengan penerbit permainan besar. Persatuan Hiburan Berbasis Lokasi (LBEA) menunjukkan bahawa pemasangan permainan video bermerek boleh meningkatkan kos perolehan pelanggan sebanyak 40% melalui sokongan pemasaran hak cipta berlesen, sambil menetapkan harga premium 25–35% lebih tinggi berbanding tawaran arked biasa. Segmen ini memerlukan perjanjian lesen yang canggih, tetapi menawarkan peluang penjenamaan unik bagi hartanah destinasi.
Peralatan taman permainan yang menargetkan hiburan berorientasikan keluarga terus menunjukkan ketahanan merentasi kitaran ekonomi. Persatuan Antarabangsa Taman Hiburan dan Tarikan (IAAPA) melaporkan bahawa pusat hiburan keluarga yang menampilkan unsur-unsur taman permainan mencapai skor kepuasan pelanggan tertinggi (4.6/5.0 bintang) di antara semua kategori hiburan. Pelaburan dalam infrastruktur taman permainan memerlukan komitmen ruang yang signifikan, tetapi memberikan trafik pejalan kaki yang konsisten melalui daya tarikan pelbagai generasi dan tempoh lawatan yang dipanjangkan, puratanya 2.5 jam bagi setiap kumpulan keluarga.
Pemilihan pasaran geografi memberi kesan besar terhadap kejayaan pelaburan dalam kemudahan hiburan dalam bangunan. Pasaran utama dengan populasi melebihi 500,000 orang dalam radius pemanduan 30 minit menjana hasil sebanyak 2.8 kali ganda lebih tinggi per kaki persegi berbanding pasaran sekunder, menurut analisis pasaran oleh Cushman & Wakefield. Namun, tahap kepuasan pasaran berbeza-beza secara ketara mengikut kategori, dengan permainan tebusan menunjukkan daya tahan kepadatan yang lebih tinggi (1 unit bagi setiap 3,000 penduduk) berbanding tarikan sukan (1 unit bagi setiap 7,500 penduduk).
Kematangan pasaran juga mempengaruhi dinamik pelaburan, dengan pasaran baru muncul menunjukkan potensi pertumbuhan yang lebih tinggi tetapi memerlukan pelaburan infrastruktur yang lebih luas. Laporan Hiburan Pasaran Baru Muncul Bank Dunia 2024 menunjukkan bahawa tahap penembusan hiburan dalam ruangan di bandar Tahap-2 kekal pada 15% berbanding 68% di kawasan metropolitan Tahap-1, yang menunjukkan ruang pertumbuhan yang signifikan bagi pelabur awal. Namun, pasaran ini memerlukan penyesuaian kandungan setempat serta strategi perkongsian dengan operator tempatan yang memahami preferensi budaya dan persekitaran peraturan.
Pelaburan hiburan dalam bangunan yang berjaya memerlukan pemodelan pendapatan yang canggih yang mengambil kira aliran pendapatan langsung serta faedah sampingan. Sumber pendapatan langsung termasuk pendapatan berdasarkan bayaran per sesi permainan, yuran keahlian, pakej parti hari jadi, dan pendapatan daripada tempahan kelompok. Menurut tolok ukur industri yang dikumpulkan oleh Persatuan Pusat Hiburan Keluarga (Association of Family Entertainment Centers, AFEC), pecahan pendapatan lazim untuk pusat hiburan bercampur adalah seperti berikut: 45% daripada pelanggan berjalan masuk yang membayar per sesi permainan, 25% daripada program keahlian, 18% daripada acara persendirian, dan 12% daripada jualan makanan dan minuman. Model pendapatan yang beragam ini meningkatkan ketahanan perniagaan terhadap turun naik ekonomi.
Pengoptimuman pendapatan memerlukan arkitektur penetapan harga strategik yang mengimbangkan kebolehcapaian dengan keuntungan. Model penetapan harga dinamik yang menyesuaikan kadar berdasarkan tempoh permintaan boleh meningkatkan jumlah pendapatan keseluruhan sebanyak 15–22% tanpa memberi kesan negatif terhadap kepuasan pelanggan, menurut kajian pengoptimuman harga oleh McKinsey & Company. Selain itu, program keahlian yang menawarkan permainan tanpa had atau kadar diskaun boleh meningkatkan kekerapan lawatan pelanggan sebanyak 180%, sambil menyediakan aliran pendapatan berulang yang boleh diramalkan untuk meningkatkan nilai perniagaan.
Pelaburan hiburan dalam bangunan membawa faktor risiko tertentu yang memerlukan pengurangan berhati-hati melalui penilaian menyeluruh yang tepat. Kebolehpercayaan peralatan merupakan risiko operasi kritikal, dengan kadar kegagalan yang berbeza-beza secara ketara mengikut pengilang dan protokol penyelenggaraan. Menurut Laporan Kebolehpercayaan Peralatan AMOA 2024, permainan penebusan yang diselenggarakan dengan baik mencapai masa purata antara kegagalan (MTBF) selama 1,200 jam, manakala unit yang tidak diselenggarakan dengan baik mungkin gagal setiap 300–400 jam, mengakibatkan kehilangan pendapatan sebanyak 35% semasa tempoh tidak beroperasi.
Kepatuhan terhadap peraturan merupakan faktor risiko penting lain, terutamanya di pasaran dengan piawaian keselamatan yang sentiasa berkembang. Suruhanjaya Keselamatan Produk Pengguna (CPSC) merekodkan 472 tindakan penguatkuasaan terhadap venue hiburan pada tahun 2023, dengan purata denda sebanyak $12,400 bagi setiap pelanggaran. Pelabur mesti memastikan kelengkapan sijil yang sesuai, termasuk penandaan CE untuk pasaran Eropah, pematuhan terhadap ASTM F1487 untuk peralatan taman bermain, serta keperluan khusus mengikut yurisdiksi tempatan yang berbeza secara ketara antara negeri dan negara.
Strategi keluar pelaburan untuk kemudahan hiburan dalam bangunan biasanya merangkumi penyusutan penambahbaikan sewa, peningkatan nilai hartanah melalui integrasi elemen hiburan, atau jualan perniagaan secara terus kepada pembeli strategik. Menurut Laporan Hartanah Hiburan CBRE 2024, hartanah yang mempunyai komponen hiburan yang berjaya diintegrasikan dijual dengan premium 18–25% setiap kaki persegi berbanding hartanah runcit sebanding. Premium nilai ini didorong oleh data trafik pejalan kaki yang terbukti, metrik masa tinggal yang lebih panjang, serta faedah diversifikasi penyewa yang mengurangkan risiko kelonggaran.
Jualan strategik kepada syarikat hiburan biasanya mencapai gandaan keluar (exit multiples) tertinggi, dengan transaksi terkini berada dalam julat 4.5x hingga 7.0x EBITDA bergantung pada kedudukan pasaran dan trajektori pertumbuhan. Namun, pencapaian nilai premium ini memerlukan dokumentasi menyeluruh mengenai prestasi operasi, metrik pelanggan, dan potensi pertumbuhan yang disokong oleh sistem pengumpulan data yang disahkan pihak ketiga serta amalan pelaporan kewangan yang telus.
James Morrison ialah Pengarah Pelaburan Senior di Apex Commercial Real Estate Partners, dengan kepakaran dalam pelaburan hartanah bersepadu dengan sektor hiburan di pasaran Amerika Utara dan Eropah. Dengan lebih daripada 15 tahun pengalaman dalam pembangunan hartanah komersial dan perolehan tempat hiburan, James telah memimpin lebih daripada USD2.3 bilion dalam transaksi hartanah hiburan serta membangunkan kerangka pelaburan khusus untuk menilai pulangan pelaburan (ROI) dalam sektor hiburan bagi projek pembangunan bergabung guna. Beliau memiliki Ijazah MBA dari Wharton Business School dan merupakan ahli Lembaga Penasihat Persatuan Antarabangsa Taman Hiburan dan Tarikan (IAAPA).
- Statista, "Laporan Pasaran Hiburan Global 2024", 2024.
- Majlis Antarabangsa Pusat Membeli-belah (ICSC), "Kajian Impak Integrasi Hiburan", 2024.
- Persatuan Operator Hiburan & Muzik (AMOA), "Batas Prestasi Industri", 2024.
- Persatuan Teknologi Laluan Cabaran (ACCT), "Analisis Pasaran Hiburan Sukan", 2024.
- Persatuan Hiburan Berasaskan Lokasi (LBEA), "Laporan Impak Perkongsian Lesen," 2024.
- Persatuan Antarabangsa Taman Hiburan dan Tarikan (IAAPA), "Trend Industri Global," 2024.
- Cushman & Wakefield, "Laporan Strategi Lokasi Hiburan," 2024.
- Bank Dunia, "Laporan Infrastruktur Hiburan Pasaran Muncul," 2024.
- Persatuan Pusat Hiburan Keluarga (AFEC), "Amalan Terbaik Model Pendapatan," 2024.
- McKinsey & Company, "Penetapan Harga Dinamik dalam Perkhidmatan Hiburan," 2024.
- Suruhanjaya Keselamatan Produk Pengguna (CPSC), "Ringkasan Tindakan Penguatkuasaan 2023," 2024.
- CBRE, "Laporan Pelaburan Hartanah Hiburan," 2024.
EN
