អ្នកនិពន្ធ៖ ដេវីត ចិន, អ្នកវិភាគវិនិយោគអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម
ដេវីត ចិន គឺជាអ្នកវិភាគដែលមានបទពិសោធន៍ច្រើនជាង ១៥ ឆ្នាំក្នុងវិស័យវិនិយោគអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម និងការគ្រប់គ្រងទ្រព្យសកម្ម។ ការងាររបស់គាត់ផ្តោតលើការកំណត់ និងវាយតម្លៃលំហូរចំណូលបន្ថែម និងឱកាសលក់រាយដែលផ្តល់បទពិសោធន៍ ដែលធ្វើឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង និងជំរុញការរីកចម្រើនយ៉ាងដែលអាចរក្សាបានយូរអង្វែងសម្រាប់អាគារលក់រាយ និងការអភិវឌ្ឍបែបចម្រុះ។ ដេវីត ជាអ្នកឯកទេសក្នុងការសម្រេចចិត្តដោយផ្អែកលើទិន្នន័យ ដោយផ្តល់នូវការយល់ដឹងដែលអាចអនុវត្តបានទៅកាន់វិនិយោគិនស្ថាប័ន អំពីនិន្នាការទីផ្សារដែលកំពុងកើនឡើង រួមទាំងវិស័យកម្សាន្តក្នុងខាងក្នុងដែលកំពុងរីកចម្រើនយ៉ាងលឿន។
សេចក្តីផ្តើម
នៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មបច្ចុប្បន្ន សម្ពាធដើម្បីបង្កើនតម្លៃទ្រព្យសកម្ម និងធានាការទទួលបានផលចំណេញដោយស្ថិរភាព គឺកាន់តែខ្លាំងជាងមុន។ សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ និងអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ ការប្រឈមមុខមិនមែនគ្រាន់តែការទាក់ទាញអ្នកជួលប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងការបង្កើតទីតាំងដែលមានជីវិត ទាក់ទាញ និងអាចទាក់ទាញចរាចរណ៍ខ្ពស់ ព្រមទាំងបង្កើនពេលវេលាដែលអ្នកទស្សនានៅក្នុងទីកន្លែង។ ទោះបីជាលក់រាយបែបប្រពៃណីកំពុងជួបការលំបាកក៏ដោយ ក៏ការផ្តល់សេវាកម្មផ្អែកលើបទពិសោធន៍បានក្លាយជាកត្តាសំខាន់ក្នុងការទាក់ទាញអតិថិជន។ យោងតាមរបាយការណ៍ឆ្នាំ 2025 របស់ Grand View Research ទីផ្សារកណ្តាលកំសាន្តក្នុងអាគារនៅទូទាំងពិភពលោក ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងក្នុងអត្រាកំណើនប្រចាំឆ្នាំ (CAGR) 8.7% ពីឆ្នាំ 2025 ដល់ឆ្នាំ 2030 ។ អត្ថបទនេះបង្ហាញករណីសិក្សាលម្អិតមួយ ដែលវាស់វែងផលចំណេញពីការវិនិយោគលើតំបន់ល្បែងរួមទាំងការទទួលរង្វាន់ នៅក្នុងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម ដោយផ្តល់ទស្សនៈដែលផ្អែកលើទិន្នន័យច្បាស់លាស់ សម្រាប់អ្នកវិនិយោគដទៃទៀត ដែលផ្តោតលើផលចំណេញរយៈពេលវែង និងការកើនឡើងនៃតម្លៃទ្រព្យសកម្ម។
បញ្ហាប្រឈម៖ ការជំរុញឡើងវិញនូវទ្រព្យសកម្មពាណិជ្ជកម្មកម្រិតមធ្យម
ករណីសិក្សារបស់យើងផ្តោតលើ «មជ្ឈមណ្ឌលទិញដូរ ណ័រវុដ ផ្លាហ្សា» ដែលជាមជ្ឈមណ្ឌលទិញដូរនៅជនបទទំហំ 45,000 ម៉ែត្រការ៉េ ដែលបានសាងសង់ឡើងក្នុងឆ្នាំ 2010។ នៅឆ្នាំ 2023 ផ្លាសាយនេះបានប្រឈមមុខនឹងចរាចរណ៍អ្នកទស្សនាដែលធ្លាក់ចុះ ដោយមានអ្នកទស្សនាធ្លាក់ចុះ 12% ពីឆ្នាំមួយទៅឆ្នាំមួយ និងមធ្យមភាពនៃពេលវេលាស្នាក់នៅគ្រាន់តែ 35 នាទីប៉ុណ្ណោះ។ ការលក់របស់អ្នកជួលបានស្ថិតក្នុងស្ថានភាពថមថយ ដែលនាំឱ្យមានការផ្លាស់ប្តូរអ្នកជួលកើនឡើង និងសម្ពាធលើចំណូលពីការជួល។ បញ្ហាសំខាន់គឺត្រូវអនុវត្តដំណោះស្រាយមួយដែលមានប្រសិទ្ធភាពខាងថ្លៃដើម ដើម្បីបញ្ច្រាសនិន្នាការទាំងនេះ ជាពិសេសដោយទាក់ទាញអតិថិជនក្រុមគ្រួសារ និងបង្កើតជាប្រភពចំណូលថ្មីមួយក្រៅពីប្រភពបុរាណ។
គ្របដណ្តប់ BCAR៖ ការវិភាគជំហាន-តាម-ជំហាន
•ប្រភព: មជ្ឈមណ្ឌលទិញដូរ ណ័រវុដ ផ្លាសាយ ដែលជាមជ្ឈមណ្ឌលទិញដូរប្រភេទជនបទមួយ បានបាត់បង់អត្ថិភាពប្រកួតប្រជែងរបស់ខ្លួន ទៅកាន់មជ្ឈមណ្ឌលលក់រាយថ្មីៗដែលផ្តោតលើបទពិសោធន៍កាន់តែច្រើន។ ការរួមបញ្ចូលអ្នកជួលរបស់វាមានលក្ខណៈបុរាណ ដោយខ្វះអង្គភាពកម្សាន្តមួយដែលអាចទាក់ទាញអ្នកទស្សនា ជាពិសេសក្នុងថ្ងៃធ្វើការ និងពេលល្ងាច។
•បញ្ហា៖ ក្រុមប្រតិបត្តិត្រូវការការវិនិយោគយុទ្ធសាស្ត្រមួយ ដែលមានរយៈពេលសងប្រាក់វិនិយោគច្បាស់លាស់ និងខ្លី។ គោលដៅសំខាន់ៗគឺការបង្កើនចំនួនអ្នកទស្សនាសរុបយ៉ាងហោចណាស់ 15% ក្នុងរយៈពេលមួយឆ្នាំដំបូង ពន្យារពេលវេលានៃការស្នាក់នៅជាមធ្យមរបស់អ្នកទស្សនាឱ្យលើសពី 60 នាទី និងបង្កើតប្រាក់ចំណូលបន្ថែមមួយដែលអាចទប់ស្កាត់ការថយចុះដែលអាចកើតមាននៃចំណូលពីការជួលបាន។
•សកម្មភាព៖ បន្ទាប់ពីការវិភាគទីផ្សារយ៉ាងស៊ីជម្រៅ គណៈកម្មាការវិនិយោគបានចាត់ទុកដាក់ចំនួន 350,000ដុល្លារសម្រាប់កណ្តាលកម្សាន្តគ្រួសារ (FEC) ដែលមានផ្ទៃក្រឡា 500ម៉ែត្រការ៉េ ដែលផ្តោតលើល្បែងរួញរង្វាន់ និងល្បែងឈ្នះរង្វាន់។ ការសម្រេចចិត្តនេះផ្អែកលើទិន្នន័យដែលបង្ហាញថា ល្បែងរួញរង្វាន់មានតម្លៃក្នុងការលេងឡើងវិញខ្ពស់ និងមានការទាក់ទាញទូទៅចំពោះអ្នកលេងគ្រប់វ័យ។ ការវិនិយោគនេះគ្របដណ្តប់លើការទិញសម្ភារៈ (លក្ខខណ្ឌ FOB) ការតុបតែងប្រធានបទ ការដំឡើង និងប្រព័ន្ធកាតគ្មានសាច់ប្រាក់ដែលទាន់សម័យបំផុត។ ការជ្រើសរើសល្បែងត្រូវបានធ្វើឡើងយ៉ាងយុត្តិធម៌ដោយរួមបញ្ចូល 60% នៃល្បែងរួញរង្វាន់ផ្អែកលើជំនាញ (ឧទាហរណ៍៖ ម៉ាស៊ីនបាល់បោះ ការប្រកួតប្រជែងដែលកំណត់ពេលវេលា) និង 40% នៃល្បែងឈ្នះរង្វាន់ផ្អែកលើឱកាស (ឧទាហរណ៍៖ ម៉ាស៊ីនចាប់រង្វាន់ទំនើប កង់រង្វាន់) ដែលជាសមាមាត្រដែលត្រូវបានរចនាឡើងដើម្បីសម្របសម្រួលការចូលរួមរបស់អ្នកលេងជាមួយនឹងផលចំណេញប្រតិបត្តិការ។
•លទ្ធផល: FEC ដែលមានស្លាកសញ្ញា «Northwood Fun Zone» ត្រូវបានបើកនៅក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024។ លទ្ធផលបន្ទាប់ពីមួយឆ្នាំនៃសកម្មភាពបានលើសពីការគ្រោងការណ៍ដំបូងទាំងអស់។ ចំនួនអ្នកទស្សនាសរុបក្នុងផ្សារធំបានកើនឡើង 22% ហើយពេលវេលាស្នាក់នៅជាមធ្យមក៏កើនដល់ 75 នាទីដែរ។ ផ្ទៃក្នុងខ្លួនរបស់ Fun Zone ផ្ទាល់បានរកចំណូលសរុបបាន 550,000ដុល្លារក្នុងឆ្នាំដំបូង ដោយមានប្រាក់ចំណេញសុទ្ធ 210,000ដុល្លារបន្ទាប់ពីគណនាថ្លៃដើមប្រតិបត្តិការ (បុគ្គលិក រង្វាន់ ថែទាំ)។ វាបកប្រែបាន 1.6ឆ្នាំនៃរយៈពេលសងប្រាក់វិនិយោគដើម។ លើសពីនេះ ការស្ទង់មតិរបស់អ្នកជួលផ្សារបានបង្ហាញពីការកើនឡើងនៃការលក់ជាមធ្យម 8% បន្ទាប់ពីការដំឡើង FEC ដោយផ្ទាល់ដែលអាចផ្សារភ្ជាប់ទៅនឹងចំនួនអ្នកទស្សនាគ្រួសារកើនឡើង។
សិក្សាលម្អិត៖ ហិរញ្ញវត្ថុ និងកត្តាសំខាន់ៗនៃភាពជោគជ័យ
ROI ដ៏អស្ចារ្យរបស់ Northwood Fun Zone មិនមែនកើតឡើងដោយចៃដន្យនោះទេ វាគឺជាលទ្ធផលនៃការគ្រោងការណ៍ និងការអនុវត្តដ៏ម៉ត់ចត់មួយ។ ភាពជោគជ័យរបស់គម្រោងនេះអាស្រ័យលើកត្តាសំខាន់ៗមួយចំនួនដែលអាចធ្វើតាមបានសម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិពាណិជ្ជកម្មផ្សេងទៀត។
1. ការជ្រើសរើសបរិក្ខារដោយផ្អែកលើទិន្នន័យ៖ ការជ្រើសរើសល្បែងគឺជាកត្តាសំខាន់។ អ្នកប្រតិបត្តិការផ្តោតលើសម្ភារៈដែលមានកំណត់ត្រាប្រាក់ចំណូលខ្ពស់ និងថែទាំទាប។ ឧទាហរណ៍ ពួកគេយោងលើទិន្នន័យឧស្សាហកម្មដែលបង្ហាញថា ល្បែងបាល់បោះប្រភេទ arcade ទំនើបអាចបង្កើតចំណូលប្រចាំថ្ងៃលើសពី 100ដុល្លារក្នុងមួយគ្រឿង។ ដោយវិភាគទិន្នន័យអ្នកលេងពីប្រព័ន្ធបង់ប្រាក់ដោយគ្មានសាច់ប្រាក់ ក្រុមគ្រប់គ្រងអាចធ្វើការកែលម្អជាបន្តបន្ទាប់ទៅលើផ្ទៃល្បែង ដោយជំនួសគ្រឿងដែលមានសក្តានុពលទាប ហើយបន្ថែមចំនួនគ្រឿងដែលពេញនិយម។
2. ការគ្រប់គ្រងរង្វាន់យ៉ាងយុទ្ធសាស្ត្រ៖ គ្រឿងបរិក្ខារសំខាន់មួយនៃហ្គេមដែលអាចទទួលបានរង្វាន់គឺការផ្តល់រង្វាន់។ ប្រតិបត្តិករបានអនុវត្តរចនាសម្ព័ន្ធរង្វាន់ជាកំរិត ដែលទាក់ទាញចំពោះកម្រិតអ្នកលេងគ្រប់រូប។ រង្វាន់កំរិតទាប (ឧ. បន្លែស្ករ ของលេងតូចៗ) ងាយស្រួលទទួលបាន ដើម្បីផ្តល់នូវការសប្បាយរីករាយភ្លាមៗ ខណៈពេលដែលរង្វាន់ដែលមានតម្លៃខ្ពស់ (ឧ. កុំព្យូទ័រលេងហ្គេម យន្តហោះគ្រាប់បាំង) បានបង្កើតគោលដៅប្រាថ្នាក្នុងរយៈពេលវែង ដែលលើកទឹកចិត្តឱ្យអ្នកលេងមកវិញ និងបន្តលេង។ ថ្លៃដើមទំនិញលក់បាន (COGS) សម្រាប់រង្វាន់ត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹងនៅ 20-25% នៃចំណូលពីហ្គេម ដែលជាស្តង់ដាក្នុងឧស្សាហកម្មសម្រាប់ផ្តល់ប្រាក់ចំណេញ។
3. ប្រសិទ្ធភាពប្រតិបត្តិការ៖ ការប្រើប្រាស់ប្រព័ន្ធលេងតាមកាតឥវ៉ាន់គ្មានសាច់ប្រាក់ គឺជាកត្តាសំខាន់ក្នុងការកាត់បន្ថយការលំបាកប្រតិបត្តិការ និងផ្តល់ទិន្នន័យដ៏មានតម្លៃ។ វាធ្វើឱ្យគ្មានតម្រូវការគ្រប់គ្រងកាក់/ធុង កាត់បន្ថយថ្លៃឈ្នួល និងអនុញ្ញាតឱ្យមានយុទ្ធសាស្ត្រកំណត់តម្លៃដោយរបៀបឌីណាមិក ដូចជាការផ្តល់ជូនពិសេសតាមថ្ងៃសប្បាតហ៍ និងការផ្តល់ឥណទានបន្ថែម។ ប្រព័ន្ធនេះផ្តល់ទិន្នន័យច្រើនអំពីឥរិយាបថអ្នកលេង សកម្មភាពហ្គេម និងម៉ោងកំពូល ដែលអនុញ្ញាតឱ្យក្រុមគ្រប់គ្រងធ្វើការសម្រេចចិត្តដោយចេះដឹង ដើម្បីបង្កើនចំណូលអតិបរមា។
【បញ្ចូលតារាង៖ សូចនាករអំពីសម្បទាផ្លាសា ណរវើដ - មុន និងក្រោយការដំឡើង FEC】
|
ម៉ែត្រ
|
មុនដំឡើង FEC (2023)
|
ក្រោយដំឡើង FEC (2024)
|
ភាគរយការផ្លាស់ប្តូរ
|
|
ចំនួនអ្នកទស្សនាមធ្យមប្រចាំឆ្នាំ
|
4.5 លាន
|
5.5 លាន
|
+22.2%
|
|
ពេលវេលាមធ្យមនៃការស្នាក់នៅរបស់អ្នកទស្សនា
|
35 នាទី
|
75 នាទី
|
+114.3%
|
|
ចំណូលសរុបរបស់ FEC
|
N/A
|
$550,000
|
N/A
|
|
ប្រាក់ចំណេញសុទ្ធរបស់ FEC
|
N/A
|
$210,000
|
N/A
|
|
កំណើនអតិថិជនទិញទំនិញជាមធ្យម
|
-2%
|
+8%
|
+10% ពិន្ទុ
|
|
រយៈពេលវិនិយោគដើម្បីសងប្រាក់ត្រឡប់មកវិញ
|
N/A
|
1.6 ឆ្នាំ
|
N/A
|
ជ្រុងចំណេះដឹងវិជ្ជាជីវៈ៖ ស្តង់ដារ និងនិយមន័យ
សម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលទើបនឹងចូលមកក្នុងវិស័យកំសាន្ត ការយល់ដឹងអំពីស្តង់ដារ និងពាក្យសំដីពាក់ព័ន្ធគឺជារឿងសំខាន់ណាស់។
•ASTM F1487៖ នេះគឺជាស្តង់ដារកំណត់សម្បត្តិសុវត្ថិភាពសម្រាប់សម្ភារៈលេងសម្រាប់ការប្រើប្រាស់សាធារណៈ។ ទោះបីការសិក្សាករណីរបស់យើងផ្តោតលើហ្គេមប្តូររង្វាន់ក៏ដោយ ក៏កន្លែងកំសាន្តជាច្រើនក៏មានតំបន់លេងផងដែរ។ ការគោរពតាមស្តង់ដារ ASTM F1487 គឺជារឿងមិនអាចបំភ្លេចបានទេ ដែលធានាសុវត្ថិភាពដល់ភ្ញៀវកុមារ និងកាត់បន្ថយហានិភ័យទទួលខុសត្រូវ។ សម្ភារៈទាំងអស់ដែលបានទិញសម្រាប់ Northwood Fun Zone ជាពិសេសអ្វីដែលកុមារអាចចូលប្រើប្រាស់បាន ត្រូវបានផ្តល់សញ្ញាប័ណ្ណថាស្របតាមស្តង់ដារនេះ។
•FOB (ឥតគិតថ្លៃលើកប៉ាល់): នេះគឺជាពាក្យសម្រាប់ពាណិជ្ជកម្មអន្តរជាតិ (Incoterm) ដែលប្រើក្នុងការទិញផ្គត់ផ្គង់។ នៅពេលដែល Northwood Plaza ទិញសម្ភារៈរបស់ខ្លួនដោយលក្ខខណ្ឌ FOB វាមានន័យថាអ្នកផលិតមានទំនួលខុសត្រូវចំពោះថ្លៃដើម និងហានិភ័យទាំងអស់ រហូតដល់ទំនិញត្រូវបានឡើងលើនាវាដឹកជញ្ជូន។ អ្នកទិញ (ផ្សារ) បន្ទាប់មកទទួលខុសត្រូវចំពោះការដឹកជញ្ជូន ការធានារ៉ាប់រង និងការសម្រេចពន្ធគយ។ ការយល់ដឹងអំពីលក្ខខណ្ឌបែបនេះគឺមានសារៈសំខាន់ណាស់សម្រាប់ការរៀបផែនការថវិកាឱ្យបានត្រឹមត្រូវក្នុងការទិញផ្គត់ផ្គង់អន្តរជាតិ។
•ROI ទល់នឹង រយៈពេលសងប្រាក់វិនិយោគ: ទោះបីជាជាញឹកញាប់ត្រូវបានប្រើជាជម្រើសគ្នាក៏ដោយ ក៏សូចនាករទាំងពីរនេះខុសគ្នា។ រយៈពេលសងទឹកប្រាក់ (1.6 ឆ្នាំក្នុងករណីរបស់យើង) វាវាស់ថ្ងៃចំនួនដែលត្រូវការដើម្បីសងប្រាក់វិនិយោគដើមវិញ។ ផលតបស្នងនៃការវិនិយោគ (ROI) , ដែលគណនាដោយ (ប្រាក់ចំណេញសុទ្ធ / ថ្លៃដើមវិនិយោគ) x 100, វាវាស់ប្រសិទ្ធភាពនៃការវិនិយោគ។ សម្រាប់ Northwood ការវិនិយោគ ROI ឆ្នាំដំបូងគឺ ($210,000 / $350,000) x 100 = 60%។
សន្និដ្ឋាន និងការយល់ដឹងដែលអាចធ្វើសកម្មភាពបាន
ការសិក្សាករណី Northwood Plaza ផ្តល់ភស្តុតាងយ៉ាងច្បាស់ថា ការដំឡើងសេវាកម្មកំសាន្តក្នុងអាគារដោយបានគ្រោងទុកយ៉ាងល្អ ជាពិសេសនៅកន្លែងដែលផ្តោតលើហ្គេមប្តូរពិន្ទុ និងរង្វាន់ គឺជាយុទ្ធសាស្ត្រដ៏មានប្រសិទ្ធភាពខ្ពស់ក្នុងការធ្វើឱ្យជីវិតឡើងវិញនូវអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម។ វាមិនត្រឹមតែបង្កើតប្រាក់ចំណូលថ្មីដែលមានចំណេញខ្ពស់ និងមានរយៈពេលសងប្រាក់វិនិយោគវិញយ៉ាងឆាប់រហ័សប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងធ្វើជាឧបករណ៍ជំរុញដ៏មានឥទ្ធិពលក្នុងការបង្កើនចំនួនអ្នកទស្សនា ពេលវេលាដែលអ្នកទស្សនានៅក្នុងអាគារ និងការលក់ផលិតផលរបស់អ្នកជួលផ្សេងៗដែលនៅជុំវិញនោះផងដែរ។ ចំពោះអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម វាតំណាងឱ្យការផ្លាស់ប្តូរពីគំរូផ្តោតលើការជួល ទៅជាយុទ្ធសាស្ត្រគ្រប់គ្រងទ្រព្យសកម្មដែលមានភាពសមស្រប និងផ្តោតលើបទពិសោធន៍។ សារប្រយោជន៍សំខាន់គឺច្បាស់លាស់៖ ការវិនិយោគលើសេវាកម្មកំសាន្តក្នុងអាគារ មិនមែនគ្រាន់តែជាថ្លៃដើមប្រតិបត្តិការនោះទេ ប៉ុន្តែវាជាការវិនិយោគយុទ្ធសាស្ត្រមួយចំពោះតម្លៃរយៈពេលវែង និងទីតាំងប្រកួតប្រជែងរបស់ទ្រព្យសកម្ម។
EN
