2025 оны дотоодын тоглоомын талбайн хувь хөрөнгө оруулалтын боломж: Байршилд зориулсан ROI шинжилгээ ба тохируулга

Худалдааны байрны зах зээл нь хэрэглэгчийн шаардлага өөрчлөгдөж буйтай уялдан гүнзгий хувиргаанд орж, дотоодын сансрын цэнгэлийн талбайд илүү их анхаарал хандуулж, очих хүмүүсийн тоо болон активын өртгийг нэмэгдүүлэхэд чиглэж байна. Statista-гийн 2024 оны Дэлхийн Худалдааны Байрны Цэнгэлийн Секторын Тайлангийн мэдээллээр дотоод тоглоомын талбай нь худалдааны комплексуудад жил бүр хөрөнгө оруулалтын хэмжээгээрээ дунджаар 12.3%-иар өссөн дотоод цэнгэлийн хоёрдох хурдан өсөж буй чиглэл болсон. Гэсэн хэдий ч, энэ салбарт орох худалдааны байрны хөрөнгө оруулагчид ашиг олох загвар тодорхойгүй, зайг тохиромжгүй ашиглах, өгөөжийн хугацаа тодорхойгүй зэрэг олон асуудалд тулгардаг. Энэ өгүүлэл нь дотоод тоглоомын талбайн хөрөнгө оруулалтын өртгийг тусгаж, зохицуулсан өгөгдөл болон практик жишээнүүдийн үндсэн ашиг олох хүчин зүйлс, зайг тохируулах стратегийг шинжилж, худалдааны байрны хөрөнгө оруулагчдад хэрэгжүүлэхэд бэлэн зөвлөгөө өгөх болно.

Худалдааны байрны дотор тоглоомын талбайд хөрөнгө оруулах эрэлт ихсэж буй нь олон зах зээлийн хүчин зүйлсийг дэмждэг. Эхлээр, гэр бүлийн хэрэглээний шилжилт нь эцэг эх, хүүхдийн саравчлалын хэрэгцээг ихээр нэмэгдүүлсэн. 2024 оны Боловсрол, соёл, урлаг, спортын яамны мэдээллээр Хятад улсад гэр бүлийн эцэг эх, хүүхдийн хэрэглээ нийт худалдааны хэрэглээний 38% эзэлж байгаа бөгөөд дотор тоглоомын талбай нь гол саравчлалын нөхцөл байдлаар бусад саравчлалын форматуудтай харьцуулахад 2.5 дахин илүү өрхийн хэрэглэгчийг хадгалж чаддаг. Хоёрдугаарт, худалдааны байранд очих хүмүүсийн тоог нэмэгдүүлэх шаардлага нь дотор тоглоомын талбайн байршилд нөлөөлж байна. CBRE-ийн судалгааны тайлан (2024) -ийн мэдээгээр дотор тоглоомын талбайтай худалдааны комплексуудын дундаж очих хүмүүсийн тоо 18%-иар нэмэгдэж, үйлчлүүлэгчдийн дундаж шөнөөх цаг нь 90 минутаас 150 минут хүртэл сунаж, түүнийг тойрон байгаа хоол, худалдаа зэрэг форматуудын борлуулалтыг шууд дэмжиж байна. Гуравдугаарт, дотор тоглоомын талбайн салбарын боловсож хөгжсөн нь хөрөнгө оруулалтын эрсдэлийг бууруулдаг. Дэлхийн дотор тоглоомын талбайн тоног төхөөрөмжийн нийлүүлэлтийн гинжин хангамжийн бүрдэл 92%-нд хүрсэн ( Made-in-China.com 2024 оны өгөгдөл), тоног төхөөрөмж худалдан авах, ажиллуулах зардал нь 5 жилийн өмнөтэй харьцуулахад 15%-иар буурсан бөгөөд энэ нь хөрөнгө оруулалтын ашгийг илүү сайжруулсан.

Нөгөө чухал хүчин зүйл бол гэр бүлд тохиромжтой худалдаа үйлчилгээний байгууламжийг дэмжих бодлогууд юм. Хятад, Европ, Солонгос Америк дахь олон хотууд татварын хөнгөлөлт, давхрын талбайн харьцаанд лавлагаа олгох зэрэг бодлогуудыг гаргаж, худалдааны байрны үл хөдлөх хөрөнгөд эцэг эх, хүүхдийн зугаалын талбар нэмэхийг дэмжиж байна. Жишээ нь, Европын Холбооны "Гэр бүлд тохиромжтой худалдааны талбайн заавар" (2023) хэмээх баримт бичигт аюулгүй байдлын стандартад нийцсэн дотоод тоглоомын талбартай худалдааны комплексууд корпорацийн татварыг 5% хувиар багасгах эрхтэй бөгөөд энэ нь шууд хөрөнгө оруулагчдын хөрөнгө оруулалтын зардлын түвшинд суналт гаргана.

Худалдааны байрны хөрөнгө оруулалтанд зориулагчдын хувьд үндсэн ашиг орлогын үзүүлэлтүүдийг эзэмших, шинжлэх ухааны ROI тооцооллын загвар боловсруулах нь хөрөнгө оруулалтын боломжит чадавхийг тодорхойлоход маш чухал юм. Дотоод тоглоомын талбайн үндсэн ашиг орлогын үзүүлэлтүүдэд нэгж талбайн үр өгөөж, үйлчлүүлэгчийн дахин худалдан авах хурд, хоёрдогч зардалд шилжих хувь (хоол, ундаа, уламжлалт бус бүтээгдэхүүн гэх мэт) болон тоног төхөөрөмжийн ашиглалтын түвшин орно. Америкын Тоглоомын машин, тоног төхөөрөмжийн нийгэмлэгийн 2024 оны Дотоод санаачилгаар үйл ажиллагаа явуулах стандартын тайлангийн дагуу анхдагч хотуудад чанартай дотоод тоглоомын талбайн нэгж талбайн дундаж үр өгөөж 3,800 юань/кв.м/сар болж, үйлчлүүлэгчийн дахин худалдан авах хурд 42%, хоёрдогч зардалд шилжих хувь 35% хүрч байна.

Ашигт ажиллагааны орлогын тооцооллын загвар нь анхдагч хөрөнгө оруулалт болон урт хугацааны үйл ажиллагааны зардлыг хамрах ёстой. Анхдагч хөрөнгө оруулалт нь тоног төхөөрөмжийн худалдан авалтын зардал (нийт хөрөнгө оруулалтын 55-60%), газрын шинэчлэлийн зардал (20-25%) болон нээлтийн өмнөх танилцуулгын зардал (5-8%) -ийг голлон багтаана. Дунд зэргийн хотод байрлах 500 м² хэмжээтэй дотоод тоглоомын талбайг жишээ болговол, анхдагч хөрөнгө оруулалт нь ойролцоогоор 1.8-2.2 сая юань байдаг. Урт хугацааны үйл ажиллагааны зардалд түрээсийн төлбөр (сарын орлогын 15-20%), ажилтны цалин (12-15%), тоног төхөөрөмжийн засварын зардал (3-5%) болон utilities-ийн төлбөр (2-3%) орно. Дээрх өгөгдлүүдийн үндсэн дээр тоглоомын талбайн сарын салангид цэвэр орлого ойролцоогоор 120,000 юань байдаг. Хэрэв өдөрт дунджаар 150 үйлчлүүлэгч бөгөөд үйлчлүүлэгч тус бүрийн дундаж зардал 30 юань бол сарын орлого 135,000 юань хүрч, ойролцоогоор 16-18 сарын дотор салангид цэвэр орлогод хүрэх боломжтой. Боловсронгуй төслүүдийн дундаж ашигт ажиллагааны хувь 18-22% байдаг (Euler Hermes 2024 оны үйлдвэрлэлийн хөрөнгө оруулалтын эрсдэлийн тайлан).

Дотоод тоглоомын талбайн ROI нь байршил, үйлчлүүлэгчийн бүлгийн байршил болон үйл ажиллагааны менежмент зэрэг хүчин зүйлсээс хамаардагийг анхаарах хэрэгтэй. Жишээ нь, гол худалдааны дүүргэд байрлах тоглоомын талбаруудын үйлчлүүлэгч тутамд зарцуулах зардал нь ойролцоо байдлын бус газруудаас 30%-иар илүү байдаг ч гэсэн түрээсийн зардал мөн адил 25-30% өндөр байдаг. Тиймээс хөрөнгө оруулагчид төслийн нөхцөл байдалд тохируулан тооцооны загвараа засварлах шаардлагатай.

Шинжлэх ухааны зориулалттай орчны тохируулга нь дотоод тоглоомын талбайн хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг хамгийн их байлгах түлхүүр юм. Эхлээд байршил сонгох хувьд, худалдааны комплексийн үйлчлүүлэгчдийн байршилттай таарч байх ёстой. Гэр бүлд чиглэсэн худалдааны комплексуудын хувьд тоглоомын талбайг чимээ шуугиан ихтэй кино театр, хоолны газраас хол, асуудаг шатны ойролцоо байрлах 3-5-р давхарт байрлуулах нь хүүхдийн аюулгүй, амгалан орчинг бий болгоход тусална. Залуу, дунд насныханд чиглэсэн хотын худалдааны комплексуудын хувьд эцэг эх, хүүхдийг зугаалгын үед нь татан оруулахын тулд жижиг хэмжээний сэдвийн дотоод тоглоомын талбайг 1-2-р давхарт байрлуулж болно.

Хоёрдугаарт, орон байршилтын загвар нь «хүний урсгалыг оновчтой болгох + үйл ажиллагааны бүсийн хуваарилалт + аюулгүй байдлын нөөц» зарчмыг дагасан байх ёстой. Хүний урсгалын зохион байгуулалт нь хүмүүсийн эсрэг чиглэлд явалтаас сэргийлж, тодорхой орох, гарах зам болон тайвшрах бүсийг тусгаарлан байршуулах ёстой. Үйл ажиллагааны бүсийн хуваарилалтад хүүхдийн үйл ажиллагааны бүс (нийт талбайн 60-65%-ийг эзэлнэ), эцэг эхчүүдийн тайвшрын бүс (15-20%), нэмэлт худалдан авалтын бүс (10-15%) ба үйлчилгээний бүс (5-8%) орох ёстой. GB 50352-2019 “Иргэний барилгын байгуулалтын нэгдсэн стандарт”-д заасны дагуу дотоод тоглоомын талбайн хүн тутмын үйл ажиллагааны талбай хамгийн багадаа 2.5 м² байх ёстой бөгөөд гол хөдөлгөөний замын өргөн хамгийн багадаа 1.8 метр байх ёстой. Энэ нь массовоор цугларсан хүмүүсийг аюулгүй байдлаар гаргаж чаддаг байхыг хангана.

Гурав, орон зайн сэдэв ба гоёл чимэг нь худалдааны комплексийн нийтлэг байршилттай таарч байх ёстой. Жишээ нь, "далайн сэдэв" бүхий худалдааны комплекс нь дотоод тоглоомын талбайг "усны доорх ертөнцийн" загвар болгон боловсруулж, далайн сэлдэн шиг наалдах талбай, усны амьтад шиг гарах талбай зэрэг тоног төхөөрөмжүүдийг тохируулан байршуулах боломжтой. Энэ нь үйлчлүүлэгчдийн оролцоог сайжруулах тусмаа худалдааны комплексийн нийт брендийн дүр төрхтэй нэгдэл болох болно. IKEA Centres-ийн судалгаагаар илэрсэнээр, сэдвийн дотоод тоглоомын талбайтай худалдааны комплекс нь энгийн тоглоомын талбайтай комплексуудтай харьцуулахад 23% өндөр үйлчлүүлэгчийн ханшингийн түвшинтэй байдаг.

Байршлын дотор тоглоомын талбайнуудын үргэлжлэх ажиллагааг хангахын тулд байршил, газар нутгийн хөрөнгө оруулагчид комплекс эрсдэлийн удирдлагын системийг байгуулах шаардлагатай. Үндсэн эрсдэлүүдэд аюулгүй байдлын эрсдэл, зах зээлийн өрсөлдөөний эрсдэл болон бодлогын хэрэгжилтийн эрсдэл хамаарна. Аюулгүй байдлын эрсдэлийн хувьд ASTM F1487-23 болон ISO 45001:2018 зэрэг олон улсын аюулгүй байдлын стандартыг эрхэмлэн мөрдөж, баталгаажсан аюулгүй байдалын сертификаттай тоног төхөөрөмж сонгох, мөн тогтмол аюулгүй байдлын шалгалт хийх шаардлагатай. 2024 оны Дэлхийн Дотоодын Зугаа Цуглааны Аюулгүй Байдлын Тайлангийн мэдээгээр дотоодын тоглоомын талбайд гарч буй аюулгүй бус явдлын 85% нь чанаргүй тоног төхөөрөмж эсвэл журам бус засвар үйлчилгээтэй холбоотой байдаг. Иймээс хөрөнгө оруулагчид тоног төхөөрөмжийн нийлүүлэгчтэй удаан хугацааны засвар үйлчилгээний гэрээ байгуулж, сар тутамд ерөнхий шалгалт, жилд нэг удаа бүрэн дүүрэн шинжилгээ хийлгэх ёстой.

Зах зээлийн өрсөлдөөний эрсдлийн хувьд ялгаран ажиллах нь төв стратеги юм. Хөрөнгө оруулагчид бүтээгдэхүүний хослол, үйлчилгээний чанар, гишүүнчийн системийг ашиглан ялгарч болно. Жишээ нь, STEAM суурьт харилцан үйлчлэгч тоглоом зэрэг боловсролын цэнгэлтийн тоног төхөөрөмжийг нэвтрүүлэх замаар уламжлалт тоглоомын талбайгаас ялгах; эцэг эхчүүдийн зураг авах, төрсөн өдрийн тэмдэглэлийг захидалт үйлчилгээ зэрэг нэмэлт үйлчилгээг үзүүлэх замаар үйлчлүүлэгчдийн холбоог сайжруулах; оноо солих, хямдралтай хөнгөлөлттэй гишүүнчийн системийг эхлүүлэх замаар давтан худалдан авалтын түвшинг нэмэгдүүлэх. Олон улсын амрах цэнгэлийн парк, тоглоомын талбайн холбооны (IAAPA) өгүүлснээр ялгарсан үйл ажиллагаатай дотоодын тоглоомын талбай нь ижил төстэй өрсөлдөгчдөөс 40% илүү зах зээлийн хувь эзэлдэг.

Бодлогын зөрчилд нийцүүлэх эрсдэлийн хувьд инвесторууд нь орон нутгийн аюулгүй байдлын стандарт, мэргэжлийн бодлогын өөрчлөлтөнд сайтар анхаарах шаардлагатай. Жишээ нь, Европын Холбоо нь 2024 онд "Хүүхдийн тоглоомын талбайн тоног төхөөрөмжийн аюулгүй байдлын стандартыг" шинэчилж, тоног төхөөрөмжийн материалд тавигдах орчин хамгааллын шаардлага болон цахилгаан багаж хэрэгслэрийн аюулгүй байдлыг нэмэгдүүлсэн. Европын зах зээл дээр үйл ажиллагаа явуулж буй инвесторууд нь зөв дүрэмд нийцэж байхын тулд цаг алдалгүй тоног төхөөрөмжөө шинэчлэх, үйл ажиллагааныхаа явцыг тохируулах шаардлагатай. Мөн бизнесийн лиценз, аюулгүй үйлдвэрлэлийн лиценз, галын аюулгүй байдлын шалгалтын гэрчилгээ зэрэг холбогдох зөвшөөрлийн гэрчилгээг цаг алдалгүй биелүүлж, бичиг баримт бүрэн бусаас үүдэлтэй үйл ажиллагааны эрсдэлийг зогсоох шаардлагатай.

Дотоод тоглоомын талбай нь худалдааны байрны байршлаас их ашиг олох боломжтой чиглэл бөгөөд хэрэглэгчдийн урсгалыг нэмэгдүүлэх, илүү их цагийг үлдэх, давхар худалдан авалтыг дэмжих зэрэгт томоохон давуу талуудтай. Гэсэн хэдий ч амжилтанд хүрсэн хөрөнгө оруулалт нь зах зээлийн хөдөлгүүрүүдийг гүнзгий ойлгох, өгөөжийн хувийг нарийвчлан тооцох, орон зайг шинжлэх ухааны үндэслэлээр тохируулах, эрсдэлийг комплекс байдлаар удирдахыг шаарддаг. Худалдааны байранд хөрөнгө оруулагчид өөрсдийн төслийн байршилттай холбон тохиромжтой бүтээгдэхүүний хослол, үйл ажиллагааны стратегийг сонгож, найдвартай мэдээлэл болон практик туршлага дээр тулгуурлан шийдвэр гаргах ёстой. Гэр бүлийн хэрэгцээ байнга сайжрах, үйлдвэрлэл боловсрох тутам дотоод тоглоомын талбайнууд илүү өргөн хөгжлийн боломжийг олж авах бөгөөд боломжийг цаг алдалгүй ашиглан шинжлэх ухааны үндэслэлтэй удирдаж чадах хөрөнгө оруулагчид харьцангуй өндөр хөрөнгө оруулалтын өгөөж болон хөрөнгийн өсөлтийг олж авах боломжтой.