Le marché mondial du divertissement en intérieur connaît une croissance sans précédent, les investisseurs immobiliers commerciaux recherchant des actifs à rendement élevé, axés sur l’expérience, capables d’assurer un flux de visiteurs régulier et une diversification des revenus. Comme les consommateurs accordent de plus en plus la priorité à des expériences sociales immersives plutôt qu’à la consommation traditionnelle en magasin, les centres de divertissement intérieur se sont imposés comme des locataires ancrés particulièrement attractifs pour les centres commerciaux, les projets mixtes et les lieux de destination. Cet article analyse les principaux moteurs du marché, les opportunités d’investissement et les considérations stratégiques auxquelles les acheteurs B2B doivent prêter attention lors de l’évaluation d’équipements de loisirs intérieurs en 2025.
Selon l’« Outlook mondial 2024 sur les secteurs du divertissement et des médias » de Statista, le marché du divertissement intérieur devrait atteindre 89,3 milliards de dollars d’ici 2025, soit un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 7,2 % entre 2023 et 2025. Cette croissance est principalement portée par trois mutations structurelles : la transformation du commerce de détail vers une offre expérientielle, la hausse du revenu disponible dans les marchés émergents et les innovations technologiques améliorant les expériences de jeu interactif. Pour les investisseurs immobiliers commerciaux, la compréhension de ces tendances est essentielle afin de tirer parti des opportunités d’appréciation de leurs actifs tout en atténuant les risques liés à leurs investissements.
Le paysage actuel du marché offre une opportunité claire de segmentation à travers quatre catégories de produits fondamentales : les jeux de rédemption et de lots (27 % de part de marché), les jeux sportifs et ludiques (32 %), les jeux vidéo d’arcade (24 %) et l’équipement pour aires de jeux (17 %). Chaque catégorie présente des caractéristiques distinctes en matière de retour sur investissement (ROI) et d’exigences opérationnelles, qui doivent s’aligner précisément avec des types de biens immobiliers spécifiques et des segments démographiques ciblés. Les décisions d’investissement doivent reposer sur une analyse quantitative plutôt que sur la simple suivi des tendances, en mettant particulièrement l’accent sur la contribution aux revenus par mètre carré, les taux de fidélisation des clients et le coût total de possession sur l’ensemble du cycle de vie de l’équipement.
Les jeux de rachat et de loterie continuent de démontrer la plus forte contribution aux revenus par mètre carré parmi toutes les catégories de loisirs intérieurs, avec une moyenne de 42 à 58 $/m²/mois dans les lieux optimisés. Ces appareils de jeu basés sur l’habileté ou le hasard stimulent les visites répétées grâce à des mécanismes de récompense qui renforcent la fidélité des clients et prolongent leur temps de présence. Nos études de cas issues d’opérations de centres familiaux de loisirs (CFL) sur les marchés d’Asie du Sud-Est montrent que les établissements dotés de jeux de rachat stratégiquement positionnés enregistrent une valeur moyenne des billets 28 % supérieure à celle des établissements offrant peu ou pas de jeux de rachat. La principale considération en matière d’investissement consiste à équilibrer les coûts liés aux lots (généralement de 15 à 22 % des recettes provenant des rachats) avec les taux de gain des joueurs, afin de maintenir l’engagement sans éroder les marges.
Les jeux sportifs et ludiques représentent le segment à la croissance la plus rapide, avec un TCAC projeté de 9,8 % d’ici 2027, porté par une prise de conscience accrue de l’importance de la santé et par la demande croissante d’expériences sociales actives. Des produits tels que des machines interactives de basket-ball, des murs d’escalade compétitifs et des simulateurs de course multijoueurs offrent des indicateurs d’engagement supérieurs, avec une durée moyenne de session de 12 à 18 minutes, contre 6 à 8 minutes pour les jeux d’arcade traditionnels. Du point de vue de l’investissement, les jeux sportifs nécessitent des dépenses en capital initiales plus élevées (8 000 à 15 000 $ par unité), mais se distinguent par une meilleure durabilité et des coûts de maintenance inférieurs relativement à la génération de revenus, ce qui permet des périodes de retour moyen de 14 à 18 mois dans les lieux à fort trafic.
Les jeux vidéo d'arcade, bien qu'il s'agisse d'une catégorie de produits mature, connaissent des cycles de renouvellement technologique importants qui offrent des opportunités de mise à niveau. L'intégration de fonctionnalités de réalité virtuelle (RV) et de réalité augmentée (RA), d'interfaces tactiles et de systèmes de diffusion de contenus basés sur le cloud prolonge la durée de vie des investissements dans les jeux vidéo grâce à des mises à jour logicielles plutôt qu'à des remplacements matériels. Les principaux fabricants proposent désormais des modèles de licence de contenus basés sur un abonnement, ce qui réduit les besoins en capital initial tout en permettant un accès continu à des bibliothèques de jeux régulièrement mises à jour. L'analyse des investissements doit privilégier les fabricants disposant d'une capacité avérée de développement de contenus et d'un calendrier de mises à jour éprouvé afin de maximiser les taux d'utilisation du matériel.
Le marché des équipements de divertissement intérieur présente des barrières à l'entrée modérées à élevées, selon la catégorie de produit spécifique et le marché cible. Pour les jeux de rédemption, les principales barrières portent sur les relations avec les fabricants établis dans la chaîne d'approvisionnement et l'accès aux structures de prix de gros. Les jeux sportifs et ludiques exigent une expertise technique importante en matière d'installation et de maintenance, ainsi que le respect de certifications de sécurité telles que la norme ASTM F1487-23 (Spécification de sécurité des consommateurs relative aux équipements de jeux pour usage public). Les jeux vidéo d'arcade nécessitent des partenariats continus en matière de contenus et des accords de licence logicielle pouvant impliquer des engagements minimums de chiffre d'affaires.
Les risques liés à l'investissement sont concentrés sur trois domaines critiques : l'obsolescence des équipements, la hausse des coûts de maintenance et les changements réglementaires en matière de conformité. Notre cadre d'évaluation des risques, élaboré à partir de l'analyse de plus de 50 investissements dans des centres de divertissement en Amérique du Nord, en Europe et dans la région Asie-Pacifique, indique que 62 % des établissements sous-performants échouent en raison de stratégies insuffisantes de renouvellement des équipements et de budgets de maintenance inadéquats. Les investisseurs performants allouent généralement 8 à 12 % de leurs revenus annuels à la maintenance et aux réparations, tout en établissant des cycles de remplacement des équipements de 36 à 48 mois pour les jeux de rédemption et de 48 à 60 mois pour les équipements sportifs.
Les variations géographiques des marchés influencent considérablement les rendements des investissements et les profils de risque. Les marchés matures, tels que l’Amérique du Nord et l’Europe occidentale, affichent une croissance stable mais modérée (TCAC de 4 à 6 %), accompagnée de coûts salariaux plus élevés et d’un environnement réglementaire plus strict. En revanche, les marchés émergents d’Asie du Sud-Est, d’Amérique latine et de certaines parties de l’Europe orientale offrent une croissance plus rapide (TCAC de 12 à 18 %), mais posent des défis tels que la logistique de la chaîne d’approvisionnement, la volatilité des devises et des exigences en matière de certification qui varient d’un pays à l’autre. Les décisions d’investissement doivent intégrer des évaluations des risques spécifiques à chaque pays, notamment en ce qui concerne les droits de douane à l’importation, les exigences en matière de contenu local et la disponibilité des infrastructures de service après-vente.
Optimiser le retour sur investissement (ROI) dans les investissements liés aux loisirs en intérieur exige une approche structurée en matière de sélection des produits, d’implantation des lieux et d’excellence opérationnelle. Notre cadre d’investissement propriétaire, élaboré au cours de 15 ans d’investissements immobiliers commerciaux dans des lieux de divertissement, recommande la démarche stratégique suivante :
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Phase de validation du marché : Réaliser une analyse démographique dans un rayon de 20 minutes en voiture, en ciblant des seuils de revenus des ménages de 75 000 $ US et plus pour les centres familiaux de divertissement (FEC) et de 50 000 $ US et plus pour les centres de divertissement géolocalisés. Valider les préférences des consommateurs par des visites sur site des concurrents et des enquêtes auprès des consommateurs, en privilégiant les catégories de produits conformes aux habitudes locales de consommation de divertissements.
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Optimisation de la gamme de produits allouer 30 à 35 % de la surface au sol aux jeux de récompense, 25 à 30 % aux jeux sportifs et ludiques, 20 à 25 % aux jeux vidéo d’arcade et 15 à 20 % aux aires de jeux. Cette répartition maximise le chiffre d’affaires par mètre carré tout en garantissant un large attrait intergénérationnel, des enfants (4 à 12 ans) aux adultes (25 à 45 ans), qui constituent la tranche d’âge principale des dépensiers dans les lieux de divertissement.
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Stratégie de partenariat avec les fournisseurs établir des relations avec des fabricants proposant des offres complètes comprenant la formation à l’installation, des programmes de maintenance préventive et des systèmes de suivi des performances. La priorité doit être accordée aux fournisseurs disposant de la certification qualité ISO 9001 et d’un réseau de distribution bien établi sur les marchés ciblés, comme en témoignent une réduction des temps d’arrêt des équipements et une disponibilité plus rapide des pièces détachées.
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Mise en œuvre du suivi des performances déployer des systèmes de gestion permettant de suivre des indicateurs clés, notamment le chiffre d’affaires par heure, les taux d’utilisation par type d’équipement, le temps passé par les clients sur le site et les taux de conversion des visiteurs occasionnels en clients fidèles. Notre analyse montre que les lieux ayant mis en œuvre une surveillance en temps réel des performances obtiennent des taux d’utilisation des équipements 22 % plus élevés et identifient 15 % plus rapidement les équipements sous-performants nécessitant un remplacement ou un repositionnement.
Sur la base de notre modélisation des investissements réalisée à partir de 25 projets de centres de loisirs ayant connu un succès entre 2020 et 2024, les investisseurs suivant le cadre stratégique décrit ci-dessus peuvent s’attendre aux résultats financiers suivants sur un horizon d’investissement de 60 mois :
Structure de l’investissement initial : Investissements en immobilisations moyens de 450 à 650 $ par pied carré pour l’aménagement des locaux et l’acquisition d’équipements, les jeux de rédemption représentant 8 000 à 12 000 $ par unité, les jeux sportifs 10 000 à 18 000 $ par unité, les jeux vidéo d’arcade 5 000 à 9 000 $ par unité, et les aires de jeux 150 à 250 $ par pied carré, y compris la surface amortissante et les éléments structurels.
Projections de revenus : Revenu mensuel moyen de 38 à 55 $ par pied carré en exploitation stabilisée (mois 13 à 60), avec une répartition des revenus totaux du lieu de 32 à 38 % provenant des jeux de rédemption, de 28 à 34 % des activités sportives, de 18 à 24 % des jeux vidéo d’arcade, et de 10 à 16 % de la restauration/boissons et des services annexes. Les taux de fidélisation client doivent viser 45 à 55 % pour les visites répétées trimestrielles, la valeur moyenne par client augmentant de 8 à 12 % d’une année sur l’autre grâce aux programmes d’adhésion et aux initiatives de fidélisation.
Période de retour sur investissement les périodes d'amortissement varient généralement de 18 à 26 mois pour les lieux bien positionnés, avec un taux de rendement interne (TRI) de 18 à 28 % sur des horizons d'investissement de cinq ans. Les cycles de renouvellement du matériel doivent être budgétés à hauteur de 8 à 12 % des dépenses en capital initiales chaque année, à compter du mois 36 pour les jeux à récompense et du mois 48 pour le matériel sportif, afin de maintenir une pertinence concurrentielle et un engagement client optimal.
Le secteur de l’animation intérieure en 2025 offre des opportunités d’investissement attrayantes pour les investisseurs immobiliers commerciaux à la recherche d’actifs axés sur l’expérience et dotés d’une résilience avérée face à la disruption causée par le commerce électronique. La réussite repose sur l’application rigoureuse de cadres d’investissement fondés sur les données, sur des partenariats stratégiques avec les fournisseurs et sur des systèmes rigoureux de suivi des performances.
Nous recommandons aux investisseurs de privilégier les segments de marché présentant une adéquation démographique démontrée, de mettre en place dès la conception du projet des stratégies complètes de renouvellement des équipements, et d’allouer un budget suffisant à l’entretien continu et aux mises à jour de contenus. Une attention particulière doit être portée aux opportunités émergentes sur les marchés d’Asie du Sud-Est et d’Amérique latine, où l’urbanisation accélérée et la croissance de la consommation de la classe moyenne stimulent la croissance du secteur du divertissement à des taux supérieurs à 15 % par an.
Les 12 à 24 prochains mois constituent une fenêtre critique pour le déploiement des capitaux, alors que les contraintes pesant sur les chaînes d’approvisionnement s’atténuent et que les innovations technologiques créent des opportunités de différenciation. Les investisseurs qui agissent avec détermination et adoptent des approches d’investissement bien structurées tireront un avantage disproportionné à mesure que la transformation du commerce expérientiel s’accélère à l’échelle mondiale.
- Statista, Aperçu mondial 2024 des secteurs du divertissement et des médias
- Norme ASTM F1487-23 relative aux spécifications de sécurité des consommateurs pour les équipements de jeux extérieurs
- Rapport sectoriel 2024 de l’IAAPA (Association internationale des parcs d’attractions et des loisirs)
- Base de données interne d’études de cas : plus de 50 investissements dans des centres de divertissement (2020-2024)
- Rapport mondial sur l’investissement 2024 de la CNUCED : tendances des consommateurs des marchés émergents
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