Robert Sterling est directeur des investissements immobiliers commerciaux, avec 18 ans d’expérience dans l’acquisition d’actifs liés au divertissement, aux loisirs et à l’hôtellerie en Amérique du Nord et en Europe. Il a géré plus de 2,5 milliards de dollars d’investissements dans des lieux de divertissement, notamment des centres de divertissement familial, des parcs de trampolines et des attractions intérieures thématiques. Robert est spécialisé dans la modélisation du retour sur investissement (ROI), l’optimisation des structures de baux et la planification des stratégies de sortie pour des actifs de divertissement à rendement élevé.
Le secteur des équipements de loisirs intérieurs offre des opportunités d’investissement attrayantes, portées par une demande croissante des consommateurs en matière de divertissement expérientiel et par des dynamiques favorables du marché immobilier commercial. Toutefois, de nombreux investisseurs ne parviennent pas à optimiser leurs rendements en raison d’analyses fragmentées du marché et d’une évaluation insuffisante du retour sur investissement (ROI). Cet article propose un cadre stratégique pour évaluer les investissements dans les équipements de loisirs intérieurs, en mettant l’accent sur les indicateurs de revenu par mètre carré, la modélisation de la période d’amortissement et le potentiel d’appréciation des actifs. Nous présentons des données exploitables, des études de cas éprouvées et une analyse pas à pas afin d’aider les investisseurs à atteindre des taux internes de rentabilité (TIR) compris entre 18 % et 28 % sur une période de détention de 5 à 7 ans.
Selon Statista 2024, le marché mondial du divertissement intérieur devrait atteindre 89,4 milliards de dollars d’ici 2027, enregistrant un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 7,8 % à partir de 2024. Les principaux facteurs de croissance sont l’urbanisation, la hausse des revenus disponibles dans les marchés émergents et l’évolution des préférences des consommateurs vers des dépenses expérientielles plutôt que vers des biens matériels. Le segment des centres familiaux de divertissement (FEC), notamment ceux intégrant des jeux à jetons, des activités sportives et des aires de jeux, affiche la croissance la plus forte des revenus, les établissements les plus performants générant un chiffre d’affaires par pied carré de 250 à 350 dollars. Cette performance dépasse nettement celle des locataires traditionnels du commerce de détail (120 à 180 dollars/pied carré) et des concepts de restauration (180 à 250 dollars/pied carré), ce qui rend les équipements de loisirs intérieurs particulièrement attractifs en tant que locataire principal pour les projets mixtes.
L'équipement d'attractions intérieures soutient des flux de revenus diversifiés qui renforcent la stabilité et l'évolutivité des rendements. Les principales sources de revenus comprennent les frais d'entrée (35 à 45 % du total), les crédits de jeu et la vente de jetons (25 à 35 %), l'échange de lots (10 à 15 %) ainsi que les services annexes tels que la restauration, les boissons et l'organisation de fêtes (15 à 25 %). Selon le Rapport de référence IAAPA 2024, les centres de divertissement familial (FEC) bien optimisés génèrent un revenu moyen par visiteur (ARPU) de 18 à 25 $, les établissements performants atteignant plus de 30 $. Pour tirer pleinement parti de ce potentiel, il est essentiel de procéder à une sélection stratégique de l'équipement, en trouvant un équilibre entre les jeux d'échange à forte marge (marges brutes de 60 à 70 %), les jeux sportifs et ludiques générant un fort trafic (marges brutes de 45 à 55 %) et les aires de jeux favorisant un temps de séjour prolongé (marges brutes de 35 à 45 %).
Une analyse rigoureuse du retour sur investissement (ROI) est essentielle pour la prise de décisions d’investissement. Les indicateurs clés comprennent le coût des équipements par mètre carré (350 à 800 $ selon la catégorie), les recettes mensuelles par unité (1 200 à 3 500 $ pour les jeux à jetons, 800 à 2 000 $ pour les jeux sportifs et 500 à 1 500 $ pour les éléments de structures ludiques), ainsi que la période d’amortissement (18 à 36 mois pour les jeux à jetons haut de gamme, 24 à 48 mois pour les jeux sportifs et 36 à 60 mois pour les structures ludiques). Dans une étude de cas, un investissement de 1,2 million de dollars dans des équipements pour un centre familial de loisirs (FEC) du Midwest a généré 420 000 $ de recettes annuelles issues des équipements, permettant ainsi une période d’amortissement de 28 mois et un taux de rentabilité interne (TRI) au niveau des équipements de 42 %.
Les investisseurs doivent prendre en compte plusieurs catégories de risques : la saturation du marché, l’obsolescence technologique, les responsabilités liées au respect des normes de sécurité et les risques de défaut de paiement des locataires. Le risque de saturation du marché peut être atténué grâce à une analyse approfondie de la zone de chalandise (ciblant des zones commerciales comptant une population supérieure à 100 000 habitants dans un rayon de 20 minutes en voiture) et à un positionnement différencié de l’offre (par exemple, en intégrant des expériences immersives en réalité virtuelle ou des jeux thématiques de récompense). L’obsolescence technologique exige une sélection d’équipements dotés de capacités de mise à niveau modulaires ainsi qu’un soutien fourni par le fournisseur pour le renouvellement régulier des contenus. Le respect des normes de sécurité implique l’application stricte de la norme ASTM F1487-23 pour les aires de jeux, de la norme GB 8408-2018 pour les installations de grande taille et de la norme ISO 13482:2014 pour les jeux de récompense robotisés, accompagnée d’audits réguliers réalisés par des tiers indépendants et de protocoles de maintenance préventive.
Effectuer une étude de marché approfondie afin d’évaluer la viabilité de la demande. Analyser les profils démographiques, le paysage concurrentiel et les schémas de dépenses liées aux loisirs dans la zone commerciale cible. Utiliser des outils tels qu’Esri Tapestry Segmentation pour l’analyse démographique et Placer.ai pour l’intelligence sur le flux piétonnier. Identifier les lacunes actuelles de l’offre de loisirs et valider la demande par une recherche primaire, notamment des enquêtes consommateurs et des groupes de discussion. Cette analyse doit permettre d’établir des volumes de fréquentation prévisionnels (50 000 à 150 000 visiteurs annuels pour des lieux de 10 000 à 20 000 pieds carrés) ainsi que des scénarios de potentiel de revenus.
Élaborer des modèles financiers détaillés intégrant les coûts d’acquisition des équipements, les frais d’installation, les flux de recettes prévisionnels, les coûts d’exploitation (maintenance, main-d’œuvre, énergie) et les coûts de financement. Appliquer une analyse de sensibilité afin d’évaluer des scénarios comportant des taux de croissance annuelle du nombre de visites variant de +5 % à +15 %, des niveaux de revenu moyen par utilisateur (ARPU) compris entre 15 $ et 30 $, ainsi que différentes structures de coûts. Viser des délais de retour sur investissement au niveau des équipements de 24 à 36 mois et des taux internes de rentabilité (TIR) globaux du projet de 18 % à 28 %. Prévoir des réserves de contingence de 10 % à 15 % pour faire face à des dépenses imprévues ou à des manques de recettes. Dans un cas d’investissement étudié, un modèle prudent, supposant une croissance annuelle du nombre de visites de 12 % et un ARPU de 20 $, a permis de projeter un TIR de 22 % sur une période de détention de sept ans.
Évaluer les fournisseurs potentiels d’équipements en fonction de la qualité des produits, de la couverture de la garantie, de la réactivité du support technique et des options de financement. Privilégier les fournisseurs proposant des solutions clés en main, incluant l’installation, la formation et les contrats d’entretien. Pour les améliorations locatives, négocier des conditions de bail avantageuses, notamment des périodes d’exonération de loyer pendant la phase de développement, des structures de loyer proportionnel liées aux performances du lieu, ainsi que des options de renouvellement comportant des clauses d’augmentation préétablies du loyer. Dans le cadre d’une négociation réussie, un investisseur a obtenu six mois d’exonération de loyer, une clause de loyer proportionnel de 5 % applicable au-delà d’un seuil de base de 1,8 million de dollars, et deux options de renouvellement de cinq ans assorties d’augmentations annuelles de 3 %.
Déployer des systèmes intégrés de collecte de données afin de suivre les indicateurs de performance au niveau des équipements, notamment les revenus par unité, les taux d’utilisation et les coûts de maintenance. Mettre en place des tableaux de bord de KPI dotés de fonctionnalités d’analyse détaillée (drill-down) pour chaque machine et chaque catégorie de jeu. Mettre en œuvre des algorithmes de maintenance prédictive afin de réduire au minimum les temps d’arrêt et d’allonger la durée de vie des équipements. Procéder à des revues trimestrielles des performances comparant les résultats réels aux modèles prévisionnels, avec des ajustements opérationnels ou une modification du parc d’équipements si nécessaire. Un lieu a mis en œuvre une surveillance des performances qui a permis d’identifier des unités sous-performantes ; le remplacement de trois jeux sportifs à faible marge par des machines de rédemption à fort rendement a accru les recettes mensuelles de 18 %.
Un investissement stratégique dans des équipements de loisirs intérieurs, soutenu par une analyse rigoureuse et une gestion proactive, génère généralement des délais de rentabilisation au niveau des équipements de 24 à 36 mois, des taux internes de rentabilité (TIR) globaux du projet de 18 à 28 %, et une croissance des revenus par pied carré de 12 à 20 % sur la période de détention. Les investissements réussis bénéficient également d’une appréciation immobilière renforcée par la solide performance des locataires et l’amélioration du positionnement de l’actif. Les indicateurs clés de performance à suivre comprennent les tendances du revenu moyen par utilisateur (ARPU), les taux d’utilisation des équipements, les scores de satisfaction des clients, ainsi que les coûts d’entretien exprimés en pourcentage des revenus (objectif : 8–12 %). Une optimisation continue fondée sur les données de performance garantit un rendement durable et un avantage concurrentiel.
Les opportunités d'investissement dans les équipements de loisirs intérieurs offrent des rendements ajustés au risque attrayants lorsqu’elles sont abordées avec une analyse rigoureuse et une exécution stratégique. En menant des évaluations approfondies de la faisabilité du marché, en élaborant des modèles complets de retour sur investissement (ROI), en évaluant de manière critique les fournisseurs et les structures de bail, et en mettant en œuvre un suivi rigoureux de la performance, les investisseurs peuvent obtenir des rendements supérieurs tout en atténuant les principaux risques. Nous recommandons de privilégier les investissements dans les marchés disposant de fondamentaux démographiques solides, de sélectionner des gammes d’équipements équilibrées entre génération de revenus et attraction de la clientèle, et de structurer les baux de manière à aligner les incitations du propriétaire et du locataire. Une optimisation continue, fondée sur les données, tout au long de la période de détention permet de maximiser le rendement et de positionner les actifs pour des cessions ou des refinancements réussis.
- Rapport mondial sur le marché du divertissement intérieur, Statista 2024
- Rapport de benchmarking de l'IAAPA 2024
- ASTM F1487-23 : Spécification normative de sécurité pour les consommateurs relative aux équipements de jeux destinés à un usage public
- GB 8408-2018 : Normes de sécurité applicables aux grandes installations de loisirs
- ISO 13482:2014 : Robots et dispositifs robotiques — Exigences de sécurité
- Étude de cas : analyse de l’investissement dans des équipements pour centre de loisirs familial (FEC) dans le Midwest, 2023
- Cadres de modélisation du ROI, Guide ULI (Urban Land Institute) sur le développement du secteur du divertissement, 2024
EN
