Ашигт дотоодын төв бүтээх арга: Далайц хэрэглээний үр дүнг нэмэгдүүлэх ба байрзүйн төлөвлөлт

Зохиогчийн тухай
Джеймс Митчелл — Север Америкад төвөд хувьцааны үнэ цэнэд суурилж, санаа бүтээлчдийн болон амралтын бүтээлчдийн хөрөнгө оруулалтанд онцгой анхаарал тавигч хувьцааны үнэ цэнэд суурилж, санаа бүтээлчдийн болон амралтын бүтээлчдийн хөрөнгө оруулалтанд онцгой анхаарал тавигч хувьцааны үнэ цэнэд суурилж, санаа бүтээлчдийн болон амралтын бүтээлчдийн хөрөнгө оруулалтанд онцгой анхаарал тавигч хувьцааны үнэ цэнэд суурилж, санаа бүтээлчдийн болон амралтын бүтээлчдийн хөрөнгө оруулалтанд онцгой анхаарал тавигч хувьцааны үнэ цэнэд суурилж, санаа бүтээлчдийн болон амралтын бүтээлчдийн хөрөнгө оруулалтанд онцгой анхаарал тавигч хувьцааны үнэ цэнэд суурилж, санаа бүтээлчдийн болон амралтын бүтээлчдийн хөрөнгө оруулалтанд онцгой анхаарал тавигч хувьцааны үнэ цэнэд суурилж, санаа бүтээлчдийн болон амралтын бүтээлчдийн хөрөнгө оруулалтанд онцгой анхаарал тавигч хувьцааны үнэ цэнэд суурилж, сана......

Танилцуулга

Дотоодын төслийн салбар 2019–2024 онд 8,2% хүртэл жилийн дундаж өсөлтийн хувь (CAGR) үзүүлж, туршлагат айлд зориулсан үйлчилгээний үүрэг нэмэгдсэн. Гэтэд, олон төв нь бүтээмжгүй газар ашиглалтаар төвөгтүшүүлж, квадрат фут тутамд орлогын хэмжээ бага байна. Энэ статья нь зочдын туршлагыг хадгалах, үйлдлийн бүтээмжийг хангах үед орлогыг хамгийн их бүтээмжтэй бүтээх үндэслэлт шугаман төлөвлөлтийн арга барилыг тайлбарлана. Бид үйлдэхүйц үзүүрлүүд, баталгаажуулж үзүүрлүүд, алхам алхам хэрэгжүүлэх арга барилыг төвд тавьж, инвесторуудын 18–24 сарын дотор хоёртой балансд хүрэхэд туслах гэж бүтээж буй.

Захиалгын хүчин зүчид ба газар ашиглалт

IAAPA-ийн 2024 оны дэлхийн хандуултүүдийн дагуу, давхаргын бүтцэд оновчтой зохион бүтээсэн гэр бүлийн төвүүд нь дундаж салбарын үзүүлэлтүүдтэй харьцуулан квадрат фут тутамд орлогыг 30% ийн хүртэл нэмэгдүүлж чаддаг. Өндөр үзүүлэлт үзүүлдэг төвүүд нь орлогын үүсгэх төхөөрөмжид давхаргын 45–55%-ыг, хөдөлгөөн ба мөрдөлд 20–25%-ыг, хоол унд, наадамын өрөөс зэрэг нөхцөлдүүлэх үйлчилгээнд 15–20%-ыг ашигладаг. Нэг тохиолдолд Дундний Америкт байрлах 12 000 квадрат фут талбайтай гэр бүлийн төв нь хурдны бүрдүүлэлтийг багасгах, төхөөрөмжийн нягтыг 12%-иар нэмэгдүүлэх зорилгоор бүтцэд өөрчлөлт оруулж, шест сараа дотор дундаж билетний орлогыг 22%-иар нэмэгдүүлж чаджээ.

Орлогын ба урсгалын зончлолын бүтцэд

Үр дүнд хүртэлх бүсчлэлт нь зочиднийг орцоос хөрвүүлэлт рүү, дараа нь аттракционууд рүү естественным замаар удирдмуйн тодорхой замыг тодорхойлохтой эхэлдэг. Бид үхлийн бүсүүдийг хамгийн бага байлгахын тулд дугуйн хөдөлгөөний схемыг санал болгож буй. Хөрвүүлэлтийн өндөр ашигт шүүрүүлэлт ба шагналын тоглоомуудыг гарц ойрхойд байрлуулж, импульсив зардалд хүртэлх болон давтамжит посещенийг дэмжих. Спортын тоглоомууд ба идэвхт тоглоомуудыг хүртэлх хүртүүлэлт ба аюулгүй бүсчлэлт хангахын тулд нээлттэй талбайд бүлгүүрлүүлж буй. Дотоод тоглоомын талбайг гэр бүлд зориулж цагаан хугацаа үргэлжлүүлэхүүн бүсчлэлт хийхүүн тулд ардаа байрлуулж, дундаж посещений хугацааг 20–30 минутаар нэмэгдүүлж буй.

Зайг түүн доторх хуваарилалтын зардал-үр дүн шинжилгээ

Хөрөнгө орууллагчид тоноглалын хувьд хөрөнгө оруулалт (CAPEX) ба газрын ашиглалтын үр дүнтэй бүтээмжийн хооронд тэнцвэр тогтоох ёстой. Жишээ нь, урамшуулал ба шагналын тоглоомын төлөвлөгөөнүүд жилд квадрат фут бүрт $180–$250 орлого оруулж, төлөвлөгөөнүүдийн хувьд тоглоомын талбай $120–$160 орлого оруулж. Гэтгүй, тоглоомын талбай зочдын бүх бүтээмжийн хугацааг уртасгаж, хоол, ундаа зэрэг хоёрдич харагдаж буй зардалд 18% хүртэл нэмэлт орлого оруулж. Бидний загварчлалд хамгийн тохиромжтой хольц нь шууд орлогыг максимум хүртэл дүүрүүлж, зочдын урт хугацааны лояльностьг бүтээмжтэй хадгалахын тулд 30% урамшуулал, 25% спортын төлөвлөгөө, 25% тоглоомын талбай, 20% аркадын видео тоглоомын төлөвлөгөөнүүдийн хольц юм.

Тоноглалын нягт ба багтаамжийн төлөвлөгөө

Оршин суугчдын хамгийн их бүрдэлт цагт төвшугц удирдлагын ач холбогдол онцгой. Бид идэвхт зонас урьдчилан тодорхойлогдсон 25–30 кв. фут (нэг хүний хувьд) ба хөдөлгөөний зонд 15–20 кв. фут (нэг хүний хувьд) гэж тооцож, нийт дөрвөлжин футыг хувааж цагт ноогдуулж буй багтаамжийг тооцомжлөн олж авдаг. 15 000 кв. фут талбайтай төвшугц нь цагт 500–600 хүний багтаамжийг зорилгоор тавих ёстой, мөн сааралдагчдын худалдан авах хүсэлтүүдийн хугацаа 8 минутаас бага байх ёстой, үүнээр сааралдагчдын хангалттын түвшин хадгалагдмуйн хангаж авдаг. Техас штатын нэг сүлжээний өгөгдлөөр, сааралдагчдын хүлээлтийн хугацааг 25% хурдасгах нь нэмэлт тоноглол худалдан авахгүйгээр нийт багтаамжийг 14%-иар нэмж авдаг.

Алхам 1: Талбайн үнэлгээ хийх

Одоогийн эсвэл төсөлд бүрдүүлсэн давхарын зурагт үйл ажиллагаанд хангалтгүй ашиглагдаж буй талбайг тодорхойлж, замын өргөн, сааралдагчдын мөрөн, тоноглолын чөлөөт зайг хэмжин тодорхойлж авдаг. Сааралдагчдын урсгалын загварыг хамгийн их бүрдэлт ба хамгийн бага бүрдэлт цагт дагаж, дулааны картын хэрэгсэл эсвэл ажиглалтын судалгаа ашиглан тодорхойлж авдаг. Хамгийн их бүрдэлт тоглоомын ойрхойд бүрдүүлсэн сааралдагчдын хүлээлтийн бөглөрүүд ба хангалтгүй ашиглагдаж буй үзүүрүүдийн бүрдүүлсэн бөглөрүүдийг бүртгүүлж авдаг. Энэ үнэлгээ нь анхны ашиглалтын үнэлгээний үзүүрлүүдийн жагсаалт ба хүлээлтийн үр дүнд хүртэлх орлогын өсөлтийн боломжийн үнэлгээний жагсаалт үүсгүүлж авдаг.

Алхам 2: Дугуй хөдөлгөөний замын загварыг төсөлд бүрдүүлж авдаг

Орц, татагчид болон бүрдүүлэлтийн газар хооронд хүснэгт зочидын дүрсийн гол гүйдэл үүсгэ. Коридоруудад хамгийн бага 6 фут (1,83 м), татагчидын бүлгүүд дотор хамгийн бага 4 фут (1,22 м) өргөн зам үлдээ. Хамгийн их хөдөлгөөнт бүрдүүлэлтийн тоглоомуудыг гарц рүү 30 фут (9,14 м) дотор байрлуул, хүснэгт зочидын сүүлчийн агшинд зарцуулалтыг дэмжихийн тулд. Түүлш татагчид рүү тод хараа нүүрлүүрүүдийг зохион бүтээж, ухамсарлахуйц посещениес үүсгэхийн тулд. Урсгалыг илт тайлбарлагч шигнаа хэрэглэхгүйн тулд оройн хувилбар ба гэрлийн өөрчлөлтүүдийг ашигл.

Алхам 3: Орлогын холимог бүрдүүлэлт ба хугацааны тэнцвэр

Квадрат фут тутамд төсөлдүүр орлого ба хугацааны хувь вандагчаар газрын хуваарилалт хий. Бүх гэр бүлд 45–90 минут хугацаа үлдээж, тоглоомын талбайг үндсэн бүрдүүлэлт болгож, дараа нь бүрдүүлэлтийн тоглоомууд ба спортын тоглоомуудыг давтамжит тоглоомыг дэмжихүйц байрлуул. Нүүрлүүрүүд, наадам, улиралын шинэ тоглоомын зонуудын хүрээд хүртэл 15–20% газрыг нүүрлүүрүүдийн хувьсах зонуудын хүрээд хүртэл үлдээ. Флорида штатын FEC-д хувьсах наадамын зонуудыг оруулж, амралтын өдрүүдийн орлого 15%-иар нэмэгджүүд, давтамжит хүснэгт зочидын тоо 12%-иар нэмэгджүүд.

Алхам 4: Багтаамжийн хяналт ба шигнаа хэрэглэ

Давтамж ихтэй аттракционуудад бодит цагт хүч чадлын мониторууд суулгах. Оройн цагт зочдод цөөн хүмүүс бүхий бүсүүд рүү чиглүүлэхийн тулд цифровой хар тацан суулгах. Хүлээлтийн мөрөнд идэвхтэй удаа хяналт тавих, урсгалыг чиглүүлэхийн тулд ажилтнуудыг сургах. Хүлээлтийн дундаж хугацааны дээд хязгаар (жишээ нь, 10 минут) тогтоох ба орчинд бүрдүүлж болох бүсүүд, нөхцөлзүйн таслалууд гэх мэт нөхөн дүүрүүлэх протоколуудыг хэрэгжүүлэх. Нэг салбар хүч чадалд үндэслэн урсгалын удирдлагыг нэвтрүүлснээс хойш оройн цагт ирүүлсэн гомдлууд 28%-иар бууржээ.

Хүлээж буй үр дүнгүүд ба ROI

Зөвхөн гүйцэтгэсэн доторх хавтгай төлөвлөлт нь ердөө 12–20% илүү орлогыг квадрат фут тутамд, мөн 15–25%-иар урсгалын сайжролт үр дүн өгдөг. 20 000 квадрат фут талбайтай төвд энэ нь жилийн нэмэлт орлогод $240 000–$400 000-ийн хооронд шилжинэ, мөн төлөвлөлт ба бага зэрэг дахин бүрдүүлэх зардлын нөхөн төлбөр 6–9 сарын дотор хийгддөг. Хянах гол үзүүлэлтүүд нь дундаж билетний орлого, зочдын тогтож буй хугацаа, хүлээлтийн хугацаа, төхөөрөмжүүдийн ашиглалтын хувь юм. Үйлдлийн өгүдлүүд дээр тулгуурлан тасралтгүй сайжруулалт хийх нь ROI-н тасралтгүй өсөлтийг баталжээ.

Дүгнэлт

Дотоодын төвүүдийн ашигт бүтээмжлэл нь тааруулан сонгосон дөрвөлжин метр хүртэлх газрын ашиглалт, стратегийн зурагт зохиолтод хамаарна. Бүснүүрлэл, багтаамж төлөвлөлт, орлогын холимог хоорондын уялдаа-холбоо бүрдүүлэх замаар инвесторууд нь квадрат метрт ноорогдох орлогыг илүү их хэмжээгүй нэмэгдүүлж, зочидны туршлагыг сайжруулж чадна. Бид тавьж буй санал: нарийн газрын аудит хийх, дугуйралт хөдөлгөөний замыг хэрэгжүүлэх, хөдөлгөөний үзүүлэлтүүдийг тасралтгүй хянах. Шинэ төслүүдийн хувьд дориун зурагт зохиолтыг дизайн фазын үлдсэн хэсгүүдийн өмнө тавихыг зөвлөж буй; үүнээс үүрд хойш үнэтэй дахин зохиолт хийх шаардлага гарахгүй. Тогтвортой ашигт бүтээмжлэл, үлдсэн хөршүүдтүүн дунд давуу тал бүрдүүлэхийн тулд өгөгдмүүд үндэслэлд тулгуурлан шийдвэр гаргахыг үлдсэн хэсгүүдийн өмнө тавихыг зөвлөж буй.

Үндсэн баримт

[Диаграмм оруулах: 2024 онд ангилалаар дотоодын төвүүдийн квадрат метрт ноорогдох орлого]

[Хүснэгт оруулах: 15 000 кв. фут талбайтай оронд жишээ хөрвүүлэлтийн холбоосын холимог]