របៀបបង្កើតមជ្ឈមណ្ឌលកម្សាន្តក្នុងអគារដែលបានផលចំណេញ៖ ការប្រើប្រាស់ផ្ទៃដី និងការគ្រោងការណ៍រចនាប្លង់

អំពីអ្នកនិពន្ធ
លោក James Mitchell គឺជាអ្នកវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម ដែលមានជំនាញជាពិសេសលើទ្រព្យសម្បត្តិការកម្សាន្ត និងការសម្រាកកម្សាន្តនៅទូទាំងអាមេរិកខាងជើង។ ដោយមានបទពិសោធន៍លើសពី ១៥ ឆ្នាំ លោក James បានវាយតម្លៃ និងផ្តល់មូលនិធិដល់គម្រោងកម្សាន្តចំនួន ២០០ ក្បាល រួមទាំងមជ្ឈមណ្ឌលកម្សាន្តគ្រួសារ (FEC), សួលលោត និងទីតាំងកម្សាន្តក្នុងផ្ទះដែលមានប្រធានបទ។ ជំនាញរបស់លោកស្ថិតនៅលើការបង្កើតគំរូប្រាក់ចំណេញសរុប (ROI), ការចរចាសេចក្តីពិធីជួល និងការបង្កើនចំណូលសម្រាប់ទីតាំងកម្សាន្តដែលមានអ្នកចូលច្រើន។

សេចក្តីផ្តើម

វិស័យការកម្សាន្តនៅក្នុងផ្ទះបានរីកចម្រើនដោយមានអត្រាការលូតលាស់ប្រចាំឆ្នាំ (CAGR) 8.2% ពីឆ្នាំ 2019 ដល់ឆ្នាំ 2024 ដែលបណ្តាលមកពីការតម្រូវការកើនឡើងសម្រាប់សកម្មភាពគ្រួសារដែលផ្តោតលើបទពិសោធន៍។ ទោះយ៉ាងណា មជ្ឈមណ្ឌលជាច្រើនប្រឈមនឹងបញ្ហាប្រើប្រាស់ទីកន្លែងមិនមានប្រសិទ្ធិភាព ដែលនាំឱ្យបានចំណូលទាបក្នុងមួយហេកតារ (square foot)។ អត្ថបទនេះបង្ហាញពីវិធីសាស្ត្រមួយក្នុងការរៀបចំផែនការរៀបចំទីកន្លែងដែលផ្អែកលើទិន្នន័យ ដើម្បីបង្កើនចំណូលអតិបរមា ខណៈពេលដែលរក្សាភាពសមស្របរវាងបទពិសោធន៍របស់អ្នកទស្សនា និងប្រសិទ្ធិភាពប្រតិបត្តិការ។ យើងផ្តោតលើសូចនាករដែលអាចអនុវត្តបាន ករណីសិក្សាដែលបានបញ្ជាក់ថាមានប្រសិទ្ធិភាព និងការអនុវត្តជាជំហានៗ ដើម្បីជួយអ្នកវិនិយោគឱ្យឈានដល់ចំណុចប៉ះគ្នាបានក្នុងរយៈពេល ១៨–២៤ ខែ។

កត្តាប៉ះពាល់ទីផ្សារ និងការប្រើប្រាស់ទីកន្លែង

យោងតាមការព្យាករណ៍ទូទាំងពិភពលោកឆ្នាំ 2024 របស់ IAAPA មជ្ឈមណ្ឌលកម្សាន្តគ្រួសារដែលបានធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវការរៀបចំផែនការជាន់ អាចរកបានចំណូលបានខ្ពស់ជាងមធ្យមឧស្សាហកម្មដល់ទៅ ៣០% ក្នុងមួយហេកតារ (square foot)។ កន្លែងដែលមានប្រសិទ្ធភាពខ្ពស់ បានចាត់ផ្តាច់ផ្ទៃដីសរុប ៤៥–៥៥% សម្រាប់ឧបករណ៍បង្កើតចំណូល ២០–២៥% សម្រាប់ផ្លូវចរាចរ និងការឈរជួរ និង ១៥–២០% សម្រាប់សេវាបន្ថែមដូចជា អាហារ និងភេសជ្ជៈ (F&B) និងបន្ទប់រៀបពិធី។ ក្នុងករណីសិក្សាមួយ មជ្ឈមណ្ឌលកម្សាន្តគ្រួសារ (FEC) ដែលមានផ្ទៃដី ១២,០០០ ហេកតារ (sq ft) នៅតំបន់មេស៉ូវេស្ទ (Midwest) បានរៀបចំឡើងវិញនូវការរៀបចំផែនការជាន់ ដើម្បីបន្ថយការរារាំង និងបង្កើនសារធាតុដែលមានសក្តានុពលបង្កើតចំណូល (equipment density) បាន ១២% ដែលបាននាំឱ្យចំណូលមធ្យមក្នុងមួយសំបុត្រកើនឡើង ២២% ក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែ។

ការបែងចែកតំបន់នៅក្នុងផែនការជាន់សម្រាប់ចំណូល និងចរាចរ

ការបែងចែកតំបន់ដែលមានប្រសិទ្ធភាពចាប់ផ្តើមពីការកំណត់ផ្លូវច្បាស់លាស់ ដែលជួយដឹកនាំអ្នកទស្សនាឱ្យឆ្លងកាត់ដោយធម្មជាតិពីច្រកចូល ទៅកាន់កន្លែងប្តូររង្វាន់ ហើយបន្ទាប់មកទៅកាន់កន្លែងសម្រាប់សកម្មភាព។ យើងណែនាំឱ្យប្រើប្រាស់រូបមន្តចរន្តរង្វិល (loop flow) ដើម្បីកាត់បន្ថយតំបន់ដែលគ្មានសកម្មភាព (dead zones) ឱ្យបានតិចបំផុត។ ដាក់កន្លែងប្តូររង្វាន់ និងហ្គេមឈ្នះរង្វាន់ដែលមានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់នៅជិតច្រកចេញ ដើម្បីទាក់ទាញការចំណាយដោយអារម្មណ៍ប៉ះទង្គិច (impulse spending) និងការមកលេងម្តងទៀត។ ដាក់ហ្គេមកីឡា និងហ្គេមសកម្មភាពនៅតំបន់បើកចំហ ដើម្បីអនុញ្ញាតឱ្យមានការសង្កេតរបស់អ្នកទស្សនា និងធានាបាននូវចន្លោះសុវត្ថិភាព។ តំបន់លេងក្នុងផ្ទះគួរតែដាក់នៅខាងក្រោយ ដើម្បីជាទីតាំងដែលគ្រួសារចំណាយពេលយូរ ហើយបង្កើនពេលវេលាមធ្យមនៃការមកលេងម្តងៗ បាន ២០–៣០ នាទី។

ការវិភាគផលប្រយោជន៍ និងថ្លៃដើមនៃការចែកចាយទីកន្លែង

អ្នកវិនិយោគត្រូវតែធ្វើតុល្យភាពរវាងការចំណាយមូលនៅដំបគង (CAPEX) សម្រាប់ឧបករណ៍ និងប្រសិទ្ធភាពនៃការប្រើប្រាស់ផ្ទៃក្នុង។ ឧទាហរណ៍ ហ្គេមសម្រាប់ទទួលបានរង្វាន់ និងហ្គេមឈ្នះរង្វាន់ ជាទូទៅបង្កើតបាននូវចំណូលប្រចាំឆ្នាំចំនួន ១៨០–២៥០ ដុល្លារអាមេរិកក្នុងមួយហេកតារ (square foot) ខណៈដែលកន្លែងលេងកុមារបង្កើតបានចំណូលប្រចាំឆ្នាំចំនួន ១២០–១៦០ ដុល្លារអាមេរិកក្នុងមួយហេកតារ។ ទោះយ៉ាងណា កន្លែងលេងកុមារបង្កើនពេលវេលាដែលអ្នកចូលមកដល់នៅក្នុងកន្លែងនេះ (dwell time) ដែលជួយលើកកម្ពស់ការចំណាយបន្ទាប់ទៀតលើអាហារ និងភេសជ្ជៈរហូតដល់ ១៨%។ ក្នុងការគណនារបស់យើង ការរួមបញ្ចូលគ្នាដែលបានគណនាថាល្អបំផុត មាន ៣០% សម្រាប់ហ្គេមទទួលបានរង្វាន់ ២៥% សម្រាប់ហ្គេមកីឡា ២៥% សម្រាប់កន្លែងលេងកុមារ និង ២០% សម្រាប់ហ្គេមវីដេអូអាកាឌ (arcade video games) ដើម្បីបង្កើនចំណូលភ្លាមៗ និងការរក្សាអ្នកទស្សនាឱ្យនៅតែមកវិញយូរអង្វែង។

សារធាតុនៃឧបករណ៍ និងការគណនាសមត្ថភាព

ការគ្រប់គ្រងចរាចរណ៍ក្នុងពេលកំពូលគឺមានសារៈសំខាន់ណាស់។ យើងគណនាបរិមាណអត្ថប្រយោជន៍ក្នុងមួយម៉ោងដោយចែកផ្ទៃក្រឡាសរុបដោយ ២៥–៣០ ហ្វីតការ៉េក្នុងមួយភ្ញៀវសម្រាប់តំបន់សកម្ម និង ១៥–២០ ហ្វីតការ៉េក្នុងមួយភ្ញៀវសម្រាប់តំបន់ចរាចរណ៍។ ទីកន្លែងដែលមានផ្ទៃក្រឡា ១៥,០០០ ហ្វីតការ៉េគួរមានបរិមាណអត្ថប្រយោជន៍ក្នុងមួយម៉ោងចាប់ពី ៥០០ ដល់ ៦០០ នាក់ ហើយប្រវែងជួរឈរគួរតែរក្សាឱ្យតិចជាង ៨ នាទី ដើម្បីរក្សាភាពពេញចិត្តរបស់ភ្ញៀវ។ ទិន្នន័យពីស៊េរីមួយដែលមានមូលដ្ឋាននៅតេចាស បង្ហាញថា ការកាត់បន្ថយពេលរង់ចាំនៅជួរឈរចំនួន ២៥% បានធ្វើឱ្យបរិមាណអត្ថប្រយោជន៍កើនឡើង ១៤% ដោយគ្មានការទិញឧបករណ៍បន្ថែម។

ជំហានទី១៖ អនុវត្តការវាយតម្លៃលើផ្ទៃក្នុង

គូរផែនទីផ្ទៃក្នុងដែលមានស្រាប់ ឬផែនទីដែលបានស្នើឡើង ដើម្បីកំណត់តំបន់ដែលមិនបានប្រើប្រាស់ឱ្យបានគ្រប់គ្រាន់។ វាស់ទទឹងផ្លូវដើរ ជម្រៅជួរឈរ និងចម្ងាយទំនេររវាងឧបករណ៍។ ប្រើឧបករណ៍ផែនទីកំដៅ (heatmapping tools) ឬការសិក្សាប្រកបដោយការសង្កេត ដើម្បីតាមដានគម្លាត់ចរាចរណ៍របស់ភ្ញៀវក្នុងពេលកំពូល និងពេលមិនកំពូល។ កត់ត្រាជំហានដែលបណ្តាលឱ្យមានការរារាំងនៅជិតហ្គេមដែលមានចរាចរណ៍ច្រើន និងជ្រុងដែលមិនបានប្រើប្រាស់ឱ្យបានគ្រប់គ្រាន់។ ការវាយតម្លៃនេះគួរផលិតពិន្ទុប្រើប្រាស់ដំបូង និងបញ្ជីនៃឱកាសកែលម្អ រួមទាំងសក្ដានុពលនៃការកើនឡើងនៃចំណូលដែលបានប៉ាន់ស្មាន។

ជំហានទី២៖ រចនាបន្ទាត់ចរាចរណ៍បែបរង្វិល

បង្កើតវដ្តអ្នកទស្សនាសំខាន់ដែលភ្ជាប់ច្រកចូល ទីកន្លែងទាក់ទាញ និងការផ្តល់រង្វាន់។ ធានាបាននូវទទឹងអប្បបរមានៃផ្លូវដើរយ៉ាងហោចណាស់ ៦ ហ្វីតនៅតាមដងផ្លូវ និង ៤ ហ្វីតនៅក្នុងក្រុមទីកន្លែងទាក់ទាញ។ ដាក់ទីតាំងល្បែងផ្តល់រង្វាន់ដែលមានអ្នកចូលរួមច្រើននៅក្នុងចម្ងាយ ៣០ ហ្វីតពីច្រកចេញ ដើម្បីទាក់ទាញការចំណាយនៅពេលចុងក្រាយ។ រៀបចំទិដ្ឋភាពដែលមើលឃើញច្បាស់ទៅកាន់ទីកន្លែងទាក់ទាញសំខាន់ៗ ដើម្បីលើកទឹកចិត្តឱ្យអ្នកទស្សនាមកលេងដោយចៃដន្យ។ ប្រើការផ្លាស់ប្តូរប៉ះផ្ទះ និងពន្លឺដើម្បីណែនផ្លូវដោយស្មោះតាមរយៈការបង្ហាញដែលមិនច្រើនពេក។

ជំហានទី៣៖ ប៉ះទង្គិចរចនាសម្ព័ន្ធប្រាក់ចំណេញ និងពេលវេលាដែលអ្នកទស្សនាគង់នៅ

ចែកចាយទីតាំងដោយផ្អែកលើប្រាក់ចំណេញដែលគ្រះទស្សន៍ក្នុងមួយហ្វីតការ៉េ និងការរួមចំណែកទៅលើពេលវេលាដែលអ្នកទស្សនាគង់នៅ។ ប្រើកន្លែងលេងជាគ្រឿងប៉ោងសំខាន់ដើម្បីទាក់ទាញគ្រួសារឱ្យនៅយូរ ៤៥–៩០ នាទី បន្ទាប់មកដាក់ទីតាំងល្បែងផ្តល់រង្វាន់ និងល្បែងកីឡា ដើម្បីលើកទឹកចិត្តឱ្យអ្នកទស្សនាមកលេងម្តងទៀត។ ទុកទីតាំង ១៥–២០% សម្រាប់តំបន់បត់ប៉ែន ដែលអាចរៀបចំព្រិត្តិការណ៍ ពិធីបើកបរ ឬការផ្សាយផលិតផលបណ្តះបណ្តាលតាមរដូវកាល។ នៅក្នុង FEC នៅរដ្ឋហ្វ្លូរីដា ការណែននាំតំបន់បើកបរបត់ប៉ែនបានបង្កើនប្រាក់ចំណេញនៅចុងសប្តាហ៍ ១៥% និងបង្កើនអត្រាអ្នកទស្សនាដែលមកម្តងទៀត ១២%។

ជំហានទី៤៖ អនុវត្តការគ្រប់គ្រងសមត្ថភាព និងការបង្ហាញ

ដំឡើងម៉ាស៊ីនតាមដានសមត្ថភាពជាបន្តបន្ទាប់នៅតាមទីកន្លែងទាក់ទាញដែលមានការទាមទារខ្ពស់។ ប្រើប្រាស់ផ្ទាំងព័ត៌មានឌីជីថលដើម្បីណែននាំអ្នកទស្សនាទៅកាន់តំបន់ដែលមានចំនួនអ្នកទស្សនាតិចជាងក្នុងរយៈពេលកំពូល។ បណ្តុះបណ្តាលបុគ្គលិកឱ្យគ្រប់គ្រងជួរឈរដោយសកម្ម និងដឹកនាំចរន្តអ្នកទស្សនាឱ្យរលូន។ កំណត់ពេលវេលាអតិបរមាសម្រាប់រង់ចាំនៅជួរឈរ (ឧទាហរណ៍៖ ១០ នាទី) ហើយអនុវត្តន៍វិធីសាស្រ្តបន្ថែមដូចជា ហ្គេមផ្សេងៗ ឬប័ណ្ណចូលបានឆាប់។ សាខាមួយបានកាត់បន្ថយការតវ៉ាក្នុងរយៈពេលកំពូលបាន ២៨% បន្ទាប់ពីបានអនុវត្តន៍ការគ្រប់គ្រងចរន្តដែលផ្អែកលើសមត្ថភាព។

លទ្ធផលដែលរំពឹងទុក និងផលប្រយោជន៍វិនិយោគ (ROI)

ការគ្រប់គ្រងការរៀបចំផែនការចំណាយបានត្រឹមត្រូវជាទូទៅបង្កើនបានចំណូល ១២–២០% ក្នុងមួយហេកតារ (square foot) និងបៃតងការចេញចូល (throughput) បាន ១៥–២៥%។ នៅក្នុងមជ្ឈមណ្ឌលមួយដែលមានផ្ទៃក្រឡា ២០,០០០ ហេកតារ (square foot) នេះបកបានជាប្រាក់ចំណូលបន្ថែមប្រចាំឆ្នាំចំនួន ២៤០,០០០–៤០០,០០០ ដុល្លារអាមេរិក ដែលមានរយៈពេលសងប្រាក់វិនិយោគសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងផែនការ និងការកែសម្រួលតូចៗក្នុងរយៈពេល ៦–៩ ខែ។ សូចនាករសំខាន់ៗសម្រាប់តាមដានរួមមាន៖ ចំណូលមធ្យមក្នុងមួយសំបុត្រ ពេលវេលាដែលអ្នកទស្សនារស់នៅក្នុងមជ្ឈមណ្ឌល (dwell time) ពេលវេលារង់ចាំនៅជួរឈរ និងអត្រាប្រើប្រាស់សម្ភារៈ/ឧបករណ៍។ ការកែលម្អជាបន្តបន្ទាប់ដែលផ្អែកលើទិន្នន័យប្រតិបត្តិការ ធានាបាននូវការកើនឡើងបន្តនៃផលប្រយោជន៍វិនិយោគ (ROI)។

សេចក្តីសន្និដ្ឋាន

ភាពមានប្រាក់ចំណេញនៅក្នុងផ្ទះលេងកម្សាន្តខាងក្នុង អាស្រ័យលើការប្រើប្រាស់ទីតាំងផ្ទៃដីដោយគ្រប់គ្រងយ៉ាងម៉ត់ចត់ និងការរចនាប៉ាន់ស្មារតាមយុទ្ធសាស្ត្រ។ ដោយការសមស្របគ្នារវាងការបែងចែកតំបន់ ការគ្រប់គ្រងសមត្ថភាព និងរចនាសម្ព័ន្ធប្រាក់ចំណេញ អ្នកវិនិយោគអាចបង្កើនប្រាក់ចំណេញក្នុងមួយហេកតារ (ឬមួយម៉ែត្រការ៉េ) បានយ៉ាងច្បាស់ ពេលជាមួយនឹងការកែលម្អបទពិសោធន៍របស់ភ្ញៀវ។ យើងណែនាំឱ្យចាប់ផ្តើមដោយការវាយតម្លៃទីតាំងដែលមានលម្អិត អនុវត្តផ្លូវចរាចរណ៍បែបរង្វិលជុំ និងតាមដានសូចនាករចរាចរណ៍ជាបន្តបន្ទាប់។ សម្រាប់គម្រោងថ្មីៗ ត្រូវរួមបញ្ចូលការរចនាប៉ាន់ស្មារនៅដើមដំណាក់កាលរចនា ដើម្បីជៀសវាងការកែប្រែឡើងវិញដែលមានតម្លៃខ្ពស់។ ផ្តល់អាទិភាពដល់ការសម្រេចចិត្តដែលផ្អែកលើទិន្នន័យ ដើម្បីសម្រេចបាននូវភាពមានប្រាក់ចំណេញដែលអាចរក្សាបានយូរ និងអត្ថប្រយោជន៍ប្រកួតប្រជែង។

សេចក្តីយោង

[បញ្ចូលផែនទី៖ ប្រាក់ចំណេញឆ្នាំ២០២៤ ក្នុងមួយហេកតារ (ឬមួយម៉ែត្រការ៉េ) នៅក្នុងវិស័យលេងកម្សាន្តខាងក្នុង តាមប្រភេទ]

[បញ្ចូលតារាង៖ គំរូនៃការចែកចាយទំហំផ្ទៃដីសម្រាប់អាគារដែលមានផ្ទៃដី ១៥,០០០ ហ្វីតការ៉េ]