Về tác giả
Tiến sĩ Sarah Chen là Giám đốc Điều hành Khu Phức Hợp Thương Mại có thành tích xuất sắc với hơn 15 năm kinh nghiệm trong quản lý tài sản chiến lược và tối ưu hóa cơ cấu các nhà thuê cho các dự án bán lẻ và giải trí quy mô lớn. Tốt nghiệp MBA về Quản lý Bất động sản, Tiến sĩ Chen nổi tiếng với cách tiếp cận dựa trên dữ liệu để tăng cường sự tương tác của khách tham quan, thúc đẩy lượng khách đi bộ và phát huy tối đa tiềm năng cộng sinh giữa các dịch vụ thương mại đa dạng. Chuyên môn của bà đảm bảo việc tạo ra những điểm đến đô thị sôi động, sinh lời và bền vững trong tương lai.
Giới thiệu
Các khu phức hợp thương mại hiện đại, trước đây từng được xác định chủ yếu bởi các dịch vụ bán lẻ, đang trải qua một sự chuyển đổi sâu sắc. Trong thời đại thống trị bởi thương mại điện tử và xu hướng tiêu dùng thay đổi nhanh chóng, mô hình trung tâm mua sắm truyền thống không còn đủ để đảm bảo lượng khách ổn định và lợi nhuận bền vững. Đối với các Giám đốc Vận hành Khu phức hợp Thương mại, yêu cầu đặt ra là rõ ràng: cần biến đổi những không gian này thành các điểm đến năng động, đa chức năng, mang đến những lý do hấp dẫn để người tiêu dùng ghé thăm, lưu lại và chi tiêu. Việc tích hợp chiến lược và sự hợp tác cộng sinh giữa giải trí và bán lẻ đang nổi lên như giải pháp hiệu quả nhất. Bài viết này sẽ đi sâu vào các chiến lược tiên tiến nhằm tối đa hóa lượng khách và nâng cao trải nghiệm tổng thể của khách tham quan tại các trung tâm mua sắm hiện đại bằng cách tổ chức cẩn trọng sự tương tác giữa các hình thức giải trí đa dạng (bao gồm cả khu vui chơi trong nhà) và hoạt động bán lẻ truyền thống, đảm bảo tạo nên một hệ sinh thái sôi động thúc đẩy cả sự gắn kết lẫn thành công về mặt kinh tế.
Sự Tiến Hóa Của Các Khu Phức Hợp Thương Mại: Từ Mua Sắm Đến Trải Nghiệm
Sự thay đổi trong hành vi người tiêu dùng là điều không thể phủ nhận. Người mua sắm ngày càng tìm kiếm các trải nghiệm thay vì chỉ thực hiện giao dịch đơn thuần. Điều này đã dẫn đến một bước chuyển mình trong phát triển các khu phức hợp thương mại:
•Nền Kinh Tế Trải Nghiệm Chiếm Ưu Thế: Người tiêu dùng ưu tiên những trải nghiệm đáng nhớ, tương tác xã hội và sự tham gia cá nhân hóa. Việc mua sắm hiện nay thường chỉ là một phần của chuyến dạo chơi giải trí tổng thể.
•Tích hợp kỹ thuật số: Sự phổ biến của bán lẻ trực tuyến làm nảy sinh nhu cầu rằng các không gian vật lý phải cung cấp thứ gì đó độc đáo mà nền tảng kỹ thuật số không thể sao chép được – đó là sự thỏa mãn ngay lập tức, kết nối xã hội và tương tác cảm giác.
•Các Trung Tâm Cộng Đồng: Các trung tâm thương mại thành công đang chuyển mình thành các trung tâm cộng đồng, cung cấp sự kết hợp giữa bán lẻ, ẩm thực, giải trí, chăm sóc sức khỏe và các hoạt động văn hóa nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng và thúc đẩy cảm giác gắn bó.
Giải trí trong nhà, bao gồm mọi thứ từ rạp chiếu phim hiện đại và trung tâm giải trí gia đình (FEC) đến các sân thể thao tương tác và khu vui chơi nhập vai, đóng một vai trò then chốt trong quá trình phát triển này. Những điểm thu hút này hoạt động như những yếu tố trọng tâm mạnh mẽ, thu hút khách tham quan, từ đó thúc đẩy việc khám phá và chi tiêu tại các cửa hàng bán lẻ và dịch vụ ăn uống liền kề.
Giai đoạn 1: Tích hợp Giải trí Chiến lược và Tối ưu Hóa Thành phần Cửa hàng
Nền tảng của một khu phức hợp thương mại phát triển tốt nằm ở thành phần cửa hàng được lựa chọn kỹ lưỡng, trong đó tận dụng giải trí làm động lực chính thu hút lượng khách lớn.
1. Lựa chọn Giải trí Dựa trên Dữ liệu
•Phù hợp Nhân khẩu học: Phân tích hồ sơ nhân khẩu học của khu vực phụ cận để lựa chọn các hình thức giải trí phù hợp với đối tượng mục tiêu. Ví dụ, những khu vực có nhiều gia đình trẻ sẽ hưởng lợi từ các FEC và khu vui chơi nhập vai, trong khi các khu vực tập trung nhiều người trẻ tuổi hơn có thể ưa chuộng các không gian xã hội hóa mang tính cạnh tranh hoặc các khu trò chơi thực tế ảo (VR).
•Phân tích Khoảng trống Thị trường: Xác định các phân khúc giải trí chưa được đáp ứng đầy đủ trong thị trường địa phương. Điều này có thể bao gồm việc giới thiệu các khái niệm độc đáo hoặc nhân rộng các định dạng phổ biến hiện có. Tận dụng dữ liệu từ các báo cáo chi tiêu cho hoạt động giải trí tại địa phương và phân tích đối thủ cạnh tranh.
•Tiềm năng tạo ra lượng khách đi bộ: Ưu tiên các đơn vị kinh doanh giải trí có thành tích đã được chứng minh trong việc thu hút lượng lớn khách tham quan và kéo dài thời gian lưu lại. Các chỉ số chính bao gồm Thời gian lưu lại trung bình của khách (giờ) và Tỷ lệ khách đến nhờ hoạt động giải trí (% trên tổng số) .
2. Tối ưu hóa tỷ lệ pha trộn các đơn vị thuê
•Hệ sinh thái cân bằng: Vượt ra khỏi mô hình truyền thống tập trung chủ yếu vào bán lẻ. Một khu phức hợp thương mại hiện đại, thành công thường phân bổ một phần đáng kể diện tích cho thuê gộp (GLA) cho giải trí và ăn uống (F&B). Các tiêu chuẩn ngành gợi ý tỷ lệ tối ưu là 40-50% bán lẻ, 20-30% F&B, và 20-30% giải trí/thư giãn .
•Các đơn vị giải trí chủ lực: Định vị chiến lược các điểm giải trí chính (ví dụ: khu vui chơi giải trí quy mô lớn, rạp chiếu phim, công viên chủ đề trong nhà) để thu hút khách tham quan đến các khu vực cụ thể, tạo ra các lối đi tự nhiên giúp họ tiếp cận với các cửa hàng bán lẻ xung quanh. Các điểm chính này cần phải dễ nhìn thấy và dễ tiếp cận.
•Các dịch vụ bổ trợ: Đảm bảo các lựa chọn giải trí bổ trợ cho nhau và phù hợp với sự pha trộn bán lẻ. Ví dụ, một khu giải trí theo chủ đề thể thao có thể nằm liền kề với các cửa hàng đồ thể thao hoặc các lựa chọn ăn uống lành mạnh.
3. Quy hoạch không gian và phân khu
•Tích hợp dọc: Tận dụng bố cục nhiều tầng để phân bổ khu giải trí và bán lẻ trên các tầng khác nhau, khuyến khích di chuyển theo chiều dọc và khám phá. Đặt các khu giải trí có sức hút cao ở các tầng trên để dẫn dắt khách tham quan đi qua các tầng bán lẻ phía dưới.
•Các khu trải nghiệm: Tạo ra các khu vực riêng biệt trong khuôn viên, mỗi khu có một chủ đề hoặc trọng tâm độc đáo (ví dụ: khu giải trí gia đình, khu ẩm thực, đại lộ thời trang). Các hoạt động giải trí đóng vai trò như nam châm thu hút cho các khu vực này.
•Tính hiển thị và khả năng tiếp cận: Đảm bảo tất cả các địa điểm giải trí đều dễ nhìn thấy từ các tuyến đường chính và có biển hiệu rõ ràng. Việc tiếp cận thuận tiện từ khu vực đỗ xe và phương tiện giao thông công cộng là yếu tố then chốt.
Giai đoạn 2: Tăng Cường Sự Kết Hợp Thông Qua Hợp Tác Vận Hành
Việc tích hợp không chỉ dừng lại ở bố cục vật lý; cần có sự hợp tác vận hành chủ động giữa các đơn vị kinh doanh giải trí và bán lẻ để tạo ra một hệ sinh thái liền mạch và mang lại lợi ích cho cả hai bên.
1. Tiếp thị chung và Quảng bá chéo
•Chiến dịch Tiếp thị Thống nhất: Phát triển các chiến dịch tiếp thị tích hợp nhằm quảng bá toàn bộ khu phức hợp như một điểm đến, làm nổi bật cả các dịch vụ giải trí lẫn bán lẻ. Các hoạt động này có thể bao gồm sự kiện theo mùa, chương trình khuyến mãi dịp lễ hoặc các lễ hội theo chủ đề.
•Chương trình Khách Hàng Thân Thiết Liên Kết Giữa Các Gian Hàng: Triển khai chương trình khách hàng thân thiết trên toàn khu phức hợp, trong đó điểm tích lũy được tại các địa điểm giải trí có thể được đổi lấy giảm giá tại các cửa hàng bán lẻ, và ngược lại. Điều này khuyến khích chi tiêu chéo và làm tăng Doanh Số Chi Tiêu Trung Bình Trên Mỗi Lượt Ghé (ASPV) .
•Các Trải Nghiệm Gói Kết Hợp: Đề xuất các gói dịch vụ kết hợp, chẳng hạn như ưu đãi "Chơi & Mua sắm" (ví dụ: giảm giá xu trò chơi khi mua hàng bán lẻ tối thiểu) hoặc phiếu mua hàng "Ăn uống & Giải trí". Điều này khuyến khích khách tham quan sử dụng nhiều dịch vụ cùng lúc.
•Tích hợp kỹ thuật số: Sử dụng một ứng dụng di động thống nhất cho toàn khu phức hợp, cho phép khách tham quan đặt chỗ giải trí, xem các chương trình khuyến mãi bán lẻ, truy cập phần thưởng tích điểm và định vị vị trí trong khuôn viên. Điều này gia tăng sự tiện lợi và cung cấp dữ liệu quý giá về hành vi của khách tham quan.
2. Sự kiện và chương trình chung
•Lịch sự kiện: Phối hợp lịch sự kiện giữa các đơn vị giải trí để tránh trùng lắp và tối đa hóa lượng người tham dự. Tạo ra một lịch trình sôi động với các hoạt động, hội thảo và biểu diễn thu hút nhiều sở thích khác nhau.
•Trải nghiệm pop-up: Tổ chức các trải nghiệm giải trí pop-up trong khu vực bán lẻ (ví dụ: một máy trò chơi arcade nhỏ trong cửa hàng thời trang, một bản demo thực tế ảo VR trong cửa hàng điện tử) nhằm tạo bất ngờ và thú vị cho khách tham quan, thu hút lượng khách đến các điểm bán lẻ cụ thể.
•Chương trình gắn kết cộng đồng: Tổ chức các sự kiện hướng đến cộng đồng (ví dụ: các buổi workshop cho trẻ em, chương trình biểu diễn tài năng địa phương, lớp học thể dục) tận dụng cả cơ sở vật chất giải trí và khu vực chung, định vị khu phức hợp như một trung tâm cộng đồng.
3. Chia sẻ dữ liệu và phân tích
•Nền tảng dữ liệu tập trung: Triển khai một nền tảng dữ liệu tập trung tổng hợp dữ liệu đã được ẩn danh về lượng khách đi bộ, nhân khẩu học của khách tham quan, xu hướng chi tiêu và thời gian lưu lại trên khắp các đơn vị thuê. Điều này cung cấp những thông tin quý giá để tối ưu hóa sự pha trộn giữa các đơn vị thuê và các chiến lược tiếp thị.
•Đo lường hiệu suất: Chia sẻ các mốc đo lường hiệu suất tổng hợp với các đơn vị thuê (ví dụ: lượng khách trung bình trên mỗi mét vuông, lượng khách trong giờ cao điểm) nhằm thúc đẩy môi trường hợp tác tập trung vào thành công chung.
•Phân tích dự đoán: Sử dụng phân tích dựa trên AI để dự đoán các khung giờ có lượng khách đông, xác định các xu hướng mới nổi và tối ưu hóa công tác nhân sự cũng như các hoạt động quảng bá trong toàn khu phức hợp.
|
Chỉ số đồng thuận
|
Mục tiêu cải thiện
|
Tác động đối với khu phức hợp thương mại
|
|
Tỷ lệ khách đến nhờ hoạt động giải trí (% trên tổng số)
|
+20%
|
Gia tăng trực tiếp tổng số lượng khách tham quan.
|
|
Thời gian lưu lại trung bình của khách (giờ)
|
+1,5 giờ
|
Tăng cơ hội chi tiêu trên tất cả các đơn vị thuê.
|
|
Tỷ lệ chi tiêu liên ngành hàng
|
>1,2 (giải trí so với bán lẻ)
|
Chỉ ra việc quảng bá chéo thành công và doanh thu đa dạng hóa.
|
|
Chỉ số hài lòng của đơn vị thuê (1-5)
|
>4.0
|
Phản ánh sự hợp tác hiệu quả và lợi ích song phương.
|
|
Tăng trưởng doanh thu tổng thể của khu phức hợp (%)
|
+10% hàng năm
|
Chỉ số cuối cùng đánh giá mức độ thành công nhờ hiệu ứng cộng sinh.
|
Giai đoạn 3: Xuất sắc trong vận hành và chuẩn bị cho tương lai
Duy trì sự đồng bộ đòi hỏi sự xuất sắc liên tục trong vận hành, khả năng thích ứng và cách tiếp cận tiên phong đối với công nghệ và xu hướng người tiêu dùng.
1. Đầu tư cơ sở hạ tầng và công nghệ
•Hệ thống Tòa nhà Thông minh: Đầu tư vào các công nghệ tòa nhà thông minh nhằm tối ưu hóa quản lý năng lượng, an ninh và giám sát lưu lượng khách tham quan. Điều này nâng cao hiệu quả vận hành và sự thoải mái cho khách.
•Kết nối tốc độ cao: Cung cấp Wi-Fi tốc độ cao phủ sóng khắp khu phức hợp để hỗ trợ tương tác kỹ thuật số, ứng dụng di động và trải nghiệm trực tuyến liền mạch cho khách tham quan.
•Biển hiệu kỹ thuật số linh hoạt: Triển khai mạng lưới biển hiệu kỹ thuật số linh hoạt có thể được cập nhật theo thời gian thực để quảng bá sự kiện, điều phối giao thông và giới thiệu sản phẩm/dịch vụ của các đơn vị thuê mặt bằng.
2. Quản lý dịch vụ khách hàng và trải nghiệm khách hàng
•Đào tạo Dịch vụ Khách hàng Thống nhất: Triển khai chương trình đào tạo dịch vụ khách hàng thống nhất cho toàn bộ nhân viên của các đơn vị thuê, đảm bảo trải nghiệm đồng nhất và chất lượng cao trên toàn khu phức hợp.
•Dịch vụ Lễ tân Hướng dẫn: Cung cấp dịch vụ lễ tân hướng dẫn nâng cao, có thể hỗ trợ khách tham quan về chỉ đường, thông tin sự kiện, đặt chỗ và các đề xuất cá nhân hóa về giải trí và bán lẻ.
•Cơ chế Phản hồi: Thiết lập nhiều kênh thu thập phản hồi từ khách tham quan (ví dụ: ứng dụng di động, ki-ốt, mã QR) để liên tục theo dõi mức độ hài lòng và xác định các lĩnh vực cần cải thiện. Mục tiêu đạt được một Điểm Sự Hài Lòng của Khách Hàng (CSAT) của >85%.
3. Khả năng Thích nghi và Đổi mới
•Không gian Linh hoạt: Thiết kế các khu vực chung và các cửa hàng trống sao cho linh hoạt, cho phép tổ chức các điểm giải trí tạm thời, chợ theo mùa hoặc các tác phẩm nghệ thuật triển lãm ngắn hạn. Điều này giúp khu phức hợp luôn năng động và nhạy bén với xu hướng.
•Công nghệ mới nổi: Theo dõi liên tục các công nghệ giải trí mới nổi (ví dụ: VR/AR tiên tiến, esports, các tác phẩm nghệ thuật tương tác) và đánh giá tiềm năng tích hợp chúng để duy trì vị thế đi đầu trong đổi mới sáng tạo của khu phức hợp.
•Sáng kiến phát triển bền vững: Thực hiện các biện pháp bền vững (ví dụ: giảm thiểu chất thải, hiệu quả năng lượng, không gian xanh) phù hợp với người tiêu dùng có ý thức về môi trường, qua đó nâng cao hình ảnh thương hiệu và sức hấp dẫn của khu phức hợp.
Kết Luận
Trong bối cảnh thương mại hiện đại đang không ngừng thay đổi, một trung tâm thương mại phát triển mạnh là nơi vượt qua vai trò truyền thống vốn chỉ là điểm đến mua sắm. Đối với các Giám đốc Vận hành Trung tâm Thương mại, yêu cầu chiến lược là xây dựng một hệ sinh thái sôi động, nơi giải trí và bán lẻ không chỉ song hành mà còn tích cực tạo nên sự cộng hưởng, mang đến những trải nghiệm đa dạng và hấp dẫn. Bằng cách tối ưu hóa cẩn trọng cơ cấu các đơn vị thuê, thúc đẩy hợp tác vận hành sâu rộng thông qua tiếp thị chung và các sự kiện kết hợp, đồng thời đầu tư vào hạ tầng thông minh và đổi mới liên tục, các trung tâm này có thể gia tăng đáng kể lượng khách tham quan, kéo dài thời gian lưu lại và thúc đẩy doanh thu tổng thể tăng mạnh. Tương lai của các trung tâm thương mại hiện đại nằm ở khả năng trở thành trụ cột thực sự trong cộng đồng – những điểm đến năng động nơi mua sắm chỉ là một phần trong tổng thể một trải nghiệm thư giãn phong phú, hấp dẫn và đáng nhớ. Cách tiếp cận toàn diện nhằm tạo sự cộng hưởng này không chỉ là chiến lược để tồn tại, mà còn là bản thiết kế cho thành công vượt trội trong nền kinh tế trải nghiệm.
Các tài liệu tham khảo
EN
